УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Усова
В.Е.
Дело № 33-3723/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
21 октября 2014 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Королёвой А.В.,
судей Кинчаровой
О.Е. и Логинова Д.А.,
при секретаре
Годуновой Е.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Заволжского районного суда г.Ульяновска от 27
июня 2014 года, которым постановлено:
Исковые
требования открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить.
Кредитный договор № *** от
15.10.2007 года, заключенный между Коммерческим Банком «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ
БАНК» (закрытое акционерное общество), Хамдеевым Х*** К***,
Хамдеевой В*** А*** – расторгнуть.
Взыскать с
Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А*** солидарно в пользу открытого
акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства»
задолженность по кредитному договору № *** от 15.10.2007 года, которая
по состоянию на 15.11.2013 года составляет *** рублей ***
копейка, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному
долгу) - *** рубль ***
копейки; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - *** рублей ***
копейки; начисленные пени в размере *** рублей.
Взыскивать с Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А*** солидарно в пользу открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства сумму процентов за пользование заемными средствами
по ставке 12,25% годовых, начисляемых на сумму основного долга *** рубль ***
копейки, начиная с 28.06.2014 года по дату фактического погашения суммы основного
долга.
Взыскать с Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А***
солидарно в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования
жилищного строительства» задолженность по договору стабилизационного займа № ***
от 01.10.2010 года, которая по состоянию на 28.10.2013 года составляет *** рублей ***
копеек, в том числе: основной долг *** рублей ***
копеек; проценты за пользование займом *** рублей 35 копеек; пени за
нарушение сроков возврата займа 1000 рублей.
Взыскивать с Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А*** солидарно в пользу открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства» сумму процентов за
пользование заемными средствами по ставке 8,45% годовых, начисляемых на сумму
основного долга *** рублей *** копеек, начиная с 28.06.2014 года по дату фактического погашения
суммы основного долга.
Для погашения задолженности Хамдеева Х*** К*** и
Хамдеевой В*** А*** обратить взыскание
на предмет ипотеки – квартиру № *** дома *** по проспекту У*** в городе
Ульяновске, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную
продажную цену указанного имущества в размере *** рублей.
Взыскать с Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А*** в
пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного
строительства» государственную пошлину по *** рублей *** копеек с каждого.
Взыскать с Хамдеева Х*** К*** и Хамдеевой В*** А*** в
пользу общества с ограниченной ответственностью «Н***-исследовательский центр
судебной экспертизы!%» расходы по
проведению экспертизы по *** рублей с каждого.
Заслушав доклад
судьи Кинчаровой О.Е. по делу, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в суд
с иском к Хамдееву Х.К., Хамдеевой В.А., Хамдеевой Г.Х., Хамдееву Р.Х., в
котором просило взыскать солидарно задолженность по кредитному договору № *** от 15 октября
2007 года в
размере *** рублей *** копеек, в том
числе: остаток основного долга по кредитному договору в размере *** рубль *** копейки; проценты
за пользование кредитом в размере *** рублей *** копейки; пени
за просрочку возврата кредита по договору в размере *** рублей *** копеек; а
также, начиная с 16.11.2013 г. и до даты вступления решения в законную силу,
определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,25
% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору;
взыскать задолженность по договору
стабилизационного займа № *** от 1 декабря 2010 года в размере *** рублей *** копейки, в том
числе: основной долг *** рублей *** копеек;
проценты
за пользование займом
***
рублей *** копеек; пени за нарушение сроков возврата
займа *** рублей, а также, начиная с 29.10. 2013
года и по день полного исполнения обязательств по возврату займа определить
подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 8,45 % годовых,
начисляемых на сумму остатка основного долга по договору; обратить взыскание на
заложенное имущество – квартиру, принадлежащую на праве общей долевой
собственности Хамдееву Х.К., Хамдеевой В.А., Хамдеевой Г.Х. и Хамдееву Р.Х.,
расположенную по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, проспект У***, д.
***, кв. ***, определив способ реализации квартиры - с публичных
торгов и начальную продажную стоимость квартиры в размере *** рублей;
расторгнуть кредитный договор № *** от 15 октября 2007 года с даты вступления
решения суда в законную силу; взыскать с ответчиков расходы по уплате
государственной пошлины в размере *** рублей *** копеек.
В обоснование иска
указало, что в соответствии с условиями указанного кредитного договора Хамдееву Х.К. и Хамдеевой В.А. КБ
«ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК» (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в
размере *** рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в общую долевую
собственность Хамдеева Х.К., Хамдеевой
В.А., Хамдеевой Г.Х. и Хамдеева Р.Х. квартиры,
расположенной по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, проспект У***, д.
***, кв. ***.
Государственная регистрация права собственности
ответчиков Хамдеева Х.К., Хамдеевой В.А., Хамдеевой Г.Х. и Хамдеева Р.Х.
произведена 19 октября 2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы
по Ульяновской области за № ***.
Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство
финансирования жилищного строительства».
Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование
им ответчиками не производятся.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату
кредита и уплате процентов за пользование им было предъявлено требование о
полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
Указанное требование ответчиками не исполнено.
Кроме того, в рамках реализуемой ОАО «АРИЖК» программы
государственной помощи ипотечным заемщикам - физическим лицам, оказавшимся в
трудной жизненной ситуации, и недопущения потери ими единственного жилья, 1
декабря 2010 года между ОАО
«Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов» и
ответчиками был заключен договор стабилизационного займа № ***, согласно
которому истец предоставил ответчикам в период с 01.12.2010 по настоящее
время стабилизационный заем сроком по
22.10.2032 в размере *** рубль ***
копеек. Денежные средства предоставлены с целевым назначением - для уплаты
ежемесячных платежей, погашения просроченной задолженности по уплате основного
долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней по кредитному договору
№ *** от 15 октября 2007 года. В обеспечение исполнения договора между истцом и
ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке № *** от 1 декабря 2010
г., согласно условиям которого оформлена последующая ипотека на квартиру,
расположенную по адресу: г. Ульяновск, пр-т У***, д. ***, кв. ***. В нарушение
условий договора стабилизационного займа ответчики производили платежи в счет
возврата займа и уплаты процентов за пользование им с нарушением сроков оплаты,
допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней, а, начиная с
декабря 2011 года, платежи в счет погашения задолженности ответчиками не
производятся.
Рассмотрев
заявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ОАО «Агентство
финансирования жилищного строительства», не соглашаясь с решением суда, просит
его изменить в части установления начальной продажной стоимости предмета
залога, установив её равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого
имущества, определенной в заключении эксперта, *** рублей.
В обоснование требования жалобы ссылается на
подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», согласно которому начальная продажная стоимость устанавливается равной 80% рыночной стоимости
такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Участники процесса в суд не явились, о дне и
времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких
обстоятельствах судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в их
отсутствие.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ОАО «Агентство финансирования
жилищного строительства», судебная коллегия не находит оснований к отмене
решения суда.
Материалами дела
установлено, что 15 октября 2007 года
между КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ
БАНК» (ЗАО) и Хамдеевым Х.К., Хамдеевой
В.А. был заключен кредитный договор № *** от 15 октября 2007 года, по условиям которого банком
был предоставлен Хамдееву Х.К., Хамдеевой В.А. ипотечный жилищный кредит в размере
*** руб. на срок 240 месяцев для приобретения в собственность
квартиры, находящейся по адресу: г.Ульяновск, пр. У*** дом ***, кв. ***, а заемщик обязался возвратить полученные
денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь
фактический период пользования
кредитом в сроки, указанные в договоре.
По договору
купли-продажи от 15 октября 2007
года указанная квартира была приобретена
в общую долевую собственность Хамдеева Х.К., Хамдеевой В.А., несовершеннолетних
Хамдеевой Г.Х., Хамдеева Р.Х. по цене ***
руб., право общей долевой собственности зарегистрировано 19 октября 2007 года в
установленном законом порядке.
В обеспечение
исполнения обязательств по кредитному
договору ответчики передали данную
квартиру в залог КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК» (ЗАО). Права первоначального
залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были
удостоверены закладной.
В настоящее вреда
законным владельцем указанной
закладной является ОАО «Агентство
финансирования жилищного строительства».
1 декабря 2010 года
между ОАО «Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов» и Хамдеевым Х.К., Хамдеевой В.А. был заключен
договор стабилизационного займа № ***,
по которому ответчикам в период с 1 декабря 2010 года по настоящее время
были перечислены денежные средства в размере *** руб. *** коп.
В обеспечение исполнения указанного договора между
истцом и ответчиками был заключен последующий договор об ипотеке № *** от 1
декабря 2010 г., согласно условиям которого оформлена последующая ипотека на
квартиру, расположенную по адресу: 432067, Ульяновская область, г.Ульяновск,
пр-т У***, д. ***, кв. ***, принадлежащую на праве общей долевой собственности
ответчикам.
Суд первой
инстанции, достоверно установив, что Хамдеев Х.К., Хамдеева В.А. не исполняют свои обязательства по возврату
суммы долга по кредитному договору, по договору стабилизационного займа и
уплате процентов по данным договорам, постановил решение об удовлетворении
требований истца о расторжении
кредитного договора № *** от 15 октября 2007 года, взыскании задолженности
по кредитному договору,
задолженности по договору стабилизационного займа № *** от 1 декабря 2010 года,
а также процентов за пользование заемными средствами по указанным договорам по
дату фактического погашения суммы основного долга.
Решение суда в
данной части сторонами не оспаривается.
Руководствуясь
положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, предусматривающей, что судебная коллегия проверяет законность и
обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной
жалобы, суд апелляционной инстанции
проверяет законность оспариваемого решения в части установления начальной
продажной цены предмета залога –
квартиры № *** дома *** по проспекту
Ульяновскому в городе Ульяновске, на которую решением суда обращено взыскание.
Исходя из системного
толкования положений п. 1 ст. 348 и ст. ст. 329, 334 ГК РФ требование
залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является
самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в
случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости
заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона Российской
Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном
порядке не допускается, если
допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне
незначительно и размер требований
залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части презюмировано положение о том,
что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер
требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества
при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении
взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем
5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно заключению
судебной экспертизы за № *** от 24 июня
2014 г., проведенной ООО «Н***-исследовательский центр судебной экспертизы!%», рыночная стоимость квартиры, общей площадью
36,80 кв.м., расположенной по адресу:
Ульяновская область, г.Ульяновск, пр. У***, д.***, кв.*** на день проведения
экспертизы составляет ***
рублей.
Поскольку сумма
неисполненного денежного обязательства
составляет более 5 %
от размера стоимости заложенного имущества,
требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество
- квартиру удовлетворены правомерно.
Не оспаривая сам
факт обращения взыскания на заложенную квартиру, истец выражает несогласие с ее
начальной продажной стоимостью,
установленной судом на основании заключения эксперта, считая, что суд должен
был установить начальную продажную
стоимость квартиры в размере 80% от
стоимости имущества, определенной судебным экспертом.
С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может,
поскольку они основаны на неверном толковании закона.
В соответствии с п.
3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена
заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в
случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением
залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Согласно пп. 4 п. 2
ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная
продажная стоимость устанавливается равной 80 % рыночной стоимости имущества,
определенной в отчете оценщика.
Поскольку в данном
случае имеет место судебный спор и стоимость заложенного имущества определяется
судом, что прямо предусмотрено статьей 350 ГК РФ, нормы статьи 54 Федерального
закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающей обязательность снижения рыночной стоимости
недвижимого имущества, определенной оценщиком, до восьмидесяти процентов, при
определении начальной продажной цены неприменимы.
В определении о
назначении экспертизы суд указывает цель проведения оценки – определение
начальной продажной цены заложенного имущества, соответственно эксперт при определении стоимости квартиры учитывает
данное обстоятельство.
В силу изложенного решение суда является
правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Нарушений норм
процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены решения
суда, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь
статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Заволжского
районного суда Ульяновской области от 27 июня 2014 года оставить без изменения,
а апелляционную жалобу ОАО «Агентство финансирования жилищного
строительства» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
