УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Кочергаева
О.П. Дело № 33-5231/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 15 декабря 2015 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Гурьяновой
О.В. и Тютькиной З.А.,
при секретаре Берхеевой Г.И.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного
общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Димитровградского
городского суда Ульяновской области от 21 августа 2015 года, по которому
постановлено:
Исковые требования
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.
Расторгнуть договор
займа от 12 мая 2011 года № ***, заключенный с Сорокиной Н*** П***.
Взыскать с Сорокиной
Н*** П*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» в погашение задолженности по договору
займа от 12 мая 2011 года №*** *** руб. *** коп., в возмещение расходов по
оплате государственной пошлины *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп. (***
рубль *** копейки).
Взыскать с Сорокиной Н*** П*** в пользу открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом
в размере 12% годовых от суммы остатка основного долга, который по состоянию на 21 августа
2015 года составляет *** руб. *** коп., начиная с 22 августа 2015 года по день
полного погашения суммы основного долга.
Обратить взыскание
на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.***,
ул.***, ***, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной
продажной цены заложенного имущества в *** руб.
Заслушав доклад судьи
Гурьяновой О.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Сорокиной Н.П. о
взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное
имущество.
Требования
мотивированы тем, что 12.05.2011 между ООО «Межрегиональное ипотечное
агентство» и Сорокиной Н.П. был заключен договор займа № *** по условиям которого ответчику был предоставлен
ипотечный кредит в сумме *** руб. на срок 180 месяцев для приобретения
двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, г.***,
ул. ***, ***.
Права
первоначального залогодержателя квартиры были удостоверены закладной, законным
владельцем которой в настоящее время является ОАО «АИЖК».
Начиная с февраля
2014 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом
ответчицей не уплачиваются.
09.04.2012 в адрес
ответчицы было направлено требование о досрочном погашении обязательств по
кредитному договору, а также предложение в досудебном порядке расторгнуть
кредитный договор, которые оставлены без ответа.
По состоянию на
29.06.2015 общая сумма задолженности ответчицы по договору составляет *** руб.***коп.,
из которых остаток основного долга *** руб.*** коп., проценты за пользование
кредитом *** руб. *** коп., пени *** руб. *** коп.
В ходе судебного
разбирательства истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор
займа № *** от 12.05.2011, взыскать с Сорокиной Н.П. сумму задолженности по
договору займа в размере *** руб.*** коп., проценты за пользование кредитом в
размере 12,7% годовых с 30.06.2015 по дату вступления решения суда в законную
силу; обратить взыскание на квартиру,
расположенную по адресу: Ульяновская область, г.***, ул.***, ***, установив
начальную продажную цену квартиры в размере *** руб., определив способ
реализации имущества путем выставления на публичные торги, взыскать расходы по
оплате государственной пошлины в сумме *** руб. *** коп.
Рассмотрев
требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе ОАО «АИЖК», не соглашаясь с решением суда, просит его изменить в части
установления начальной продажной стоимости заложенного имущества. Считает, что
суду при установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества
надлежало применить п.п.4 п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке», определив начальную
продажную стоимость квартиры в размере 80% от указанной в заключении судебной
строительно-технической экспертизы, что составит *** руб.
Принимая во
внимание, что стороны надлежащим образом извещены о времени и месте
рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в
порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии со
статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
В случае, если в
порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд
апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в
обжалуемой части.
Изучив доводы
апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы,
судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.
Судом установлено,
что 04.05.2011 между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и Сорокиной Н.П.
заключен договор займа № ***, согласно которому заемщику был предоставлен
целевой кредит на приобретение квартиры, расположенной в г. ***, ул. ***, ***,
в размере *** руб. сроком на 180 месяцев под 12,7 % годовых. В период
исполнения заемщиком обязательств процентная ставка по договору устанавливается
в размере 12% годовых.
Исполнение Сорокиной
Н.П. обязательств по договору займа обеспечено залогом квартиры, расположенной
по адресу: г. ***, ул. ***, дом ***, квартира ***.
В настоящее время
владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию».
Ссылаясь на
неисполнение ответчицей обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов в сроки и на условиях,
предусмотренных договором займа, истец обратился в суд с настоящим иском.
Статьями 309, 310
Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны
исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона.
Односторонний отказ
от исполнения обязательств не допускается.
Учитывая, что в
материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчицей
обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов по договору в полном
объеме, суд первой инстанции, установив сумму задолженности, руководствуясь
статьями 309, 310, 809, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также условиями заключенного договора займа, пришел к
обоснованному выводу о правомерности предъявленных истцом требований о
взыскании с Сорокиной Н.П. суммы задолженности по договору в размере *** руб. ***
коп. Расчет задолженности ответчицей не оспорен.
В соответствии со
ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом распределены судебные расходы.
Решение суда в
указанной части не обжалуется и в силу ст. 327.1 ч. 2 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит апелляционной
проверке.
Применяя положения
ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 50, 54.1 Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции пришел к правомерному
выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
Определяя размер
начальной продажной цены залога в размере 100% рыночной стоимости квартиры, суд
исходил из того, что оценка проведена в рамках назначенной по делу экспертизы.
Однако судебная
коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку
он основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу пункта 1
статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное
имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного
залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349
Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение
взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если
соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок
обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация
заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда,
осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном
настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или
соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что
реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами
вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350
Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1
статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по
договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в
соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с
публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным
законом.
Порядок проведения
публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке,
определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку
настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом
4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об
обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен
определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при
его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем,
достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании
отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной
стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом,
указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при
определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета
оценщика.
Суд должен
установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение
закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного
имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска
объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной
продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее
законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об
ипотеке, и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности в
Российской Федерации), не предусматривает различий относительно установления
начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной
стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Согласно 9
Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки
может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
При этом гражданское
процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих
значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
Данные положения в
их взаимосвязи не исключают возможности привлечения в качестве эксперта по делу
оценщика.
Из материалов дела
следует, что экспертом МДЦ «Многопрофильный деловой центр» Ц*** М.П., имеющим
специальность «оценщик 1 категории», в рамках проведенной по делу судебной
экспертизы была определена рыночная стоимость вышеуказанной квартиры в размере ***
руб. (л.д. 84-111).
При таких
обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения
положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении
начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам
рыночной стоимости такого имущества, что составляет *** руб. ( *** х 80 %).
В соответствии с
изложенным, судебная коллегия считает, что решение суда в силу ст. 330 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению в части
определения начальной продажной цены заложенного имущества. Заложенное
имущество - квартира № ***, расположенная по адресу: Ульяновская область, г.***,
улица *** дом № ***, подлежит продаже с
публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере *** руб. В
остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение
Димитровградского городского суда Ульяновской области от 21 августа 2015 года изменить в
части определения начальной продажной цены заложенного имущества
Установить начальную
продажную цену квартиры № ***, расположенной по адресу: Ульяновская область, г.***,
ул. ***, дом № ***, на публичных торгах в размере *** рублей.
В остальной части
решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 21 августа
2015 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи:
