Дело
№ 3а-17/2016
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2016 года город Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе:
судьи Нефёдова О.Н.,
при секретаре Годуновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному
исковому заявлению общества с ограниченной
ответственностью «Фактор» к Федеральному государственному бюджетному учреждению
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии», Правительству Ульяновской области, Департаменту
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Общество с ограниченной
ответственностью «Фактор» (далее –
ООО «Фактор») обратилось в суд с
административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному
учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительству
Ульяновской области, Департаменту государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости земельного участка площадью 6997 кв.м, кадастровый номер ***
по адресу: Ульяновская область, ***
Требования мотивированы тем, что ООО «Фактор» является собственником объекта недвижимости – платной автостоянки,
расположенного на указанном земельном участке, в связи с чем в силу статьи
39.20 ЗК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2, 2.2 статьи 3 Федерального
закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имеет
исключительное право выкупа или аренды этого земельного участка. Согласно
постановлению Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 г. № 21-П «Об
утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных
пунктов в Ульяновской области», с учетом внесенных в него изменений постановлением
Правительства Ульяновской области от 19 декабря 2013 г. № 613-П, кадастровая
стоимость участка составляет 29 586 814,5 руб. При проведении
государственной кадастровой оценки участок был ошибочно отнесен к 5-й группе
видов разрешенного использования, что повлекло неправильное определение
кадастровой стоимости из расчета удельного показателя 4228,05 руб. за кв.м.
Правильно стоимость должна была быть определена из удельного показателя
кадастровой стоимости 3-й группы видов разрешенного использования для
кадастрового квартала *** – 1186,84 руб. за кв.м.
Ссылаясь на статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» и статью 28 Федерального закона «О
государственном кадастре недвижимости», административный истец просил устранить
в сведениях государственного кадастра недвижимости кадастровую ошибку,
возникшую в результате неправильного определения группы видов разрешенного
использования в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного
по адресу: ***, путем установления с даты проведения государственной
кадастровой оценки кадастровой стоимости участка исходя из удельного показателя
для 3-й группы видов разрешенного использования – 1186,84 руб. за кв.м.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц
привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Ульяновской области (Управление Росреестра по Ульяновской
области), администрация города Ульяновска, общество с ограниченной
ответственностью «КО-ИНВЕСТ».
В судебных заседаниях представитель ООО «Фактор» Кучембаев А.Н. заявление и
изложенные в нем доводы поддержал. Полагал, что к третьей группе видов
разрешенного использования подлежат отнесению все автостоянки вне зависимости
от использования их в коммерческих целях или для личных нужд. Технические
рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов,
на которые ссылается в отзыве ООО «КО-ИНВЕСТ», не подлежат применению в
рассматриваемом деле.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Тазетдинова Э.Р. иск не
признала, поддержав изложенные в письменных возражениях доводы о том, что
административным истцом в обоснование требований не представлены
доказательства, подтверждающие наличие ошибки в сведениях государственного
кадастра недвижимости, которая возникла в результате неправильного определения
группы видов разрешенного использования в отношении земельного участка с
кадастровым номером ***
Представитель Департамента государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области Леохновская А.А. также возражала против
удовлетворения иска. В письменном отзыве указала, что в отношении спорного
земельного участка исполнителем работ по государственной кадастровой оценке
земель населенных пунктов на территории Ульяновской области – ООО «КО-ИНВЕСТ» –
ошибка в кадастровой стоимости не выявлена.
Правительство Ульяновской области возражения в письменной
форме не представило, заявление о рассмотрении дела в отсутствие его
представителей не поступало.
Представитель администрации города Ульяновска Головачева
А.И. полагала требования административного истца не подлежащими удовлетворению,
поскольку не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается.
Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области
Логинова А.М. заявила об оставлении рассмотрения административного иска на
усмотрение суда. В письменных возражениях указала, что комиссия по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении
Росреестра по Ульяновской области не вправе принимать решения о корректности
отнесения объекта недвижимости к определенной группе состава ценообразующих
факторов, в связи с чем в принятии к рассмотрению заявления ООО «Фактор» было отказано.
Представитель ООО «КО-ИНВЕСТ» в судебное заседание не
явился, в письменных возражениях просил в удовлетворении иска отказать, полагая
отнесение спорного земельного участка к пятой группе видов разрешенного
использования экономически и юридически обоснованным.
С учетом положений статьи 150 Кодекса административного
судопроизводства РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание представителей Правительства Ульяновской области
и ООО «КО-ИНВЕСТ», извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела,
суд приходит к следующему.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее –
НК РФ) налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных
участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
данного Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в
соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется
за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и
законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования
земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за
использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на
недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для
установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная
кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3
указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в
соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №
135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной
деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №
28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при
рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными
сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным
сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение
данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая
стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное
определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости
(местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное
использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение
объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями
использования территории и иные условия), неправильное применение данных при
расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии
объекта оценки.
Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24
июля 2007 г.
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые ошибки,
повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки,
повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в
государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные
сведения об объекте недвижимости.
В силу статьи 39.20 ЗК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов
2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лицо, имеющее
исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его
кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка
исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что ООО «Фактор» является собственником объекта
недвижимости – платная автостоянка с площадью застройки 2457,2 кв.м,
расположенного по адресу: ***, и находящегося в границах земельного участка
площадью 6997 кв.м, кадастровый номер *** по тому же адресу. Право
собственности ООО «Фактор» на
указанную платную автостоянку зарегистрировано в установленном законом порядке
(запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним от 12 октября 2007 г. ***).
Постановлением главы города Ульяновска от 21 октября 2005 г.
№ 2503 указанный земельный участок был предоставлен ООО «Факел» в аренду под существующей платной
автостоянкой.
28 ноября 2005 г. администрацией (мэрией) города Ульяновска
с
ООО «Факел» заключен договор ***
аренды упомянутого земельного участка на срок до 1 января 2009 г.,
зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ульяновской области 20 августа
2007 г.
Договором от 20 сентября 2007 г. ООО «Факел» передало права
и обязанности по договору аренды *** административному истцу –
ООО «Фактор».
В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым
номером *** вид его разрешенного использования указан: под платной
автостоянкой.
В соответствии с постановлением Правительства Ульяновской
области от
18 января 2012 г. № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» по состоянию на
1 января 2011 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером
*** была установлена 14 782 748,29 руб. исходя из удельного
показателя 3-й группы видов разрешенного использования – земельные участки,
предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
Отчет *** об определении кадастровой стоимости земельных
участков в составе земель населенных пунктов, на основании которого названным
выше постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 г.
№21-П были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов, составлен ООО «КО-ИНВЕСТ».
17 апреля 2013 г. органом кадастрового учета было принято
решение о необходимости устранения кадастровой ошибки в кадастровых сведениях в
связи с выявлением земельных участков в границах города Ульяновска с
одинаковыми либо похожими видами разрешенного использования, которые в
соответствии с результатами государственной кадастровой оценки отнесены к
разным группам видов разрешенного использования в составе земель населенных
пунктов.
По поручению Департамента государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области администрацией города Ульяновска 14 мая
2013 г. было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером ***
в ходе которого установлено, что на нем расположена платная автостоянка.
ООО «КО-ИНВЕСТ» в рамках исполнения гарантийных обязательств
произвело перерасчет и определило кадастровую стоимость указанного земельного
участка – 29 601 598,15 руб. (но площадь 7000,5 кв.м) исходя из
удельного показателя 5-й группы видов разрешенного использования – земельные
участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного
питания и бытового обслуживания.
Постановлением Правительства Ульяновской области от 19
декабря 2013 г. №613-П соответствующие изменения в части кадастровой стоимости
спорного земельного участка были внесены в постановление Правительства
Ульяновской области от 18 января 2012 г. №21-П.
В соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний,
утвержденных Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была изменена
пропорционально площади участка 6997 кв.м и составила 29 586 814,5
руб.
В настоящее время актуальной является указанная стоимость.
Статьей 24.15 Закона об оценочной деятельности
предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками
в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил
оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости,
за исключением случая, установленного статьей 24.19 данного Федерального
закона, регулирующей определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов
недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них
в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении
которых произошло изменение их количественных и (или) качественных
характеристик.
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной
кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской
Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 (далее – Правила), и пунктом 1.2
Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов,
утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от
15 февраля 2007 г. № 39 (далее – Методические указания), государственная
кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому
назначению и по виду функционального использования.
На момент проведения государственной кадастровой оценки
земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории
Ульяновской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства
Ульяновской области от 18 января 2012 г. № 21-П, кадастровая стоимость
земельных участков в составе земель населенных пунктов определялась в разрезе
видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических
указаний, названных выше.
В этом пункте для определения кадастровой стоимости установлены,
в числе прочего, такие группы разрешенного использования, как «земельные
участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (подпункт 1.2.3)
и «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли,
общественного питания и бытового обслуживания» (подпункт 1.2.5).
В целях разъяснения положений Методических указаний Приказом
Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152 были утверждены Технические
рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов
(далее – Технические рекомендации).
В соответствии с Техническими рекомендациями, действовавшими
на момент проведения кадастровой оценки земельных участков в Ульяновской
области по состоянию на 1 января 2011 г., определение кадастровой стоимости
земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется, в том
числе, принимая во внимание вид разрешенного использования земельных участков
«земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок»;
определение номера вида разрешенного использования земельных участков
производится согласно Типовому перечню видов разрешенного использования
(Таблица 1 Приложения 2).
В названном Типовом перечне к виду разрешенного
использования «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и
автостоянок» отнесены земельные участки гаражей (индивидуальных и
кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта, и земельные
участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных,
семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, административным
истцом земельный участок используется в предпринимательской деятельности, на
нем расположена платная автостоянка.
В этой связи при устранении в 2013 году кадастровой ошибки
оценщик с учетом фактического использования земельного участка правомерно
исключил этот участок из группы 1.2.3 Методических указаний.
Тот факт, что в разделе «земельные участки, предназначенные
для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового
обслуживания» Типового перечня видов разрешенного использования (Таблица 1
Приложения 2 Технических рекомендаций) платные автостоянки не упоминаются,
оснований для отнесения спорного участка к группе 1.2.3 Методических указаний не
давал.
Доводы административного истца о том, что названные
Технические рекомендации не подлежат применению в рассматриваемом деле,
являются несостоятельными, поскольку они были приняты уполномоченным на нормативно-правовое
регулирование государственной кадастровой оценки органом. Несмотря на то, что
Технические рекомендации на основании Приказа Росреестра № П/276, изданного 3
июля 2012 г., были признаны утратившими силу, они подлежали применению,
поскольку в 2013 году устранялась кадастровая ошибка в отношении кадастровой
стоимости по состоянию на 1 января 2011 г.
Доводы истца о том, что к третьей группе видов разрешенного
использования подлежат отнесению все автостоянки вне зависимости от
использования, подлежат отклонению.
Вид разрешенного использования земельного участка является
одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия
раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.
Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования
определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь
единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии
правоотношений.
Вместе с тем вид разрешенного использования земельного
участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован
так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение
земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового
зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был
ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также
назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.
По смыслу пункта 2.2, подпункта 2.2.4 Методических указаний,
определение стоимостных факторов осуществляется для каждой такой группы
отдельно с возможностью выделения в ней подгрупп.
Это предполагает необходимость отнесения на основании
имеющейся информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп)
видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре
недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому
использованию участка.
Данный вывод следует в том числе из положений Федерального
стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного
Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.
Указанный в кадастровой выписке вид разрешенного
использования («под платной автостоянкой») не является определенным, допускает
различное толкование, поэтому отнесение вида разрешенного использования земельного
участка к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний, должно
осуществляться с учетом фактического использования объектов недвижимости,
расположенных на таком земельном участке.
Строения административного истца (согласно свидетельству –
платная автостоянка, отнесенная к сооружениям дорожного транспорта),
расположенные на земельном участке, используются для осуществления
предпринимательской деятельности, в связи с чем участок правомерно не был
отнесен к группе 1.2.3 Методических указаний.
Таким образом, доводы административного истца о наличии
кадастровой и (или) технической ошибки не нашли своего подтверждения.
Учитывая вышеизложенное,
оснований для удовлетворения административного искового заявления ООО «Фактор» не имеется.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Фактор»
к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии», Правительству Ульяновской области, Департаменту государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области об устранении в сведениях
государственного кадастра недвижимости кадастровой ошибки путем установления с
даты проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***, исходя
из удельного показателя для 3-й группы видов разрешенного использования,
отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию
Ульяновского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в
окончательной форме.
Судья Нефёдов
О.Н.
