УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Кузнецов И.В.                                                               Дело № 33-1776/2016

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                12 апреля 2016 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Нефедова О.Н.,

судей  Кинчаровой О.Е., Бабойдо И.А.,

при секретаре Лавренко Ю.Ю.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе акционерного общества Банк «Венец»  на решение Чердаклинского районного суда  Ульяновской области от 17 марта 2015 года, по которому постановлено:

 

Исковые требования акционерного общества Банк «Венец» удовлетворить частично.

Взыскать с Виноградова С*** Ю*** в пользу акционерного общества Банк «Венец» задолженность по кредитному договору *** от 18.09.2012 в сумме 16 190 920 руб. 21 коп.

Обратить взыскание на предмет ипотеки в силу договора путем продажи с публичных торгов на имущество, находящееся по адресу: ***: жилой двухэтажный дом (подземных этажей - 1), общей площадью 286,75 кв.м, литеры: А, б, б1, б2, в.п., к., к1, Г, Г1-Г5, I-IV; назначение жилое, кадастровый номер объекта ***, инвентарный номер - *** с установлением начальной продажной цены 21 000 000 руб., земельный участок, общей площадью 1583 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для огородничества; кадастровый номер *** с установлением начальной продажной цены 1 535 789 руб., земельный участок, общей площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер ***, с установлением начальной продажной цены 1 164 211 руб.

*** Юрьевича!% в пользу акционерного общества Банк «Венец» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 66 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска акционерному обществу Банк «Венец» отказать.

Взыскать с Виноградова С*** Ю*** в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы на проведение экспертизы в сумме 33 740 руб.

Взыскать с Виноградова С*** Ю*** в пользу федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение экспертизы в сумме 19 890 руб.

 

Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., объяснения представителя АО Банк «Венец» Тарасова Д.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы жалобы, судебная коллегия,

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Акционерное общество Банк «Венец» (АО Банк «Венец») обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Виноградову С.Ю., в котором просило взыскать задолженность по кредитному договору *** от 18 сентября 2012 г. в размере 16 190 920 руб. 21 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 14 520 972 руб. 68 коп., задолженность по процентам – 1 669 947 руб. 53 коп.; а также расходы  по оплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.; просило обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: ***: 1) жилой дом, кадастровый номер ***, с установлением начальной продажной цены либо в сумме 7 856 000 руб. либо в размере 80% от рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы; 2) земельный участок общей площадью 1583 кв.м, кадастровый номер ***, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы; 3) земельный участок общей площадью 1200 кв.м, кадастровый номер *** с установлением начальной продажной цены в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований указало, что 18 сентября 2012 г. (с учетом дополнительных соглашений от 24 сентября 2012 г., 24 октября 2012 г., 10 сентября 2013 г.) между АО Банк «Венец» и Виноградовым С.Ю. был заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме 15 000 000 руб. на срок по 15 сентября 2014 г. с выплатой 14 % годовых. Кредитным договором определено также, что в случае нарушения сроков внесения платежей начисляются повышенные проценты в размере 28% годовых.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между АО Банк «Венец» и Виноградовым С.Ю. был заключен договор ипотеки вышеуказанных жилого дома с земельными участками *** от 24 октября 2012 г.

Ответчик ненадлежащим образом выполнял кредитные обязательства, допустил возникновение просроченной задолженности.

Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе АО Банк «Венец» просит изменить решение суда в части определения начальной продажной стоимости предметов залога, полагая её завышенной. Ссылаясь на статью 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», считает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в размере 80 % от рыночной стоимости имущества, установленной заключением повторной судебной экспертизы.

В возражениях на апелляционную жалобу Виноградов С.Ю. поддержал  доводы апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 16 июня 2015 года  указанное решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 17 марта 2015 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АО Банк «Венец» - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2016 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 16 июня 2015 года в части установления начальной продажной цены заложенного имущества было отменено, дело направлено в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Виноградов С.В. в суд не явился, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы АО Банк «Венец», судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 18 сентября 2012 года (с учетом дополнительных соглашений от 24 сентября 2012 года, 24 октября 2012 года, 10 сентября 2013 года) между АО Банк «Венец» и Виноградовым С.Ю. заключен кредитный договор, по условиям которого заёмщику предоставлен кредит в сумме 15 000 000 руб. на срок до 15 сентября 2014 года с выплатой 14 % годовых, а в случае нарушения сроков внесения платежей – в размере 28% годовых.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по указанному кредитному договору 24 октября 2012 года между сторонами заключен договор ипотеки двухэтажного жилого дома с подземным гаражом, общей площадью 286,75 кв.м и двух земельных участков площадью 1583 кв.м и 1200 кв.м, расположенных  по  адресу:  ***

Ответчик ненадлежащим образом выполнял кредитные обязательства, в связи с чем образовалась задолженность перед банком, которая по состоянию на 12 февраля 2015 года составила 16 190 950 руб. 21 коп., из которых задолженность по основному долгу – 14 520 972 руб. 68 коп., задолженность по процентам – 1 669 947 руб. 53 коп.

Для объективного разрешения требования об обращении взыскания  на заложенное имущество судом первой инстанции для определения рыночной стоимости недвижимого имущества была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

В связи с сомнениями в обоснованности заключения эксперта данного учреждения от 4 февраля 2015 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации  от 10 марта 2015 года *** рыночная стоимость находящихся по адресу: *** двухэтажного жилого дома с подземным гаражом, общей площадью 286,75 кв.м составила 2 100 000 руб., земельного участка, общей площадью 1583 кв.м – 1 535 789 руб., земельного участка, общей площадью 1200 кв.м – 1 164 211 руб.

Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции установил его начальную продажную цену в размере, равном рыночной    стоимости,    установленной    заключением   судебной строительно-технической экспертизы от 10 марта 2015 года ***, выполненной ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции указал, что оснований для установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80%  от рыночной стоимости не имеется, поскольку указанный способ установления цены применяется только в тех случаях, когда обращение взыскания на заложенное имущество производится на основании отчёта оценщика, в то время как по делу установление начальной продажной цены заложенного имущества осуществлялось на основании заключения эксперта.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора)  может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт  1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений)).

Согласно  пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продажу имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, а именно: суд должен установить её в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Проведенная ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывала. В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества,  определенной в заключении экспертизы.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в оспариваемой части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества, на которое обращено взыскание, в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества,  определенной в заключении эксперта от 10 марта 2015 года № 191/03-2!% ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия 

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

Решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 17 марта 2015 года  изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установив  начальную продажную цену заложенного имущества, находящегося по адресу: ***

жилого двухэтажного дома (подземных этажей - 1), общей площадью 286,75 кв.м, литеры: А, б, б1, б2, в.п., к., к1, Г, Г1-Г5, I-IV; назначение жилое, кадастровый номер объекта ***, инвентарный номер - ***  в размере 16 800 000 руб.,

земельного участка, общей площадью 1583 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для огородничества; кадастровый номер ***  в размере 1 228 631 руб. 20 коп.,

земельного участка, общей площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер ***, в размере 931 368 руб. 80 коп.

 

Председательствующий

 

Судьи