УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Кузнецова Э.Р.
Дело № 33-2248/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
08
июля 2014 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Королевой А.В.,
судей Тютькиной З.А. и Бабойдо И.А.,
при секретаре
Павлове Н.Е.,
рассмотрела в открытом
судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Шаповаловой О***
Г*** – Антаури Н*** Г*** на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от
18 апреля 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования Селезнева А*** А*** удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № *** от 24.09.2013, заключенный между обществом с ограниченной
ответственностью «Зенит», действующим на основании агентского договора от
14.05.2013 в интересах индивидуального предпринимателя Шаповаловой О*** Г***, и Селезневым А*** А***.
Взыскать в пользу Селезнева А*** А*** с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» и Шаповаловой О*** Г*** солидарно *** рублей в возврат
денежных средств, уплаченных по договору № *** от 24.09.2013.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № *** от 24.09.2013, заключенный между обществом с ограниченной
ответственностью «Зенит», действующим на основании агентского договора от
14.05.2013 в интересах индивидуального предпринимателя Шаповаловой О*** Г***, и Селезневым А*** А***.
Взыскать в пользу Селезнева А*** А*** с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» и Шаповаловой О*** Г*** солидарно *** рублей в возврат
денежных средств, уплаченных по договору № *** от 24.09.2013.
Прекратить право собственности Селезнева А*** А*** на земельный участок общей площадью 1200 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, в южной
части кадастрового квартала ***, признав право собственности на указанный
земельный участок за Шаповаловой О*** Г***.
Расторгнуть договор об
оказании риэлтерских услуг № *** от 24.09.2013 заключенный между обществом с ограниченной
ответственностью «Зенит», действующим на основании агентского договора от
13.05.2013 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Ника», и Селезневым А*** А***.
Взыскать в пользу Селезнева А*** А*** с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» *** рублей в возврат денежных средств, уплаченных по
договору об оказании риэлтерских услуг № *** от 24.09.2013.
Расторгнуть договор об
оказании риэлтерских услуг № *** от 24.09.2013 заключенный между обществом с ограниченной
ответственностью «Зенит», действующим на основании агентского договора от
13.05.2013 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Ника», и Селезневым А*** А***.
Взыскать в пользу Селезнева А*** А*** с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» *** рублей в возврат денежных средств, уплаченных по
договору об оказании риэлтерских услуг № *** от 24.09.2013.
Взыскать с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» в пользу Селезнева А*** А*** в возмещение убытков *** рубля, *** рублей
компенсации морального вреда.
Взыскать в пользу Селезнева А*** А*** с общества с ограниченной
ответственностью «Зенит» и Шаповаловой О*** Г*** расходы на оплату услуг
представителя в размере *** рублей с каждого и расходы на оформление
нотариальной доверенности в размере *** рублей с каждого.
В остальной части иска Селезневу А*** А*** отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зенит» госпошлину
в доход бюджета муниципального образования «Город Ульяновск» в сумме ***.
Взыскать с Шаповаловой О*** Г*** госпошлину в доход бюджета
муниципального образования «Город Ульяновск» в сумме *** рублей.
Заслушав доклад
судьи Тютькиной З.А., объяснения представителя Селезнева А.А. – Полковниченко Г.Г., полагавшего
решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Селезнев А.А. обратился в
суд с иском к ООО «Зенит», индивидуальному предпринимателю Шаповаловой О.Г. о
расторжении договоров купли-продажи, расторжении договоров об оказании
риэлторских услуг, взыскании уплаченной по договорам купли-продажи суммы,
неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в порядке защиты прав
потребителя.
В обоснование иска указал, что 24
сентября 2013 с ООО «Зенит», действующим на основании агентского договора от 14
мая 2013, заключенного с ИП
Шаповаловой О.Г., он оформил договор купли-продажи земельного участка № ***, оплатил денежные средства в размере
*** рублей, за перечисление денежных
средств оплатил комиссию в размере *** рублей; также 24 сентября 2013 он заключил с ООО «Зенит»
договор купли-продажи земельного участка №***; произвел оплату услуг по
договору об оказании риэлторских услуг №*** от 24.09.2013 и № *** от 24.09.2013
на общую сумму *** рублей. Его (Селезнева А.А.) вынудили заключить указанные
договоры, указанные земельные участки пригодными для ИЖС не являются, поскольку
отсутствует четкое размежевание и границы земельных участков определены очень
условно, отсутствуют коммуникации (свет, вода, газ и т.д.), нет подъездных
дорог и т.д.
Он не может
реализовать свое право
собственности и законно
оформить разрешение на
строительство дома; земельные участки предназначены для их комплексного
освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку
документации по планировке территории, выполнению работ по обустройству территории
посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление
жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Истец просил суд расторгнуть договоры купли-продажи
земельного участка № *** от 24.09.2013 и № *** от 24.09.2013;
расторгнуть договоры об оказании риэлторских услуг № *** от 24.09.2013 и № ***
от 24.09.2013; взыскать с индивидуального предпринимателя Шаповаловой О.Г. и
ООО «Зенит» уплаченные по договорам суммы в размере *** рублей за каждый
договор; уплаченную комиссию за перечисление денежных средств по договорам
купли-продажи в размере *** рублей по
каждому договору; государственную пошлину за регистрацию каждой из сделок, по ***
рублей; уплаченные по договорам об оказании риэлторских услуг № *** от
24.09.2013 и № *** от 24.09.2013 денежные суммы в размере *** рублей по каждому
договору; уплаченную комиссию по договорам об оказании риэлторских услуг в
размере *** рубля по каждому договору; уплаченные за межевание земельных
участков денежные средства в размере *** рублей; неустойку по договорам
купли-продажи, начиная с 22.01.2014, по день исполнения решения суда в сумме ***
рублей по каждому договору; штраф в
размере 50 % от взысканных судом сумм; компенсацию морального вреда в размере ***
рублей; возместить расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей;
по оплате услуг нотариуса в размере *** рублей.
К участию в деле в
качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно
предмета спора, были привлечены МУ администрация муниципального образования
«Мирновское сельское поселение», ООО «Ника».
Рассмотрев
требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе
представитель Шаповаловой О.Г. – Антаури Н.Г. не соглашается с
решением суда, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований
отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы
указывает на то, что суд неверно применил положения ст.1005 ГК РФ, поскольку в
силу указанной нормы и условий агентского договора ООО «Зенит» становится
обязанным по всем обязательствам, возникшим в связи с исполнением данного
договора, поскольку совершает действия от своего имени за счет принципала
(Шаповаловой О.Г.). Агент не поставил в известность принципала о фактических
обстоятельствах продажи спорных земельных участков. Сделки прошли правовую
экспертизу в УФРС.
Полагает, что
солидарная ответственность ООО «Зенит» и ИП Шаповаловой О.Г. невозможна в
силу закона, поскольку должники не находятся в равном положении по отношению к
кредитору и друг другу, не принимали единого обязательства в отношении предмета
исполнения.
Не согласна с
выводом суда о том, что агентский договор содержит неопределенные условия о
порядке и сроках расчета между сторонами. Пунктом 1.5 договора предусмотрено,
что денежные средства перечисляются на счет ИП Шаповаловой О.Г. по итогам
заключения всех сделок и завершения агентских полномочий. До настоящего времени
расчеты между агентом и принципалом не произведены, истцом не представлены
доказательства получения Шаповаловой
О.Г. денежных средств от ООО «Зенит» за продажу земельных участков Селезневу
А.А.
Селезнев
А.А., Шаповалова О.Г. и ее представитель – Антаури Н.Г., представители
ООО «Зенит», администрации МО
«Мирновское сельское поселение», ООО «Ника», надлежащим образом
извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не
явились.
Согласно ст.327 ГПК
РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии со
ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и
обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в
апелляционной жалобе.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого по делу
решения.
Из материалов дела
следует, что 24.09.2013 ООО «Зенит», действующее на основании агентского
договора от 14.05.2013, заключенного с ИП Шаповаловой О.Г., заключило с Селезневым
А.А. два договора купли-продажи земельных участков - № ***,
по условиям которых передает ему в собственность два земельных участка площадью
600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:
для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенные по
адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, в южной части кадастрового
квартала ***, по цене *** руб. каждый.
Земельные участки
переданы покупателю по актам приема-передачи от 30.09.2013, денежные средства в
общей сумме *** руб. переданы покупателем продавцу.
По условиям агентского договора от 14.05.2013 ИП
Шаповалова О.Г. (принципал) поручила ООО «Зенит» (агенту) совершать от своего
имени и за счет принципала действия по продаже принадлежащих принципалу ИП
Шаповаловой О.Г. земельных участков, категория земель: земли населенных
пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного
строительства, расположенные по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский
район, в южной части кадастрового квартала ***, с правом поиска и привлечения
покупателей, заключения необходимых договоров, в том числе купли-продажи
недвижимого имущества, аренды земельных участков на условиях, установленных
настоящим договором, а также осуществлением иных действий, согласно
действующему законодательству РФ и настоящему договору.
Согласно договору в случае межевания земельных участков,
являющихся предметом настоящего договора, полномочия агента распространяются на
все земельные участки, возникшие в результате межевания; при этом стороны
договорились, что возражений против межевания земельных участков не имеется.
Образованные в результате межевания земельные участки, в
том числе, являющиеся предметом спора, были поставлены на кадастровый учет,
после чего Шаповалова О.Г. зарегистрировала право собственности на данные
земельные участки, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в
целях жилищного строительства, с указанием адресов объектов: Ульяновская
область, Чердаклинский район, земельный участок расположен в южной части
кадастрового квартала ***.
Кроме того, ООО
«Зенит», действуя на основании агентского договора от 13.05.2013 с ООО «Ника»,
24.09.2013 заключило с Селезневым А.А. договоры № *** и № *** об
оказании риэлторских услуг по поиску объектов недвижимого имущества – земельных
участков площадью не менее 600 кв.м по цене не более *** руб. за 100 кв.м.
Стоимость услуг по каждому из договоров определена в размере *** руб. Селезнев
А.А. уплатил исполнителю по указанным договорам *** руб.
Во исполнение
договоров Селезневу А.А. были предоставлены для покупки земельные участки с
кадастровыми номерами *** и ***.
В Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за истцом
было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью
1 200 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, в южной
части кадастрового квартала ***, образованный в результате объединения
спорных земельных участков.
Согласно материалам
дела, земельные участки приобретались истцом для целей индивидуального
жилищного строительства. Однако истец был лишен возможности использовать его по
назначению, поскольку они имеют разрешенное использование – «для комплексного
освоения в целях жилищного строительства», в связи с чем Селезнев А.А.
обратился в суд с вышеуказанным иском.
Принимая решение о
частичном удовлетворении заявленных требований, суд правильно определил
юридически значимые обстоятельства по делу.
Выводы суда
мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и оснований для
признания их неправильными не имеется.
Как верно указано судом, в силу условий заключенного между
ответчиками агентского договора, межевание земельных участков, предназначенных
для комплексного освоения в целях жилищного строительства, было произведено с
обоюдного согласия обоих ответчиков, действуя во исполнение которого ИП
Шаповалова О.Г. зарегистрировала за собой право собственности на вновь
образованные земельные участки площадью 600 кв.м каждый, которые были проданы
агентом ООО «Зенит» от своего имени, но за счет принципала ИП Шаповаловой О.Г.,
и в ее интересах истцу.
В соответствии с п.2
ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении
договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда.
Существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
Возникшие между
сторонами отношения, помимо норм гражданского законодательства, регулируются
Законом РФ от 07.02.1992 N2300-1 «О защите прав потребителей».
В силу ст. 10 Закона
Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель,
продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и
достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность
их правильного выбора; информация о товарах (работах, услугах) в обязательном
порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров
(работ, услуг).
Согласно ч.3 ст. 4
того же Закона если продавец (исполнитель) при заключении договора был
поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара
(выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать
потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для
использования в соответствии с этими целями.
Собранными по делу
доказательствами было подтверждено, что ООО «Зенит» при продаже истцу
земельного участка предоставило информацию о том, что приобретаемый земельный
участок предназначен для ведения индивидуального жилищного строительства.
Ответчиками не
представлено доказательств доведения до истца как потребителя информации в
соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав
потребителей».
Специального
указания об этом в договоре не имеется, как не имеется какого-либо
согласованного с истцом приложения к договору с информацией о необходимости
проведения покупателем действий для изменения назначения участка и ведения
строительства.
В соответствии со
ст. 554 ГПК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости
на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого
имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
В судебном заседании
установлено, что приобретенный истцом земельный участок имеет один вид
разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного
строительства.
Согласно
разъяснению, содержащемуся в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от
28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав
потребителей», при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков,
причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре
(работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у
потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в
виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель,
продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и
достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность
компетентного выбора.
Следовательно, бремя
доказывания факта того, что Селезневу А.А. при заключении договоров было разъяснено,
в чем заключается различие целевого использования земельных участков,
предоставляемых для «индивидуального жилищного строительства» и «комплексного
освоения в целях жилищного строительства», возлагается на ответчиков.
Довод апелляционной
жалобы о том, что агент (ООО «Зенит») не поставил в известность
принципала о фактических обстоятельствах продажи спорных земельных участков,
судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела
не подтверждается.
Более того, вопрос о
восстановлении нарушенных прав Селезнева А.А. не может быть поставлен в
зависимость от правоотношений ИП Шаповаловой О.Г. с ООО «Зенит», возникающих
между ними разногласий в ходе исполнения агентского договора.
Поскольку при
заключении договоров купли-продажи Селезневу А.А. не была предоставлена полная
и достоверная информация о разрешенном использовании приобретаемых им земельных
участков, районный суд правильно указал, что данное обстоятельство является
безусловным основанием к расторжению заключенных между сторонами сделок.
Тот факт, что
сделки, заключенные между сторонами, прошли правовую экспертизу в УФРС, не
указывает на невозможность их оспаривания в судебном порядке.
Довод апелляционной
жалобы о том, что солидарная ответственность ООО «Зенит» и ИП
Шаповаловой О.Г. невозможна, судебной коллегией отклоняется как основанный на
неверном толковании закона и фактических обстоятельств дела.
Определяя
надлежащего ответчика по требованиям истца о взыскании денежных сумм, суд
правомерно руководствовался положениями ст. 1005 ГК РФ, регулирующей вопросы
ответственности сторон при заключении договора агентом от имени и за счет
принципала, в связи с чем полученные от продажи земельных участков денежные
средства взыскал в солидарном порядке с ИП Шаповаловой О.Г. и ООО «Зенит», а
полученные по договору на оказание риэлторских услуг средства – только с ООО
«Зенит».
Принятое судом
решение в указанной части обусловлено тем, что к ООО «Ника» Селезнев А.А.
исковых требований не заявлял, в силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд не вправе был
выйти за пределы заявленных требований.
Довод апелляционной
жалобы о том, что агентский договор содержит определенные условия о порядке и
сроках расчета между сторонами, является необоснованным, поскольку базируется
на неверном толковании условий договора. Как правильно отметил суд первой
инстанции, такое положение договора как то, что денежные средства перечисляются
на счет ИП Шаповаловой О.Г. по итогам заключения всех сделок и завершения
агентских полномочий, нельзя признать конкретными, определяющими сроки расчета.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может не
согласиться.
Ссылка Антаури Н.Г.
на то, что расчеты между агентом и принципалом не произведены до настоящего
времени, доказательств получения
Шаповаловой О.Г. денежных средств от ООО «Зенит» за продажу земельных
участков Селезневу А.А. не имеется, на правильность выводов суда первой
инстанции не влияет, отмену или изменение решения не влечет.
Обстоятельства дела
исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами
доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон
применены судом правильно.
В силу изложенного
решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Заволжского
районного суда г. Ульяновска от 18 апреля 2014 года оставить без изменения, а
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Зенит» – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
