УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Бойкова О.Ф.
Дело № 33-4349/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
16
октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Кинчаровой О.Е.,
Подгорновой О.С.,
при секретаре Шумеевой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Зартдинова Марата Рамиловича на решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 6 июня 2018 года, с учетом определения того
же суда об исправлении описки от 7 августа 2018 года, по которому постановлено:
Исковые требования Зартдинова Марата Рамиловича к Агентству
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о
расторжении договора аренды земельного участка, взыскании денежных сумм
удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: У*** область, г. У***, вид разрешенного
использования - объекты социального и коммунально-бытового назначения № *** от
11 сентября 2017 года, заключенный между Зартдиновым Маратом Рамиловичем и
Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области.
В удовлетворении исковых требований Зартдинову Марату
Рамиловичу к Агентству государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области о взыскании денежных сумм, судебных расходов - отказать.
Взыскать в пользу Зартдинова Марата Рамиловича с Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области расходы по
оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., объяснения
представителя Зартдинова М.Р. – Лютикова А.А., поддержавшего доводы
апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Зартдинов М.Р. обратился в суд с иском к Агентству
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, в котором
просил расторгнуть договор аренды земельного участка № *** от 11 сентября 2017
года, взыскать с публичного образования «Ульяновская область» в лице Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области за счет
средств казны Ульяновской области
убытки в размере
8000 руб., неосновательное обогащение в размере 723 471 руб.
93 коп., расходы
по оплате государственной пошлины в размере 17 629 руб.
В обоснование иска
указал, что по результатам проведенного аукциона по продаже земельных участков либо права
заключения договоров аренды земельных участков
между ним (арендатором) и
Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
(арендодателем) был заключен договор № *** аренды земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 437 кв.м, вид разрешенного использования -
объекты социального и коммунально-бытового назначения, расположенного по
адресу: У*** область, г. У***, на срок до 4 сентября 2022 года. Данный договор
прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ульяновской
области.
Проведению аукциона предшествовало перечисление им (истцом)
денежных средств в размере 723 471 руб. 93 коп. - задатка за участие в аукционе на право заключения
договора аренды земельного участка на лицевой счет ответчика.
С целью установления границ земельного участка, по его
заказу были проведены ООО «Земстройэкспетиза»
геодезические работы, в ходе которых выявлено в границах земельного
участка наличие объекта недвижимости, принадлежащего третьим лицам, что
препятствует ему в использовании участка в соответствии с договором аренды и
является основанием для его расторжения.
Претензия о расторжении договора и возврате уплаченных
денежных средств, направленная 20 февраля 2018 года, ответчиком оставлена без
удовлетворения.
Судом к участию в деле привлечены в качестве соответчика
Министерство финансов Ульяновской области, в качестве третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -
администрация города Ульяновска, Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление
Росреестра по Ульяновской области).
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Зартдинов М.Р., не соглашаясь с
решением суда, просит его отменить, принять новое решение, которым исковые
требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные доводам,
изложенным в иске. Дополнительно указывает на несогласие с выводом суда об отсутствии на спорном
земельном участке каких-либо объектов капитального строительства. Суд
необоснованно сослался в подтверждение данного вывода на решение УФАС по
Ульяновской области от 13 июля 2017 года, поскольку указанный документ не мог быть принят в качестве допустимого
доказательства. Истцом доказано существование объекта недвижимости в границах
арендуемого им земельного участка на момент подачи иска.
Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих
доводы истца в части наличия объекта недвижимости в границах арендуемого им
земельного участка, принадлежащего третьим лицам.
Судом неверно сделан вывод об отсутствии надобности у истца
в использовании земельного участка. Материалами дела подтверждено, что наличие
объекта недвижимости делает невозможным
использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды,
это нарушает его законные права и
интересы истца.
Судом было оставлено без внимания заявленное им в ходе
судебного разбирательства ходатайство о проведении по делу судебной
строительной экспертизы с целью определения наличия зданий, строений,
сооружений, принадлежащих третьим лицам, в пределах юридических границ спорного
земельного участка.
Судом необоснованно было отказано во взыскании убытков и
неосновательного обогащения.
Поскольку имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие
неисполнения или ненадлежащего
исполнения ответчиком обязанностей по договору (предоставление в аренду
земельного участка, использование которого оказалось невозможным), задаток на участие
в аукционе на право
заключения договора аренды земельного участка в размере 723 471 руб. 93
коп., который является неосновательным обогащением, возникшим на стороне
Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области, подлежит возврату ему.
Зартдинов М.Р., представители Агентства государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области, Министерства финансов Ульяновской
области, администрации города Ульяновска, Управления Росреестра Ульяновсой
области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При
таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы
Зартдинова М.Р., судебная коллегия
приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что по результатам
проведенного 11 сентября 2017 года о аукциона (протокол заседания комиссии по
проведению аукционов по продаже земельных участков от 23 августа 2017 года № ***)
между Зартдиновым М.Р. (арендатором) и Агентством государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области (арендодателем) был заключен договор
аренды земельного участка, государственная собственность на который не
разграничена, № ***.
Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель
предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из категории
земель населенных пунктов, площадью 437 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: У*** область,
г. У***, вид разрешенного использования – объекты социального и
коммунально-бытового назначения; срок договора аренды - до 4 сентября 2022
года.
Проведению аукциона предшествовало перечисление истцом
денежных средств на лицевой счет Агентства государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области
в размере 723 471 руб. 93 коп., являющихся задатком за участие в
аукционе на право заключения договора аренды
земельного участка.
По передаточному акту арендодатель передал, а арендатор
принял предусмотренный договором аренды земельного участка № *** от 11 сентября
2017 года указанный земельный участок.
Из данного акта следует, что ограничения (обременения) отсутствуют;
препятствующие пользованию недостатки отсутствуют.
Данный договор аренды земельного участка № *** от 11
сентября 2017 года был зарегистрирован в установленном законом порядке
Управлением Росреестра по Ульяновской области.
Истец просил расторгнуть данный договор на основании статьи
612 Гражданского кодекса Российской Федерации,
указывая на наличие на земельном участке объекта недвижимости и
невозможность в связи с этим его использования по назначению.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований
для расторжения договора аренды
земельного участка № *** от 11 сентября 2017 года по заявленному истцом
основанию не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он
основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует положениям
действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 стать 450
Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор
может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном
нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом
3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае
одностороннего отказа от исполнения
договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно
статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие
пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об
этих недостатках.
При
обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать
от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо
соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на
устранение недостатков имущества;
непосредственно
удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из
арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать
досрочного расторжения договора (пункт 1).
Арендодатель
не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им
оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору
либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в
аренду (пункт 2).
В силу подпункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса
Российской Федерации по требованию
арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,
которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были
заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
По смыслу приведенных норм
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды не может быть
расторгнут со ссылкой на наличие
недостатков, если они были заранее
известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества при заключении договора и передаче имущества в аренду.
Для принятия решения о расторжении договора аренды суду
необходимо установить, что имеющиеся недостатки препятствуют в использовании
арендованного имущества.
Как следует из материалов дела, право аренды земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: У*** область, г. У***, было приобретено
Зартдиновым М.Р. на аукционе, информация о нем была известна истцу, как
участнику аукциона, у него имелась возможность осмотреть указанный земельный
участок до приобретения права на него с целью выяснения возможности его
использования по назначению, убедиться в том, что данный земельный участок
свободен от каких-либо строений.
Зартдинов М.Р.
каких-либо претензий в отношении указанного земельного участка с
кадастровым номером *** на момент участия в аукционе и при заключении договора
аренды не высказывал.
Торговый павильон, на который истец указывает в исковом
заявлении, относится к видимым объектам,
следовательно, он мог быть обнаружен истцом при осмотре земельного участка до
подачи заявки на аукцион и при заключении договора аренды.
С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия приходит
к выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды земельного участка
№ *** от 11 сентября 2017 года в связи с наличием недостатков переданного в
аренду имущества на основании приведенных положений действующего гражданского законодательства не
имеется.
Ссылки в апелляционной жалобе на наличие на переданном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего третьим
лицам, не могут быть признаны состоятельными, поскольку доказательств,
подтверждающих данные обстоятельства, суду не представлены.
Право собственности в установленном законом порядке на
какие-либо строения, как на объекты недвижимости, которые были бы
расположены на арендованном земельном
участке, не зарегистрировано.
Суд первой инстанции обоснованно сослался в судебном акте на
решение УФАС по Ульяновской области от 13 июля 2017 года по жалобе Е***
С.А. на действия Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области по
проведению аукциона земельного участка с
кадастровым номером ***, мотивированной указанием на наличие на данном земельном
участке объекта строительства. Данным решением УФАС по Ульяновской области было
установлено отсутствие на земельном участке с кадастровым номером ***
каких-либо объектов капитального строительства, в том числе незавершенного строительством.
Исходя из материалов дела следует, что торговый павильон, на
который указывает истец в иске, является
нестационарным торговым объектом, представляющим собой временное сооружение, не
связанное прочно с земельным участком.
Суду не были представлены истцом доказательства наличия
строения на арендованном земельном участке, препятствующего использованию
арендованного имущества. Более того, из материалов дела усматривается, и не
оспаривается стороной истца, что на арендованном земельном участке Зартдиновым
М.Р. было начато строительство, был
возведен бетонный фундамент, участок был
огорожен забором, что опровергает доводы истца о невозможности использования
участка по назначению с учетом вида разрешенного использования.
С учетом вышеуказанных установленных по делу обстоятельств,
свидетельствующих об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером *** объектов недвижимости, принадлежащих на праве
собственности третьим лицам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения ходатайства представителя истца Лютикова А.А. о назначении судебной экспертизы с целью
проверки данного обстоятельства экспертным путем не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к
выводу о том, что оснований для
расторжения договора аренды
земельного участка № *** от 11
сентября 2017 года в связи с наличием на нем объекта недвижимости,
препятствующего использованию участка, не имеется.
Однако судебная коллегия находит заслуживающими внимание
доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда первой инстанции в
части расторжения договора аренды земельного участка на том основании, что у
истца отсутствует надобность в его
использовании.
Как следует из содержания искового заявления Зартдинова
М.Р., его пояснений в суде первой инстанции,
требование о расторжении договора аренды земельного участка № *** от 11 сентября 2017 года им было
заявлено на основании положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской
Федерации со ссылкой на наличие недостатка арендованного имущества – наличие на
земельном участке объекта
недвижимости, и истцом в суде первой
инстанции отсутствие надобности в использовании данного участка обосновывалось
именно данным обстоятельством.
В силу этого суд первой инстанции, установив отсутствие
оснований для расторжения договора аренды
по заявленному Зартдиновым М.Р. в иске обоснованию, незаконно, в
нарушение положений части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации постановил решение о расторжении договора аренды
земельного участка со ссылкой на отсутствие у истца надобности в его
использовании.
С учетом этого судебная коллегия считает необходимым решение
в части расторжения договора аренды земельного участка № *** от 11 сентября
2017 года и, соответственно, взыскания расходов по оплате государственной
пошлины в размере 300 руб. отменить и
принять по делу в данной части новое решение об отказе истцу в удовлетворении
данного требования.
Поскольку требование истца о расторжении договора аренды на
основании положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не
подлежит удовлетворению, судом первой инстанции обоснованно отказано во
взыскании задатка за участие в аукционе
на право заключения договора аренды земельного участка в сумме 723 471 руб. 93
коп. и расходов истца на проведение геодезических работ в сумме 8000 руб.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 6
июня 2018 года отменить в части расторжения договора аренды земельного участка
№ *** от 11 сентября 2017 года, заключенного между Зартдиновым Маратом
Рамиловичем и Агентством государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области и взыскания расходов по оплате государственной пошлины в
размере 300 руб. и принять по делу в данной части новое решение, которым
отказать Зартдинову Марату Рамиловичу в
удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка,
государственная собственность на который не разграничена, № *** от 11 сентября
2017 года, заключенного между ним и
Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области.
В остальной части решение Засвияжского районного суда города
Ульяновска от 6 июня 2018 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
