УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Кузнецова Э.Р.
Дело № 33-5187/2017
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
12
декабря 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам
Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Бабойдо И.А.,
судей Кинчаровой О.Е. и Пулькиной Н.А.,
при секретаре Герасимовой М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционным жалобам
Семенова Андрея Вячеславовича,
Куприяновой Ирины Александровны, Трусова Андрея Алексеевича на решение
Заволжского районного суда города Ульяновска от 28 сентября 2017 года, по
которому постановлено:
Исковые требования Замотина Алексея
Александровича удовлетворить.
Признать ничтожной
сделкой договор купли-продажи от
13.02.2017 № ***, заключенный Агентством государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области с Куприяновой Ириной Александровной, в
отношении земельного участка с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск.
Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи от 22.02.2017 № ***, заключенный Агентством
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с Трусовым
Андреем Алексеевичем, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск.
Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи от 13.02.2017 № ***, заключенный Агентством
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с Семеновым
Андреем Вячеславовичем, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, общей
площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск.
Признать недействительной запись в Едином государственном
реестре недвижимости о регистрации права собственности Куприяновой
Ирины Александровны на земельный участок с кадастровым номером ***,
общей площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск (запись о праве № *** от
28.02.2017).
Признать недействительной запись в Едином государственном
реестре недвижимости о регистрации права собственности Трусова
Андрея Алексеевича на земельный участок с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск (запись о праве № *** от 17.03.2017).
Признать недействительной запись в Едином государственном
реестре недвижимости о регистрации права собственности Семенова
Андрея Вячеславовича на земельный участок с кадастровым номером ***,
общей площадью 900 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск (запись о праве № *** от 01.03.2017).
Исключить из Единого
государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с
кадастровым номером ***, общей площадью 700 кв.м, расположенном по адресу:
Ульяновская область, город Ульяновск, сведения о земельном участке с
кадастровым номером ***, общей площадью 700 кв.м, расположенном по адресу:
Ульяновская область, город Ульяновск; сведения о земельном участке с
кадастровым номером ***, общей площадью 900 кв.м, расположенном по адресу: г
Ульяновская область, город Ульяновск.
Признать незаконными постановление
Главы города Ульяновска №*** от 19.08.2008 года «Об утверждении проекта границ
земельного участка по ул.*** в Заволжском районе г.Ульяновска» и формирование
земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: город Ульяновск, улица *** в Заволжском
районе г. Ульяновска.
Обязать администрацию
города Ульяновска сформировать под многоквартирным
жилым домом по адресу: город Ульяновск, улица *** в Заволжском
районе г. Ульяновска земельный участок с учетом элементов
озеленения и благоустройства, и иных входящих в состав указанного дома объектов
недвижимого имущества.
Взыскать с Куприяновой Ирины Александровны,
Трусова Андрея Алексеевича, Семенова Андрея Вячеславовича в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский Центр судебной
экспертизы» расходы по производству экспертизы в размере 19 913,33 руб. с каждого.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., пояснения
Семенова А.В., Куприяновой И.А., Трусова А.А., их представителя Алимовой Т.В.,
поддержавших доводы апелляционных жалоб, пояснения Замотина А.А., представителя
Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
Рафиковой Д.Н., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная
коллегия
У С
Т А Н О В И Л А :
Замотин А.А обратился в
суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Куприяновой И.А.,
Трусову А.А., Семенову А.В., Агентству государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области, администрации г.Ульяновска, в котором просил признать договор купли-продажи от 13 февраля 2017 года № ***,
заключенный Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области с Куприяновой И.А., договор купли-продажи от 22 февраля 2017 года № ***,
заключенный Агентством государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области с Трусовым А.А., договор купли-продажи от 13 февраля 2017
года № ***, заключенный Агентством государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области с Семеновым А.В., ничтожными сделками;
применить последствия
недействительности ничтожных сделок: исключить из Единого государственного
реестра недвижимости сведения о праве собственности Куприяновой И.А. на
земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью
700 кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск (запись о праве № *** от
28 февраля 2017 года); сведения о праве собственности Трусова А.А. на земельный
участок с кадастровым номером ***, общей площадью 700 кв.м, расположенный по
адресу: г. Ульяновск (запись о праве № *** от 17 марта 2017 года); сведения о
праве собственности Семенова А.В. на земельный участок с кадастровым номером ***,
общей площадью 900 кв.м, расположенный
по адресу: г. Ульяновск (запись о праве № *** от 1 марта 2017 года);
исключить из Единого
государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с
кадастровым номером ***, общей площадью 700 кв.м, расположенном по адресу: г.
Ульяновск, сведения о земельном участке с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенном по адресу: г. Ульяновск; сведения о земельном
участке с кадастровым номером ***, общей площадью 900 кв.м, расположенном по
адресу: г. Ульяновск;
признать незаконным формирование
земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. *** в Заволжском
районе г.Ульяновска;
признать недействительным
постановление Главы города Ульяновска Ульяновской области от 19 августа 2008
года № 6168 «Об утверждении проекта границ земельного участка по ул.*** в
Заволжском районе г.Ульяновска»;
обязать администрацию города
Ульяновска сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом № *** в Заволжском
районе г.Ульяновска с учетом элементов озеленения и благоустройства, и иных
входящих в состав указанных домов объектов недвижимого имущества.
В обоснование иска
указал, что является собственником квартиры № ***. В Агентство
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области поступили
заявления от Куприяновой И.А., Трусова А.А. и Семенова А.В. о предварительном
согласовании предоставления на праве собственности вышеуказанных земельного
участка для индивидуального жилищного строительства. Границы земельных участков
определялись в соответствии с предоставленными заявителями схемами расположения
земельных участков в кадастровом плане территории.
Извещение о предоставлении земельного участка
для указанных целей было опубликовано в газете «Ульяновск сегодня» от 21 июня
2016 года и размещено на официальном сайте Агентства государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области.
В связи с отсутствием заявлений граждан о
намерении участвовать в аукционе распоряжениями от 22 августа 2016 года №
1199-р, № 1201-р, № 1197-р Агентством государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области предварительно согласовано предоставление
земельных участков ответчикам на праве собственности, на кадастровый учет были
поставлены земельные участки с кадастровым номером ***, площадью 700 кв.м,
расположенный по адресу: г. Ульяновск, с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, с кадастровым номером
***, площадью 900 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск.
Указанные распоряжения от
22 августа 2016 года № 1199-р, №
1201-р, № 1197-р явились основанием для последующего заключения Агентством
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с
ответчиками договоров купли-продажи спорных земельных участков.
Однако указанные договоры купли-продажи
нарушают требования действующего законодательства, а также права и законные
интересы собственников квартир в многоквартирном жилом доме.
Так, земельные участки с кадастровыми
номерами *** находятся в непосредственной близости с земельным участком с
кадастровым номером ***, площадью 1647 кв.м, расположенным по адресу: г.
Ульяновск, ул. ***, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Площадь
земельного участка под данным домом
должна составлять с учетом нормативных требований 4951,93 кв.м, а не
1647 кв.м. Указанный земельный участок сформирован в нарушение нормативных
требований по отмостке многоквартирного жилого дома без учета необходимых для
эксплуатации жилого дома территорий: тротуаров, подъездных дорог, территории
для благоустройства и озеленения, придомовых зеленых насаждений, площадки для
отдыха и игр детей. Фактически расстояние от стен многоквартирного жилого дома
до границ земельных участков с кадастровыми номерами *** составляет шесть метров. В случае надлежащего и законного формирования земельного участка под
многоквартирным жилым домом территория спорных земельных участков вошла бы в
границы земельного участка под многоквартирным жилым домом. Фактически
спорные земельные участки ответчиков представляют собой зону зеленых
насаждений общего пользования, которая используется жильцами многоквартирных
жилых домов. Оспариваемые договоры купли-продажи нарушают права собственников помещений в
многоквартирном жилом доме на придомовую территорию и придомовые зеленые насаждения,
площадки для отдыха и игр детей.
Кроме того, согласно заключению администрации
города Ульяновска, выраженному в письме от 23 июня 2017 года № 9275-01,
земельные участки с кадастровыми номерами *** расположены в границах двух
территориальных зон: 5-16-этажной жилой застройки и общественных центров с
сопутствующей жилой застройкой.
Кроме того, земельные участки с кадастровыми
номерами *** расположены в границах зон запрещения нового строительства.
В связи с выявленными нарушениями при
формировании и предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами ***, Агентством государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской
области отменены распоряжения
от 22 августа 2016 года № 1199-р, № 1197-р, №
1201-р о предварительном согласовании
предоставления земельных участков
на праве собственности, как нарушающие требования
Земельного кодекса Российской Федерации, а также действующих документов
территориального планирования.
Рассмотрев заявленные требования по существу,
суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Семенов А.В. просит
решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении
исковых требований в полном объеме.
В
обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о несоблюдении
порядка, установленного статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации,
ссылаясь на его несоответствие фактическим обстоятельствам дела.
Заключению оспариваемых договоров купли-продажи земельных
участков предшествовали подготовка схем расположения земельного участка на
кадастровом плане, публикация извещения о возможности предварительного
согласования предоставления земельного участка, издание
Департаментом государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области распоряжений о
предварительном согласовании предоставления на праве собственности земельного
участка от 22 августа 2016 года № 1199-р, 1197-р, 1201-р.
Указанные распоряжения органа государственной власти не оспорены и не
признаны в установленном
порядке недействительными.
Факт
отмены Агентством
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области распоряжений от 22
августа 2016 года № 1199-р 1197-р и 1201-р «в порядке самоконтроля» по существу
представляет собой расторжение договоров купли-продажи в одностороннем порядке.
Между тем, данное основание расторжения договоров купли-продажи недвижимого
имущества нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено. Следовательно,
данное
обстоятельство не является юридически значимым при рассмотрении настоящего спора. Действия по
отмене в одностороннем порядке
распоряжений после обращения
Агентства государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской
области в суд с аналогичным рассматриваемому исковым заявлением свидетельствуют о
злоупотреблении правом со стороны органа государственной власти Ульяновской
области.
Судом первой инстанции в
решении не приведены мотивы, по которым суд не принял в качестве доказательства
соблюдения норм земельного и градостроительного законодательства при
формировании земельных участков с кадастровыми номерами *** заключение судебной
экспертизы.
В основу вывода о нарушении норм законодательства о градостроительной
деятельности при формировании участков
суд положил письма главы
администрации города Ульяновска от 23 июня 2017 года № 9275-01 и от 28 июня
2017 года № 9428-01, направленные в адрес Агентства государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области, а также устные пояснения
представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации
г.Ульяновска, данные в ходе судебного разбирательства 28 сентября 2017 года.
Каких-либо письменных доказательств о нахождении спорных земельных
участков в границах двух территориальных зон, а также в зоне запрещения нового
жилищного строительства, представлено не было.
Ответ на запрос ФГБУ «ФКП Росреестра» подтверждает, что спорные
земельные участки не входят в границы зоны запрещенного строительства.
Специалистами
ООО «ГЕО плюс» установлен факт
расположения земельного участка с кадастровым номером *** под многоквартирным жилым домом в иной, по сравнению со
спорными участками, территориальной зоне – Ж4.
В связи с этим спорные земельные участки не могут входить в состав
придомовой территории многоквартирного жилого дома и образовывать с ней единый
земельный участок.
Вывод суда первой инстанции о нахождении земельных участков с
кадастровыми номерами *** с момента строительства многоквартирного дома в
пользовании собственников помещений в таком доме не подтверждён материалами
судебного дела.
Судом необоснованно не приняты во внимание выводы эксперта о законности
формирования земельного участка под многоквартирным домом № *** в г.
Ульяновске.
Нахождение на территории одного из спорных земельных участков стола с
лавочкой и урной не свидетельствует об использовании земельного участка для
целей эксплуатации многоквартирного дома. Как установлено при визуальном
осмотре спорной территории, во дворе многоквартирного жилого дома по ул. ***
расположены необходимые малые архитектурные формы для игр детей и отдыха
граждан. Исходя из того, что на момент оформления права собственности на
земельные участки с кадастровыми номерами *** и вплоть до подачи настоящего
искового заявления каких-либо малых архитектурных форм на спорных участках
установлено не было, можно сделать вывод, что установлены они были летом 2017
года.
Необоснованно решение в части возложения расходов по оплате судебной
экспертизы только на Куприянову И.А., Трусова А.А., Семенова А.В., тогда как
требования были удовлетворены ко всем ответчикам, в том числе, к
Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
и администрации города Ульяновска.
На основании Закона Ульяновской области
от 3 июля 2015 года № 85-30 полномочия по распоряжению земельными участками,
государственная собственность на которые не разграничена, с 1 января 2016 года
перешли к Агентству государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области. Следовательно, возложение обязанности по формированию
земельного участка под многоквартирным домом на администрацию г. Ульяновска
неправомерно.
В силу прямого указания регионального
законодательства обязанность по формированию земельных участков из земель,
государственная собственность на которые не разграничена, возложена на
Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.
Отклоняя
довод ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по
требованиям о признании незаконными постановления главы города Ульяновска от 19
августа 2008 года № 6168 и формирования земельного участка под многоквартирным
домом, суд первой инстанции данный вывод никак не мотивировал.
Между тем, земельный участок с
кадастровым номером ***, площадью 1647 кв.м, по адресу: Ульяновская область, г.
Ульяновск, р-н Заволжский, ул. ***, был поставлен на государственный
кадастровый учёт 17 мая 2013 года. Основанием формирования земельного участка, площадью 1647 кв.м, в
существующих границах послужили: протоколы общего собрания членов ЖСК «Верхний»
от 25 января 2006 года и от 13 января 2007 года, заявления председателя ЖСК
«Верхний» от 31 января 2007 года и 28
сентября 2007 года, постановление главы администрации города Ульяновска от 19 августа
2008 года № 6168 «Об утверждении проекта границ земельного
участка по ул. *** в Заволжском районе г. Ульяновска». Заказчиком изготовления
проекта границ земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. ***
также выступал ЖСК «Верхний».
Следовательно, о наличии возникшего права собственности на земельный
участок, площадью 1647 кв.м, собственники помещений в многоквартирном жилом
доме имели возможность узнать своевременно, эти сведения находятся в открытом
доступе.
Таким образом, по меньшей мере, с 17 мая 2013 года собственники помещений в
многоквартирном жилом доме знали о формировании земельного участка под жилым
домом, площадью 1647 кв.м, в существующих границах.
Следовательно, истцом пропущен установленный законом трёхмесячный срок
на оспаривание ненормативного правового акта органа местного самоуправления.
Противоречит нормам материального права вывод суда первой инстанции о
необходимости включения в территорию под многоквартирным жилым домом проезда
общего пользования, отделяющего многоквартирный жилой домой по ул.*** от
спорных земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Эксперты пришли к однозначному выводу о том, что спорные земельные
участки с кадастровыми номерами *** образованы в соответствии с нормами
земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности. Каких-либо нарушений процедуры их образования и постановки на
государственный кадастровый учет ими выявлено не было.
При этом суд затребовал у представителя администрации города Ульяновска
и Управления архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска письменные сведения о территориальном расположении спорных земельных
участков после допроса экспертов по делу.
Таким образом, новые документы (выкопировки из документов
территориального планирования МО «город Ульяновск», содержащие сведения о
расположении спорных участков в границах двух территориальных зон) были
представлены суду уже после назначения судебной экспертизы и допроса экспертов,
которые в связи с этим не могли дать
оценку представленным выкопировкам и пояснить относительно разночтений в
сведениях выкопировок и выводов судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе Куприянова И.А. просит
решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении
исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указывает,
что она (Куприянова И.А.) в 2016 году обратилась в Департамент государственного
имущества и земельных отношений по Ульяновской области по вопросу оформления
прав на земельный участок в Заволжском районе города Ульяновска с целью
строительства жилого дома для себя и своих близких. Она обратилась к
кадастровому инженеру и за счет личных средств заказала изготовление схемы
расположения участка на кадастровом плане территории. Распоряжением
Департамента государственного имущества и земельных отношений по Ульяновской
области от 22 августа 2016 года № 1199-р схема расположения земельного участка
была утверждена, в дальнейшем участок был постановлен на кадастровый учет под
номером ***. С ней 13 февраля 2017 года
был заключен договор купли-продажи
земельного участка № ***, она оплатила в полном размере выкупную
стоимость участка.
Летом 2017 года Департамент государственного имущества и земельных
отношений по Ульяновской области обратился в суд с иском об аннулировании
заключенного с ней договора купли-продажи земельного участка по причине того,
что жильцы расположенного по соседству многоэтажного дома претендуют на
оформленный в её собственность земельный участок. Суд, разрешив данные требования, указал на необоснованность
заявления.
Департамент государственного имущества и земельных отношений по
Ульяновской области самостоятельно
отменил распоряжение от 22 августа 2016 года № 1199-р, о чем ее не уведомил.
Суд по настоящему делу не проанализировал данные факты, не сопоставил
указанные события, вынес решение об аннулировании у нее права собственности на
участок на основе устных объяснении участников процесса, не принял во внимание
выводы судебных экспертов.
Федеральная кадастровая палата подтвердила законность формирования
её участка и невхождение его в зону запрещения
жилищного строительства.
Ни судебная экспертиза, ни представленное ее адвокатом заключение ООО
«ГЕО плюс», которые указали, что ее
земельный участок образован правильно и не относится к многоэтажному дому, не
были приняты судом во внимание.
Участок под многоквартирным домом был сформирован в 2013 году, а саму
процедуру жильцы инициировали еще в 2006 году. Жильцы в заявлениях в
администрацию города писали, что им нужен участок площадью 1647 кв.м. Её
земельный участок не имеет общих границ с земельным участком под многоквартирным
домом.
Несмотря на заявления ее представителя об истечении срока исковой
давности по требованию об оспаривании формирования участка под многоэтажным
домом, суд признал формирование данного участка незаконным.
Не согласна с решением суда в части взыскания судебных расходов по
оплате судебной экспертизы, поскольку о проведении экспертизы со стороны
ответчиков ходатайства не было.
В апелляционной жалобе Трусов А.А. просит
решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении
исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы приводит
доводы, аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе Семенова А.А.
В возражениях на апелляционные жалобы Управление Росреестра по Ульяновской области указывает на то, что
оставляет решение по делу на усмотрение судебной коллегии.
В отзыве на апелляционные жалобы Семенова А.В.,
Трусова А.А. Замотин А.А. просит решение
суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Представители администрации города Ульяновска,
Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска,
Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явились, о
дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При
таких обстоятельствах судебная коллегия
посчитала необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционных жалоб Семенова А.В., Куприяновой И.А., Трусова А.А., отзыва на них
Замотина А.А., возражения на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Ульяновской области,
судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
Материалами
дела установлено, что распоряжениями
Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области от 22 августа 2016 года № 1197-р, № 1199-р, № 1201-р о предварительном
согласовании предоставления на праве
собственности земельного участка утверждены схемы расположения следующих
земельных участков на кадастровом плане территории в кадастровом квартале *** с
условным номером ***, площадью 700 кв.м,
ориентировочное местоположение: Ульяновская область, г. Ульяновск,
Заволжский район, ул. ***, севернее земельного участка с кадастровым номером ***
(на основании заявления Куприяновой
И.А.); с условным номером ***, площадью 900 кв.м, ориентировочное
местоположение: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. ***,
севернее земельного участка с кадастровым номером *** (на основании заявления
Семенова А.В.); с условным номером ***, площадью 700 кв.м, ориентировочное
местоположение: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. ***,
северо-западнее земельного участка с кадастровым номером *** (на основании
заявления Трусова А.А.).
На основании
указанных распоряжений Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
вышеуказанные земельные участки 10 ноября 2016 года были поставлены на
кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров ***.
Агентством
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области были
заключены: 13 февраля 2017 года с
Куприяновой И.А. договор купли-продажи №
*** земельного участка, с кадастровым номером ***, общей площадью 700 кв.м,
расположенного по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, по цене –
27 760 руб. 25 коп.; 22 февраля 2017 года с Трусовым А.А договор
купли-продажи № *** земельного участка, с кадастровым номером ***, общей
площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск, по цене – 27 760 руб. 25 коп.; 13 февраля 2017 года с Семеновым
А.В. договор купли-продажи № *** земельного участка с кадастровым номером ***,
общей площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, город
Ульяновск, по цене – 35 691 руб. 75 коп.
В Единый
государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации на основании
данных сделок права собственности Куприяновой И.А., Трусова А.А. и Семенова
А.В. на вышеуказанные земельные участки.
Данные земельные
участки расположены в непосредственной близости от земельного участка с
кадастровым номером *** под
многоквартирным домом № *** в г. Ульяновске.
Замотин А.А.,
являясь собственником помещения данного многоквартирного дома, обратился в суд
с исковыми требованиями о признании недействительными сделок купли-продажи
земельных участков с кадастровыми номерами ***, ссылаясь на то, что территория указанных земельных
участков необходима для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Удовлетворяя
указанные требования Замотина А.А., суд первой инстанции исходил из того,
что спорные земельные участки
сформированы с нарушением положений действующего законодательства.
Судебная
коллегия соглашается с выводами суда
первой инстанции, поскольку они основаны не исследованных в судебном заседании
доказательствах, установленных по делу обстоятельствах и соответствуют
положения действующего земельного
законодательства, регулирующим спорные правоотношения.
В соответствии с
подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного Кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об
отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в
случае, если схема расположения земельного участка,
приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления
земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16
статьи 11.10 настоящего Кодекса.
Пункт 16 статьи
11.10 Земельного Кодекса Российской Федерации предусматривает, что основанием для отказа в утверждении схемы
расположения земельного участка является, в том числе, разработка
схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего
Кодекса требований к образуемым земельным участкам.
В силу статьи 11.9
указанного Кодекса не допускается образование земельного участка, границы
которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за
исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по
геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых,
размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также
водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Проанализировав
исследованные в судебном заседании доказательства, суд первой инстанции обоснованно установил, что земельные участки
с кадастровыми номерами *** расположены в двух территориальных зонах: Ц3 – зона
размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения и Ж4 – зона
застройки многоэтажными жилыми домами.
Устанавливая данное
обстоятельство, суд первой инстанции правомерно основывался на пояснениях
представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска, и представленной им карте градостроительного зонирования территории
с выделением территориальных зон в соответствии с Правилами землепользования и
застройки муниципального образования «город Ульяновск», поскольку, именно,
данное Управление является надлежащим
органом местного самоуправления, в полномочия которого входит предоставление
информации о соответствии образуемых земельных участков требованиям
градостроительных норм и правил.
Доводы апелляционных
жалоб, суть которых сводится к несогласию с указанным выводом суда первой
инстанции, в том числе, со ссылкой на заключение судебной землеустройтельной
экспертизы, выполненной экспертами ООО «Научно-исследовательский центр судебной
экспертизы», не могут быть признаны обоснованными.
Заключение экспертов
№ *** от 18 сентября 2017 года, в котором указано на то, что земельные участки
№ *** и № *** расположены в
территориальной зоне Ц3 – зоне размещения объектов социального и
коммунально-бытового назначения, не опровергает указанного вывода суда первой
инстанции, поскольку, исходя из пояснений эксперта Рамазановой Л.Х., следует,
что вывод о нахождении земельных участков
в территориальной зоне Ц3 был ею
сделан на основании имеющихся в материалах дела распоряжений о предварительном
согласовании предоставления на праве собственности земельного участка, что
более точную информацию по данному вопросу может предоставить Управление
архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.
Кроме того, судом
при принятии решения в данной части
правомерно принято во внимание то, что
Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области вынесены распоряжения № 2542-р от 23 июня 2017 года, № 2543 от 23 июня
2017 года, № 2610-р от 28 июня 2017 года, которыми отменены вышеуказанные
распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области №1201-р от 22 августа 2016 года, №1197-р от 22 августа 2016
года и № 1199-р от 22 августа 2016 года. Основанием к вынесению распоряжений № 2543-р и № 2542-р от 23 июня
2017 года явилось заключение Главы администрации г. Ульяновска № 9275-01 от 2
июня 2017 года, согласно которому
образуемые земельные участки расположены в двух территориальных зонах: 5-16 этажной жилой застройки и общественных центров с сопутствующей жилой
застройки.
Установив, что
земельные участки с кадастровыми номерами
*** сформированы в нарушение вышеуказанных положений статьи 11.9
Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что Агентством
государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области были отменены распоряжения о предварительном
согласовании предоставления на праве собственности земельных участков, наличие
которых в силу положений статьи 39.14
Земельного кодекса Российской Федерации является обязательным для образования
земельных участков, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том,
что договоры купли-продажи №
24/02/п-2017-59 от 13 февраля 2017 года, № 24/02/П-2017-94 от 22 февраля 2017
года и № 24/02/П-2017-60 от 13 февраля 2017 года, заключенные Агентством
государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области с Куприяновой И.А., Трусовым А.А.,
Семеновым А.В., являются ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского
кодекса Российской Федерации, как сделки, не соответствующие требованиям закона
или иных правовых актов.
Доводы апелляционных жалоб, суть которых сводится к
утверждению о том, что отмена Агентством государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области распоряжений о предварительном согласовании
предоставления земельных участков, не является юридически значимым
обстоятельством для разрешения спора, являются несостоятельными.
В силу
статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации решения о предварительном
согласовании предоставления земельных участков на праве собственности являются
основанием для последующего заключения договора купли-продажи земельных
участков.
Соответственно, отмена Агентством государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области распоряжений о
предварительном согласовании предоставления земельных участков с кадастровыми номерами ***
в связи с выявленными нарушениями при их образовании,
свидетельствует о незаконности заключенных договоров купли-продажи указанных земельных участков.
Постанавливая
решение суда о признании указанных сделок недействительными, суд первой
инстанции также обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что
образованием спорных земельных участков нарушены права жителей многоквартирного
дома № *** в г. Ульяновске. Фактически территория, на которой образованы
земельные участки с кадастровыми номерами ***,
представляет собой зону зеленых насаждений общего пользования, которая
используется жильцами многоквартирного дома.
Указанные
обстоятельства подтверждаются исследованными в суде доказательствами, в том
числе заключением судебной землеустроительной экспертизы,
согласно которой перед жилым домом № ***, между проездом общего
пользования и проезжей частью улицы расположена территория с зелеными
насаждениями, которая на расстоянии 1 м от бордюра проезда частично имеет
нестационарное ограждение для предотвращения наезда автотранспорта на газон, на
территории зеленой зоны напротив второго подъезда дома № *** установлен стол с
лавочками и урной, на территории зеленой зоны имеются насаждения лиственных и
хвойных деревьев, кустарников.
Утверждения в апелляционных жалобах о том, что
указанная территория не использовалась жителями многоквартирного дома, являются
несостоятельными, поскольку опровергаются исследованными в материалах дела
доказательствами.
Признав обоснованными требования истца о признании
ничтожными сделками договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами ***, суд первой
инстанции правомерно удовлетворил
требования о признании недействительными
записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права
собственности на земельные участки Куприяновой
И.А., Трусова А.А. и Семенова А.В., а также об исключении из Единого
государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках с
кадастровыми номерами ***.
Также судебная коллегия
считает законным и обоснованным решение суда в части признания
незаконными постановления Главы города
Ульяновска № 6168 от 19 августа 2008 года «Об утверждении проекта границ
земельного участка по ул.*** в Заволжском районе г.Ульяновска» и формирование
земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: город Ульяновск, улица *** и возложения на
администрацию г. Ульяновска обязанности по формированию данного земельного
участка с учетом элементов озеленения и благоустройства, и иных входящих в
состав указанного дома объектов недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела,
Главой города Ульяновска принято указанное постановление № 6168 от 19 августа
2008 года, которым сформирован земельный участок, площадью 1646,5 кв.м, по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул.***,
и утвержден проект его границ. Указанный земельный участок с кадастровым номером ***
поставлен на кадастровый учет 17 мая
2013 года с уточненной площадью 1 647 кв.м; категория земель –
земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под многоквартирным
жилым домом; правообладатели – собственники многоквартирного дома.
На основании надлежащей оценки исследованных доказательств, суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о том, что указанный земельный участок сформирован в
нарушение положений действующего жилищного и
земельного законодательств по отмостке многоквартирного жилого дома без
учета необходимых для эксплуатации жилого дома территорий: тротуаров, подъездных
дорог, территории для благоустройства и озеленения, придомовых зеленых
насаждений, площадки для отдыха и игр детей, что существенно нарушает права
собственников помещений многоквартирного жилого дома № ***.
В
соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
и законодательства
о градостроительной деятельности.
Согласно
частям 1, 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №
189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в
существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого
имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в
многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо
вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления
с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти
или органами местного самоуправления.
Поскольку земельный участок под
многоквартирным домом № *** в г. Ульяновске на момент введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации сформирован не был, орган местного
самоуправления был правомочен провести его формирование в порядке и по
правилам, установленным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах
66-68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1
статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1
статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на
котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок под многоквартирным
домом был сформирован после введения в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный
кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников
помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения
государственного кадастрового учета (часть 5
статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок не сформирован и в
отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под
многоквартирным домом находится в собственности соответствующего
публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3
и 4 статьи 16
Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в
которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В
свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и
пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для
эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав
общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий
собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию
указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1
статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
В указанных случаях собственники помещений в
многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором
расположен данный дом, и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305
Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения
всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением
владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против
собственника земельного участка (п. 67).
Суд первой инстанции обоснованно установил,
что в результате формирования земельного участка под многоквартирным домом на
основании оспариваемого постановления главы города Ульяновска собственники многоквартирного
дома лишились значительной части земельного участка, который фактически
находился в их пользовании, и на котором находятся элементы озеленения,
благоустройства, проезд к жилому дому.
В силу
действовавших до 1 марта 2015 года пунктов 2, 7 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления, утверждая схему
расположения спорного земельного участка под многоквартирным жилым домом,
должен был определить не только его местоположение, но и площадь с учетом
фактического землепользования, естественных границ земельного участка в
соответствии с приведенными выше требованиями жилищного и земельного
законодательства.
Таким образом, поскольку требования
действовавшего земельного и жилищного законодательств при формировании земельного участка под многоквартирным домом
№ *** в г. Ульяновске и принятии
оспариваемого постановления Главы города Ульяновска № 6168 от 19 августа 2008
года не были соблюдены, нарушены права
собственников помещений данного многоквартирного дома, суд первой инстанции
правомерно удовлетворил требования о
признании незаконными данного постановления,
формирования земельного участка и возложении обязанности сформировать
его с учетом элементов озеленения и благоустройства и иных входящих в состав указанного дома
объектов недвижимого имущества.
Ссылки в апелляционных жалобах, в обоснование
несогласия с выводом суда о незаконности
формирования земельного участка под данным многоквартирным домом, на выводы
заключения экспертов ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» № 229 от 18 сентября 2017
года были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им в решении дана
верная оценка, сомневаться в правильности которой у судебной коллегии оснований
не имеется.
Согласно выводам заключения
экспертов жилой дом № *** в г.Ульяновске возведен в застройке микрорайона в
составе группы, связанных между собой единой архитектурно-пространственной
организацией придомовых территорий (имеет с домами № *** по ул. *** общую
территорию со всеми необходимыми элементами благоустройства и озеленения).
Определить границы придомовой территории жилого дома *** с
относящимися только к нему элементами благоустройства и озеленения территории
не представляется возможным, так как на время возведения дома № *** выделение
обособленной придомовой территории для каждого жилого многоквартирного дома не
предусматривалось нормативными требованиями.
Фактическая
общая площадь территории застройки домов № *** по ул. *** в г. Ульяновске 8219
кв.м превышает площадь территории застройки для данных домов, предусмотренную
нормативными требованиями 7365 кв.м. Общая площадь территории застройки домов № *** в г.
Ульяновске соответствует нормативным требованиям, включает в себя все
необходимые элементы благоустройства и озеленения.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что указанные выводы эксперта не
могут являться основанием к отказу в
удовлетворении требований Замотина А.А., поскольку установленные по делу
обстоятельства свидетельствуют о том, что формирование земельного участка под
многоквартирным домом № *** в г. Ульяновске не соответствует требованиям
законодательства и нарушает права собственников помещений данного дома.
Из
материалов дела усматривается, что при каждом многоквартирном доме № *** в
г. Ульяновске сформированы земельные участки, имеющие определенные площадь и
границы, которые в силу приведенных положений жилищного законодательства
принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанных многоквартирных домов. В силу этого
выводы эксперта об общности придомовой территории указанных многоквартирных
домов не соответствует указанным
фактическим обстоятельствам дела, а также противоречат приведенным нормам
жилищного законодательства о наличии у собственников помещений многоквартирного
дома права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным
домом с необходимыми элементами придомовой территории.
Неправильное формирование земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 1647 кв.м, расположенного по адресу: г.
Ульяновск, ул.***, под многоквартирным
жилым домом, без учета придомовой территории, необходимой для
использования жильцами данного дома, для которых территория, занятая
образованными земельными участками с кадастровыми номерами ***, является единственно
пригодной для устройства на ней элементов благоустройства и озеленения, привело
к нарушениям при формировании и
предоставлении земельных участков земельных участков ответчиков.
Доводы апелляционных жалоб о неправомерности решения суда в части возложения
обязанности по формирования земельного участка под многоквартирным домом № ***
на администрацию города Ульяновска, мотивированные тем, что в соответствии с
Законом Ульяновской области от 3 июля 2015 года № 85-ЗО полномочия по распоряжению
земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,
с 1 января 2016 года перешли к Агентству
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, не могут
повлечь отмену решения суда в данной части, поскольку это обстоятельство не
затрагивает и не нарушает прав Семенова А.В., Куприяновой И.А., Трусова А.А.
Как следует из материалов дела, в судебном
заседании представителем администрации города Ульяновска предъявленные к ней
Замотиным А.А. требования, в том числе и о возложении обязанности устранить
допущенное нарушение, были признаны, состоявшееся по делу решение суда
администрацией города Ульяновска не обжалуется.
Ссылки в апелляционных жалобах на пропуск
Замотиным А.А. срока исковой давности для предъявления требования об
оспаривании формирования земельного участка под многоквартирным домом № *** в
г. Ульяновске и постановления Главы города Ульяновска № 6168 от 19 августа 2008 года не могут быть
признаны обоснованными.
В силу статьи 200 Гражданского
кодекса Российской Федерации,
если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со
дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том,
кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из дела усматривается, что о формировании
земельного участка под многоквартирным
домом и вынесении постановления Главы города Ульяновска № 6168 от 19 августа 2008 года в нарушение требований законодательства Замотин А.А. узнал
после продажи земельных участков
ответчикам. Доказательств того, что
Замотину А.А. было известно об указанных
обстоятельствах ранее, не имеется, соответственно, оснований говорить о
пропуске им предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской
Федерации трехлетнего срока исковой
давности для обращения в суд с вышеуказанными исковыми требованиями не имеется.
Доводы апелляционных
жалоб о несогласии с решением суда в части взыскания с Куприяновой И.А., Трусова А.А. и Семенова А.В. расходов
по производству экспертизы не являются основанием к отмене решения в данной части.
В соответствии с частью 2 статьи 85
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа
стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное
учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением
о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с
документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения
судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом
положений части первой
статьи 96 и статьи 98
настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой
состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все
понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая, что судебная
землеустроительная экспертиза была назначена судом, в том числе, по ходатайству
ответчиков Куприяновой И.А., Трусова
А.А. и Семенова А.В. в связи с несогласием последних с исковыми требованиями,
принимая во внимание, что судом требования Замотина А.А. к данным ответчикам
были удовлетворены в полном объеме, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными положениями Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, законно и обоснованно взыскал в
пользу экспертной организации расходы по производству судебной экспертизы с
данных ответчиков.
Иные доводы апелляционных
жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут
повлечь отмену судебного решения.
В силу изложенного
решение суда является правильным, отмене по доводам апелляционных жалоб не
подлежит.
Нарушений норм
процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены решения
суда, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П
Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Заволжского районного суда города
Ульяновска от 28 сентября 2017 года оставить без изменения, а апелляционные
жалобы Семенова Андрея Вячеславовича,
Куприяновой Ирины Александровны, Трусова Андрея Алексеевича – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
