УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Романова М.А.                                                                        Дело № 33-2439/2016

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                               31 мая 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего  Маслюкова П.А.,

судей  Костюниной Н.В., Коротковой Ю.В.,       

при секретаре Скала П.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Мишиной Ю*** В*** – Кирсанова О*** И*** на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 24 февраля 2016 года, по которому постановлено:

Исковые требования Мишиной Ю*** В*** к обществу с ограниченной ответственностью «Запад» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Запад» в пользу Мишиной Ю*** В*** неустойку за нарушение предусмотренного  договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме 40 000 руб., 22954 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку в сумме 8000 руб.,  компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф в сумме 10 000 руб., расходы по оценке ущерба в сумме 10 000 руб., почтовые расходы в сумме 193 руб. 40 коп., расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска Мишиной Ю*** В*** отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Запад»  в доход местного бюджета госпошлину в сумме 2934 руб. 42 коп.

Заслушав доклад судьи Костюниной Н.В., объяснения Мишиной Ю.В., ее представителя Кирсанова О.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Мишина Ю.В. обратилась в суд с иском к ООО «Запад», уточненными в ходе судебного разбирательства, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, за просрочку выполнения требований потребителя, соразмерного уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что 15.07.2014 между ней и ООО «Запад»  заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ***, объектом которого является двухкомнатная квартира общей проектной площадью 54, 55 кв.м, проектный номер ***, расположенная на первом этаже второго подъезда дома. В общую проектную площадь включена площадь балкона/лоджии в размере 50% от общей площади балкона/лоджии.

Цена договора составила – 2 085 810 руб. Оплата произведена в срок в полном объеме.

По условиям договора срок завершения строительства дома определяется датой выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и ориентировочно установлен 31.12.2014. Срок передачи объекта участнику: не позднее 60 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Момент ввода дома в эксплуатацию определяется датой выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Письмом № *** от 03.06.2015 ответчик сообщил ей, что строительство дома завершено и объект долевого строительства готов к передаче. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 28.11.2014.

07.12.2015 квартира ей передана по акту приема-передачи, но меньшей площади, чем обусловлено договором, и с недостатками.

По заключению АНО «Центр Независимых Экспертиз» от 27.11.2015 в квартире имеются следующие дефекты и недоделки - оконные и дверные откосы не оштукатурены, отсутствует технологическое отверстие в стене ванной комнаты для подключения слива раковины в кухне, разность уровней плоскости плиты балкона и пола помещения составляет 25 см, имеется трещина в отделочном слое наружной стены со стороны балкона, в цоколе балкона имеются не заделанные швы, пластиковое ограждение балкона (с оконными блоками) не имеет креплений, установлено посредством монтажной пены, в непрозрачной части ограждения имеются следы механического воздействия (дыры и продавливания), в полу балкона не убрана крепежная арматура, наблюдается ржавчина арматуры окон, несущая колонна установлена не у стены жилого дома, а по середине балкона, ограждение балкона - металлическое решетчатое имеет следующий дефект - ширина между вертикальными элементами ограждения - 300 мм. Фактическая общая площадь квартиры не соответствует площади, показанной в проекте, разница в метраже составляет 1,16 кв.м.

Квартира не соответствует требованиям строительных норм и правил и других строительных нормативных документов в части: качества выполнения штукатурных работ по отделке оконных и дверных проемов; устройства нижней плиты балкона (по размеру перепада плит перекрытия балкона и жилой комнаты); качества выполнения работ по устройству пластикового ограждения балкона (с оконными блоками); расположения несущей колонны на балконе.

Рыночная стоимость указанной квартиры с учетом выявленных дефектов и недоделок, а также отклонений от требований СНиП, составляет 1 712 843 руб. без учета НДС.

Таким образом, разница между договорной ценой и рыночной стоимостью квартиры с учетом выявленных недостатков составила 372 967 руб. (2 085 810 – 1 712 843).

07.12.2015 она предъявила ответчику претензию на сумму 973 308, 80 руб., однако ответчик в добровольном порядке не исполнил ее требования, на претензию в установленный десятидневный срок не ответил.

Поскольку 60-дневный срок передачи квартиры истек 04.03.2015, неустойка за нарушение срока передачи квартиры составит с 05.03.2015 по 07.12.2015 в размере 318 920, 35 руб. (2 085 810 х 278 дней х 8,25%).

Неустойка за просрочку требований потребителя составил 146 006, 70 руб. (2 085 810 х 7 х1%).

С учетом изложенного, просила суд взыскать с ответчика неустойку (пени) за нарушение установленного договором срока передачи объекта недвижимости –  318 920 руб. 35 коп.; соразмерное уменьшение покупной цены – 372 967 руб. без учета НДС; неустойку за просрочку выполнения требований потребителя в размере 146 006 руб. 70 коп., начислив проценты по день вынесения  судебного решения; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, судебные расходы в размере 10 193, 40 руб.; расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено - ООО «Интер-Строй».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Мишиной Ю.В. – Кирсанов О.И. не соглашается с решением суда, просит его изменить, увеличив неустойку за нарушение сроков передачи объекта до 318 920, 35 руб., соразмерное уменьшение покупной цены до 372 967 руб. без учета НДС, неустойки за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя до 772 041, 69 руб., штрафа до 742 061, 22 руб.

Полагает, что суд, признав ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, ошибочно определил срок передачи объекта 08.06.2015, а не момент подписания самого акта приема-передачи объекта долевого строительства - 07.12.2015, и, сославшись на ст. 333 ГК РФ, несправедливо уменьшил взыскиваемые с ответчика суммы неустойки.

По мнению автора жалобы, суд при соразмерном уменьшении цены договора необоснованно не принял во внимание заключение эксперта АНО «Центр Независимых Экспертиз» и сделал выводы лишь на основании экспертизы, проведенной ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

Между тем, в заключении ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» стоимость ремонтно-строительных работ по устранению недостатков рассчитана ориентировочно, не включена стоимость проектного решения для приведения конструкции балкона в соответствии с проектом.

Кроме того, судебный эксперт не учел и суд не принял во внимание несоответствие проектной и фактической площади квартиры на 1,2 кв.м в сторону уменьшения, в связи с чем соразмерное уменьшение покупной цены должно составить 372 967 руб. без учета НДС. В данную сумму входит и несоответствие проектной площади квартиры фактической 45 883, 99 руб. (38 236, 66 х1,2).

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы,  судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Судом установлено, что 15.07.2014 между истицей и ООО «Запад»  заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ***, объектом которого является двухкомнатная квартира общей проектной площадью 54,55 кв.м, проектный номер ***, расположенная на первом этаже второго подъезда дома. В общую проектную площадь включена площадь балкона/лоджии в размере 50% от общей площади балкона/лоджии.

Цена договора составила – 2 085 810 руб. Оплата произведена в срок в полном объеме.

По условиям договора срок завершения строительства дома определяется датой выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и ориентировочно установлен 31.12.2014. Срок передачи объекта участнику: не позднее 60 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Момент ввода дома в эксплуатацию определяется датой выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункт *** договора).

В соответствии с п.*** договора, в течение 5 рабочих дней со дня получения сообщения о готовности объекта к передаче и необходимости подписания передаточного акта, участник обязан приступить  к приемке объекта.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию №*** получено ответчиком 28.11.2014.

03.06.2015 Мишиной Ю.В. было направлено сообщение о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче  участнику (л.д.26). Данное уведомление было получено истицей  08.06.2015.

17.06.2015 истица предъявила ответчику претензию, в которой просила возместить ей расхождение в метраже между проектной площадью и фактической; устранить выявленные в ходе осмотра замечания: заменить сэндвич панель на балконе справа (вмятины и царапины); устранить ржавчину на остеклении лоджии (на саморезах, заменить их); устранить множественные трещины возле окон на балконе; произвести регулировку остекления лоджии (3 створка справа); замазать на балконе дыры (между окнами); утеплить приточную трубу к газовому котлу.

01.07.2015 застройщик направил в адрес истицы ответ на претензию, в которой указал, что претензия удовлетворению не подлежит, поскольку разница в площади квартиры находится в пределах 1 кв.м.

28.07.2015 истица предъявила застройщику претензию об изменении стоимости объекта, о возврате излишне уплаченных денежных средств за 1,1 кв.м – в размере 42 061 руб., устранении недостатков объекта.

06.08.2015 застройщик направил в адрес истицы ответ на претензию, в которой указал, что претензия удовлетворению не подлежит, поскольку разница в площади квартиры находится в пределах 1 кв.м.

05.10.2015 истица предъявила застройщику вновь претензию о перерасчете стоимости квартиры в сторону уменьшения, ввиду наличия посреди балкона опоры в виде металлической стойки.

02.11.2015 застройщик направил в адрес истицы ответ на претензию, в которой указал, что основания для удовлетворения претензии отсутствуют, поскольку строительство объекта долевого строительства осуществлялось в соответствии с проектной документацией.

07.12.2015 квартира передана истице по акту приема-передачи с замечаниями с ее стороны, в этот же день она предъявила ответчику претензию о соразмерном уменьшении покупной цены, выплаты неустойки за период с 08.04.2015 по 02.06.2015. Претензия оставлена без ответа.

25.12.2015 за Мишиной Ю.В. зарегистрировано право собственности на квартиру в ЕГРП.

Согласно заключению эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» №*** от 15.02.2016, соответствие выполненных в квартире №*** дома №*** по ул. К*** в г.У*** работ по договору, проекту и нормативным требованиям, причины возникновения выявленных недостатков, классификация недостатков, отражены в таблице «Ведомость сличения качества выполненных работ» в приложении к заключению эксперта. Все выявленные недостатки являются недостатками работ при строительстве дома. Объемы и виды необходимых работ по устранению недостатков в квартире №*** дома № *** по ул.К***, отражены в локальной смете ЛС-1 в приложении к заключению эксперта. Стоимость ремонтно-строительных работ по устранению данных недостатков составляет на дату выдачи заключения 22 954 руб.

При этом эксперт отметил, что стоимость устранения недостатка в части занижения уровня пола балкона взята ориентировочно (путем устройства дощатых полов с обшивкой стен вдоль ограждающих решеток на высоту 1,2м), так как для возможности приведения конструкции балкона в соответствие с проектом необходимо решение, разработка которого является прерогативой проектной организации.

Как следует из «Ведомости сличения качества выполненных работ», площадь квартиры без учета балкона, предусмотренная проектом, составляет 50,2 кв.м; фактическая площадь квартиры без учета балкона составляет 49,22 кв.м; указанный дефект не является недостатком – расхождение 0,98 кв.м (50,2-49,22) в пределах предусмотренного договором 1 кв.м.

Выявлены следующие строительные недостатки:

Разность отметок между уровнем порога балконной двери и стяжкой полы помещений квартиры – 17см, полом балкона – 33,5 см.; в углу цоколя со стороны входа в дом имеется незначительная просадка угла, повлекшая увеличение швов между блоками и их «пустошовку»; имеется арматура, выступающая над полом; крепежные шурупы для крепления защелки створок выполнены из черной стали, имеют следы ржавчины; размеры между вертикальными ограждающими элементами ограждения балкона составляют 300 мм.

Все указанные строительные недостатки являются устранимыми.

Иные недостатки, на которые ссылалась истица, не являются строительными недостатками.  То, что несущие колонны расположены на расстоянии 0,51 м от наружной стены здания не является строительным недостатком, но противоречит договору.   

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 6 указанного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

На основании части 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Придя к выводу о том, что истица вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, за просрочку выполнения требований потребителя, суд, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил подлежащую уплате неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до 40 000 руб. (за период с  15.02.2015 по 08.06.2015), за просрочку выполнения требований потребителя до 8000 руб. (за период с 18.12.2015 по 24.02.2016), размер штрафа до 10 000 руб.

При этом суд исходил из компенсационного характера неустойки, степени выполнения ответчиком своих обязательств (на момент рассмотрения дела обязательство по передаче квартиры участнику долевого строительства исполнено), периода просрочки исполнения обязательства, и последствий нарушения   обязательств.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на полном и всестороннем исследовании доказательств, имеющихся в деле, оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, и соответствует нормам материального права.

В ходе рассмотрения дела доводы истицы об уменьшении площади квартиры более чем на 1 метр, не нашли своего подтверждения.

По условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № *** от 15.07.2014 стороны установили, что площадь объекта, указанная в п.2.2. договора (54,55 кв.м, в которою включена 50% площади балкона/лоджии), является проектной и взята сторонами за основу для производства расчета стоимости объекта. Площадь объекта подлежит уточнению по результатам обмера объекта организацией, проводящей техническую инвентаризацию объекта. В случае обнаружения при обмере объекта факта увеличения или уменьшения размеров общей площади объекта (без учета балкона/лоджии) в пределах 1 кв.м, стоимость объекта изменению не подлежит и стоимость объекта сторонами не пересматривается.

В случае, если изменение размеров общей площади объекта (без учета балкона/лоджии) превышает 1 кв.м., стоимость объекта подлежит соразмерному перерасчету с учетом выявленных изменений.

По проекту площадь квартиры без учета балкона составляет 50,2 кв.м.

Из акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07.12.2015  следует, что общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджии составляет 53,4 кв.м, без учета лоджии составляет 49,0 кв.м.

По данным судебной экспертизы площадь квартиры без учета балкона составляет 49, 22 кв.м: общая комната - 20,21кв.м (3,54 х 5,71); спальная комната – 9,98 кв.м (2,62 х 3,81); кухня – 9, 64 кв.м (2,53 х 3,81); холл – 6,41 кв.м (1,81 х 3,54); санузел – 2,98 кв.м (1,83 х1,63).

Приведенные размеры соотносятся с данными БТИ, указанными в кадастровом паспорте (л.д.183): общая комната - 20,25кв.м (3,54 х 5,72); спальная комната – 9,95 кв.м (2,61 х 3,81); кухня – 9,64 кв.м (2,53 х 3,81); холл – 6,45 кв.м (1,82 х 3,54); санузел – 2,95 кв.м (1,82 х1,62), итого площадь квартиры – 49, 24 кв.м.

С учетом того, что обмеры, произведенные экспертом ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы», соотносятся с данными БТИ, не доверять им у суда первой инстанции не имелось.

Экспертное исследование АНО «Центр независимых экспертиз» не опровергает выводы судебного эксперта, поскольку в нем не приведены обмеры жилого помещения.

Таким образом, фактическая площадь квартиры отличается от проектной на 0,98 кв.м (50,2 – 49,22), что находится в пределах предусмотренного договором 1 кв.м.

Поскольку изменение размеров общей площади объекта (без учета балкона/лоджии) не превышает 1 кв.м, оснований для перерасчета стоимости объекта с учетом выявленных изменений у суда первой инстанции не имелось.

Оценка экспертным заключениям АНО «Центр независимых экспертиз», ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» дана судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 67 и 187 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, подробно изложена в мотивировочной части решения. С соответствующей оценкой соглашается и суд апелляционной инстанции.

С учетом применения судом положений ст.333 ГК РФ, доводы жалобы о том, что неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства  должна быть взыскана до дня подписания акта приема-передачи, судебной коллегией отклоняются, поскольку размер взысканной неустойки 40 000 руб. является достаточным, соответствует последствиям нарушения обязательства по несвоевременной передачи объекта долевого строительства.

Приходя к выводу о достаточности взысканной судом неустойки, судебная коллегия отмечает, что характер заявленных истицей строительных недостатков, которые являются устранимыми, не позволяет признать их существенными и исключающими использование помещения по прямому назначению, в данном случае стоимость ремонтно-строительных работ по устранению выявленных строительных недостатков составила 22 954 руб., площадь квартиры уменьшилась на 0,98 кв.м, что находится в пределах допустимой погрешности, установленной договором. Наличие несущих колонн на расстоянии 0,51 м от наружной стены здания было изначально предусмотрено проектной документацией,  строительным недостатком не является. 

Решение суда в части взыскания в счет соразмерного уменьшения покупной цены 22 954 руб., судебная коллегия также находит законным и обоснованным, оснований для увеличения соразмерного уменьшения покупной цены до 372 967 руб. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением АНО «Центр независимых экспертиз», не имеется по вышеизложенным основаниям.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана правильная правовая оценка, выводов суда не опровергают и не могут служить основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 24 февраля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Мишиной Ю*** В****** – Кирсанова О*** И*** – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Судьи