УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Ибрагимова
Е.А.
Дело № 33 – 5034/2014 г.
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
23 декабря 2014 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Полуэктовой С.К.,
судей Фёдоровой Л.Г.
, Васильевой Е.В.,
при секретаре
Воронковой И.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с
ограниченной ответственностью «Монолит Сервис» на решение Ленинского районного
суда города Ульяновска от 05 сентября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Ятмановой И***
А***, Журавлевой О*** В*** удовлетворить.
Признать недействительными: постановление Главы города Ульяновска от
14.10.2009 года № 7943 «Об утверждении схемы расположения земельного участка в
Ленинском районе г. Ульяновска на кадастровом плане»; распоряжение Департамента
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от
27.01.2010 года № *** «О предварительном согласовании места размещения
гостиничного комплекса с блоком делового и финансового назначения севернее
жилого дома № *** по ул. К*** в Ленинском районе города Ульяновска»; договора
аренды земельного участка № *** от 23.06.2010г., заключенного между мэрией
города Ульяновска и Обществом с ограниченной ответственностью «Симбирский
взлет-НЕВ»; договора от 16.08.2010 года передачи прав и обязанностей по
договору аренды земельного участка, находящегося в государственной
собственности № *** от 23.06.2010г., заключенного между Обществом с
ограниченной ответственностью «Симбирский взлет-НЕВ» и Сергиенко С*** В***;
соглашения № *** от 06.08.2013г. к договору аренды земельного участка от
23.06.2010г. № ***, заключенному между администрацией города Ульяновска и
Сергиенко С*** В***.
Заслушав доклад
судьи Фёдоровой Л.Г., объяснения представителя ООО «Монолит Сервис» Преткель
И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Ятманова И.А., Журавлева
О.В. обратились в суд с иском к Сергиенко С.В., администрации города
Ульяновска, Обществу с ограниченной ответственностью «Монолит Сервис», Обществу
с ограниченной ответственностью «Симбирский взлет-НЕВ», Департаменту
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о
признании недействительными ненормативных актов, документов по аренде
земельного участка.
Исковые требования
мотивированы тем, что Ятманова И.А. является сособственником земельного
участка, находящегося по адресу: г. Ульяновск, ул. Б***, д.***. Право
собственности зарегистрировано за ее мужем Я*** В.В. К данному земельному
участку прилегает земельный участок по ул. Б***, ***, принадлежащий Журавлевой
О.В. на нем располагается жилой дом, право собственности, на который
зарегистрированы за мужем истицы – Ж*** П.Б. На соседнем земельном участке по
адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № *** по ул. К*** ведется
строительство гостиницы. Земельный участок по данному адресу находится в аренде
у индивидуального предпринимателя Сергиенко С.В. Правоустанавливающими
документами являются договор аренды земельного участка от 23.06.2010 № ***,
договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ***
от 23.06.2010 от 16.08.2010, соглашение к договору аренды земельного участка от
23.06.2010 № *** от 06.08.2010 № ***.
Считают
формирование земельного участка под
строительство гостиницы незаконным и нарушающим их права.
Земельный участок
расположен в зоне Ж 4 и гостиницы поименованы в перечне основных видов
разрешенного использования земельных участков в этой зоне. Администрация города
Ульяновска разрешения на строительство не выдавала. Правила землепользования и
застройки г. Ульяновска не соответствуют генеральному плану г. Ульяновска в
части отнесения земельного участка к территориальной зоне Ж 4. В соответствии с
генеральным планом земельный участок расположен на территории зеленых
насаждений общего пользования, на основном чертеже которого обозначен водный
объект. Согласно проекту планировки
территории центральной части муниципального образования «город Ульяновск»
земельный участок отнесен к территории общего пользования, а именно к объектам
зеленого фонда, на картографическом изображении приложения № 1 которого указан
водный объект, расположенный на данном земельном участке. На чертеже
градостроительного плана земельного участка водный объект не указан.
Несоответствие планируемой застройки генеральному плану является основанием для
отказа в предварительном согласовании места размещения объекта. Данный
земельный участок является территорией общего пользования, соответственно не
подлежит застройке.
По уточненным
требованиям просили признать недействительными постановление Главы города
Ульяновска от 14.10.2009 № 7943 «Об утверждении схемы расположения земельного
участка в Ленинском районе г. Ульяновска на кадастровом плане», распоряжения
Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области от 27.01.2010 года № 67-р «О предварительном согласовании места
размещения гостиничного комплекса с блоком делового и финансового назначения
севернее жилого дома № *** по ул. К*** в Ленинском районе города Ульяновска»,
договор аренды земельного участка от 23.06.2010 № ***, договор передачи прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в
государственной собственности № *** от 23.06.2010 от 16.08.2010, соглашение к
договору аренды земельного участка от 23.06.2010 № *** от 06.08.2013 № ***.
Рассмотрев
заявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «Монолит Сервис»
не соглашается с решением суда, просит его отменить и вынести новое решение.
В обоснование жалобы указано, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам
дела, неправильно применены нормы материального права. В ходе рассмотрения дела
не добыто бесспорных доказательств того, что на спорном земельном участке
располагается поверхностный водный
объект.
Спорный земельный участок не
располагается на водном объекте,
обозначенном на Генеральном плане города, а расположен левее данного объекта в
зоне Ж4. Поскольку в Генеральном плане города отсутствуют координаты на местности,
единственно возможный способ определить местоположение участка – это адресные
ориентиры. Согласно ст.31 Водного кодекса РФ государственный водный реестр
представляет собой систематизированный свод документированных сведений о водных
объектах, находящихся в федеральной
собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности
муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их
использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах. Какой-либо водный
объект, включенный в реестр водных объектов, на данном земельном участке
отсутствует. Пояснения специалистов Нижне-Волжского бассейнового управления
водных ресурсов на территории Ульяновской области и Минприроды Ульяновской
области не могут подтверждать факт наличия и расположение водного объекта.
Река Симбирска протекает по смежному со
спорным земельному участку, помещена в закрытый коллектор и на всем своем
протяжении не имеет водоохранной зоны, водоохранная зона установлена
только для устья реки - «Маришкин родник» и составляет 50 метров.
Автор жалобы полагает, что учитывая
отсутствие водоохраной зоны, предоставление земельного участка и выдача
градостроительного плана соответствуют требованиям ст. 65 Водного кодекса РФ.
Судом не дана оценка экспертному заключению на проект технических условий,
размещение, строительство, реконструкцию объекта от 06.02.2009, утвержденному
ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ульяновской области» и не содержащему
сведений о наличии на участке водного объекта и зеленых насаждений.
Вывод суда о расположении спорного участка на
территории зеленых насаждений общего пользования, по мнению автора жалобы,
является неверным. При этом ссылается на карту градостроительного зонирования,
являющуюся неотъемлемой частью Правил землепользования и застройки г. Ульяновска,
в соответствии с которой участок входит в зону Ж 4 и не входит в зону Р 2 (зона
зеленых насаждений). Спорный земельный участок
не выходит за красные линии, а
граница территориальной зоны
общественных центров с сопутствующей
жилой застройкой, в силу прямого указания закона, устанавливается по
красной линии, то спорный участок располагается в зоне общественных центров с
сопутствующей жилой застройкой, а не в зоне
зеленых насаждений общего пользования.
Полагает необоснованным вывод суда о несоответствии
Правил землепользования и застройки г.
Ульяновска Генеральному плану города. Окончательные границы функциональных зон с их координатами на местности
устанавливаются посредством принятия Правил землепользования и застройки, так
как именно совокупностью документов территориального планирования, включающих в
себя не только Генеральный план, но и Правила землепользования и застройки, определяются границы и
функциональное назначение зон. Поскольку Генеральный план города в координатах
отсутствует, что не позволяет говорить о точности границ функциональных зон,
отраженных на генеральном плане. Отнесение участка к зоне Р 2 не препятствует
его предоставлению для целей размещения объекта строительства. В соответствии
со ст.34 Федерального закона «Об охране окружающей среды» при строительстве
объектов, оказывающем прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую
среду, должны предусматриваться мероприятия по охране окружающей среды,
восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству
природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности.
Статьей 61
указанного Федерального закона, Правилами создания, охраны и содержания зеленых
насаждений в городах Российской Федерации, утвержденными приказом Госстроя
России от 15.12.1999 №153, и распоряжением Губернатора Ульяновской области №
271-р от 27.07.2012 «О дополнительных мерах по защите зеленых насаждений»
определяются форма компенсационного озеленения, размеры платежей за вырубку,
уничтожение и снос зеленых насаждений.
Кроме того, обращено
внимание на то, что ООО «МонолитСервис»
оформляет разрешительную документацию на водопользование водным объектом,
который не расположен на спорном земельном участке, – реку Симбирка для целей
выполнения принятых на себя обязательств по благоустройству «Маришкин родник» и
создания зоны отдыха с открытым водоемом и зелеными насаждениями для общего
пользования вне границ спорного земельного участка. Оценка судом связанных с
этими действиями документов, как признание ответчиком протекания реки по
спорному участку, является ошибочной.
При рассмотрении
дела суд не исследовал всесторонне и объективно представленные доказательства,
не учел доводы о несовпадении местоположения объекта водопользования и спорного
земельного участка. В частности, представленные ответчиком схема наложения
Генерального плана и Правил землепользования и застройки, заключение органа
санитарной охраны, ответ Нижне-Волжского бассейнового водного управления от
30.06.2014, схема земельного участка от 2005 года не были предметом оценки
суда.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание Ятмановой И.А., Журавлевой О.В., Сергиенко С.В., представителей
администрации г. Ульяновска, Комитета по
управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска, Департамента
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ООО
«Симбирский взлет-НЕВ», Министерства сельского, лесного хозяйства и природных
ресурсов Ульяновской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела
судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники
земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков,
обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением
и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием
способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле
как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков
требования градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Нарушенное право на
земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом
недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта
органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный
участок (п. 1 ст. 60 ЗК РФ).
В соответствии с
частями 1-3 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ территориальное планирование
направлено на определение в документах территориального планирования назначения
территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и
иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития
инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета
интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации, муниципальных образований.
Документы
территориального планирования подразделяются на:
1) документы
территориального планирования Российской Федерации;
2) документы
территориального планирования субъектов Российской Федерации;
3) документы
территориального планирования муниципальных образований.
Документы
территориального планирования являются обязательными для органов
государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими
решений и реализации таких решений.
Пунктом 2 части 1
ст. 18 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что генеральный план
городского округа является документом территориального планирования
муниципальных образований.
В соответствии со
ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка). В случаях, когда в соответствии с законом сделка
оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной,
если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В силу статьи 167 ГК
РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением
тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения.
Как установлено
судом первой инстанции, 14.10.2009 на основании заявления ООО «Симбирский
взлет-НЕВ» для строительства гостиничного комплекса с блоком делового и
финансового назначения произведен выбор земельного участка площадью *** кв.м,
расположенного севернее жилого дома № *** по ул. К*** в Ленинском районе г.
Ульяновска.
Согласно акту от
14.10.2009 участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами
(Ж4).
Постановлением Главы
города Ульяновска от 14.10.2009 № 7943 утверждена схема расположения земельного
участка по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, севернее жилого дома № *** по
ул. К*** (земли населенных пунктов), на кадастровом плане (карте)
соответствующая территории ***.
Акт выбора
указанного земельного участка утвержден распоряжением от 27.01.2010 № ***
Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области.
23.06.2010 между
мэрией города Ульяновска и ООО «Симбирский взлет-НЕВ» заключен договор № ***
аренды земельного участка, согласно которому арендатору – ООО «Симбирский
взлет-НЕВ» на срок с 11.06.2010 до 01.03.2013 передан в аренду земельный
участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район,
севернее жилого дома № *** по ул. К***, для строительства гостиничного
комплекса с блоком делового и финансового назначения.
16.08.2010 ООО
«Симбирский взлет-НЕВ» передало права арендатора по указанному договору аренды
индивидуальному предпринимателю Сергиенко С.В.
05.06.2013
администрацией города Ульяновска Сергиенко С.В. был выдан градостроительный
план земельного участка с кадастровым номером ***. В пункте 2.1. «Информация о
разрешенном использовании земельного участка» градостроительного плана указано,
что участок расположен в зоне Ж 4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами),
предусматривающей в числе основных видов разрешенного использования
строительство гостиниц.
Пунктом 2.2.
градостроительного плана в качестве назначения объекта капитального
строительства указана гостиница. Чертеж градостроительного плана земельного
участка под зону допустимого размещения объекта определяет всю площадь участка
с незначительным отступом от его границ.
Распоряжением от
23.07.2013 №*** Комитета по управлению городским имуществом и земельными
ресурсами администрации города Ульяновска срок аренды земельного участка
продлен до 30.06.2018.
06.08.2013 между
администрацией города Ульяновска и ИП Сергиенко С.В. заключено соглашение № ***
к договору аренды № *** от 23.06.2010, согласно которому срок аренды земельного
участка продлен до 30.06.2018.
07.04.2014 между
Сергиенко С.В. и ООО «МонолитСервис» заключен договор субаренды спорного
земельного участка, имеющего целевое назначение – для строительства
гостиничного комплекса с блоком делового и финансового назначения, на срок 4
месяца.
В день заключения
договора субаренды ООО «МонолитСервис» обратилось в администрацию Ленинского
района г. Ульяновска с заявлением о выдаче разрешения на установку ограждения
земельного участка и проведение изыскательских работ, подготовку строительной
площадки.
20.05.2014 между
администрацией Ленинского района г. Ульяновска и ООО «МонолитСервис» заключен
договор №***, согласно которому администрацией Ленинского района г. Ульяновска
дано разрешение на производство земляных работ на территории Ленинского района
г. Ульяновска по адресу: улица К***, ***, – прокладку ливневой канализации.
Срок выполнения земляных работ установлен с 21.05.2014 по 20.06.2014, срок
восстановления и благоустройства – с 20.06.2014 по 01.07.2014.
В силу приведенных
выше норм закона, установив, что согласно Проекту планировки территории
центральной части муниципального образования «Город Ульяновск», утвержденному
постановлением Главы города Ульяновска от 23.07.2009 № ***, часть земельного
участка с кадастровым номером ***
расположена на территории общего пользования (объекты зеленого фонда), суд
первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности предъявленного
Ятмановой И.А., Журавлевой О.В. иска.
Этот вывод
мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и основания для
признания его неправильным отсутствуют.
Доводы апелляционной
жалобы об обратном подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании
закона и фактических обстоятельств дела.
Как следует из
сопоставления Генерального плана города Ульяновска, Проекта планировки
территории центральной части муниципального образования «Город Ульяновск» и
публичной кадастровой карты, часть спорного земельного участка,
предоставленного под строительство гостиничного комплекса с блоком делового и
финансового назначения, располагается на территории предусмотренных Генеральным
планом города Ульяновска зеленых насаждений общего пользования (зона Р 2).
Данная зона (Р 2) в
соответствии со статьей 21.5 Правил землепользования и застройки муниципального
образования «город Ульяновск», утвержденных решением Ульяновской Городской Думы
от 13.10.2004 № 9, выделена для сохранения и обустройства озелененных
пространств при их активном использовании с возможностью строго ограниченного
строительства объектов капитального строительства.
Основным видом
разрешенного использования зоны является размещение парков, садов, скверов,
бульваров, набережных, аллей и эспланад.
Размещение
капитальных объектов разрешенных видов использования допускается при условии,
если их применение не сокращает площадь земельных насаждений.
Генеральный план
города Ульяновска утвержден решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №
83, является действующим правовым актом, который в установленном порядке не
отменен и не признан незаконным.
В соответствии с
частями 1 и 11 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ в результате
градостроительного зонирования могут определяться, в том числе зоны
рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального
назначения и иные виды территориальных зон. В состав зон рекреационного
назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими
лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами,
водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего
пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных
для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В силу п. 9 ст. 85
Земельного кодекса РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том
числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками,
городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха
граждан и туризма.
В соответствии с
п.п. 1, 2 ст. 61 Федерального закона от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей
среды» зеленый фонд городских поселений, сельских поселений представляет собой
совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, в том
числе в зеленых зонах, лесопарковых зонах, и других озелененных территорий в
границах этих поселений. Охрана зеленого фонда городских и сельских поселений
предусматривает систему мероприятий, обеспечивающих сохранение и развитие
зеленого фонда и необходимых для нормализации экологической обстановки и
создания благоприятной окружающей среды. На территориях, находящихся в составе
зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая
негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению
ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного
назначения.
Поскольку спорный
земельный участок для строительства гостиничного комплекса с блоком делового и
финансового назначения изначально был сформирован с включением в него части
территории общего пользования (зона Р 2), то есть в нарушение действующих на
территории города Ульяновска документов территориального планирования,
постановление Главы города Ульяновска от 14.10.2009 № 7943 «Об утверждении
схемы расположения земельного участка в Ленинском районе г. Ульяновска на
кадастровом плане» и изданные на его основании акты и совершенные в отношении
участка сделки являются недействительными.
Доводы апелляционной
жалобы о том, что отнесение участка к зоне Р 2 не препятствует его
предоставлению для целей размещения объекта строительства, правильность выводов
суда первой инстанции не опровергают, поскольку при формировании участка
наличие соответствующей зоны и предусмотренные в этой связи ограничения не
учитывались.
Ссылки в жалобе на
отнесение согласно Правилам землепользования и застройки муниципального
образования «город Ульяновск» оспариваемыми актами участка к зоне Ж 4 (зона
застройки многоэтажными жилыми домами) подлежат отклонению, поскольку правила
землепользования и застройки должны соответствовать Генеральному плану
поселения.
До внесения в
действующий Генеральный план изменений использование всего земельного участка с
кадастровым номером *** для размещения гостиничного комплекса является
недопустимым.
В силу приведенных
выше выводов иные доводы жалобы, в том числе относительно протекания реки
Симбирки в закрытом коллекторе и отсутствии водоохранной зоны, основанием для
отмены решения не являются.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений
норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену
либо изменение судебного постановления, не усматривается.
При таких обстоятельствах решение суда является правильным и отмене по
доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского
районного суда г. Ульяновска от 05 сентября 2014 года оставить без изменения, а
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Монолит Сервис»
– без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
