УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Высоцкая А.В.                                                               Дело № 33 - 1698/2017

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е  О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                   16 мая 2017 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Нефёдова О.Н.,

судей Старостиной И.М., Бабойдо И.А.,

при секретаре Кондаковой Н.В.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) на решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 22 февраля 2017 года, по которому постановлено:

 

Исковые требования Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) к Храмову В*** В*** о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Храмова Виталия Викторовича в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) задолженность по кредитному договору № *** от 09.07.2014 в сумме 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 827,81 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Храмова В*** В*** в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы по производству судебной экспертизы в размере 6380 руб.

 

Заслушав доклад судьи Старостиной И.М., судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее по тексту Банк ВТБ 24) обратился в суд с иском к Храмову В.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на жилое помещение с определением способа реализации и начальной продажной стоимости, признании права собственности на жилое помещение, признании права залога на жилое помещение, взыскании судебных расходов.

В обоснование требований истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора от 09.07.2014 № *** Банк ВТБ 24 (ПАО) предоставил Храмову В.В. кредит в размере 750 000 руб. сроком на 182 календарных месяца с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору приобретения № 11 о долевом участии в строительстве от 09.07.2014, заключенного между Храмовым В.В. и ООО «Реотэкс». Вид объекта недвижимости: права требования на квартиру по адресу: многоквартирный жилой дом № *** по ул. *** в г.Ульяновске, условный номер квартиры ***. Цена объекта недвижимости по договору приобретения составляет 1 429 600 руб., размер аннуитетного платежа по кредиту на дату заключения договора - 9912,59 руб., процентная ставка на дату заключения договора - 13,85% годовых. Процентный период продолжительностью один календарный месяц с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего календарного месяца. Размер неустойки - 0,1% от суммы просроченной задолженности по основному долгу и по просроченным процентам.

Обеспечением кредита является залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на объект недвижимости.

Между ООО «Реотэкс» и Храмовым В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве №*** от 09.07.2014, указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 17.07.2014 за номером ***. Согласно справки от 22.07.2014, письма ООО «Реотэкс» от 15.12.2016 № 39, обязательства Храмова В.В. по договору долевого участия выполнены в полном объеме.

Согласно п. 11.1.13 кредитного договора ответчик обязался осуществить действия по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в течение 3-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.10.2015 № ***, акта приема-передачи квартиры от 21.10.2015, ООО «Реотэкс» передало, а Храмов В.В. принял ***-комнатную квартиру № ***, общей площадью 35,2 кв.м, по адресу: г. Ульяновск, ул. ***. Право собственности на объект долевого строительства (квартиру) ответчик не зарегистрировал. Письмом от 17.02.2016 истец обращался к ответчику с просьбой оформить право собственности на квартиру, однако Храмов В.В. уклоняется от регистрации права собственности на квартиру, чем нарушаются права Банка, как залогодержателя.

Истец исполнил свои обязательства в полном объеме, тогда как Храмов В.В. ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Истец просил взыскать с Храмова В.В. задолженность по кредитному договору № *** от 09.07.2014 в сумме 862 780,61 руб., в том числе: 735 541,66 руб. - остаток ссудной задолженности; 99 888,19 руб. - задолженность по плановым процентам; 23 873,92 руб. - задолженность по пени за неуплату плановых процентов; 3476,84 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу; обратить взыскание на квартиру общей площадью 35,2 кв.м, расположенную по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. ***, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с определением её начальной продажной стоимости; признать за Храмовым В.В. право собственности на указанную квартиру; признать за ВТБ 24 (ПАО) право залога (ипотеки) на эту квартиру; взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Реотэкс» и, рассмотрев по существу требования истца, постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Банк ВТБ 24 (ПАО), не соглашаясь с решением суда, просит его отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на вышеуказанную квартиру, признании за Банком ВТБ 24 (ПАО) право залога (ипотеки) на квартиру, обращении на неё взыскания. Просит в данной части вынести новое решение об удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права, указывая при этом на аналогичные доводы, отражённые в исковом заявлении.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,  судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между Банком ВТБ 24 (ПАО) (кредитор) и Храмовым В.В. (заемщик) 09.07.2014 заключен кредитный договор № *** целевого назначения, по условиям которого Банк ВТБ 24 (ПАО) предоставил ответчику кредит в размере 750 000 руб. сроком на 182 календарных месяца с даты предоставления кредита на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору приобретения № *** о долевом участии в строительстве от 09.07.2014, заключенному между Храмовым В.В. и ООО «Реотэкс». Вид объекта недвижимости: права требования на квартиру по адресу: многоквартирный жилой дом № *** по ул. ***, в г. Ульяновске, условный номер квартиры ***. Цена объекта недвижимости по договору приобретения составляет 1 429 600 руб., размер аннуитетного платежа по кредиту - 9912,59 руб., процентная ставка - 13,85% годовых, процентный период продолжительностью один календарный месяц с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего календарного месяца, размер неустойки - 0,1% от суммы просроченной задолженности как по основному долгу, так и по просроченным процентам.

Между ООО «Реотэкс» и Храмовым В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве № *** от 09.07.2014, предметом которого явилась однокомнатная квартира с условным строительным номером ***, секция 6, этаж  6, общая площадь с учетом холодных помещений – 35,74 кв.м, расположенная в многоквартирном жилом доме № *** по ул. ***, в г. Ульяновске. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) 17.07.2014 за номером ***. Согласно справке от 22.07.2014, письма ООО «Реотэкс» от 15.12.2016 № ***, обязательства Храмовым В.В. по договору долевого участия выполнены в полном объеме.

Из текста договора усматривается, что сумма в размере 750 000 руб. внесена участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО).

Свои обязательства по кредитному договору кредитор исполнил надлежащим образом, предоставив заемщику кредит. Храмов В.В. свои обязательства по погашению кредита и уплате процентов за его использование исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если по договору займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами. Аналогичное условие предусмотрено вышеназванным кредитным договором.

Учитывая, что со стороны заемщика имело место нарушение условий по своевременному погашению кредита, на основании статьи 811 Гражданского кодекса РФ банк вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа.

На момент рассмотрения данного гражданского дела судом первой инстанции задолженность ответчика по кредитному договору погашена не была, в связи с чем суд обоснованно взыскал указанную задолженность с Храмова В.В. в пользу банка. Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается, в этой части решение суда не обжалуется. 

Вместе с тем судебная коллегия не соглашается с выводами суда об отказе Банку ВТБ 24 (ПАО) в удовлетворении требований в части признания за Храмовым В.В. права собственности на квартиру, расположенную по адресу:  г. Ульяновск, ул.***, признании за истцом права залога (ипотеки) на указанную квартиру, обращении на неё взыскания с определением способа реализации и начальной продажной стоимости.

В силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании  пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56  указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путём продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо  установить его начальную продажную  цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Согласно п. 11.1.13 кредитного договора Храмов В.В. обязался осуществить действия по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в течение 3-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.10.2015 № ***, акта приема-передачи квартиры от 21.10.2015 усматривается, что ООО «Реотэкс» передало, а Храмов В.В. принял ***-комнатную квартиру № ***, общей площадью 35,2 кв.м по адресу: г. Ульяновск, ул. ***.

Вместе с тем, до настоящего времени право собственности на объект долевого строительства (квартиру) ответчик не зарегистрировал, нарушая при этом условия договора.

Таким образом, нарушаются права Банка, как залогодержателя, поскольку Банк не может реализовать права на принудительную реализацию права требования на квартиру.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судебная коллегия считает, что Храмов В.В., затягивая процесс перехода права собственности на имущество, действует недобросовестно, нарушая баланс интересов между кредитором и залогодателем.

Таким образом, судебная коллегия считает, что требования истца о признании за Храмовым В.В. права собственности на квартиру расположенную по адресу: г.Ульяновск, ул. ***, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2.2 договора о долевом участии в строительстве № *** от 09.07.2014 при регистрации договора одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требования в виде залога (ипотеки), возникшей на основании закона. С момента государственной регистрации залога прав требования в пользу Банка права требования объекта долевого строительства, указанного в п. 1 договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог прав требования действует до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, завершённый строительством, право получения которого было оплачено за счёт кредита.

Материалами дела установлено, что договор долевого участия прошёл государственную регистрацию за регистрационным номером *** от 17.07.2014.

Залог прав требования также прошёл государственную регистрацию за регистрационным номером *** от 17.07.2014.

Данные обстоятельства подтверждаются регистрационными штампами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Таким образом, вывод суда о том, что государственную регистрацию в установленном порядке прошёл только договор долевого участия, является не верным.

Исходя из вышеприведённого, требования истца о признании за ним права залога (ипотеки) на вышеуказанную квартиру и обращения на неё взыскания путём продажи с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению, при этом начальную продажную стоимость квартиры необходимо определить в 1 211 000 руб., как это установлено проведённой по делу судебной экспертизой.

В порядке ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 827 руб. 81 коп., исходя из размера требований, удовлетворенных судом.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 22 февраля 2017 года  отменить в части отказа в признании за Храмовым В*** В*** права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, ул. ***, признании за Банком ВТБ 24 (ПАО) право залога (ипотеки) на квартиру и обращении на неё взыскания.

Принять в этой части новое решение.

Признать за Храмовым В*** В*** право собственности на квартиру, общей площадью 35,2 кв.м по адресу: г. Ульяновск, ул. ***.

Признать за Банком ВТБ 24 (публичное акционерное общество) право залога (ипотеки) на квартиру, общей площадью 35,2 кв.м по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул. ***.

Обратить взыскание на квартиру, общей площадью 35,2 кв.м по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. ***, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости 1 211 000 рублей.

Решение в части взыскания расходов по оплате государственной пошлины изменить, взыскав с Храмова В*** В*** в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) - 17 827 рублей 81 копейка. 

В остальной части решение суда оставить без изменения.

 

Председательствующий

 

Судьи