УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Рыбалко В.И.
Дело № 33-5130/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
25
октября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего
Маслюкова П.А.,
судей Костюниной
Н.В., Полуэктовой С.К.,
при секретаре Дубровиной Л.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Лебедева А*** В*** на решение Ленинского районного суда
города Ульяновска от 19 июля 2016 года, по которому постановлено:
В
удовлетворении исковых требований Лебедева А*** В*** к Ртищевой В*** В***, Р*** В*** В*** в лице
законного представителя Даншиной М*** И***, Ртищевой Е*** В***, Ртищевой Т*** В***
о возложении обязанности заключить
договор купли-продажи нежилого помещения № *** площадью 44,7 кв. м с
кадастровым номером *** на третьем этаже здания, расположенного по адресу:
г.Ульяновск, на пересечении улиц М*** - Ж***, на условиях предварительного
договора купли-продажи нежилой площади от 12 декабря 2014 года; договор
купли-продажи нежилого помещения № *** площадью 58,5 кв. м с кадастровым
номером *** на втором этаже здания, расположенного по адресу: г.Ульяновск, на
пересечении улиц М*** - Ж***, на условиях предварительного договора
купли-продажи нежилой площади от 12 декабря 2014 года – отказать.
Заслушав доклад судьи Костюниной Н.В., объяснения представителя
Лебедева А.В. – Бондиной И.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения
представителя Ртищевой В.В., Ртищевой Е.В., Ртищевой Т.В. – Коннова А.Е., представителя
Даншиной М.И., действующей в интересах Р***
В.В., – Бондяковой Л.А., полагавших решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Лебедев А.В.
обратился в суд с уточненными в ходе рассмотрения дела исковыми требованиями к
Ртищевой В.В., Р*** В.В. в лице законного представителя Даншиной М.И., Ртищевой
Е.В., Ртищевой Т.В. о возложении обязанности заключить договоры купли-продажи
нежилых помещений.
В обоснование
исковых требований указал, что 12.12.2014 между ним (покупатель) и ИП Р*** В.А.
(продавец) были заключены два предварительных договора купли-продажи нежилой
площади:
- части
нежилого помещения № *** площадью 44,7 кв. м из группы помещений с кадастровым
номером *** на третьем этаже спортивно-развлекательного комплекса по адресу:
г.Ульяновск, на пересечении улиц М*** - Ж***;
- части
нежилого помещения № *** площадью 56,65 кв.м из группы помещений с кадастровым
номером *** на втором этаже универсального спортивно-развлекательного комплекса
по адресу: г. Ульяновск, на пересечении улиц М*** -Ж***.
В указанных
предварительных договорах купли-продажи стороны определили существенные условия
основных договоров: общая цена части помещения № *** была определена в размере
912 717 руб. 40 коп., общая цена части помещения № *** - в размере 1 155
920 руб. (п. 2.2 предварительных договоров).
По условиям
договоров продавец обязался в срок до даты заключения основных договоров, то
есть до 30.04.2015, снять имеющиеся обременения в виде ипотеки в пользу ОАО
«Сбербанк России», и в течение трех дней с момента получения свидетельств о
праве собственности на свободные от обременений помещения известить покупателя
о готовности заключить основные договора купли-продажи.
Покупатель
обязался уплатить за часть нежилого помещения № *** в качестве авансового платежа 386 906
руб. 64 коп., и при подписании основного договора - 525 810 руб. 76 коп.;
за часть помещения № *** в качестве
авансового платежа 489 538 руб. 35 коп., и при подписании основного
договора 666 382 руб. 24 коп. (п.п.3.7.1, 3.7.2 предварительных
договоров).
12.12.2014 в
день подписания предварительных договоров купли-продажи нежилой площади,
стороны подписали передаточные акты, согласно которым продавец передал, а покупатель
принял нежилые площади в помещениях № *** и № ***. Покупателю были переданы
ключи от нежилых помещений.
Во исполнение
условий предварительных договоров купли-продажи нежилой площади истец
15.12.2014 перечислил ИП Р*** В.А. денежные средства в сумме 1 076 447 руб., в
том числе: за часть помещения № *** - 489 540 руб., за часть помещения № *** - 386 907 руб.
В
установленный договором срок продавец смог снять обременения с помещений, в
связи с чем, между ними была достигнута договоренность о переносе сроков
заключения основных договоров на конец декабря 2015 года.
В
подтверждение данной договоренности он внес в кассу ИП Р*** В.А. 01.12.2015 денежные
средства в сумме 200 000 руб., по 100 000 руб. за каждое нежилое помещение.
Таким образом,
оставшаяся сумма к доплате за нежилые помещения составила: за помещение № ***
- 425 810 руб. 40 коп., за
помещение № *** - 566 380 руб., которые подлежат уплате при заключении основных
договоров.
***.2015 Р***
В.А. умер, не успев исполнить свои обязательства по предварительным договорам
купли-продажи нежилой площади от 12.12.2014.
В соответствии
с договором доверительного управления наследственным имуществом от 10.12.2015
всем имуществом распоряжался Огородников В.П., с которым в лице его доверенного
лица Р*** В.А., были заключены дополнительные соглашения от 17.12.2015 о
внесении в предварительные договоры от 12.12.2014 изменений в части замены продавца
с умершего ИП Р*** В.А. на доверительного управляющего имуществом Огородникова
В.П., а так же в части даты заключения основных договоров купли-продажи - после
принятия наследства и востребования его наследниками по закону, но не позднее
10 рабочих дней после проведения регистрации права наследников.
Наследником,
принявшим наследство после смерти Р*** В.А., является его дочь Ртищева В.В.
Полный круг наследников первой очереди, принявших наследство в установленный
законом срок, истцу не известен.
Письменная
претензия истца от 13.05.2016 к наследникам Р*** В.А. об исполнении условий
заключенных наследодателем предварительных договоров купли-продажи нежилой
площади была проигнорирована.
На основании
ст.ст. 418, 429, 445, 1075 Гражданского кодекса Российской Федерации просил суд
обязать Ртищеву В.В., Р*** В.В. в лице законного представителя Даншиной М. И.,
Ртищеву Е.В., Ртищеву Т.В. заключить с Лебедевым А.В. основной договор
купли-продажи нежилого помещения № *** площадью 44,7 кв.м с кадастровым номером
*** на третьем этаже, расположенном по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц
М*** - Ж***, на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой
площади от 12.12.2014; а также заключить основной договор купли-продажи
нежилого помещения № *** площадью 58,5 кв.м с кадастровым номером *** на втором
этаже, расположенном по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц М*** - Ж***,
на условиях предварительного договора купли-продажи нежилой площади от
12.12.2014.
Судом к
участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, были привлечены нотариус Браташова В.А., Управление Росреестра
по Ульяновской области, Огородников В.П., Т*** В.В., в лице законного
представителя Тумановой А.С., ПАО «Сбербанк России»,
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил вышеприведенное решение.
В
апелляционной жалобе Лебедев А.В. не соглашается с решением суда, просит его
отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое об удовлетворении
исковых требований.
Указывает, что
истечение срока заключение основных договоров не прекратило исполнение
обязательств по предварительным договорам. Доказательств уклонения продавца от
исполнения своих обязательств по предварительным договорам не представлено.
Поведение
продавца до смерти, доверительного управляющего, наследника Ртищевой В.В.
свидетельствует не только о признании обязательств по предварительным
договорам, но и намерении их исполнить.
Во исполнение
своих обязательств по предварительным договорам Р*** В.А. произвел раздел групп
помещений на самостоятельные помещения с присвоением каждому из них
кадастрового номера, получил свидетельства о государственной регистрации права
собственности. Он, в свою очередь, с согласия Р*** В.А. установил перегородку в
помещении № *** с целью раздела его на два самостоятельных помещения.
Судом не дана
оценка тому обстоятельству, что 01.12.2015 от него в кассу продавца были
приняты денежные средства в размере 200 000 руб. в счет оплаты спорных нежилых помещений, при
этом обратно денежные средства, как ошибочно полученные, ему возвращены не
были.
Судом не
учтено, что наследниками, принявшими наследство, были частично исполнены
обязательства по предварительным договорам, погашены кредитные обязательства
перед банком, залог по которым был препятствием для заключения основных
договоров.
Считает, что
судом дана неправильная оценка дополнительным соглашениям от 17.12.2015,
которыми был продлен срок исполнения предварительных договоров купли-продажи, а
также поведению продавца, его наследников, покупателя, действия которых были
направлены на юридическое оформление в будущем по сути уже состоявшейся сделки
по передаче недвижимого имущества.
В возражениях
на апелляционную жалобу представитель Ртищевой В.В., Ртищевой Е.В, Ртищевой
Т.В. – Коннов А.Е., представитель Даншиной М.И., действующей в интересах
несовершеннолетнего Р*** В.В. – Бондякова Л.А просят оставить решение без
изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Принимая во
внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и
месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в
порядке, предусмотренном статьями 167,
327
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие
неявившихся лиц.
В соответствии
с частью 1
статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно
жалобы, представления.
Изучив
материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и
обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, возражений на нее,
судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного
в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Согласно пункту 1
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о
форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный
договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункты 2, 3
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В
предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор (пункт 4
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 той
же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4
статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению
основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания
срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет
заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить
этот договор (пункт 6
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 4
статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона,
для которой в соответствии с указанным Кодексом
или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его
заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор.
Судом
установлено, что 12.12.2014 между ИП Р*** В.А. (продавец) и Лебедевым А.В. (покупатель)
были заключены предварительные договоры купли-продажи нежилой площади, по
условиям которых (п.1.1) стороны обязались в срок, установленный настоящими
предварительными договорами, заключить договоры купли-продажи (далее - основные
договоры) в отношении следующего недвижимого имущества:
- нежилой
площади 44, 7 кв.м, являющейся частью нежилого помещения № *** из группы
помещений с кадастровым номером *** на третьем этаже универсального спортивно-развлекательного
комплекса по адресу: г.Ульяновск, на пересечении улиц М*** - Ж***;
- нежилой
площади 56, 65 кв.м, являющейся частью нежилого помещения № *** из группы
помещений с кадастровым номером *** на втором этаже универсального
спортивно-развлекательного комплекса по адресу: г. Ульяновск, на пересечении
улиц М*** -Ж***.
Согласно п.
2.2 предварительных договоров цена нежилой площади 44, 7 кв.м, являющейся
частью нежилого помещения № *** составила 912 717 руб. 40 коп., цена
нежилой площади 56, 65 кв.м, являющейся частью нежилого помещения № ***
составила 1 155 920 руб.
По условиям
договоров покупатель обязался уплатить за нежилую площадь 44, 7 кв.м, являющейся
частью нежилого помещения № *** в качестве авансового платежа 386 906 руб.
64 коп. и при подписании основного договора 525 810 руб. 76 коп.; за
нежилую площадь 56, 65 кв.м, являющейся частью нежилого помещения №*** в
качестве авансового платежа - 489 538 руб. 35 коп. и при подписании
основного договора - 666 382 руб.
24 коп. (п.п. 3.7.1, 3.7.2 предварительных договоров).
Согласно п.
3.5 предварительных договоров основной договор заключается сторонами не позднее
30.04.2015.
Пунктом 3.6
предварительных договоров установлено, что срок, указанный в п.3.5 договора,
может быть скорректирован сторонами путем подписания дополнительных соглашений.
Пунктом 4.3
предварительных договоров предусмотрено, что в случае, если основной договор не
будет заключен в срок, указанный в п.3.5 предварительного договора, если иное
не предусмотрено соглашением сторон, продавец возвращает покупателю все
полученные от него денежные средства путем перечисления на расчетный счет
покупателя не позднее 10 рабочих дней со дня получения письменного требования
покупателя.
На момент
заключения предварительных договоров нежилые помещения, являющиеся предметом
договоров, были обременены ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России».
Согласно п.
3.1 предварительных договоров продавец обязался ко дню подписания основных
договоров обеспечить снятие с помещений обременений, а также произвести
необходимые действия по постановке помещений на кадастровый учет с присвоением
им индивидуальных кадастровых номеров, получить кадастровые паспорта на
продаваемые помещения и зарегистрировать право собственности на помещения за
продавцом.
12.12.2014, в
день подписания предварительных договоров купли-продажи нежилой площади,
стороны подписали передаточные акты, согласно которым продавец передал, а покупатель принял нежилые
площади в помещениях № *** и №*** Покупателю были переданы ключи от нежилых
помещений.
При этом, как
установил суд первой инстанции, истец фактически не владел и не пользовался
переданными ему нежилыми помещениями. Ключи от помещений находятся у
администрации спортивно-развлекательного комплекса.
Во исполнение
условий предварительных договоров купли-продажи нежилой площади истец
15.12.2014 перечислил ИП Р*** В.А. через банк денежные средства в сумме 1 076
447 руб., в том числе: за часть помещения № *** - 489 540 руб., за часть помещения № *** - 386 907 руб.
Кроме
того, 01.12.2015 (*** В.А!%.) истец внес
в кассу ИП Р****** В.А. денежные средства в сумме 200 000 руб., по 100 000
руб. за каждое нежилое помещение.
В результате
проведения истцом работ по выделению
части помещения № *** на втором этаже универсального спортивно-развлекательного
комплекса образовались помещения № *** площадью 58,5 кв.м и № 157 площадью 54
кв.м.
31.08.2015 за
Р*** В.А. в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на нежилое
помещение площадью 44, 7 кв.м,
расположенного на 3-ем этаже (номер на поэтажном плане ***) и право
собственности на нежилое помещение площадью 58, 5 кв.м, расположенного на 2-ом
этаже (номер на поэтажном плане ***) вышеуказанного здания. Право собственности
на данные помещения обременены ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России»,
обременение до настоящего времени не снято.
В
установленный предварительными договорами срок (не позднее 30.04.2015) основные
договора купли-продажи спорных помещений заключены не были.
***.2015 Р***
В.А. умер. Наследниками после его смерти являются Ртищева В.В., 1976
года рождения, Ртищева Т.В., 1979 года рождения, Ртищева Е.В., 1993 года
рождения, Р*** В.В., 2004 года рождения, интересы которого представляет мать
Даншина М.И., которые подали 19.03.2016 заявления нотариусу о вступлении в
наследство. Решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 15.09.2016 Р***
В.А. признан отцом несовершеннолетней Т*** В.В., 2007 года рождения.
Поскольку в установленный предварительными договорами срок,
не позднее 30.04.2015, основные договора купли-продажи нежилых помещений между
ИП Р*** В.А. и Лебедевым А.В. не были заключены, дополнительные соглашения между ними о продлении срока
заключения основных договоров не заключались, предложение заключить основные
договора истец Р*** В.А. не направлял, суд первой инстанции пришел к
обоснованному выводу, что после 30.04.2015 обязательства сторон по
предварительным договорам прекратились в силу пункта 6
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Последствия не заключения в срок до 30.04.2015 основных
договоров, предусмотрены п.4.3 предварительных договоров в виде возврата
денежных средств покупателю.
В связи с этим суд апелляционной инстанции соглашается с
выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения
исковых требований Лебедева А.В. о возложении на наследников Р*** В.А.
обязанности заключить основные договора купли-продажи спорных нежилых помещений
на условиях предварительных договоров.
Доводы жалобы о том, что Ртищев В.А. не уклонялся от
заключения основных договоров, судебной коллегией отклоняются, поскольку после
регистрации права собственности Р*** В.А. 31.08.2015 на спорные нежилые
помещения, у сторон предварительного договора имелась возможность заключить
основные договора, наличие обременений этому не препятствовало. Несмотря на
это, основные договора между Р*** В.А. и Лебедевым А.В. заключены не были, срок
заключения основных договоров не продлен. Внесение истцом денежных средств в
размере 200 000 руб. в кассу ИП Р*** В.А., в день его смерти, в данном
случае правового значение не имеет, поскольку на тот момент обязательства сторон
по предварительным договорам были прекращены.
Полномочий на внесение изменений в предварительные договора
купли-продажи от 12.12.2014 у доверительного управляющего имуществом,
оставшимся после смерти Р*** В.А.,
Огородникова В.П., не имелось, в связи с чем суд правильно не принял во
внимание представленные истцом дополнительные соглашения от 17.12.2015,
заключенные ним и Огородниковым В.П.
Кроме того, данные соглашения устанавливают дополнительные обязанности для
наследников Р*** В.А. без учета их мнения.
Иных доводов, которые могли бы служить безусловным
основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не
были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит. В
связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном
порядке не имеется.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих
отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4
статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 19 июля 2016 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу Лебедева А*** В*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
