УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Кузнецова Э.Р.                                                              Дело № 33-1052/2016

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                    3 марта 2016 года                                                                       

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Нефёдова О.Н.,

судей Кинчаровой О.Е. и Герасимовой Е.Н.,

при секретаре Скала П.Е.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Герасимовой В*** В*** на решение  Заволжского  районного  суда  города Ульяновска от 6 ноября  2015 года, которым постановлено:

 

В удовлетворении иска Герасимовой В*** В*** к Гавриловой О*** В*** о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, встречного иска Гавриловой О*** В*** к Герасимовой В*** В***  о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказать.

 

Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е. по делу, пояснения представителей Герасимовой В.В. – Павловой Е.И., Клюкина В.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Герасимова В.В. обратилась в суд с иском к Гавриловой О.В. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, общей площадью 37,72 кв.м, расположенную по адресу: ***, на основании договора купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере *** рублей.

В обоснование иска указала, что 31 июля 2015 года она приобрела у Гавриловой О.В.  за *** руб. в собственность квартиру по адресу: ***. Денежные средства по расписке ею были переданы продавцу  в полном объёме до подписания договора купли-продажи квартиры. В этот же день квартира была передана истцу, с обязательством ответчика освободить ее в срок до 30 августа  2015 года. 31 июля 2015 года договор купли-продажи квартиры с заявлением был сдан  на государственную регистрацию   сделки  в   Управление   Росреестра   по   Ульяновской  области. 4 августа 2015 года Гаврилова О.В. обратилась в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации, при этом она свои действия не мотивировала. От встреч и переговоров с нею она уклоняется. Такие действия Гавриловой О.В. расцениваются как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Гаврилова О.В. предъявила встречное исковое заявление к Герасимовой В.В., в котором просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между ними 31 июля 2015 года, недействительным без применения реституции.

В обоснование указала на то, что она, являясь инвалидом *** группы по общему заболеванию, в связи с недостатком денежных средств зимой 2015 года обратилась в ООО «Консультационный центр Ульяновск», где рассчитывала получить работу «тайного покупателя», однако ей предложили поработать на компьютере. Ей было предложено «поучиться» бесплатно; вначале ее обучала Черепанова Н.М., затем Ивашкин М.С. Работа заключалась в том, чтобы каждый день отслеживать графики и «гасить плюсики», если они есть. Через некоторое время ей было сообщено, что она заработала *** долларов США. Только потом после вскрывшегося обмана она догадалась, что вокруг нее искусственно создавали ореол «успешного» работника, однако заработанные деньги отдавать не спешили. Спустя пару дней ей сообщили, что все деньги «сгорели» и, чтобы продолжить «работать», необходимо вложить свои денежные средства, для этого Ч*** Н.М. стала уговаривать ее передать в залог 1/3 долю принадлежащей ей квартиры, убеждая, что через 2-3 месяца сможет не только вернуть вложенные средства, но и получить прибыль. Она уверяла, что в ее квартиру никто прописываться и вселяться не будет, что доля квартиры в залоге будет недолго. 31 июля 2015 года к ней приехали два молодых человека и увезли ее оформлять документы. Все происходило быстро, ее торопили и не давали ознакомиться с документами, которые просили подписать, указывая на отсутствие времени и возможность их прочитать после оформления сделки. Ее привезли в какое-то учреждение, по их указанию на подоконнике, не читая, она подписала переданные бумаги, поддавшись заверениям, что все документы в порядке; деньги, которые эти люди держали у себя в руках, ей не передавали; далее ее привезли в офис ООО «Консультационный центр Ульяновск», деньгами, которые ей пообещали, фактически распорядились Ч*** Н.М. и И*** М.С., никаких денег ей не оставили. По истечении нескольких дней её сосед, ознакомившись по её просьбе с распиской из Управления Росреестра по Ульяновской области о приемке документов, сообщил, что она продала свою квартиру, и чтобы не остаться без жилья, необходимо приостановить сделку, что она и сделала.

22 августа 2015 г. к ней в квартиру приехал оперуполномоченный с сообщением о том, что поступило заявление от Герасимовой В.В. о привлечении ее к уголовной ответственности за то, что она, якобы, от нее получила деньги за проданную квартиру, а сейчас пытается отказаться от договора. С Герасимовой В.В. она не знакома, никакого договора купли-продажи с ней не заключала и никаких денег не получала.

Полагает, что вышеуказанные молодые люди, покупатель воспользовались её болезненным состоянием, излишней доверчивостью и преклонным возрастом (69  лет), спекулируя на её нуждаемости в денежных средствах, путем обмана ввели  её в существенное заблуждение относительно природы сделки и бесплатно завладели её единственной квартирой. Она никогда не  выставляла квартиру на продажу и не желала её продавать.  Она с сыном продолжает проживать в указанной квартире.

Считает, что её требование о признании договора купли-продажи квартиры  недействительным подлежит удовлетворению в соответствии с положениями статей 167, 177, 178,  179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Герасимова В.В., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить в части отказа ей в удовлетворении исковых требований и принять по делу новое решение об удовлетворении её требований.

В обоснование жалобы указывает  на ошибочность вывода суда о том, что, поскольку передача квартиры от Гавриловой О.В. Кузнецовой В.В. не была произведена ни документально, ни фактически, следовательно, договор купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года является незаключенным.

Основанием возникновения права собственности являются в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи и  тот факт, с которым стороны связали переход права собственности.  В пункте 15 договора  переход права собственности связан с подписанием договора об отчуждении имущества.  В данном случае основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру является договор.  В этой ситуации не имеет юридического значения то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела квартира находилась во владении продавца.  Она в его владении находится незаконно, так как продавец уклоняется от государственной регистрации сделки.

Поскольку Гавриловой О.В. отказано в иске о признании сделки недействительной, следовательно, она (Герасимова В.В.)  является владельцем спорной квартиры, так как её владение основано на действительном договоре купли-продажи квартиры.  Оспариваемая сделка соответствует закону, совершена в письменной форме и подписана сторонами, в ней четко определен предмет договора, цена и указано на уплату ею денег за квартиру.

Договор купли-продажи является основанием передачи квартиры. К моменту регистрации права собственности передача вещи может отсутствовать, что не может препятствовать государственной регистрации перехода права собственности.

В отзыве на апелляционную жалобу Гаврилова О.В. указывает на то, что она считает законным и обоснованным решение суда первой инстанции и выражает несогласие с апелляционной жалобой Герасимовой В.В.

Герасимова В.В., Гаврилова О.В., Сметанин С.Н., представители ООО «Консультационный Центр Ульяновск», ООО «Деньги-Займ+», Управления Росреестра по Ульяновской области в суд не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Герасимовой В.В., отзыва на апелляционную жалобу Гавриловой О.В., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судебная коллегия в  силу положений  части 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность  оспариваемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы Герасимовой В.В. о неправомерности отказа в государственной регистрации  перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи.

Из материалов дела усматривается, что 31 июля 2015 года Гаврилова О.В. и Герасимова В.В. обратились в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности  и права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** представив также договор купли-продажи  указанной квартиры от 31 июля 2015 года. 

Переход права собственности от Гавриловой О.В.  к Герасимовой В.В. на указанную квартиру не был зарегистрирован в связи с отзывом 4 августа 2015 года Гавриловой О.В.  документов без проведения государственной регистрации.

Обращаясь в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, Герасимова В.В. основанием перехода права собственности на квартиру указала заключение между нею и Гавриловой О.В. договора  купли-продажи  квартиры от 31 июля 2015 года, содержащего соглашение сторон по всем существенным условиям договора, и его исполнение сторонами.

Отказывая в удовлетворении искового требования Герасимовой В.В., суд первой инстанции исходил из того, что договор  купли-продажи  указанной квартиры от 31 июля 2015 года является незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом  суда первой инстанции, считая его основанным на установленных по делу обстоятельствах и соответствующим действующим положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» № 22 от 29 апреля 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Установив на основании надлежащей оценки исследованных доказательств, что передача квартиры от Гавриловой О.В. Герасимовой В.В. не были произведена ни документально, ни фактически (акт приема-передачи квартиры не составлялся, во владение квартирой Герасимова В.В. не вступала, ключей от квартиры она не получала), квартира из владения Гавриловой О.В. не выбывала, Герасимова В.В. не видела спорную квартиру, не осматривала её, суд первой инстанции на основании приведенных положений гражданского законодательства пришел к правильному выводу о том, что Гавриловой О.В. не исполнено обязательство по передаче имущества, соответственно, договор купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года является незаключенным.

Доводы апелляционной жалобы, суть которых сводится к несогласию с выводом суда о том, что данный договор является незаключенным, судебная коллегия находит несостоятельными, не влекущими отмену судебного решения в оспариваемой части.

Ссылка в апелляционной жалобе на пункт 15 договора купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года в  подтверждение довода о том, что данный договор является заключенным, необоснованны. Данная ссылка  не основана на приведенных выше положениях действующего гражданского законодательства.

Согласно пункту 15 договора купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года, данный договор является документом, подтверждающим передачу вышеуказанной  квартиры от продавца покупателю без каких-либо дополнительных актов и документов. Договор считается исполненным, имущество переданным с момента подписания данного договора.

Несмотря на наличие данного пункта в договоре, судебная коллегия, приходит к выводу о том, что данный договор купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года не может рассматриваться в качестве  документа о передаче недвижимого имущества, поскольку это противоречит положениям статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, из буквального толкования  которых следует, что подтверждением передачи недвижимого имущества по договору продажи  является составленный сторонами  передаточный акт или иной документ о передаче имущества, при этом, если такой документ не подписан продавцом, считается, что он  отказался исполнять обязанность по передаче имущества. Таким образом, данная норма предполагает составление к заключаемому сторонами договору отдельного документа о передаче имущества, подписываемого сторонами договора.

Из материалов дела усматривается, что сторонами договора никакого документа о передаче имущества продавцом покупателю не составлялось и не подписывалось.

С учетом этого, принимая во внимание вышеуказанные, установленные по делу обстоятельства судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи квартиры от 31 июля 2015 года является незаключенным, соответственно, он не может являться основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру от Гавриловой О.В. к Герасимовой В.В.

Иные доводы апелляционной жалобы Герасимовой В.В. не влияют на правильность выводов суда первой инстанции и не могут повлечь отмену судебного решения.

В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены решения суда, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия 

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

Решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 6 ноября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Герасимовой В*** В*** – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи