У Л Ь Я Н О В С К И Й   О Б Л А С Т Н О Й   С У Д

 

Судья Писарева Н.В.                                                                   Дело № 33-294/2015

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                 27 января 2015 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

 

председательствующего   Колобковой О.Б.,

судей   Костенко А.П., Гурьяновой О.В.,

при секретаре   Берхеевой Г.И.,  

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  на решение Майнского районного суда Ульяновской области от 21 октября 2014 года, по которому постановлено:

Взыскать с Янюшкиной Е*** А*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № *** от 25 ноября 2011 года в сумме ***, в том числе: *** в счет погашения основного долга, *** – проценты за пользование кредитом, *** – пени.

Взыскать с Янюшкиной Е*** А*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом, начиная с 19 февраля 2014 года до даты вступления решения суда в законную силу в размере 11,2% годовых на остаток долга по кредиту в размере *** рублей.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, состоящую из трех комнат, общей площадью 62,9 кв.м, жилой площадью 38,9 кв.м, на 1 этаже 9-ти этажного крупнопанельного жилого дома, кадастровый номер: *** путем продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью *** рублей.

Расторгнуть договор займа № *** от 25 ноября 2011 года, заключенный с Янюшкиной Е*** А***.

Взыскать с Янюшкиной Е*** А*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере ***.

Взыскать с Янюшкиной Е*** А*** в пользу ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Минюста России расходы по проведению экспертизы в размере *** рубля.

В остальной части иска открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Заслушав доклад председательствующего, выслушав объяснения представителя ответчицы Мусина К.Н., просившего оставить жалобу без удовлетворения, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

ОАО  «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Янюшкиной Е.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

 

Требования мотивированы тем, что ООО «КРЭДО-Финанс» в соответствии с условиями кредитного договора № *** от 25 ноября 2011 года предоставило кредит Янюшкиной Е.А. в размере *** руб. на срок на 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной  по  адресу: г. Ульяновск, ***. В настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем. Начиная с мая 2013 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита, процентов за пользование им, ответчиком не производятся. В связи с изложенным истец просил расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере ***., взыскать проценты за пользование кредитом в размере 11,2 % годовых, начисленных на остаток задолженности по основному долгу в размере ***., начиная с 19.02.2014 и по день вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на  квартиру № *** в доме № *** по *** в городе Ульяновске, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80 % от указанной в заключении судебной экспертизы, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

 

Суд первой инстанции, рассмотрев спор по существу, принял приведенное выше решение.

 

В апелляционной жалобе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит изменить решение суда в части определения начальной продажной стоимости предмета залога, установив её в размере 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта.

 

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

 

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к изменению решения суда.

 

Судом установлено, что 25.11.2011 между Янюшкиной Е.А. и ООО «КРЭДО-Финанс» был заключен кредитный договор на сумму *** руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования – приобретения в собственность Янюшкиной Е.А. жилого помещения, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ***.

 

Исполнение Янюшкиной Е.А. обязательств по кредитному договору обеспечено залогом трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, ***.

 

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Впоследствии права по указанной закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

 

Ссылаясь на неисполнение ответчицей обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов в сроки и на условиях, предусмотренных кредитным договором, истец обратился в суд с настоящим иском.

 

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

 

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчицей обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов по кредиту в полном объеме, суд первой инстанции, установив сумму задолженности, сумму процентов за пользование кредитом, сумму пени и период просрочки исполнения денежного обязательства, руководствуясь указанными выше статьями Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о правомерности предъявленных истцом требований о  взыскании с Янюшкиной Е.А. сумм задолженности по кредитному договору.

 

Решение суда в этой части сторонами не оспаривается.

 

Не соглашаясь с решением суда, истец не согласен с определением начальной продажной стоимости предмета залога и необходимости ее установления в размере 80% рыночной стоимости квартиры, определенной в заключении эксперта.

 

Судебная коллегия считает этот довод жалобы основанным на неправильном толковании норм материального права.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 334, пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

 

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

 

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде возник спор между сторонами относительно начальной продажной цены предмета залога. В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была определена судом первой инстанции на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

 

Заключением эксперта федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы № *** от 09.10.2014 рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, *** по состоянию и в ценах на момент проведения экспертизы  (09.10.2014) определена в сумме ***  руб.

 

Истец просил установить начальную продажную цену имущества в размере 80% рыночной цены указанной квартиры, ссылаясь при этом на положения ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание доводы истца.

 

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, кроме прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

 

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, в том числе заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости установления начальной продажной цены заложенного имущества в сумме *** руб., исходя из оценки, приведенной в заключении эксперта федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы № *** от 09.10.2014.

 

При определении начальной продажной цены заложенного имущества судом учтено, что рыночная стоимость заложенного имущества определена заключением судебной экспертизы, а не отчетом оценщика. Следовательно, начальная продажная цена заложенного имущества не может быть установлена равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной заключением судебной экспертизы, т.к. это противоречит положениям п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости.

 

Согласно действующему законодательству в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется самим судом. В данном деле суд установил цену квартиры исходя из заключения эксперта, который определил ее равной рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

 

Соглашаясь с решением суда в этой части, судебная коллегия отмечает, что установление начальной продажной стоимости заложенной квартиры в размере 80% от ее рыночной стоимости, определенной экспертом, не будет соответствовать ее действительной цене на момент реализации, т.к. с момента оценки квартиры произошло значительное изменение цен на недвижимое имущество. Это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

 

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не являются основанием для изменения решения в оспариваемой части.

 

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Майнского районного суда Ульяновской области от 21 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – без удовлетворения.

 

Председательствующий                                                      

 

Судьи: