УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Трубачева И.Г.
Дело № 33-2789/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
07
июля 2015 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой С.К., Бабойдо И.А.,
при секретаре
Русаковой И.А.
рассмотрела в открытом
судебном заседании дело по апелляционным жалобам Чижаковского И*** И***,
Бахтеева М*** Т*** и его представителя Афанасьева В*** Г*** на решение
Ульяновского районного суда Ульяновской области от 27 апреля 2015 года, по
которому постановлено:
Исковые требования
МУ «Администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области удовлетворить
частично.
Признать договор
передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,
расположенного по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***, ул.С***,
№ *** от 30.04.2013, заключенного
31.01.2015 между Бахтеевым М*** Т*** и Чижаковским И*** И***,
недействительным.
Признать договор купли-продажи
объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 46,2 кв.м,
степенью готовности объекта 12%, расположенного по адресу: Ульяновская область,
Ульяновский район, п.К***а, ул.С***, от 31.01.2015, заключенного между Бахтеевым
М*** Т*** и Чижаковским И*** И***, недействительным.
Прекратить за
Чижаковским И*** И*** право собственности на
объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 46,2 кв.м,
степенью готовности объекта 12%, расположенного по адресу: Ульяновская область,
Ульяновский район, п.К***, ул.С*** (запись регистрации
за номером *** от 12.02.2015).
Взыскать с Бахтеева М*** Т*** в пользу Чижаковского И***
И*** ***.
Прекратить за
Бахтеевым М*** Т*** право собственности на
объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 46,2 кв.м,
степенью готовности объекта 12%, расположенного по адресу: Ульяновская область,
Ульяновский район, п.К***, ул.С*** (запись
регистрации номером *** от
28.01.2015).
Обязать Чижаковского И*** И*** прекратить строительство без разрешения на строительство
на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м,
расположенном по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***а, ул.С***.
В остальной
части исковых требований и к Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области отказать.
Решение суда
является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей о
государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, Ульяновский
район, п.К***, ул.С***, № *** от 30.04.2013г., заключенного 31.01.2015г. между Бахтеевым М*** Т*** и
Чижаковским И*** И*** (запись регистрации за номером *** от 31.01.2015),
прекращения права собственности за Чижаковским И*** И*** на объект незавершенного
строительства на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 1000
кв.м, расположенном по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***,
ул.С*** (запись регистрации за номером *** от
12.02.2015), прекращения права собственности за Бахтеевым М*** Т*** на объект
незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ***,
площадью 1000 кв.м, расположенном по адресу: Ульяновская область, Ульяновский
район, п.К***, ул.С*** (запись регистрации
номером *** от 28.01.2015).
Взыскать с
МУ «Администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области, Бахтеева М***
Т***, Чижаковского И*** И*** в пользу ФБУ Ульяновской лаборатории судебной
экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы по
проведению судебной строительно-технической экспертизы в равных долях, т.е.
по ***. с каждого.
Заслушав доклад
судьи Полуэктовой С.К., объяснения Чижаковского И.И., Бахтеева М.Т.,
поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителей администрации МО
«Ульяновский район» Чихалова А.В., Департамента государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области Стерлядевой Е.В., возражавших против их
удовлетворения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Муниципальное
учреждение «Администрация муниципального образования «Ульяновский район»
Ульяновской области» (администрация МО «Ульяновский район») обратилось в суд с
иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Бахтееву М.Т., Чижаковскому И.И.,
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Ульяновской области (Управление Росреестра по Ульяновской области) о
признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, договора
купли-продажи объекта незавершенного строительства, свидетельств о
государственной регистрации недействительными, признании действий по регистрации
договора незаконными, возложении обязанности прекратить строительство, сносе
незаконно возведенного строения.
В обоснование иска
было указано, что 30 апреля 2013 года между муниципальным учреждением «Комитет
по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениями муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области (КУМИЗО МО «Ульяновский
район») и Бахтеевым М.Т. заключен договор аренды земельного участка по адресу:
Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***, ул.С***, с кадастровым
номером ***, площадью 1000
кв.м.
02 февраля 2015 года
в администрацию МО «Ульяновский район» поступило уведомление от Бахтеева М.Т. о
передаче своих прав и обязанностей по договору аренды Чижаковскому И.И.
Передача
прав и обязанностей по договору аренды Чижаковскому И.И. произведена в
нарушение требований статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации,
устанавливающих возможность передачи арендатором земельного участка, находящегося
в муниципальной собственности, прав по договору аренды в пределах его срока третьему лицу
при условии уведомления об этом арендодателя.
Заявлений от
Бахтеева М.Т. о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды не
поступало, уведомление поступило после заключения договора передачи этих прав.
18 февраля 2015 года Бахтееву М.Т. направлено возражение о передаче прав и
обязанностей по договору аренды.
Кроме того, в ходе
выездной проверки было выявлено, что на земельном участке ведется строительство
жилого дома, строительные материалы складируются в непосредственной близости от
проезжей части, за пределами выделенного
земельного участка, на землях общего пользования, в связи с чем 31 января
2015 года Бахтееву М.Т. было выдано предписание об устранении выявленных
нарушений, а 10 февраля 2015 года – уведомление о необходимости прекращения
строительства без разрешительных документов.
Заявлений от
Бахтеева М.Т. о выдаче разрешения на строительство на земельном участке,
предоставленном в аренду, не поступало.
Истец просил обязать Бахтеева М.Т. и
Чижаковского И.И. прекратить строительство без разрешения на земельном участке по
адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***, ул.С*** и снести за свой счет незаконно возведенное
строение; признать договор передачи прав и обязанностей по
договору аренды от
31 января 2015 года, заключенный между
Бахтеевым М.Т. и Чижаковским И.И. недействительным; признать действия Управления
Росреестра по Ульяновской области по регистрации указанного договора незаконными и обязать Управление Росреестра по
Ульяновской области погасить регистрационную запись ***; признать договор купли-продажи объекта
незавершенного строительства по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район,
п.К***, ул.С*** от 31 января 2015 года, заключенного между Бахтеевым М.Т. и
Чижаковским И.И., и свидетельство о государственной регистрации права *** № *** от 28 января
2015 года на
указанный объект за Бахтеевым М.Т., свидетельство о
государственной регистрации права *** № ***3 от 12 февраля 2015 года на этот
же объект за Чижаковским И.И. недействительными и обязать
Управление Росреестра по Ульяновской области погасить
регистрационные записи ***, ***.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены КУМИЗО МО «Ульяновский район»,
Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области, Сулейманова М.С.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил решение,
приведенное выше.
В апелляционной
жалобе Чижаковский И.И. просит об отмене решения в части признания договора
передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 января
2015 года и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от той
же даты, заключенных между ним и Бахтеевым М.Т.
недействительными, прекращении за ним права собственности на объект
незавершенного строительства по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район,
п.К***, ул.С*** и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска в
этой части.
Жалобу мотивирует
противоречием выводов суда, который прекратил право собственности на
незавершенный строительством объект недвижимости, но не принял меры к демонтажу
строения в связи с его соответствием требованиям нормативно-технической
документации.
Полагает, что,
признавая сделки недействительными, суд вышел за пределы исковых требований,
поскольку ни одна из сторон сделок не заявляла о применении
двухсторонней реституции, в частности, он не заявлял о взыскании с Бахтеева М.Т. денежных
средств, уплаченных по договору.
В решении
отсутствует основание, по которому сделки признаны недействительными. Суд не
применил нормы материального права, подлежащие применению, неправильно истолковал
закон, в силу которого при переходе права собственности на строение,
находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка, занятого строением, то
есть действующее законодательства исходит из единства судьбы земельного участка
с объектом недвижимости, на нем расположенном.
Суд не учел, что
участники сделок были согласны с их условиями, сделки прошли регистрацию в
установленном законом порядке, земельный участок используется по прямому
назначению, своевременно вносится арендная плата и для администрации МО
«Ульяновский район» не должно иметь значение лицо, осуществляющее
индивидуальное жилищное строительство на выделенном земельном участке.
Пункт *** договора
аренды земельного участка между КУМИЗО МО «Ульяновский район» и Бахтеевым М.Т.
не содержит запрета на заключение договора передачи прав и обязанностей по
договору без согласия арендодателя. По условиям договора имеется запрет только
на передачу земельного участка или его части в субаренду без письменного
согласия арендодателя (пункт ***).
Судом нарушены нормы
процессуального права, поскольку к участию в деле не была привлечена в качестве
третьего лица Чижаковская Ф.М., хотя решением суда затрагиваются ее права и
обязанности по договору аренды земельного участка.
В апелляционной
жалобе Бахтеев М.Т. просит об отмене решения и принятии нового
решения об отказе в удовлетворении иска к нему и Чижаковскому И.И.
Приводит доводы,
аналогичные доводам апелляционной жалобы Чижаковского И.И.
Считает, что он
передал права по договору аренды земельного участка Чижаковскому И.И. в
соответствии с условиями договора и не нарушил закон, так как 02 февраля 2015
года передал в администрацию МО «Ульяновский район» соответствующее
уведомление.
Дополнительно
указывает, что судом не дано оценки выданной ему декларации на объект
незавершенного строительством индивидуального жилого дома, из которой следует,
что администрация района обладала информацией о нахождении на земельном участке
объекта незавершенного строительства, не возражала против возведения этого
объекта.
В апелляционной
жалобе представитель Бахтеева М.Т. – Афанасьев В.Г. просит об отмене решения и
принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.
В жалобе приводит
такие же доводы, указывает на несогласие с взысканием ответчиков расходов за
производство судебной экспертизы, поскольку они не были инициаторами ее
проведения.
Дополнительно
ссылается на отсутствие у Бахтеева М.Т. финансовых средств на строительство
жилого дома, в связи с чем ему не требовалось получение разрешения на
строительство.
Отказ в
удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Ульяновской области фактически
подтверждает правомерность позиции Бахтеева М.Т. о законности рассматриваемых
сделок, которые он смог заключить при наличии выданной ему администрацией
района декларацией.
Считает, что в
соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации,
который применен судом, Бахтеев М.Т. уведомил администрацию о передаче своих
прав по договору аренды Чижаковскому И.И., что исключало признание сделок
недействительными.
В возражениях на
апелляционные жалобы администрация МО «Ульяновский район», Департамент
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области просят об
оставлении решения без изменения.
Представитель КУМИЗО МО
«Ульяновский район», Сулейманова М.С. в суд апелляционной инстанции не явились,
были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, причины
неявки не сообщили, не просили об отложении слушания дела, что дает основание
для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия
приходит к следующему.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобах, возражениях на них.
По делу установлено,
что 30 апреля 2013 года между КУМИЗО МО «Ульяновский район» и Бахтеевым М.Т. на
основании протокола № *** о проведении открытого аукциона с определением его
победителя от 24 апреля 2013 года был заключен договор аренды земельного
участка № ***.
По условиям договора
Бахтееву М.Т. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м по
адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***, ул.С***, кадастровый
номер *** под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок передан
в аренду на срок 3 года, с 30 апреля 2013 года по 30 апреля 2016 года.
28 января 2015 года
была произведена регистрация права собственности за Бахтеевым М.Т. на
незавершенный строительством объект, расположенный на данном земельном участке,
общей площадью застройки 46,2 кв.м, со степенью готовности 12%.
31 января 2015 года
между Бахтеевым М.Т. и Чижаковским И.И. заключен договор передачи прав и
обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка от 30 апреля
2013 года № *** и договор купли-продажи вышеназванного незавершенного
строительством объекта.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса
Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса
Российской Федерации предусмотрена возможность передачи в аренду земельных
участков.
При этом пунктом 2 статьи 607, пунктом 2
статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность
установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду
земельных участков.
Такие особенности, в частности установлены
пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с
которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности
по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Рассматриваемым договором аренды земельного
участка на арендатора возложена обязанность в случае передачи (продажи)
строения (его части), расположенного на арендуемом земельном участке, другому
юридическому или физическому лицу в срок не позднее 30 календарных дней до
совершения сделки уведомлять арендодателя в письменной форме об этом и
ходатайствовать перед ним о внесении изменений в настоящий договор с последующей
регистрацией по месту нахождения земельного участка в соответствии с
действующим законодательством (пункт *** договора).
Таким образом,
договором аренды установлен конкретный срок для уведомления собственника
земельного участка об отчуждении объекта недвижимости, расположенного на
переданном в аренду земельном участке, что вышеприведенным нормам материального
права не противоречит.
С учетом того, что в
нарушение требований закона и условий договора аренды земельного участка
Бахтеевым М.Т. уведомление о передачи прав и обязанностей по нему Чижаковскому
И.И. в администрацию МО «Ульяновский район», как стороне договора аренды, было
вручено только 02 февраля 2015 года, то есть после состоявшегося договора о
передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и после
заключения договора купли-продажи незавершенного строительством объекта
недвижимости, расположенного на этом земельном участке, районный суд пришел к
правильному выводу о признании данной сделки недействительной.
Судебная коллегия полагает, что такой вывод
суда соответствует положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса
Российской Федерации, устанавливающим общее правило, в силу которого сделка,
нарушающая требования закона или иного правового акта, является недействительной.
Непривлечение судом
к участию в деле Чижаковской Ф.М., на что имеется ссылка в жалобах, на
правильность решения суда первой инстанции в этой части повлиять не может.
Чижаковская Ф.М. участником рассматриваемой сделки не являлась, по делу не установлено
нарушение каких-либо ее прав и интересов
принятым решением.
Вместе с тем,
судебная коллегия не может согласиться с выводом суда относительно признания
договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости,
расположенного на земельном участке по адресу: Ульяновская область, Ульяновский
район, п.К***, ул.С***, недействительным, поскольку он не соответствует закону,
что в силу статьи 328, пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации влечет отмену решения и принятие нового решения в
этой части.
Районным судом не принято во внимание, что в
соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской
Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения
своим имуществом. Собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество
в собственность другим лицам.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского
кодекса Российской Федерации допускается прекращения права собственности, в том
числе и на недвижимое имущество при его отчуждении.
По смыслу указанных правовых норм прекращение
права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по
волеизъявлению собственника или по основаниям, указанным в законе. Иное
толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности
собственности, абсолютного характера правомочий собственника.
С учетом того, что Бахтеев М.Т. на момент
заключения оспариваемого договора купли-продажи незавершенного строительством
объекта с Чижаковским И.И.
безусловно являлся его собственником, поскольку своими силами и за свой счет
возвел этот объект на отведенном для этих целей в установленном
порядке земельном участке, зарегистрировал его на свое имя, он обладал правом на его
отчуждение.
При таких
обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи незавершенного
строительством объекта по указанному выше адресу от 31 января 2015 года,
заключенного Бахтеевым М.Т. с Чижаковским И.И., недействительным не имелось.
Как следствие, не имелось оснований для приведения сторон этого договора в
первоначальное положения, а именно прекращения за Чижаковским И.И. права
собственности на незавершенный строительством объект, которое за ним
зарегистрировано, и взыскании
с Бахтеева М.Т. в его пользу уплаченных по договору денежных средств.
Поскольку право
собственности на рассматриваемый объект недвижимости прекращено за Бахтеевым
М.Т. на основании совершенной сделки по его отчуждению, подтверждение этого
факта судебным решением не предусмотрено законом.
Изложенное влечет
отмену решения и в этой части.
По общему правилу, установленному статьей 51
Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объектов
капитального строительства, к каковом относится и индивидуальный жилищный дом,
осуществляются только на основании разрешения на строительство, которое
подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного
плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В связи с непредставлением
Чижаковским И.И. разрешения на строительство индивидуального жилого дома,
который фактически возводится на земельном участке, районный суд обоснованно
возложил на него обязанность прекратить строительство на земельном участке по
адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, п.К***, ул.С*** без разрешения
на строительство.
Доводы апелляционных
жалоб не опровергают вывод суда в этой части.
Кроме того, судебная
коллегия полагает, что, принимая решение, суд первой инстанции безосновательно
указал в резолютивной части на внесение изменений в Единый государственный реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей (абзац 9).
Данный абзац подлежит исключению, так как в
силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской
Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о
правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основаниями для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав
на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу
судебные акты (пункт 1 статьи 17 указанного Федерального закона).
Статьей 9 Федерального закона определен
государственный орган, который наделен полномочиями по осуществлению государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. Такие полномочия возложены на
федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные
органы.
При таких обстоятельствах дополнительное
указание в решении на внесение изменений в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним не требовалось.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ульяновского
районного суда Ульяновской области от 27 апреля 2015
года отменить в части признания договора
купли-продажи объекта незавершенного строительством по адресу: Ульяновская область,
Ульяновский район, п.К***, ул.С*** от 31 января 2015 года, заключенного между
Бахтеевым М*** Т*** и Чижаковским И*** И*** недействительным, прекращения за
Чижаковским И*** И***, Бахтеевым М*** Т*** права собственности на указанный
объект, взыскания с Бахтеева М*** Т*** в пользу Чижаковского И*** И*** ***. и
принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых
требований Муниципального учреждения «Администрация муниципального образования
«Ульяновский район» Ульяновской области».
Исключить из
резолютивной части решения указание на внесение изменений в Единый
государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
соответствующих записей (абзац 9).
В остальной части
решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Чижаковского И*** И***,
Бахтеева М*** Т*** и его представителя Афанасьева В*** Г*** – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
