УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Елистратов А.М.
Дело № 33-3953/2017
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
26 сентября
2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Полуэктовой С.К., Костюниной Н.В.,
при секретаре Скала П.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе представителя Сафонова Владислава Владимировича –
Трифоновой Оксаны Васильевны на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска
от 29 июня 2017 года, по которому постановлено:
Исковые требования Ставской Ирины Владимировны к Сафонову
Владиславу Владимировичу удовлетворить частично.
Признать заключенные между Ставской Ириной Владимировной и
Сафоновым Владиславом Владимировичем предварительный договор купли-продажи
квартиры от 17.11.2014 и предварительный договор купли-продажи квартиры и долей
земельного участка от 17.11.2014
недействительными.
Взыскать с Сафонова Владислава Владимировича в пользу
Ставской Ирины Владимировны денежные средства, внесенные за приобретение прав
на квартиру № *** в доме № *** по ул.О*** в г. У*** в сумме 2 200 000
руб., в возмещение убытков –
372 169 руб., проценты – 1 000 000 руб., в счет компенсации
морального вреда – 100 000 руб., штраф – 300 000 руб.
В остальном в удовлетворении требований Ставской Ирины
Владимировны к Сафонову Владиславу Владимировичу о компенсации морального
вреда, взыскании штрафа, процентов отказать.
Взыскать с Сафонова Владислава Владимировича в доход
местного бюджета госпошлину в сумме 26 360 руб. 85 коп.
Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью
«Многопрофильный деловой центр» в возмещение судебных расходов на проведение
судебной экспертизы с Сафонова Владислава Владимировича 24 889 руб. 28 коп., с
Ставской Ирины Владимировны – 200 руб. 72 коп.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения
представителя Сафонова В.В. – Харченко С.Л., поддержавшего доводы апелляционной
жалобы, представителя Ставской И.В. – Шаламова О.В., возражавшего против ее
удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Ставская И.В. обратилась в суд с иском к Сафонову В.В. о
признании предварительных договоров купли-продажи квартиры и доли земельного
участка недействительными, взыскании денежных средств, уплаченных по договорам,
убытков, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального
вреда, штрафа.
В обоснование иска указала, что 17 ноября 2014 года
заключила с Сафоновым В.В. два предварительных договора купли-продажи квартиры
и доли земельного участка с рассрочкой платежа, по которым он принял на себя
обязательства заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры № *** в
трехэтажном жилом доме по адресу: г.У***, ул.О***, общей площадью 54 кв.м,
включая балкон, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию,
в срок до 15 июля 2015 года.
По условиям договора она должна оплатить стоимость квартиры
в размере 2 200 000 руб.
Предварительные договоры заключены на не возведенный и не
зарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости.
На земельном участке по названному адресу значился другой
объект недвижимости – старый одноэтажный жилой дом, который снесен и на его
месте было начато возведение многоквартирного дома.
До настоящего времени свои обязательства по заключению
основного договора купли-продажи квартиры ответчиком не исполнены, право
собственности на квартиру не зарегистрировано, тогда как она свои обязательства
исполнила, оплатила стоимость квартиры в полном объеме.
В связи с тем, что, привлекая таким способом денежные
средства для участия в долевом строительстве многоквартирного дома, Сафонов
В.В. нарушил действующее законодательство, заключенные предварительные договоры
являются недействительными в силу их притворности.
На ремонт квартиры она затратила 375 139 руб., что
относится к убыткам, подлежащим возмещению ответчиком.
В ходе судебного разбирательства исковые требования уточнила
и просила признать предварительные договоры купли-продажи квартиры по адресу:
г.У***, ул.О*** и доли земельного участка от 17 ноября 2014 года, заключенные
между ней и Сафоновым В.В., недействительными, взыскать с Сафонова В.В.
денежные средства, уплаченные по договорам, в размере 2 200 000 руб.,
проценты за пользование денежными средствами в размере 931 548 руб. 54
коп., убытки в размере 372 169 руб., компенсацию морального вреда в
размере 500 000 руб., штраф.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Сафонова В.В. –
Трифонова О.В. просит об отмене решения в части взыскании процентов за
пользование денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда.
Жалобу мотивирует несогласием с выводом суда о
распространении на спорные правоотношения между сторонами Федерального закона от
30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации», так как этот закон применяется только при
приобретении объектов недвижимости в строящихся домах.
На момент заключения предварительного договора с истицей
трехэтажный жилой дом по адресу: г.У***, ул.О*** уже был введен в эксплуатацию
на основании разрешения от 26 августа 2013 года, что исключает применение
названного закона.
При таких обстоятельствах не подлежали удовлетворению
требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи
квартиры.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации в случае, если сторона, для которой заключение основного договора
обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в
суд с требованием о понуждении заключить договор.
Однако истица в установленный статьей 429 Гражданского
кодекса Российской Федерации срок требование о понуждении ответчика заключить
основной договор в судебном порядке не предъявляла.
Не согласна с взысканием компенсации морального вреда, право
требования которой связано с личностью потерпевшего и носит личный характер.
Истицей не доказан факт нарушения ее неимущественных прав,
причинения вреда ее здоровью из-за ненадлежащего исполнения договорных
обязательств ответчиком.
В связи с тем, что предварительный договор заключен между
физическими лицами, оснований для взыскания штрафа в порядке законодательства о
защите прав потребителей не имелось.
В возражениях на апелляционную
жалобу Ставская И.В. просит об оставлении решения без изменения.
Сафонов В.В., Ставская И.В. в суд
апелляционной инстанции не явились, были надлежаще извещены о времени и месте
рассмотрения дела в апелляционном порядке, причины неявки не сообщили, не
просили об отложении слушания дела, не представляли доказательств
уважительности неявки в судебное заседание, что дает основание для рассмотрения
апелляционной жалобы в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, возражений на нее по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к
выводу о наличии оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что 17
ноября 2014 года между Сафоновым В.В.,
выступающим продавцом по договору, и Ставской И.В., как покупателем по
договору, был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной
квартиры № ***, площадью 54 кв.м в трехэтажном многоквартирном жилом доме и
доли земельного участка по адресу: г.У***, ул.О*** с рассрочкой платежа.
По условиям договора стоимость
приобретаемых объектов недвижимости определена в размере 2 200 000
руб.
В подтверждение заключения такого
предварительного договора и его условий истицей представлено два
предварительных договоров от указанной даты.
В одном из предварительных договоров, предметом которого
является квартира, указано, что ее стоимость должна быть уплачена покупателем в
срок до 25 марта 2015 года, а в срок до 15 июля 2015 года продавец должен сдать
дом, ввести его в эксплуатацию и поставить объект недвижимости на кадастровый
учет и полностью за свой счет изготовить техническую документацию, требуемую
для регистрации основного договора купли-продажи квартиры и предоставить ее
покупателю в срок до 30 октября 2015 года включительно.
Во втором предварительном договоре
его предметом является квартира и доля земельного участка по вышеуказанному
адресу, стоимость которого также составляет 2 200 000 руб. с
рассрочкой платежа до 14 января 2015 года, а в случае невыплаты денежных
средств в установленный срок, цена на квартиру увеличивается на 100 000
руб. с новой рассрочкой платежа на 3 месяца до 15 апреля 2015 года, а срок
заключения основного договора определен не позднее 15 июля 2015 года.
Свои обязательства по оплате цены
договора Ставская И.В. исполнила, произвела оплату по договору в полном объеме,
однако основной договор купли-продажи заключен не был.
Ссылаясь на фактическое заключение
с ней договора долевого участия в строительстве, Ставская И.В., предъявила в
суд настоящие требования.
Разрешая данные требования, районный суд пришел к выводу об
их правомерности и наличии оснований для признания предварительного договора
купли-продажи квартиры и доли земельного участка недействительным в силу его
притворности, установив, что фактически между сторонами заключен договор
долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по
договору, убытков в виде расходов на произведенный ремонт в квартире, процентов
за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и
штрафа.
Судебная коллегия с таким
выводом суда согласиться не может, полагает его основанным на неправильном
применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения
между сторонами, что в силу пункта 4 части 1 статьи 330, пункта 2 статьи 328
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет отмену
решения.
В
соответствии с пунктами 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о
форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный
договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при
заключении предварительного договора.
В
предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор.
Иными
словами предварительный договор – это организационный договор, определяющий
условия и сроки заключения основного, договора.
Предварительный
договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права
требовать заключения основного договора на условиях, достигнутых при заключении
этого предварительного договора.
Из
буквального толкования условий рассматриваемого предварительного договора между
сторонами, содержащихся в двух представленных в материалы дела договорах,
следует, что имела место договоренность о продаже двухкомнатной квартиры и доли
земельного участка за оговоренную плату.
Условия
предварительного договора о заключении в последующем основного договора
купли-продажи недвижимости не вызывают сомнения, соответствуют положениям
пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской
Федерации, в силу которых по договору недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья
130), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее
определенную денежную сумму (цену).
Согласно
пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная
сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том
числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны
действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются
относящиеся к ней правила.
Признавая предварительный договор недействительным в силу
притворности, суд первой инстанции исходил из того, что фактически между
сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, что регулируется
положениями Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
На основании части 3 статьи 3 названного Федерального
закона, предусматривающей, что в случае привлечения денежных средств граждан
для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным
законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для
строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1
настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица
немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере
предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов
от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину
убытков, суд удовлетворил заявленные Ставской И.В. требования.
Вместе
с тем, судом не учтено, что Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц
для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости (участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое
строительство и возникновением у участников долевого строительства права
собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости (часть 1 статьи 1 Федерального закона).
В
соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона привлечение денежных
средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на
жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких
денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном
законодательством о градостроительной деятельности (привлечение денежных
средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании
договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в
собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и
получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом
земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых
помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных
бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в
соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких
кооперативов.
В
силу части 2 статьи 27 Федерального закона действие настоящего Федерального
закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
По
смыслу приведенных норм, данный Федеральный закон регулирует основанные на
договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением
денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на
строительство которых получены после его вступления в силу, то есть начиная с 01 апреля 2005 года.
Действие
Федерального закона может распространяется на отношения, возникшие при
совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных
средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров
купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об
инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта
недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа
прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином
объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность,
договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства
многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях,
если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений будет
установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в
долевом строительстве.
Исходя
из изложенного применение указанного Федерального закона возможно только при
условии, что приобретаемый по договору, в том числе и по предварительному,
объект недвижимости еще не создан, будет возведен в будущем, при этом
покупатель этого объекта должен уплатить цену недвижимого имущества или
существенную ее часть до момента введения этого объекта в эксплуатацию.
По
делу установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу: г.У***, ул.О***, в
котором находится квартира, являющаяся предметом рассматриваемого
предварительного договора, был введен в эксплуатацию 26 августа 2013 года, то есть
задолго до заключения этого предварительного договора и до того, как истица
передала денежные средства по нему ответчику.
Таким
образом, по делу не установлено, что денежные средства, переданные истицей
ответчику в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости, были вложены в
строительство дома, и соответственно она не может быть признана участником
строительства этого дома.
Производство
Ставской И.В. ремонта в квартире, являющейся предметом предварительного
договора купли-продажи, сразу после заключения этого договора, также
подтверждает то обстоятельство, что многоквартирный жилой дом, где находится
квартира, был возведен до того момента, как она передала денежные средства
Сафонову В.В.
При
таких обстоятельствах вывод суда о заключении между сторонами договора долевого
участия в строительстве, притворности предварительного договора купли-продажи
объектов недвижимости и взыскании денежных средств на основании Федерального
закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» является неправильным, не соответствует вышеприведенным нормам
материального права.
С
учетом того, что доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к несогласию с
применением судом данного Федерального закона, на основании которого были
разрешены требования о признании сделки недействительной, а также удовлетворены
требования о взыскании денежной суммы, уплаченной по этой сделке в качестве
применения последствий ее недействительности, убытков и процентов за
пользование чужими денежными средствами в двойном размере, судебная коллегия
полагает, что отменяя решения в этой части, судебная коллегия не выходит за
пределы доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1
статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В
связи с тем, что спорные правоотношения между сторонами вытекают из заключения
предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими
лицами, не имелось у районного суда оснований и для взыскания компенсации
морального вреда и штрафа на основании пункта 6 статьи 13, статьи 15 Закона
Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»,
регулирующего отношения, возникающие между потребителями и изготовителями,
исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ,
оказании услуг).
Применение
законодательства о защите прав потребителей в данном случае также основано на
положениях Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности части 9 статьи 4, который, как
установлено выше, возникшие правоотношения между сторонами не регулирует.
При установленных по делу обстоятельствах в удовлетворении
иска по заявленным Ставской И.В. основаниям следует отказать.
В связи с отказом в удовлетворении иска расходы за
производство экспертизы, проведенной по делу ООО «Многопрофильный деловой
центр», в размере 25 090 руб. в порядке части 2 статьи 85, статьи 96, части 1
статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат
взысканию с Ставской И.В., как с проигравшей стороны.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 29 июня
2017 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении иска Ставской Ирины Владимировны к Сафонову
Владиславу Владимировичу о признании предварительных договоров купли-продажи
квартиры и доли земельного участка недействительными, взыскании денежных
средств, уплаченных по договорам, убытков, процентов за пользование денежными
средствами, компенсации морального вреда и штрафа отказать.
Взыскать с Ставской Ирины Владимировны в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» расходы за
производство судебной экспертизы в размере 25 090 руб.
Председательствующий
Судьи
