УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Саенко
Е.Н.
Дело № 33-15152014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
20
мая 2014 года.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Шлотгауэр Л.Л.
судей Хреновой Г.И.
и Нефедова О.Н.
при секретаре
Айзатулловой Ф.Ж.
рассмотрела в открытом
судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества
«Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 05 февраля 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования
открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного
строительства» к Беркутову К*** Х***, Беркутовой Э*** А*** о взыскании суммы
долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать в
солидарном порядке с Беркутова К*** Х***, Беркутовой Э*** А*** в пользу
открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного
строительства» задолженность по кредитному договору в сумме 1 690 908
руб. 85 коп.
Взыскать с Беркутова
К*** Х***, Беркутовой Э*** А*** в пользу открытого акционерного общества
«Агентство финансирования жилищного строительства» в возврат госпошлины
16 654 руб. 54 коп., в долевом порядке по 8327 руб. 27 коп. с каждого.
Обратить взыскание
на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул.
Т***, дом № ***, квартира № ***.
Установить начальную
продажную цену квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. Т***, дом №
***, квартира № ***, при ее реализации на торгах в размере 1 445 056 руб.
Взыскать с Беркутова К*** Х***, Беркутовой Э*** А*** в пользу общества
с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридический центр» расходы по оплате
услуг эксперта в размере 5000 руб., в равных долях по 2500 руб. с каждого.
Заслушав доклад
судьи Хреновой Г.И., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в суд
с иском к Беркутову К.Х. и Беркутовой Э.А. о взыскании суммы долга и обращении
взыскания на заложенное имущество.
Требования мотивированы тем, что 27.03.2007 КБ «ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ
БАНК» (ЗАО) ответчикам Беркутову К.Х. и Беркутовой Э.А. был предоставлен ипотечный кредит в размере
1 206 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в общую
совместную собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. Т***,
дом № ***, квартира № ***.
08.06.2011 на
основании договора купли-продажи закладных права закладной были переданы ОАО
«Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время
ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»), с которым 01.10.2009
ответчики заключили договор стабилизационного займа. В обеспечение исполнения
договора между сторонами был заключен договор об ипотеке вышеуказанной
квартиры.
Ввиду неисполнения
ответчиками обязательств по погашению кредита, образовалась задолженность в
размере 1 690 908 руб. 85 коп., которую истец просил взыскать с
ответчиков в солидарном порядке, а также обратить взыскание на квартиру,
расположенную по ул. Т***, дом № ***, квартира № *** в г. Ульяновске и
определить способ её реализации в виде продажи с публичных торгов по начальной
продажной стоимости 1 340 000 руб.
Рассмотрев требования по существу, суд постановил
решение, приведенное выше.
В апелляционной жалобе ОАО «Агентство финансирования жилищного
строительства» просит изменить решение суда в части установления начальной
продажной стоимости квартиры в размере 1 156 044 руб. 80 коп.
По мнению автора жалобы, суду при определении начальной продажной
стоимости заложенного имущества следовало руководствоваться пп. 4 п. 2 ст. 54
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой начальная продажная
стоимость устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости
имущества, определенной в отчете оценщика. Таким образом, начальная продажная
стоимость заложенного имущества должна составлять 1 156 044 руб. 80
коп.
Ссылка суда на то, что начальная стоимость определена не на основании
отчета об оценки, а на основании заключения судебной экспертизы является
необоснованной, поскольку любое заключение специалиста может быть проведено
только в виде экспертизы. Судебный
эксперт это тот же специалист в той или иной области.
Суд, обращая взыскание на заложенное имущество – квартиру, не указал
количество комнат и кадастровый номер квартиры, что может привести к
затруднению при исполнении данного решения.
В судебное заседание стороны, извещенные надлежащим образом о времени и
месте рассмотрения дела, не явились. ОАО
«Агентство финансирования жилищного строительства» просило рассмотреть
дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы
дела и обсудив доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия не находит оснований
к отмене решения суда.
Из материалов дела
усматривается, что 27.03.2007 между Беркутовым К.Х., Беркутовой Э.А. и КБ
«ЕВРОПЕЙСКИЙ ТРАСТОВЫЙ БАНК» (ЗАО) был заключен кредитный договор № ***, по
условиям которого ответчикам
предоставлен ипотечный кредит в размере 1 206 000 руб. сроком
на 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность квартиры,
расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. Т***, дом № ***, квартира № ***,
состоящей из трех комнат, общей площадью 48, 05 кв.м, в том числе жилой
площадью 34, 29 кв.м. Права первоначального залогодержателя по кредитному
договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.
Государственная регистрация права собственности ответчиков на данное жилое
помещение произведена УФРС по Ульяновской области 30.03.2007.
01.10.2009 между
ответчиками и ОАО «АРИЖК» был заключен договор стабилизационного займа, по
которому денежные средства предоставлялись ответчикам частями (траншами) в
погашение просроченной задолженности по кредитному договору от 27.03.2007 на
общую сумму 282 409 руб. 24 коп.
15.07.2011 между
истцом и ответчиками было заключено соглашение о новации заемных обязательств
из кредитного договора и договора стабилизационного займа, по которому
ответчики обязались вернуть ОАО «АРИЖК» 1 513 224 руб. 77 коп. в срок
по 31.07.2036 и уплатить проценты на них в порядке установленном соглашением
ежемесячными платежами согласно графику.
В обеспечение
возврата суммы займа 15.07.2011 между сторонами был заключен договор об ипотеке
указанной квартиры, который удостоверен закладной от 20.10.2011. Залоговая
стоимость квартиры определена в 1 340 000 руб.
Согласно ст. 309 ГК
РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с
условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Правоотношения между
сторонами в данном случае регулируются нормами статей 807-812, 819-821, 350 ГК
РФ и Федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
Судом установлено, что Беркутовы свои обязательства
по возврату кредита с сентября 2011 года не выполняют, в связи с чем
образовалась задолженность в сумме 1 690 908.85 руб., в том числе
основной долг 1 512 724,77 руб., проценты за пользование кредитом
168 601,29 руб. и начисленные пени 9582,79 руб.
Доказательств погашения кредита в период с сентября 2011 по
день вынесения решения ответчиками не представлено. Размер задолженности не
оспаривается.
Поэтому займодавец
имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по данному
договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате
суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней (п. ***
договора).
С учетом
вышеизложенного суд обоснованно взыскал с Беркутова К.Х. и Беркутовой Э.А. в
пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного
строительства» задолженность по кредитному договору 1 690 908 руб. 85
коп.
Как указывалось
выше, в обеспечение обязательств по оспариваемому договору ответчики передали в залог кредитору квартиру
по адресу г. Ульяновск ул. Т***. В
настоящее время законным владельцем закладной является истец ОАО «Агентство
финансирования жилищного строительства» .
В соответствии с п.
1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству
(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого
обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Пунктом 1 статьи 349
ГК РФ установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются
из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно ст. 50
Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное
по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований,
вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой
обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга
полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п.
3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой
начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения
взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с
залогодателем в остальных случаях.
По заключению судебной экспертизы рыночная
стоимость трехкомнатной квартиры № *** в доме № *** по ул. Т*** в г. Ульяновске
на день проведения экспертизы составляет 1 445 056 руб.
Установив нарушение ответчиками обязательств
по кредитному договору, обеспеченному залогом, суд обоснованно обратил
взыскание на заложенное имущество – указанную квартиру, определив ее стоимость
в соответствии с заключением эксперта.
При этом доводы
апелляционной жалобы истца ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» об установлении
начальной продажной цены не по заключению эксперта, а в соответствии с
нормами ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» равной восьмидесяти процентам от стоимости, определенной
оценщиком несостоятельны, основаны на неверном толковании закона.
Поскольку в данном
случае имеет место судебный спор и стоимость заложенного имущества определяется
судом, что прямо предусмотрено ст. 350 ГК РФ, нормы ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», предусматривающей обязательность снижения рыночной
стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком, до восьмидесяти
процентов, при определении начальной продажной цены неприменимы.
В определении о
назначении экспертизы суд указывает цель проведения оценки – определение
начальной продажной цены заложенного имущества, соответственно эксперт при определении стоимости квартиры учитывал
данное обстоятельство.
Поскольку исковые
требования ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворены
судом в полном объеме, руководствуясь ст. 98 и 103 ГПК РФ, суд обоснованно
взыскал с ответчиков в пользу
экспертного учреждения – ООО «Экспертно-юридический центр» расходы по оплате
услуг эксперта 5000 руб. в равных долях.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем доводам жалобы судом дана надлежащая
правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые
могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не установлено.
В этой связи решение
суда является правильным и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст.
328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 05 февраля
2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства» - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
