УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Нефёдов О.Н.                                                                  Дело № 33а-3538/2017

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                               05 сентября 2017 года

 

Судебная коллегия по административным делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего судьи Трифоновой Т.П.,

судей Васильевой Е.В., Смирновой Ю.В.,

при секретаре Бешановой Э.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя Герасимова Сергея Алексеевича – Еливановой Лилии Александровны Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на решение Ульяновского областного суда от 22 июня 2017 года, по которому постановлено:

 

Административное исковое заявление администрации города Ульяновска удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области *** от 01.12.2016 об определении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область*** кадастровый номер ***, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Исключить установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области *** от 01.12.2016 кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу*** кадастровый номер ***, из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области за счет казны Российской Федерации расходы по производству экспертизы в пользу автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» – 36 000 руб.

 

Заслушав доклад судьи Васильевой Е.В., пояснения представителя Герасимова С.А. – Казаковой М.Н., представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» Тазетдиновой Э.Р., представителя Управления Росреестра по Ульяновской области Логиновой А.М., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия 

 

У С Т А Н О В И Л А :

 

Администрация города Ульяновска обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление Росреестра по Ульяновской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области (далее – Комиссия) *** от 01.12.2016 об определении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: *** кадастровый номер ***, в размере рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что согласно акту от 01.12.2014 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет  160 261 062 руб. 32 коп. Решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка на основании составленного оценщиком Крюковым В.И. отчета об оценке снижена до 66 744 000 руб. Поскольку определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости на 58,35 %, то есть более чем на тридцать процентов, Комиссия, учитывая отсутствие положительного экспертного заключения, в силу п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, должна была принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Указанное решение Комиссии от 01.12.2016, принятое с отступлением от требований названного Порядка, нарушает законные интересы муниципального образования «город Ульяновск», так как уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет снижение поступления денежных средств в бюджет муниципального образования.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области; в качестве заинтересованных лиц:  член Комиссии – представитель Национального совета по оценочной деятельности Цыплов М.П., Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Герасимов С.А.

Рассмотрев административный иск по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Герасимова С.А. – Еливанова Л.А. просит отменить решение суда как незаконное и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование жалобы указывает, что решение суда нарушает права и охраняемые законом интересы Герасимова С.А. как собственника земельного участка, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Не соглашается с выводом суда о несоответствии требованиям федеральных стандартов оценки отчета об оценке *** от 16.11.2016, на основании которого Комиссией было принято решение от 01.12.2016 об определении кадастровой стоимости земельного участка по ул. *** в размере рыночной стоимости 66 740 000 руб. На основании данных, полученных при анализе рынка недвижимости г. Ульяновска и характеристик объектов, аналогичных объекту оценки, оценщик, руководствуясь принципом достаточности объема исследования, установленным п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», отнес застроенный участок по ул. *** к сегменту производственно-складской недвижимости. Объекты-аналоги, выбранные судебным экспертом для определения рыночной стоимости объекта оценки не сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам названным в п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», отсутствует сходство с объектом оценки по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Полученная судебным экспертом стоимость объекта оценки в размере 80 422 500 руб. может быть рекомендована к использованию только как верхний предел стоимости объекта, исходя из доступных данных, вида использования и целей оценки. Стоимость, указанная оценщиком Крюковым В.И. в отчете № ***, является более достоверной в силу методологических различий определения стоимости и более подробной детализации объектов-аналогов. Замечания, указанные в заключении судебного эксперта, являются субъективными и не нашли своего подтверждения. Считает, что при вынесении решения судом допущены нарушения норм процессуального права. Указывает на отсутствие оснований для восстановления администрации города Ульяновска срока на подачу административного иска, установленного ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Ульяновской области просит отменить принятое по делу решение и расходы за судебную экспертизу возложить на администрацию города Ульяновска. В обоснование жалобы указывает на отсутствие оснований для признания незаконным оспариваемого решения Комиссии от 01.12.2016. Рассматривая спор об определении кадастровой стоимости, Комиссия исходит из презумпции достоверности кадастровой стоимости, поскольку законодатель в соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации признает преимущество рыночной стоимости по отношению к кадастровой. Комиссия не осуществляет выезды на земельные участки и объекты оценки не рассматривает, принимая решение большинством голосов, основываясь на представленных с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости документах. Существенные расхождения кадастровой и рыночной стоимости не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным, поскольку рыночная и кадастровая оценка земли основаны на различных принципах, поэтому их значения для каждого конкретного участка могут не соответствовать друг другу. При рассмотрении отчетов об оценке в полномочия Комиссии согласно приказу Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 входит проверка содержания и оформления отчета об оценке на соответствие требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Расчет рыночной стоимости, выбор подходов и методов оценки, подбор аналогов, внесение корректировок не входят в полномочия Комиссии.

Полагает, что у суда не имелось оснований для постановки разрешение судебного эксперта вопроса о рыночной стоимости земельного участка, поскольку в данном деле не рассматривался вопрос об установлении кадастровой стоимости  земельною участка. Административные ответчики и заинтересованное лицо возражали как против назначения судебной экспертизы, так и против постановки на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Постановка перед экспертом лишних вопросов повлекла завышенные расходы на проведение судебной экспертизы. Полагает, что расходы за судебную экспертизу подлежат взысканию с административного истца, по ходатайству которого была назначена экспертиза.

Считает, что п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в той части, в какой требует взыскивать судебные расходы при удовлетворении требований об оспаривании решения Комиссии с органа, при котором она создана, неприменим к рассматриваемому спору, поскольку указанное разъяснение дано Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, исходя из положений ч. 1 ст. 24.18  Федерального закона от 29.07.1998 № 133-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая не предусматривает оспаривание органами местного самоуправления кадастровой (рыночной) стоимости объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, а равно оспаривание решений Комиссии, принятых по объектам недвижимости, находящимся в частной собственности.

Экспертное заключение содержит противоречивые выводы о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке требований п. 22 «б» ФСО № 7. Эксперт зафиксировал, что исследуемый земельный участок относится к смежным сегментам рынка - торгового и складского назначения. В судебном заседании эксперт подтвердил наличие на исследованном им земельном участке не только объектов торгового назначения, но и складского назначения. При этом при подготовке ответа на вопрос о рыночной стоимости объекта оценки им использованы только аналоги торгового назначения. Оценщиком же были выбраны аналоги из сегмента производственно-складского назначения.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в апелляционной жалобе также просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме, возложив расходы за судебную экспертизу на администрацию города Ульяновска. В обоснование жалобы указывает, что действия ФГБУ «ФКП Росреестра» по внесению в кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании поступившего решения Комиссии соответствуют требованиям действующего законодательства, соответственно, оснований для удовлетворения административного иска к ФГБУ «ФКП Росреестра» не имелось. ФГБУ «ФКП Росреестра» не может быть надлежащим ответчиком по данной категории дел. Решение суда не содержит выводов о том, какими действиями или бездействием органа регистрации прав нарушены права и законные интересы административного истца.

Управление Росреестра по Ульяновской области в отзыве на апелляционную жалобу представителя Герасимова С.А.  - Еливановой Л.А. считает ее подлежащей удовлетворению.

Герасимов С.А. представил отзыв на апелляционную жалобу Управления Росреестра по Ульяновской области, в котором поддерживает изложенные в жалобе доводы.

В заседание суда апелляционной инстанции явились представитель Управления Росреестра по Ульяновской области Логинова А.М., представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Тазетдинова Э.Р., представитель Герасимова С.А. – Казакова М.Н., которые подержали доводы апелляционных жалоб.

Другие лица, участвующие в деле в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судебная коллегия, с учетом мнения присутствующих участников процесса, определила рассмотреть дело при данной явке согласно ст. 150, ст. 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу решения.

По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 48 060,2 кв.м, расположенный по адресу: ***, принадлежит Герасимову С.А. на праве собственности, приобретен по договору купли-продажи  от 02.12.2014 *** заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

01.03.2012 в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» в кадастр недвижимости была внесена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 70 730 508 руб. 18 коп.

Постановлением Главы администрации города от 22.10.2014 № 5728 в связи с изменением вида разрешенного использования участка в указанное постановление внесены изменения: в пункте 1 слова «земли населенных пунктов» заменены словами «земли населенных пунктов, территориальная зона Ж6, вид разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений».

На основании постановления Главы администрации города от 22.10.2014     № 5728, поступившего в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером *** с «под овощной базой» на «объекты торговли, досуга и развлечений», в связи с чем актом от 01.12.2014 № *** кадастровая стоимость участка установлена в размере 160 261 062 руб. 32 коп. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01.12.2014.

Герасимов С.А. 21.11.2016 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, представив отчет *** от 16.11.2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Финансово-промышленная компания» Крюковым В.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.11.2014  установлена с применением сравнительного подхода в размере 66 744 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области
*** от 01.12.2016 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Оспаривая названное решение Комиссии, административный истец указывал на недостоверность кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комиссии на основании представленного Герасимовым С.А. отчета об оценке, со ссылкой на то, что неверный подбор оценщиком объектов-аналогов привел к занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству административного истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы *** от 12.05.2017 оценщиком Крюковым В.И. в отчете об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на стоимость объекта оценки; величина рыночной стоимости земельного участка по ул. ***, кадастровый номер ***, указанная в отчете об оценке на дату оценки 28.11.2014, не является достоверной.

В ходе экспертного исследования судебным экспертом установлено, что в рамках сравнительного подхода оценщиком были выбраны объекты-аналоги, относящиеся к сегменту рынка «земли промышленного, производственно-складского назначения», в то время как сегмент рынка, определенный в исследуемом отчете, относится к «торгово-складской недвижимости». Использование объектов-аналогов из иных сегментов рынка противоречит п. 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», в соответствии с которым выбранные объекты-аналоги должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующему фактору. Выбранные оценщиком объекты-аналоги объекта оценки не являются таковыми в силу отсутствия сходства с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Оценщик в качестве объектов - аналогов использовал земельные участки индустриального назначения, расположенные в г. Ульяновске, то есть отличные по виду разрешенного использования от объекта оценки.

Принимая во внимание установленные судебным экспертом обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявление Герасимова С.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка  подлежало отклонению Комиссией. Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на основании ненадлежащих объектов - аналогов, вследствие чего не могла быть принята Комиссией.

Доводы апелляционных жалоб Управления Росреестра по Ульяновской области и Герасимова С.А. направлены на оспаривание выводов проведенной по делу судебной экспертизы, оснований для чего судебная коллегия не усматривает.

Экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями в исследуемой области, имеющим длительный стаж работы по специальности, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в результате рассмотрения дела. В заключении приведены нормативная и методическая документация, используемая при производстве экспертизы, выводы судебного эксперта надлежаще мотивированы, экспертное заключение отвечает требованиям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оснований сомневаться в достоверности проведенного экспертом исследования и выводах экспертизы оснований не имеется.

Судебным экспертом, в результате исследования, проведенного с использованием сравнительного подхода, который был применен также и оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка, установлена иная рыночная стоимость земельного участка, по сравнению с указанной в отчете оценщика. При этом судебным экспертом соблюдены стандарты оценочной деятельности, подлежащие применению при проведении оценки при сравнительном подходе (методе сравнительных продаж), установлена схожесть элементов объектов-аналогов с объектом оценки.

Судом в решении дана объективная оценка достоверности заключения судебной экспертизы, с которой судебная коллегия соглашается.

Довод Управления Росреестра по Ульяновской области в апелляционной жалобе о том, что в полномочия Комиссии не входит проверка расчета рыночной стоимости объекта оценки, не опровергает установленные судом обстоятельства о необоснованном принятии Комиссией недостоверного отчета оценщика для установления кадастровой стоимости земельного участка и, соответственно, незаконности принятого Комиссией решения.

Довод Управления Росреестра по Ульяновской области об отсутствии оснований для взыскания с Управления в пользу административного истца расходов за производство судебной экспертизы со ссылкой на  Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который не предусматривает оспаривание органами местного самоуправления кадастровой (рыночной) стоимости объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, а также оспаривание решений Комиссии, принятых по объектам недвижимости, находящимся в частной собственности, является несостоятельным, поскольку основан на ошибочном толковании закона.

В силу ч. 22.1 ст. 22, ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования.

Аналогичное положение содержит ч. 2.1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы в апелляционных жалобах Управления Росреестра по Ульяновской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» об отсутствии оснований для взыскания с Управления Росреестра по Ульяновской области расходов за проведенную по делу судебную экспертизу не могут быть признаны состоятельными.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (п. 31).

Решение суда о взыскании расходов за судебную экспертизу с Управления Росреестра по Ульяновской области за счет казны Российской Федерации является верным.

Несогласие ФГБУ «ФКП Росреестра» в апелляционной жалобе с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика не может служить основанием для отмены решения суда.

Судом принято решение об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка по ***, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01.12.2016.

Поскольку уполномоченным органом, осуществляющим регистрационные действия  по внесению в кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, является ФГБУ «ФКП Росреестра», процессуальное положение данного органа по делу определено судом правильно.

Оснований полагать, что участие в деле в качестве административного ответчика влечет для органа, осуществляющего кадастровый учет, какие-либо негативные последствия, не имеется.

Принятое по делу решение основано на полной и объективной оценке представленных в дело доказательств, верном применении и толковании норм материального и процессуального права.

Нарушений ч. 1 ст. 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Ульяновского областного суда от 22 июня 2017 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Герасимова Сергея Алексеевича – Еливановой Лилии Александровны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи: