УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Калашникова Е.В.                                                                Дело № 33-2135/2016

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                             10 мая 2016 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего судьи Камаловой Е.Я.,

судей Пулькиной Н.А. и Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Лавренко Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от                            10 июня 2015 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки               от 10 июля 2015 года, которым постановлено:

 

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от  18.06.2013 ***.

Взыскать солидарно с Фомина О*** А*** и Воробьева Е*** Ф*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору от  18.06.2013 *** в сумме 1 202 704 руб. 89 коп. за период по 19.03.2015  включительно, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 132 241 руб. 52 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 63 859 руб. 77 коп., начисленные пени                   в размере 6603 руб. 60 коп. 

Взыскать с Фомина О*** А*** и Воробьева Е*** Ф*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 11,8% годовых от суммы остатка основного долга, начиная с 20.03.2015 до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Фомина О*** А*** и Воробьева Е*** Ф*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по 7106 руб. 76 коп. с каждого.

Задолженность с Воробьева Е*** Ф*** подлежит взысканию                 в пределах принятого наследства.

В остальной части исковых требований открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в пользу закрытого акционерного общества «Многопрофильный деловой центр» 9210 руб. за производство судебной экспертизы.

Заслушав доклад судьи Пулькиной Н.А., объяснения Воробьева Е.Ф., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

ОАО «АИЖК» обратилось в суд с иском к Фомину О.А., Воробьевой И.Э. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что по договору займа от                                   18 июня 2013 года открытое акционерное общество «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства») предоставило Фомину О.А. и Воробьевой И.Э. ипотечный жилищный кредит в сумме 1 150 000 руб. на срок 240 месяцев                     для приобретения квартиры по адресу: г.У***. 

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК».

Начиная с сентября 2014 года, ответчики прекратили оплачивать кредит, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой на 19 марта 2015 года составил 1 202 704 руб. 89 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 132 241 руб. 52 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 63 859 руб. 77 коп., пени – 6 603 руб. 60 коп.

Требование о досрочном возврате кредита и расторжении кредитного договора ответчиками не исполнено.

Рыночная стоимость заложенной квартиры согласно отчету оценщика составляет 2 070 000 руб. Исходя из того, что начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной 80% его рыночной стоимости, она составляет 1 656 000 руб.

В иске содержалась просьба о расторжении кредитного договора от                      18 июня 2013 года ***; взыскании кредитной задолженности в                        указанном размере, процентов за пользование кредитом, начиная с                                    20 марта 2015 года по день вступления решения суда в законную силу, в размере 11,8% годовых на сумму остатка по основному долгу, расходов по госпошлине              в сумме 20 213 руб. 52 коп.; обращении взыскания на квартиру по адресу: г.У*** ***, с установлением начальной продажной цены в размере 1 656 000 руб. 

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен Воробьев Е.Ф.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

Апелляционная жалоба ОАО «АИЖК» содержала просьбу об отмене решения в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество и принятии в этой части нового решения об удовлетворении иска.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Фомина О.А. – Фомин А.А. просил об оставлении решения без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 01.09.2015 решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 10.06.2015 с учетом определения того же суда об исправлении описки от 10.07.2015 в части отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру отменено с принятием нового решения об обращении взыскания на двухкомнатную квартиру по адресу: г. У*** определен способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 244 800 руб.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Ульяновского областного суда от 24.03.2016 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 01.09.2015 в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменено, дело в этой части направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Представитель истца ОАО «АИЖК», ответчик Фомин О.А., его представитель Фомин А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От Фомина А.А. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он также указал, что начальная продажная стоимость квартиры  должна быть установлена в размере 1 950 000 руб., что соответствует рыночной стоимости квартиры.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 18.06.2013 между открытым акционерным обществом «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» и ответчиками Фоминым О.А., Воробьевой И.Э. был заключен кредитный договор ***, по условиям которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 1 150 000 руб. сроком по 31.05.2033 для целевого использования - приобретения в собственность ответчиков 2-комнатной квартиры общей площадью 53,2 кв.м, расположенной по адресу: город У***, с возвратом кредита и уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,5% годовых путем ежемесячных платежей в сумме и порядке, указанном в договоре, с обеспечением исполнения обязательств заемщиков ипотекой (залогом) имущества.

Сумма кредита в размере 1 150 000 руб. перечислена на счет ответчика Фомина О.А., что подтверждается платежным поручением от 18.06.2013 *** и сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Материалами дела подтверждается, что государственная регистрация права общей долевой собственности Фомина О.А. и Воробьевой И.Э. на квартиру, расположенную по адресу: г. У*** произведена 20.06.2013 с обременением ипотекой на основании договора купли-продажи жилого помещения от 18.06.2013.

Задолженность Фомина О.А. и Воробьевой И.Э. по состоянию на 19.03.2015 согласно расчету составляет 1 202 704,89  руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) -   1 132 241,52  руб., из которых просроченный долг составляет 9 034,31 руб., сумма начисленных процентов за пользование кредитом - 63 859,77 руб., из них: просроченные проценты на плановый основной долг 56 708,69 руб., просроченные проценты на просроченный основной долг – 196,33 руб., начисленные пени в размере 6 603,60 руб.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведенная по настоящему делу судебная строительно-техническая экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость заложенного по делу имущества – квартиры в размере 2 244 800 руб., ни у кого из сторон при рассмотрении дела по существу районным судом сомнений не вызывала, следовательно, правильным является установление начальной продажной цены этого имущества в размере, равном восьмидесяти процентам от его рыночной стоимости, а не в размере его полной стоимости.

Судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, установив начальную продажную цену заложенного по договору ипотеки имущества в размере, равном восьмидесяти процентам от его рыночной стоимости, т.е. в размере 1 795 840 руб. (2 244 800 * 80% = 1 795 840).

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

Решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 10 июня 2015 года,              с учетом определения того же суда об исправлении описки от 10 июля 2015 года и апелляционного определения Ульяновского областного суда от 01 сентября 2015 года  изменить, установив начальную продажную стоимость квартиры по адресу: г. У***, ***, в размере 1 795 840 руб.

 

Председательствующий

 

Судьи