УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Тураева
Т.Е. Дело № 33-3964/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 23 августа 2016 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Полуэктовой С.К.,
судей Коротковой
Ю.Ю., Подгорновой О.С.,
при секретаре
Власовой М.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Жучкова Д*** О*** – Макарова В***
В*** на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 05 мая 2016
года, по которому постановлено:
в удовлетворении
исковых требований Жучкова Д*** О*** к Управлению Федеральной службы судебных
приставов по Ульяновской области, Федеральной службе судебных приставов,
Территориальному управлению Росимущества
в Ульяновской области, Еремину Н***
В*** отказать.
Заслушав доклад
судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения
представителя истца Жучкова Д.О. – Макарова В.В., поддержавшего доводы
жалобы, объяснения представителя ответчика УФССП России по Ульяновской области
Кузнецовой Н.Н., третьего лица К*** Е.В., полагавших решение суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Жучков Д.О. обратился в суд с иском, уточненным в ходе
судебного разбирательства,
к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области
о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной)
сделкой, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных
средств.
В обоснование исковых требований указал, что по договору
купли-продажи арестованного имущества №*** от 12.12.2014, заключенному между ним
и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Ульяновской области (ТУ Росимущества в Ульяновской
области), приобрел 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой
дом по адресу: г.Ульяновск, ул. Л***, ***, а также права и обязанности
арендатора Еремина Н.В. по договору аренды №*** от 26.08.2004, заключенному со
множественностью лиц на земельный участок общей площадью 1023,4 кв. м,
кадастровый номер ***, под существующим жилым домом по указанному адресу. По данному
договору им оплачена сумма 963 000
рублей.
Считает, что договор купли-продажи в части покупки им прав
и обязанностей арендатора Еремина Н.В. является не соответствующей закону
ничтожной сделкой, поскольку он был заключен с нарушением требований статей 271
и 552 ГК РФ, статей 35 и 36 ЗК РФ. Предметом договора могло быть только право
собственности на 16/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом,
принадлежавшее Еремину Н.В. Право пользования земельным участком непосредственно
и неотрывно связано с правом собственности дом и не могло быть самостоятельно
реализовано. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области отсутствуют сведения о
регистрации за Ереминым Н.В. такого имущественного права, как право аренды
земельного участка.
Согласно отчету № 4/198 об оценке жилого дома с пристроем
от 04.08.2014, стоимость 16/100 долей
жилого дома составляет 88 000 рублей, стоимость 16/100 долей земельного участка - 857 000 рублей.
Истец просил признать недействительным (ничтожным) договор
купли-продажи №*** от 12.12.2014, заключенный между ним и ТУ Росимущества в
Ульяновской области, в части продажи права и обязанности арендатора Еремина
Н.В. по договору аренды № *** от 26.08.2004, заключенному со множественностью
лиц на земельный участок общей площадью 1023,4 кв.м, кадастровый номер ***, а
также применить последствия ничтожности сделки и обязать УФССП России по Ульяновской области возвратить ему
875 000 руб., уплаченных за право аренды, взыскать расходы по оплате госпошлины
в размере 300 руб.
Судом к участию в
деле в качестве соответчиков привлечены ТУ Росимущества в
Ульяновской области, Еремин
Н.В., а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования
относительно предмета спора, - судебный пристав-исполнитель К*** Е.В., ПАО
«Сбербанк России», Управление Росреестра,
судебный пристав-исполнитель Д*** С.О., администрация города
Ульяновска, КУГИГ администрации города
Ульяновска, ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Жучкова Д.О. – Макаров В.В., не соглашаясь с решением
суда, просит его отменить, исковые требования удовлетворить.
Жалоба мотивирована
доводами, изложенными в исковом заявлении. Полагает, что Жучкову Д.О. был
продан объект недвижимости, несуществующий в природе. Единый объект
недвижимости «16/100 долей жилого дома с правами и обязанностями арендатора по
договору аренды» не зарегистрирован в ЕГРП и не может быть продан. При
реализации Жучкову Д.О. арестованного имущества стоимость права аренды земельного участка не оценивалась. На момент
заключения оспариваемого договора купли-продажи права аренды вышеуказанного
земельного участка на него был наложен арест.
Постановлением Главы администрации города Ульяновска №6673 от 28.12.2015
было признано утратившим силу Постановление администрации города Ульяновска №3669
от 09.07.2015 о поручении Комитету по управлению городским имуществом,
земельным ресурсам, архитектуры и градостроительства администрации города
Ульяновска заключить договор аренды земельного участка с Жучковым Д.О., а УФРС
по Ульяновской области отказало ему в государственной регистрации договора
аренды земельного участка.
В возражениях на
апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Ульяновской области просит оставить
решение районного суда без изменения, а апелляционную жалобу – без
удовлетворения.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих
в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного
разбирательства.
В соответствии со
ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в
апелляционной жалобе и
возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы
жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов
суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм
материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная
инстанция не находит оснований к его отмене.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по
основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной,
если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего
сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить
силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона
знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового
значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует
недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало
основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением
случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового
акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться
другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного
правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и
охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует,
что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,
не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168).
Статья 421 ГК РФ устанавливает, что граждане
и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора
определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание
соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Из
материалов дела следует, что в производстве судебного
пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ленинскому району г.
Ульяновска Кренделевой Е.В. находится сводное исполнительное производство в
отношении должника Еремина Н.В.
10.04.2014 судебным
приставом-исполнителем арестовано имущество должника Еремина Н.В., а именно, права и обязанности арендатора по
договору аренды № *** от 26.08.2004, заключенному администрацией города Ульяновска
со множественностью лиц на земельный участок общей
площадью 1023,4 кв.м,
расположенный под существующим жилым домом по адресу: г. Ульяновск, ул. Л*** д.***,
а также 16/100
долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с пристроем по тому же
адресу.
Данное имущество и имущественное
право, как единый предмет выставлены одним лотом на реализацию путем продажи с
публичных торгов.
Стоимость имущества определена
на
основании отчета № 4/198 об оценке, подготовленного ООО «Научно-исследовательский
центр судебной экспертизы», привлеченным судебным приставом-исполнителем в
установленном порядке. Объектом оценки фактически являлось домовладение, включающее 16/100 долей указанного
жилого дома
с пристроем, а также права и обязанности арендатора по
договору аренды земельного участка, расположенного по тому же по адресу. Стоимость объекта оценки по
состоянию на 01.08.2014 с учетом округления
оценщиком составила 945 000 руб.
По
результатам проведенных торгов 12.12.2014 между организатором торгов - ТУ
Росимущества в Ульяновской области и победителем торгов - Жучковым Д.О. был заключен
договор № *** купли-продажи арестованного имущества - 16/100 доля в праве общей долевой
собственности на жилой дом с пристроем, права и обязанности арендатора
Еремина П.В. по договору аренды № *** с 26.08.2004, заключенному со множественностью
лиц на земельный участок под существующим жилым домом по
вышеуказанному адресу. В соответствии с
условиями договора общая стоимость реализованного имущества составила 963 600 руб. и была оплачена
покупателем Жучковым Д.О. в полном объеме.
12.12.2014 ТУ Росимущество в Ульяновской области
передало, а истец принял имущество,
являвшееся предметом договора купли- продажи.
Проверив доводы жалобы, судебная коллегия
отмечает, что статьей 1 ЗК РФ закреплен правовой принцип единства судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно
связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1
статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3
статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права
собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на
праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного
участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления
соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же
объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В случае, если земельный участок находится в
государственной или муниципальной собственности, применяются правила,
установленные пунктом 1
статьи 36 ЗК РФ, согласно которым граждане и юридические лица,
имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или
оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки.
Пунктом 2 статьи 271 ГК РФ установлено, что при переходе
права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим
земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник недвижимости.
С учетом приведенных норм закона ТУ
Росимущества в Ульяновской области реализовало истцу, как
победителю торгов, арестованное имущество – 16/100 долей жилого дома,
находившихся в собственности должника
Еремина Н.В., одновременно с его правами и обязанностями арендатора
земельного участка, на котором расположен жилой дом.
При этом
покупатель Жучков Д.О., участвуя в торгах, согласился с результатами оценки
имущества, проведенной судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного
производства. Действия судебного пристава-исполнителя, связанные с оценкой арестованного имущества, и сами
торги им не оспаривались. Заключая
договор купли-продажи, Жучков Д.О. добровольно согласовал цену приобретаемого имущества и не были лишен
возможности отказаться от совершения сделки.
Доводы истца о том, что судебным
приставом-исполнителем могло быть реализовано только право собственности на
16\100 долей жилого дома, суд обоснованно признал несостоятельными, поскольку в
соответствии с условиями договора ему реализована доля жилого дома одновременно
с правами и обязанностями по договору аренды земельного участка под
существующим домом.
Поведение истца, заключившего договор
купли-продажи на изложенных в нем условиях, принявшего имущество по акту
приема-передачи, явно указывает на направленность его воли сохранить силу
сделки. Исходя из единства предмета договора, реализованного одним лотом, у
суда не имелось оснований для взыскания в пользу истца стоимости имущественного
права по договору аренды земельного участка, следующего судьбе строения.
Доводы жалобы относительно отказа в
государственной регистрации прав и обязанностей Жучкова Д.О. по договору
аренды, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правильно
отклонены, поскольку не являются основанием для признания сделки
недействительной (ничтожной).
Выводы суда подробно мотивированы и не
вызывают сомнений в своей правильности.
Ссылка на отмену постановления
Главы администрации города Ульяновска, которым принято решение о заключении с
истцом договора аренды земельного участка, также не может быть признана
состоятельной, так как обжалование указанных действий является предметом
самостоятельного судебного спора и не влияет на действительность оспариваемой
сделки.
Установив, что продажа Жучкову Д.О. права и
обязанности арендатора Еремина Н.В. по договору аренды земельного участка № ***
от 26.08.2004 одновременно с реализацией принадлежавшего ему права
собственности на жилой дом не противоречит закону, суд пришел к верному выводу
об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Вопреки доводам жалобы обстоятельства дела, имеющие значение для
правильного разрешения дела, были исследованы
с достаточной полнотой и подтверждены представленными доказательствами.
Приведенная в
решении суда оценка исследованных доказательств полностью отвечает требованиям
статей 56, 67 ГПК РФ и не вызывает сомнений в своей правильности.
Все доводы жалобы являлись
предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признаны
несостоятельными. У судебной коллегии не
имеется оснований для иной оценки исследованных доказательств и фактических
обстоятельств дела, которыми суд руководствовался при принятии решения.
Нарушений норм
материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену
судебного решения, не установлено.
Таким образом,
решение суда по настоящему делу является законным и обоснованным, принятым с
учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.
328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 05 мая 2016 года оставить без изменения, а
апелляционную жалобу представителя
Жучкова Д*** О*** – Макарова В*** В*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
