Дело № 3-13/2015

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

04 июня 2015 года                                                                         город Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Нефёдова О.Н.,

при секретаре Годуновой Е.А.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Главная управляющая компания «Ритейл-Парк», общества с ограниченной ответственностью «Проминвест» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

 

У С Т А Н О В И Л :

 

Общество с ограниченной ответственностью «Главная управляющая компания «Ритейл-Парк» (ООО «ГУК «Ритейл-Парк») и общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» (ООО «Проминвест») обратились в Ульяновский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. ***, ***, корпус ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 г.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды
№24-3-1471 от 06 сентября 2011 г. указанный участок с кадастровым номером *** предоставлен в пользование ООО «ГУК «Ритейл-Парк» и ООО «Проминвест», на нем расположено принадлежащее им 4-х этажное здание. Кадастровая стоимость участка составляет *** руб. *** коп.

Согласно отчету ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» от 04 августа 2014 г. рыночная стоимость участка по состоянию на 01 января 2011 г. составляет *** руб. Экспертным заключением НП СРО «Деловой союз оценщиков» подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 24.18 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права арендатора земельного участка, так как арендная плата рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом уточнения требований ООО «ГУК «Ритейл-Парк» и ООО «Проминвест» просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. равной его рыночной стоимости – *** руб.

 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (Управление Росреестра по Ульяновской области), Правительство Ульяновской области, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, администрация города Ульяновска.

 

В судебных заседаниях представитель ООО «ГУК «Ритейл-Парк», ООО «Проминвест» Никитина Л.А. заявление поддержала, дав аналогичные изложенным в нем пояснения. Просила определить кадастровую стоимость участка равной его рыночной стоимости, указанной в заключении ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы.

 

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» Гаспарян М.М., Управления Росреестра по Ульяновской области Логинова А.М. и Дронь Е.Ю., Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области Шагарова О.А., администрации города Ульяновска Федорова А.С. просили в удовлетворении заявления отказать, поскольку представляемые ими учреждения прав заявителей не нарушают. Полагали недостоверной указанную в заключении судебной экспертизы величину рыночной стоимости земельного участка.

 

Правительство Ульяновской области в представленном отзыве заявило об оставлении вопроса об удовлетворении требований на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

 

Выслушав участвующих в деле лиц допросив эксперта, проверив материалы дела, исследовав оригинал отчета об оценке № 746/14 от 04 августа 2014 г. и заключения № 1910/10/14 от 08 октября 2014 г., суд приходит к следующему.

 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 

Материалами дела установлено, что постановлением мэрии города Ульяновска от 11 августа 2011 г. № 3550 ОАО «Гидроаппарат» в аренду на срок до 11 августа 2060 г. предоставлен земельный участок общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, *** район, ***, корпус ***, кадастровый номер ***, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона ПК2, под зданием административно-бытового корпуса.

06 сентября 2011 г. мэрией города Ульяновска с ОАО «Гидроаппарат» заключен договор аренды указанного земельного участка, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ульяновской области 01 ноября 2011 г.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Согласно договору от 14 января 2014 г., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ульяновской области 28 февраля 2014 г., в связи с отчуждением расположенного на земельном участке здания ООО «Гидроаппарат» передало права и обязанности по указанному договору аренды ООО «ГУК «Ритейл-Парк» и ООО «Проминвест».

 

В соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области
от 18 января 2012 г. № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» по состоянию на 01 января 2011 г. кадастровая стоимость земельного участка составила *** руб. *** коп., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

 

Заявление ООО «ГУК «Ритейл-Парк», ООО «Проминвест» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на основании отчета ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» об оценке рыночной стоимости решением от 22 декабря 2014 г. комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено.

 

Поскольку заинтересованные лица возражали против удовлетворения заявления, ссылаясь на допущенные оценщиком нарушения, перечисленные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы.

 

Согласно заключению № 560/03-2, 570/03-2 от 12 мая 2015 г. названного экспертного учреждения, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область,
г. ***, ***, корпус ***, по состоянию на 01 января 2011 г. составляла *** руб.

У суда нет оснований не доверять данному заключению, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от
31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В заключении приведены необходимые расчеты, ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос.

Основания для сомнений в правильности заключения и в беспристрастности и объективности эксперта у суда отсутствуют.

Будучи допрошенной судом, эксперт Садовничая Л.П. подтвердила изложенные в заключении выводы и разъяснила порядок проведения расчетов и применения корректировок в отношении объектов-аналогов.

Доводы представителей Управления Росреестра по Ульяновской области о некомпетентности эксперта подлежат отклонению.

Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, утвержден приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27 декабря 2012 г. № 237.

Садовничая Л.П. имеет квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по которой составляет более 20 лет.

Вопреки доводам представителей заинтересованных лиц, вид разрешенного использования земельных участков «под строительство» (аналоги №№ 2, 3 в заключении) не исключает возможности использования этих участков экспертом в качестве объектов-аналогов относительно спорного участка с разрешенным использованием «под зданием административно-бытового корпуса».

Вид разрешенного использования является одним из факторов стоимости.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Действующим законодательством допускается изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы представителями заинтересованных лиц заявлено не было.

Доказательств, свидетельствующих об иной, нежели указанной в заключении ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы, величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2011 г., не представлено. В тоже время сами представители Управления Росреестра по Ульяновской области не отрицали, что кадастровая стоимость участка не соответствует его рыночной стоимости и является завышенной.

При таких обстоятельствах суд считает, что требование заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью *** кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. ***, корпус ***, равной его рыночной стоимости в размере *** руб. является правомерным и подлежащим удовлетворению.

 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л :

 

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Главная управляющая компания «Ритейл-Парк», общества с ограниченной ответственностью «Проминвест» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер *** общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. ***, корпус ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года – *** рублей.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                                              Нефёдов О.Н.