У Л Ь Я Н О В С К И Й   О Б Л А С Т Н О Й   С У Д

 

Судья Давыдова Т.Н.                                                                 Дело № 33а-3637/2017

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                19 сентября 2017 года

 

Судебная коллегия по административным делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего судьи Лифановой З.А.,

судей Трифоновой Т.П. и Васильевой Е.В.

при секретарях Насыбулловой Э.Ф.,  Бешановой Э.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Милохина Ивана Анатольевича – Арбузовой Оксаны Эдуардовны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 16 июня 2017 года, по которому постановлено:

 

в удовлетворении административного иска Милохина Ивана Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка  отказать.

 

Заслушав доклад судьи Лифановой З.А., пояснения Милохина И.А. и его представителя – Арбузовой О.Э., поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области – Скобеева А.М., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А :

 

Милохин И.А. обратился к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с административным иском о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.10.2015 № 24/2015, обязании ответчика зарегистрировать данный договор.

Требования мотивированы тем, что он (Милохин И.А.) на основании договора от 24.09.2012 № 118/2012, заключенного с МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Ульяновский район Ульяновской области», является арендатором земельного участка, кадастровый номер ***, площадью 1331 кв.м,  расположенного по адресу: У*** область, У*** район, с.Б***, ул.С***, категория земель: земли населенных пунктов. Договор заключен сроком на три года - по 24.09.2015.

В связи с истечением срока действия договора и заключением нового договора от 02.10.2015 № 24/2015  истец 10.04.2017 обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации  договора аренды, представив постановление администрации МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области от 02.10.2015 № 289 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со ст.22 ЗК РФ, ст.621 ГК РФ, письмо Департамента госимущества и земельных отношений от 01.02.2017 №73-ИОГВ-10-01/1364.

Уведомлением от 20.04.2017 регистрация договора аренды земельного участка от 02.10.2015 была приостановлена до 19.07.2017. Одним из оснований отказа является отсутствие преимущественного права Милохина И.А. на заключение нового договора аренды. Административный ответчик ссылается на изменения законодательства РФ (действие с 01.03.2015 новой редакции Земельного кодекса РФ). Однако эти изменения произошли в период действия договора аренды земельного участка №118/2012 от 24.09.2012, в период его действия условия договора не изменялись. Ответчик вышел за пределы своей компетенции, дав правовую оценку постановлению Главы администрации МО«Большеключищенское сельское поселение». Кроме того, ответчик указал на отсутствие у него (Милохина И.А.) зарегистрированного права на расположенный на спорном земельном участке объект капитального строительства.

Действия ответчика нарушают его права, поскольку препятствуют государственной регистрации права на возведенный на земельном участке жилой дом. В связи с этим просил суд признать незаконным уведомление от 20.04.2017                                        № 73/001/309/2017-568 о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.10.2015 № 24/2015 и обязать ответчика зарегистрировать договор аренды земельного участка от 02.10.2015 №24/2015.

К делу в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район Ульяновской области», Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Милохина И.А. – Арбузова О.Э. не соглашается с решением суда, просит его отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований.

Ссылаясь на ст.621 ГК РФ, указывает на то, что истец принял все меры для заключения нового договора аренды. Считает необоснованным вывод суда, о том, что с Милохиным И.А. был заключен договор аренды земельного участка, по которому арендатору передан земельный участок без указания разрешенного использования земельного участка. Указывает, что в разделе 1.1 «Предмет договора» указана категория земель: земли населенных пунктов. В договоре от 24.02.2012 указано, что земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Суд не учел, что истец имеет разрешение на строительство жилого дома, градостроительный план земельного участка, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 29.09.2016 жилой дом был поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер объекта ***). Из-за отсутствия документов на земельный участок Милохин И.А. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом. Судом не учтено, что истец не мог знать всех изменений, вносимых в законодательство.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители администрации муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район Ульяновской области», Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не явились, извещены надлежащим образом о рассмотрении дела.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса согласно ст. 150, ч. 2 ст. 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Государственную регистрацию недвижимости в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Милохина И.А. от 29.08.2015 МУ администрация МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области было вынесено постановление от 02.10.2015 № 289, на основании которого истцу был передан земельный участок с кадастровым номером ***21 из состава земель населенных пунктов площадью 1331 кв.м, расположенный по адресу: У*** область, У*** район, с.Б***, ул. С***.

Согласно договору №24/2015 от 02.10.2015 и акту приема-передачи земельного участка (приложение №2) данный участок передан истцу в аренду на срок по 25.09.2018 для строительства двухквартирного жилого дома.

Данный договор заключен на новый срок по истечении действия договора аренды от 24.09.2012 №118/2012, заключенного между Милохиным И.А. и МУ администрация МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области сроком с 24.09.2012 по 24.09.2015, расторгнутого на основании соглашения сторон от 01.10.2015.

Земельный участок был передан административному истцу в 2012 году по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства.

В период действия договора от 24.09.2012 №118/2012 Главой администрации МО «Ульяновский район» истцу было выдано разрешение             № RU 73519000-16-07-59 на строительство жилого дома  на земельном участке площадью 1331 кв.м, расположенном по адресу: У*** область, У*** район, с.Б***, ул.С***, переданном застройщику по договору аренды от 24.09.2012 №118/2012. Разрешение выдано сроком на 10 лет.

29.08.2016 Милохину И.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома № RU 73519000-16-08-10. 

Завершенный строительством жилой дом поставлен на кадастровый учет 28.09.2016.

10.04.2017 в целях регистрации договора аренды земельного участка от 02.10.2015 административный истец обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области.

Уведомлением от 20.04.2017 регистрация договора аренды земельного участка от 02.10.2015 была приостановлена до 19.07.2017. на основании                       п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» со ссылкой на то, что предоставление земельного участка в аренду Милохину И.А. должно осуществляться в порядке, предусмотренном п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться на торгах, проводимых в форме аукциона.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка вынесено законно и обоснованно, поскольку представленные административным истцом документы для осуществления государственного государственной регистрации прав не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (отсутствует преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов).

С данными выводами районного суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права  при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с п.п.1, 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015            № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, регламентированы ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Перечисленные в данном Федеральном Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или госрегистрации прав.

Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) госрегистрация прав приостановлены быть не могут.

Согласно материалам дела, административный ответчик приостановил регистрацию договора аренды от  02.10.2015 № 24/2015, заключенного между Милохиным И.А. и  МУ администрация муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, на основании п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В оспариваемом уведомлении от 20.04.2017 Управление Росреестра по Ульяновской области указало, что представленные  на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют законодательству, а именно: нарушен порядок заключения договора (без проведения торгов).

Вместе с тем, как разъясняет Роснедвижимость  в Письме от 30.05.2008           № ВК/2370 «О форме и содержании заявления и документов, необходимых для государственного кадастрового учета», под формой документа понимается совокупность и порядок расположения реквизитов в документе.

Размер полей, размер и вид шрифта, тип линий и т.д. являются сопутствующими элементами при оформлении документа и не влияют на его форму, соответственно предъявление каких-либо требований к сопутствующим элементам оформления документа не правомерно.

Содержание документов определяется наличием сведений, необходимых для проведения государственного кадастрового учета. При этом необходимо учитывать, что наличие определенных сведений зависит от выполняемых кадастровых процедур.

Установленные Законом о регистрации основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены в статьях 26 и 27 Закона о кадастре, в частности, несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации и п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона о кадастре).

Возможность применения аналогии указанных норм нашла свое отражение в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016.

Из вышеизложенного следует, что приостановление либо отказ в госрегистрации прав допускается лишь в случае, если форма и содержание представленных документов не позволяют осуществить государственную регистрацию права.

Вместе с тем, административным ответчиком в нарушение ч.11 ст.226 КАС РФ не было доказано то, что документы, представленные Милохиным И.А. для осуществления государственной регистрации права в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не позволяли осуществить  государственную регистрацию права.

Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции при принятии оспариваемого решения.

Кроме того, районным судом не было принято во внимание то, что действительно, в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п.3 ст. 39.6  ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов.

Возможность заключения нового договора аренды без проведения торгов, урегулирована п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем, п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что Милохин И.А. пользуется спорным участком с 2012 года, с заявлением о заключении нового договора аренды он  обратился заблаговременно, до истечения предыдущего договора аренды – 29.08.2015.

Договор аренды от 02.10.2015 № 24/2015  и постановление администрации МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области от 02.10.2015 № 289 никем  не оспорены, недействительными не признавались, фактически исполнены сторонами.

При указанных обстоятельствах основания, приведенные административным ответчиком, фактически сводятся к оспариванию сделки – договора аренды, стороной которого он не является, и имели бы значение при наличии спора между Милохиным И.А. и администрацией МО «Большеключищенское сельское поселение» относительно заключения договора аренды на новый срок.

Согласно ч. 2 ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;                                     2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;  3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Следовательно, оспариваемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении административного иска.

В силу п.1 ч. 2 ст.227 КАС РФ при удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, то он указывает в решении об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку ранее Милохин И.А. обращался к административному ответчику с аналогичным пакетом документов для государственной регистрации договора аренды, но ему было в этом отказано по основаниям, изложенным в оспариваемом уведомлении от 20.04.2017, то судебная коллегия полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать договор аренды земельного участка от  02.10.2015 № 24/2015. Указанные действия являются способом устранения допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия 

 

ОПРЕДЕЛИЛА:

 

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 16 июня 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым административный иск Милохина Ивана Анатольевича  удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 20.04.2017 № 73/001/309/2017-568 о приостановлении государственной регистрации договора от 02.10.2015 № 24/2015 аренды земельного участка, кадастровый №***, для строительства двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: У*** область, У*** район, с.Б***, ул.С***.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать договор от  02.10.2015 № 24/2015 аренды земельного участка, кадастровый №***, для строительства двухквартирного жилого дома, расположенного по адресу: У*** область, У*** район, с.Б***, ул.С***.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и Милохину Ивану Анатольевичу  в течение одного месяца со дня принятия апелляционного определения.

 

Председательствующий

 

Судьи