Судебный акт
Решение
Документ от 13.06.2018, опубликован на сайте 26.06.2018 под номером 73769, 1-я гражданская, , ОТКАЗАНО в удовлетворении иска (заявлении, жалобы)

Дело № 3а-88/2018

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

13 июня 2018 года                                                                         город Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Зуевой Н.В.,

при секретаре Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Умнова Александра Николаевича об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области № 73/05/2018-04 от 10 января 2018 года,

 

У С Т А Н О В И Л:

 

Умнов А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области  (далее -Комиссия) № 73/05/2018-04 от 10 января 2018 года об отклонении его заявления об определении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что согласно акту определения кадастровой стоимости от 15 апреля 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 29 июля 2013 года утверждена в размере 9 260 340 руб. 04 коп.

Согласно отчету о рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость на 29 июля 2013 года составляла 2 064 034 руб. 98 коп.

25 декабря 2017 года Умнов А.Н. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 10 января 2018 года заявление было отклонено по мотиву некорректного отнесения оценщиком земельного участка к сегменту рынка под производственную застройку, тогда как фактически участок занят зданием авторемонтной мастерской.

Просит признать решение Комиссии от 10 января 2018 года незаконным и отменить его, установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ ФКП «Росреестра», член Комиссии Цыплов М.П.

В судебном заседании представитель административного истца Неделин Р.И. заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Дополнительно пояснил, что в соответствии с территориальным зонированием, определенным Правилами застройки и землепользования МО «Барышское городское поселение»», земельный участок находится в зоне Т3 - зона объектов транспортной инфраструктуры (автовокзал, станция пассажирская, станция грузовая, автозаправочные станции, автомойки, мойки, авторемонтные предприятия и мастерские, станции технического обслуживания автомобилей, временные объекты дорожного сервиса и др.). Согласно Генеральному плану МО «Барышское городское поселение» земельный участок относится к территориям инженерной и транспортной инфраструктуры. Кроме того, земельный участок находится в зоне, удаленной от центров деловой активности г. Барыша, окружающая застройка представлена, в основном, производственными объектами (объект располагается на территории промбазы). При этом оценщик верно сделал вывод. что законодательная разрешенность, местоположение объекта, транспортная доступность и его окружение не позволяют использовать участок для иных целей, в том числе для предоставления услуг третьим лицам.

Обращает внимание на то, что по данным публичной кадастровой карты до настоящего времени указан вид разрешенного использования земельного участка «под производственными зданиями». Следовательно, Управление Росреестра по Ульяновской области, используя некорректные данные в Интернет-портале услуг, вводит пользователей своего сервиса в заблуждение. Рыночная стоимость земельного участка оценена оценщиком по состоянию на 29.07.2013. На указанную дату действовала кадастровая стоимость участка с видом разрешенного использования «под производственными зданиями» и составляла 3 531 765 руб. 44 коп. Указанная стоимость действовала до 15.04.2015. Актом определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.04.2015 № 3167 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости в размере 9 260 340 руб. 04 коп. Таким образом, оценщик *** верно оценила рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 29.07.2013, а именно в период действия кадастровой стоимости земельного участка с разрешенным видом использования «под производственными зданиями».

Полагает, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством по делу по следующим основаниям. Эксперт использовал информационные сайты применимые для автомобилей, а не для недвижимости. В экспертном заключении отсутствуют сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, что противоречит пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28. Эксперт в своем заключении не применил постановление Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, а также иные акты, предусматривающие классификацию видов разрешенного использования. Также эксперт не использовал Правила землепользования и застройки МО «Барышское городское поселение», как эго сделала оценщик ***, а также иные градостроительные регламенты данного городского поселения. В своем заключении эксперт указывает, что в нарушение пункта 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства оценена не исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования, приведенный в рассматриваемом отчете представляется эксперту некорректным, а выводы, полученные в результате его проведения, необоснованными. Вместе с тем, эксперт не приводит обоснованных доводов об отнесении данного участку к той или иной группе видов разрешенного использования. Эксперт причисляет участок к коммерческим объектам, при этом ни в одном из классификаторов не предусматривает вид разрешенного использования с таким наименованием. В своем заключении Эксперт использовал информацию еженедельника по недвижимости «Симбирский дом», однако к заключению не приложены копии данного еженедельника. Эксперт не в полном объеме изучил обстоятельства настоящего дела и отчет оценщика ***

Также как отчет ***, заключение судебной экспертизы подтвердило завышение кадастровой стоимости спорного земельного участка. В связи с чем, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, указывает на то, что эксперт вышел за пределы поставленного судом вопроса, тем самым возложил на административного истца необоснованные расходы за проведение экспертизы в части определения рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ульяновской области Логинова А.М. заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению, поскольку нарушений при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости допущено не было. Предоставление в Комиссию положительного экспертного заключения на отчет об оценке в соответствии с действующим законодательством не требуется. Оспариваемое решение принято Комиссией законно и обоснованно, в соответствии с предоставленными законом полномочиям. Также не подлежат удовлетворению  и требование административного истца об установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку в рамках дела об оспаривании решения Комиссии  по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может рассматриваться вопрос об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился. В письменном отзыве просил в удовлетворении административного иска отказать, поскольку указанное учреждение прав административного истца не нарушало.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области, заинтересованные лица Пирогов О.А., Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, возражения в письменной форме не представили, заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ульяновской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац 33 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Материалами дела установлено, что Умнову А.Н. на праве общей долевой собственности принадлежит 87/100 доли земельного участка, расположенного по адресу: ***.!%

13/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит Пирогову О.А.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25 апреля 2018 года указанный земельный участок, площадью 6937 кв.м., с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования (здание авторемонтной мастерской) был поставлен на государственный кадастровый учет 24 мая 2013 года.

Кадастровая стоимость участка в размере 9 260 340 руб. 04 коп. определена на основании постановления Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» по состоянию на 29 июля 2013 года. Удельный показатель кадастровой стоимости составил 1334 руб. 92 коп.

Умнов А.Н. 25 декабря 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе отчет № 937/11-2017 от 29 ноября 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Инфо-Центр «Аудит» ***, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 июля 2013 года составляет 2 064 034 руб. 98 коп.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области 
№ 73/05/2018-04 от 10 января 2018 года заявление Умнова А.Н. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: оценщик некорректно относит земельный участок под производственную застройку (9 группа видов разрешенного использования). В соответствии с фактическим использованием – земельный участок занят зданием авторемонтной мастерской, общей площадью 1093 кв.м. – т.е. относится к 5 группе видов разрешенного использования. Соответственно оценщик использует ценообразующие факторы и проыодит все корректировки для земельных участков производственно-складского назначения (нарушения п. 11 ФСО-7, п. 22 ФСО-7).

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок), в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 23 января 2012 года № П/18 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области, которая с учетом изменений, внесенных приказами от 10 февраля 2015 года № П/57, от 7 октября 2016 года 
№ П/04977, от 13 декабря 2016 года № П/0598, от 6 февраля 2017 года № П/0053, действовала в составе: председатель комиссии – *** (заместитель руководителя Управления Росреестра по Ульяновской области), заместитель председателя комиссии – *** (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области), члены комиссии по согласованию: *** (ведущий консультант информационно-аналитического отдела Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области), Цыплов М.П. (представитель Национального совета по оценочной деятельности).

Порядок создания комиссии и её состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа Минэкономразвития России 
от 4 мая 2012 года № 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ***, заместителя председателя ***, членов комиссии Цыплова М.П., ***, при участии секретаря комиссии ***

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Порядку.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке.

По делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы».

Согласно заключению № 20193 от 21 мая 2018 года названного экспертного учреждения оценщиком Юнусовой Е.М. в отчете об оценке № 937/11-2017 от 29 ноября 2017 года в отношении земельного участка, расположенного по адресу: *** допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены неверно, ошибок при выполнении математических действий не допущено, информация, использованная оценщиком, является достоверной, недостаточной, проверяемой. Величина рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: *** по состоянию на 29 июля 2013 года составляет 2 022 274 руб. 24 коп. Из исследовательской части заключения следует, что оценщиком *** некорректно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, исходя из разрешенного использования земельного участка и находящейся застройки – «для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования (здание авторемонтной мастерской)».

У суда нет оснований не доверять данному заключению, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства. В заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных экспертом, который был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования.

Опрошенный в судебном заседании эксперт *** выводы заключения подтвердил, указав, что в нарушение п. 20 ФСО № 7 оценщиком *** рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектом капитального строительства, оценена, не исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта - «для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования (здание авторемонтной мастерской)», подтвержденного материалами административного дела и отчетом об оценке.

Проанализировав содержание заключения, пояснения эксперта, суд приходит к выводу о том, что заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Основания для сомнения в правильности заключения и в беспристрастности и объективности эксперта у суда отсутствуют.

При этом довод административного истца со ссылкой на пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 об отсутствии в экспертном заключении сведений об обязательном страховании гражданской ответственности судебного эксперта не обоснован, поскольку указанный пункт постановления Пленума Верховного Суда РФ регламентирует требования к лицу, составившему отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Требования, установленные к эксперту, содержит часть 1 статьи 49 КАС РФ, согласно которой  экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями. Эксперт *** имеет общий стаж работы с 2004 года, в том числе в оценочной деятельности – с мая 2005 года, его профессиональные знания подтверждены дипломами, аттестатами и свидетельствами в области оценочной деятельности.

Таким образом, учитывая изложенные экспертом выводы, Комиссия обоснованно отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем оснований для удовлетворения предъявленных Умновым А.Н. требований о признании незаконным решения и его отмене не имеется.

Ссылка административного истца на то, что оценщик *** обоснованно отнесла земельный участок к сегменту рынка земельных участков под производственную застройку не соответствует ни данным кадастрового учета, ни фактическому использованию земельного участка, отраженному в ее отчете: «текущее использование земельного участка – под зданием авторемонтной мастерской» (л.д. 20 том 1).

Довод административного истца о том, что по данным публичной кадастровой карты до настоящего времени указан вид разрешенного использования земельного участка «под производственными зданиями» и что Управление Росреестра по Ульяновской области, используя некорректные данные в Портале услуг, вводит пользователей своего сервиса в заблуждение, правового значения для разрешения указанного спора не имеет. Кроме того, информация, размещенная на официальном сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта» носит справочный характер. Такая информация не является официальным документом, официальные сведения содержатся в выписке из ЕГРН, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 (Приложение № 1).

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.04.2018 указано на разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером *** – «для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования (здание авторемонтной мастерской)».

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 22 КАС РФ). При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

Таким образом, требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости не могут быть удовлетворены при рассмотрении настоящего дела. Административный истец не лишен возможности обратиться с соответствующим административным иском в порядке, установленном главой 25 КАС РФ.

Определением суда от 12 марта 2018 года расходы по производству экспертизы были возложены на административного истца – Умнова А.Н.

Как следует из представленной автономной некоммерческой организацией «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» калькуляции, стоимость экспертных затрат составила 61 600 руб., затраты административным истцом не возмещены.

В силу статьи 111 КАС РФ расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с Умнова А.Н. как стороны, проигравшей спор.

Довод представителя административного истца о том, что расходы по судебной экспертизе в части оплаты исследования по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка не могут быть возложены на административного истца, поскольку такой вопрос судом не ставился, а эксперт самовольно вышел за пределы поставленного вопроса, не влечет обязанности суда возложить указанные расходы на выигравшую спор сторону.

В соответствии с частью 4 статьи 82 КАС РФ если при проведении экспертизы эксперт (комиссия экспертов) установит обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, но которые, по его мнению, имеют значение для правильного рассмотрения административного дела, он вправе в своем заключении сделать выводы об этих обстоятельствах.

При этом как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, выход за пределы поставленных судом вопросов, имеющих по мнению эксперта значение для правильного рассмотрения административного дела, предусмотрен законодательством. При этом ответ на вопрос о рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, имеет значение для самого административного истца и может быть им использован в своих интересах при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л :

 

В удовлетворении административного искового заявления Умнова Александра Николаевича об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области № 73/05/2018-04 от 10 января 2018 года отказать.

Взыскать с Умнова Александра Николаевича расходы по производству экспертизы в пользу автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» в размере 61 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ульяновского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья:                                                                                             Н.В.Зуева