УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Грачева Т.Л.                                                                             Дело № 33-4077/2016

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                     30 августа 2016  года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Коротковой Ю.Ю., Полуэктовой С.К.,

при секретаре Скала П.А.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Халимдарова Р*** Н*** на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 20 мая 2016 года, по которому постановлено:

 

в удовлетворении  исковых требований Халимдарова  Р***  Н***  к Муртазиной У*** К***, ТИЗ «Искра-Полис» о признании   недействительным по основаниям  ничтожности  сделки договора  от 31 июля 2012 года  о передаче прав и обязанностей  по договору   аренды земельного участка № ***  от 24 февраля 1995 года и соглашению №*** от 08 декабря 2011 года к договору аренды  земельного  участка от 24 февраля 1995 года № *** отказать.

 

Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения представителя истца Халимдарова Р.Н. – Репкова С.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Муратизиной У.К. – Курбаналиева Р.Р., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Халимдаров Р.Н. обратился в суд с иском к  Муртазиной У.К., ТИЗ «Искра-Полис» о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что решением Засвияжского районного суда  г.Ульяновска от 16.06.2011 в его пользу с Муртазиной А.Н. взысканы денежные средства в сумме 4 070 780 руб. 38 коп. 21.04.2011 в обеспечение взыскания с Муртазиной А.Н. присужденных сумм постановлениями судебного пристава-исполнителя был наложен арест на дом и земельный участок № *** в ТИЗ «Искра-полис».      

Земельные участки в ТИЗ «Искра-Полис» находятся в собственности администрации города Ульяновска и были переданы товариществу в пользование по договору аренды № *** от 24.02.1995 с правом предоставления их застройщикам по договорам субаренды.

Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.06.2012 Муртазина А.Н. осуждена по ч. 4 ст. 159 УК РФ к 4 годам лишения свободы. Этим же приговором удовлетворён гражданский иск Халимдарова Р.Н., признанного потерпевшим, на сумму 380 000 рублей.

Вышеуказанные решения судов исполнены в незначительной сумме.

Согласно приговору, постановленному в отношении Муртазиной А.Н. в 2013 году, судом сохранены меры обеспечения - арест на строящийся жилой дом расположенный на участке ТИЗ «Искра-Полис» по адресу: г.У***, ул.К***, ***, и на земельный участок по тому же адресу (ранее участок № ***). До настоящего времени арест на дом и на земельный участок не отменен.

Вместе с тем, ТИЗ «Искра-Полис» в лице председателя правления общества - Максимовой Н.Ю. 31.07.2012 заключило с Муртазиной У.К. договор субаренды на обременённый арестом земельный участок № *** в ТИЗ «Искра-Полис». На момент заключения договора она являлась свекровью осужденной Муртазиной А.Н. и никакого отношения к арестованному дому не имела. Переданный ей участок не мог  быть использован под индивидуальное жилищное строительство, поскольку уже был занят домом, возведенным на денежные средства, преступно добытые Муртазиной А.Н. Сам договор аренды заключён ТИЗ «Искра–Полис» с Муртазиной У.К. с нарушением запрета, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.04.2011, имеет своей целью препятствовать отчуждению указанного жилого дома во исполнение судебных актов и является ничтожной сделкой.

Просил суд признать недействительным договор от 31.07.2012 о передаче Муртазиной У.К. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № *** от 24.02.1995 и соглашению № *** от 08.12.2011 к данному договору аренды в отношении земельного участка № *** площадью 621 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, микрорайон «Искра», участок № *** по генплану, кадастровый номер ***; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а также признать недействительной регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанного договора от 31.07.2012.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Халимдаров Р.Н., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и постановить новое, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы приводит доводы, изложенные в исковом заявлении. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом неправильно применены нормы материального права, дана неверная правовая оценка представленным доказательствам и не принято полных, всесторонних, объективных мер к исследованию всех юридически значимых для правильного разрешения данного гражданского дела обстоятельств.

Обращает внимание, что на основании  акта судебного пристава-исполнителя от 21.04.2011 арест на спорный земельный участок произведен в форме объявления запрета распоряжаться, владеть и пользоваться им. Предоставление Муртазиной У.К. в пользование спорного земельного участка препятствует судебному приставу - исполнителю реализовать жилой дом Муртазиной А.Н. во исполнение судебных актов, состоявшихся в его пользу. Считает, что оспариваемая сделка грубо нарушает его права как взыскателя в исполнительном производстве, потерпевшего по уголовному делу, так как препятствует реализации арестованного дома как объекта недвижимости – его продаже с торгов в целях выплаты присужденных ему денежных сумм.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной  инстанции  рассматривает дело в пределах доводов, изложенных  в апелляционной  жалобе  и  

Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене принятого решения.

В силу статьи 166 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения  договора, являющегося предметом спора, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании статьи 168 ГК РФ в той же редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьёй 169 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Как следует из материалов дела, на основании постановления  мэрии города Ульяновска № 1289 от 23.11.1994 передан в аренду ТИЗ «Искра-Полис» земельный участок площадью  277 782 кв.м в районе завода «Искра» в Ленинском районе г.Ульяновска на период строительства идивидуальных домов. 

24.02.1995  между  администрацией  города Ульяновска и ТИЗ «Искра-Полис» был заключен договор аренды указанного земельного участка с целевым назначением – строительство индивидуальных домов.

01.06.2010 ТИЗ «Искра-Полис» заключило с Муртазиной А.Н. договор субаренды земельного участка № *** из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером *** площадью 621 кв.м, находящегося по адресу: г.У***, Ленинский район, микрорайон «Искра», участок № ***, для осуществления индивидуального жилищного строительства.

На основании постановления администрации города Ульяновска № 2327 от 31.05.2013 данному земельному  участку присвоен адрес: г. У***, ул. К***, ***.

Решением Засвияжского районного суда  г. Ульяновска от 16.06.2011 в пользу Халимдарова Р.Н. с Муртазиной А.Н. взысканы  денежные средства 4 070 780 руб. 38 коп.

Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18.06.2012 Муртазина А.Н. осуждена по ст. 159 ч.4 УК РФ к 4 годам лишения свободы со штрафом в размере 100 000 рублей, с нее в пользу потерпевшего Халимдарова Р.Н. в счет возмещения материального ущерба взыскана денежная сумма 380 000 руб.

27.08.2013 в отношении Муртазиной А.Н. также вынесен обвинительный приговор, которым она признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, по совокупности преступлений ей назначено наказание в виде 5 лет лишения свободы со штрафом в размере 100 000 рублей.

В рамках рассмотрения данного уголовного дела, 11.06.2013 судом было вынесено постановление о наложении ареста на строящийся жилой дом и вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером *** в виде запрета  распоряжаться и пользоваться данным имуществом. Из содержания данного постановления следует, что в ходе допросов по уголовному делу Муртазина А.Н. давала пояснения о приобретении спорного земельного участка, строительных материалов на денежные средства, полученные от потерпевших, то есть в ходе совершения инкриминируемых ей деяний. Вышеприведенным приговором суда от 27.08.2013 сохранена мера обеспечения иска в виде ареста на строящийся жилой дом и земельный участок, который не снят до настоящего времени.

Судебным приставом-исполнителем  ОСП Ленинского района исполнительные   производства в отношении должника Муртазиной А.Н. объединены в сводное производство № ***.

Из материалов данного исполнительного производства следует, что 21.04.2011 судебным приставом - исполнителем было вынесено постановление  о наложении   ареста на имущество Муртазиной А.Н. - право субаренды по договору  субаренды от 01.06.2010 земельного участка № *** из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером ***  площадью 621 кв.м. Данным  постановлением Муртазиной А.Н., ТИЗ «искра – Полис», Комитету по управлению земельными ресурсами и землеустройству мэрии города Ульяновска запрещено производить перерегистрацию права по договору субаренды части земельного участка от 01.06.2010. Как следует из акта о наложении ареста от 21.04.2011, арест произведен в форме объявления запрета распоряжения, владения, пользования арестованным имуществом с дополнительным  указанием «без права пользования  имуществом должника».

Однако 31.07.2012  между ТИЗ «Искра-Полис» в лице председателя Максимовой Н.Ю. и ответчицей  Муртазиной У.К. заключен договор о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка № *** от 24.02.1995 и соглашению № *** от 08.12.2011 к данному договору аренды в отношении земельного участка № *** По этому договору  Муртазина У.К. выступает как новый  арендатор данного земельного участка; условий о передаче участка Муртазиной А.Н. по договору субаренды не предусмотрено.

20.08.2012 Управлением Росреестра была проведена государственная регистрация указанного договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 31.07.2012.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд указал, что оспариваемый договор не является договором субаренды,  заключен   вне зависимости от  договора  между  ТИЗ «Искра-Полис» и  Муртазиной А.Н. от 01.06.2010 и вышеуказанного постановления судебного пристава-исполнителя от 21.04.2011, и оспариваемым договором не нарушаются права и законные интересы истца.

Судебная коллегия не соглашается с выводами  суда.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1 ГК РФ).

В соответствии  с пунктами 3, 4 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 10  ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав.

Согласно пункту 1 данной нормы закона, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Основания и порядок приобретения права собственности и иных вещных и обязательственных прав на земельный участок установлены главой V Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

В соответствии с частью 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209).

Земельные участки согласно части 1 статьи 264 Гражданского кодекса могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (часть 2 статьи 264 Кодекса).

Исходя из системного толкования указанных норм Гражданского кодекса, а также положений Земельного кодекса, предусматривающих в качества принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 части 1 статьи 1), а также иных положений Кодекса, регламентирующих основания возникновения прав на земельный участок, а также порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 36), использование земельного участка на вещном или обязательственном праве обусловлено целью его предоставления, назначением земельного участка, волей сторон по определению условий его использования.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом, в том числе право аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость (статья 36 Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ).

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № *** от 24.02.1995 арендатор ТИЗ «Искра – Полис» использует участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок и проведения работ) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта. Арендатор обязан в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу в срок не позднее 25 календарных дней после совершения сделки уведомлять об этом арендодателя и ходатайствовать перед ним  о переоформлении документов на землю.

Решением  Ленинского районного суда г. Ульяновска от 29.07.2010 по иску ТИЗ «Искра – Полис» к супругам Муртазиной А.Н., Муртазину Р.Н. о запрете осуществлять строительство зданий и сооружений на земельном участке установлено, что земельный участок № *** в ТИЗ «Искра – Полис» находился в пользовании указанных лиц, на участке возведен жилой дом, проведен водопровод.

10.01.2011 между ТИЗ «Искра – Полис» и Муртазиной А.Н. был заключен договор на предоставление коммунальных услуг и услуг технического обслуживания инженерных сетей, находящихся в зоне ответственности товарищества.

Учитывая обстоятельства, установленные указанным решением суда, заключение с Муртазиной А.Н. договора субаренды земельного участка № *** для индивидуального жилищного строительства, а также договора на предоставление коммунальных услуг, ТИЗ «Искра – Полис» на момент передачи Муртазиной У.К. прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному  с администрацией города Ульяновска, достоверно было известно, что цели аренды фактически достигнуты возведением дома. Данное обстоятельство само по себе исключало возможность предоставления арендатором того же  участка иному лицу для целей строительства.  

Договор передачи прав и обязанностей арендатора, заключенный с Муртазиной У.К. 31.07.2012, не содержит условия об использовании спорного земельного участка в иных самостоятельных целях, отличных от строительства индивидуального дома. Какие-либо права Муртазиной У.К. на жилой дом, которые позволяют использовать находящийся под ним земельный участок на основании статьи 36 Земельного кодекса, не подтверждены в установленном  порядке.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент заключения оспариваемого договора передачи прав арендатора, судебным приставом – исполнителем были наложены ограничения, связанные с распоряжением и пользованием права на земельный участок № 162, а также целевое назначение участка, у ТИЗ «Искра – Полис» отсутствовали законные основания к совершению оспариваемой сделки. Иной подход противоречил бы положениям части 2 статьи 264 Гражданского кодекса, предусматривающей, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, приобретает права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (часть 2 статьи 264 Кодекса).

Более того, как следует из материалов дела Муртазина У.К. являлась свекровью Муртазиной А.Н. и знала об уголовном преследовании  в отношении  нее. В рамках уголовного дела был наложен арест на квартиру Муртазиной У.К. Представителю ТИЗ «Искра – Полис» Маскимовой Н.Ю. также было известно об обстоятельствах данного уголовного дела. Будучи допрошенной по данному делу в качестве свидетеля, она давала объяснения, из которых следует, что в ТИЗ «Искра – Полис» сложился порядок предоставления земельных участков, согласно которому после приема в члены ТИЗ «Искра – Полис» с застройщиком заключается договор субаренды конкретного земельного участка; в последующем мэрия города Ульяновска по заявлению застройщика расторгает с ТИЗ «Искра – Полис» договор аренды  в части конкретного земельного участка и оформляет договор аренды  с гражданином.

Таким образом, в отношениях с Муртазиной У.К. ТИЗ «Искра – Полис», зная о запретах, наложенных в отношении права субаренды на земельный участок № ***, в обход установленного ареста, сложившегося порядка предоставления участков застройщикам, и фактически признавая права иных лиц – супругов Муртазиных на дом, возведенный на участке № ***, оформило с ответчицей договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с мэрией города Ульяновска. Данный договор заключен между ними через небольшой промежуток времени после состоявшегося приговора в отношении Муртазиной У.К. (18.06.2013), которым изменена избранная ей мера пресечения на заключение под стражу, и с нее взысканы денежные средства в пользу потерпевших, в том числе Халимдарова Р.Н.

Приложением к оспариваемому договору передачи прав и обязанностей арендатора является акт приема-передачи, подписанный ТИЗ «Искра – Полис» и Муртазиной У.К., согласно которому последней передается земельный участок № ***, свободный от строений и инженерных коммуникаций. Однако данные сведения не соответствуют действительности, поскольку материалами дела, в том числе решением суда от 29.07.2010 по иску самого ТИЗ «Искра – Полис», подтверждается, что на момент совершения данной сделки на указанном земельном участке уже фактически возведен жилой дом иным лицом.

Следовательно, основанием для государственной регистрации прав арендатора Муртазиной У.К. явились несоответствующие действительности сведения, изложенные в приложении к договору передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка и влияющие на законность совершенной сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая положения статьи 10 ГК РФ, оспариваемый договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного  участка, не может быть признан законным.

Как следует из материалов дела, Халимдаров Р.Н. является взыскателем по исполнительному производству в отношении Муртазиной А.Н. До настоящего времени постановленные в пользу истца судебные акты не исполнены, а арестованное имущество должника не реализовано ввиду отсутствия государственной регистрации  его права на недвижимое имущество. Из сообщения Росреестра по Ульяновкой области, направленного в ОСП по Ленинскому району г. Ульяновска, следует, что в связи с наличием актуальной записи о государственной регистрации аренды земельного участка № *** по генплану в ТИЗ «Искра – Полис»  Муртазиной У.К., не представляется возможной государственная регистрация прав собственности Муртазиной А.Н. на объект незавершенного строительством – жилой дом, расположенный на данном участке.

В силу указанных обстоятельств имеются основания полагать, что оспариваемой сделкой нарушаются права взыскателя Халимдарова Р.Н. 

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии  нового решения об удовлетворении иска.

Требования Халимдарова Р.Н. о признании недействительной регистрации оспариваемого им договора передачи прав и обязанностей арендатора подлежат отклонению, поскольку не имеют материально – правового характера. В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации прекращения права на недвижимое имущество.     

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 20 мая 2016 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования Халимдарова  Р***  Н*** удовлетворить.

Признать недействительным договор от 31 июля 2012 года  о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка № *** от 24 февраля1995 года и соглашению № *** от 08  декабря 2011 года к договору аренды  земельного  участка № 611 от 24 февраля 1995 года, заключенный между товариществом индивидуальных  застройщиков «Искра-Полис» и Муртазиной У*** К***.

Взыскать с товарищества индивидуальных  застройщиков «Искра-Полис» и Муртазиной У*** К*** в пользу Халимдарова  Р***  Н*** расходы по оплате государственной пошлины по 150 рублей с каждого.

 

Председательствующий

 

Судьи: