УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Кочергаева О.П. Дело № 33-4286/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 11
ноября 2014 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королёвой А.В.,
судей Кинчаровой
О.Е. и Нефёдова О.Н.,
при секретаре Бешановой
Э.Е.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Красулина
С*** С*** – Ковалевой О*** А*** на решение Димитровградского городского суда
Ульяновской области от 18 августа 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования
Филиппова Г.Д. удовлетворить.
Признать за
Филипповым Г*** Д*** право собственности на земельный участок №*** и
расположенный на нем садовый домик в садоводческом обществе «Черемуха-1» г. Димитровграда
на основании договора купли-продажи, заключенного 02 июня 2000 года с К*** Г***
М***.
Решение суда по
вступлении в законную силу является основанием для государственной регистрации
права собственности за Филипповым Г.Д. в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Заслушав доклад
судьи Нефёдова О.Н., объяснения Наумовой И.И., представляющей по доверенности
интересы Филиппова Г.Д. и полагавшей решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Филиппов Г.Д. обратился
в суд с иском к администрации города Димитровграда о признании права
собственности на земельный участок №*** и расположенный на нем садовый домик в
садоводческом обществе «Черемуха-1» г.Димитровграда.
Требования
мотивировал тем, что 02.06.2000 заключил с К*** Г.М. договор купли-продажи
указанного имущества, которое приобрел за *** руб. Договор сторонами был
исполнен, он – истец – передал деньги продавцу, стал обрабатывать земельный
участок и вступил в садовое общество. Ошибочно полагал, что для возникновения
права собственности достаточно заключения договора. О необходимости
государственной регистрации сделки не знал. Продавец К*** Г.М. умерла, в связи
с чем совершить государственную регистрацию перехода права собственности не
представляется возможным.
Суд привлек к
участию в деле в качестве соответчика Красулина С*** С***; в качестве третьих
лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, –
комитет по управлению имуществом города Димитровграда, Управление Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, садоводческое товарищество «Черемуха-1» и, рассмотрев по существу
требования истца, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Красулина С.С. – Ковалева О.А. просит решение отменить,
принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает,
что после смерти К*** Г.М. ***2011 в права наследования по праву представления
вступил ее внук Красулин С.С., которому было выдано свидетельство о праве на
наследство по закону, состоящее из денежных вкладов и компенсаций. Ссылаясь на
статьи 223, 1152-1154 ГК РФ, полагает, что, поскольку государственная
регистрация договора не была произведена, спорные земельный участок и садовый
домик подлежат включению в состав наследственной массы.
Филиппов Г.Д. в
возражениях на жалобу просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание Красулина С.С. и представителей администрации города Димитровграда, комитета
по управлению имуществом города Димитровграда, Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, садоводческого
товарищества «Черемуха-1», извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом
апелляционной инстанции.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная
коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со
ст. 327.1. ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность
решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и в возражениях на нее.
Пунктом 1 ст. 8 ГК
РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и
иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя
и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности
на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом
на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об
отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор считается
заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными
являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного
вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ
в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих
данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным.
Согласно п. 1 ст.
555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого
имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 551
ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое
имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной
регистрации.
Как следует из
материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы
администрации г. Димитровграда от 21.04.1993 №149 К*** Г.Н. в собственность был
предоставлен земельный участок № *** площадью 447 кв.м в садоводческом
товариществе «Черемуха-1», в подтверждение чего выдан государственный акт. На
указанном земельном участке Красулиной Г.Н. возведен садовый домик, право
собственности на который было зарегистрировано в соответствии с действовавшим
законодательством в Ульяновском государственном предприятии технической
инвентаризации (регистрационное удостоверение № 339 от 20.12.1992).
20.06.2000 между К***
Г.Н. (продавец) и Филипповым Г.Д. был заключен договор купли-продажи, по
условиям которого покупатель приобретал в собственность указанные выше
земельный участок и садовый домик за *** руб. Согласно распискам о получении
денег расчет между сторонами произведен.
Филиппов Г.Д. как
владелец приобретенных земельного участка и садового домика был принят в члены
садоводческого товарищества «Черемуха-1» и производил оплату членских взносов.
***2011 К*** Г.Н.
умерла. При жизни продавца регистрация перехода права собственности на
указанные объекты недвижимости произведена не была.
После смерти К***
Г.Н. открылось наследство, которое принял наследник по закону Красулин С.С.
Нотариусом нотариального округа г.Димитровграда и Мелекесского района
Ульяновской области ему были выданы свидетельства от 22.03.2012 и от 05.08.2013
о праве на наследство в отношении денежных вкладов и компенсаций по вкладам,
хранящимся в ОАО «Сбербанк России».
Установив факт
исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением
всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен
полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным
препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к
Филиппову Г.Д. явилась смерть продавца, суд первой инстанции пришел к выводу об
обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на
спорные объекты недвижимости.
Этот вывод
мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и основания для
признания его неправильным отсутствуют.
Доводы, приведенные
представителем ответчика в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не
могут повлечь отмену решения суда.
Отсутствие
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным
договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи
владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации
права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и
имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же
время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом,
поскольку право собственности на это имущество до момента государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
В силу п. 3 ст. 551
ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об
исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя
вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу названной
нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права
собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее
регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные
действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к
приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
К обстоятельствам,
повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится
смерть продавца.
Как указывалось
выше, между К*** Г.Н. и Филипповым Г.Д. было достигнуто соглашение по всем
существенным условиям сделки купли-продажи спорных земельного участка и
садового домика. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства
уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объекты недвижимости переданы во
владение покупателя.
Государственная
регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к
Филиппову Г.Д. не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями
Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» не ограничен срок подачи гражданами
заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст.
218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему
имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием
или законом.
В состав наследства
входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное
имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Ответчик Красулин
С.С., принявший наследство после смерти наследодателя К*** Г.Н., не оспаривал
подлинность договора купли-продажи и расписок и принадлежность подписей на них
К*** Г.Н.
В соответствии с
разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №
10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112
ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его
универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе
обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности
(статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам
продавца.
Покупатель
недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора
купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое
требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по
передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным
препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является
отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно положениям
ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом,
направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения
договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с
момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации,
если иное не установлено законом.
Таким образом, в
случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок,
правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК
РФ).
Неисполнение
требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в
случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.
Между тем,
гражданское законодательство не содержит требований к обязательной
государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого
имущества, как земельный участок и садовый домик.
Правила о том, что
договор считается заключенным с момента государственной регистрации,
установлены только в отношении продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартир и продажи предприятия (статьи 558, 560 ГК РФ).
В этой связи договор
от 20.06.2000 между К*** Г.Н. и Филипповым Г.Д. не является незаключенным.
Доводы апелляционной
жалобы об обратном основаны на неправильном толковании норм материального
права.
Покупатель по
договору купли-продажи недвижимого имущества при исполнении всех условий
договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной
регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца
в случае смерти последнего.
Такие требования
подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права
собственности покупателя на недвижимое имущество.
После смерти К***
Г.Н., выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до
государственной регистрации перехода права собственности на указанное
имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к ее
наследнику, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не
свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя,
принявшего и оплатившего это имущество.
При таких
обстоятельствах, исходя из положений статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223,
пункта 3 статьи 433, статьи 551 ГК РФ исковые требования Филиппова Г.Д. о
признании права собственности на земельный участок и садовый домик обоснованно
были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку иного способа защиты
нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений
норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо
изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение
суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Димитровградского
городского суда Ульяновской области от 18 августа 2014 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу представителя Красулина С*** С*** – Ковалевой
О*** А*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
