УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Парфенова
И.А.
Дело № 33-1311/2014
А П Е Л Л Я Ц И О
Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город
Ульяновск
22
апреля 2014 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Мирясовой Н.Г.,
судей Чурбановой Е.В.
и Маслюкова П.А.
при секретаре Пузакиной К.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционным жалобам Соломон *** и ОАО «Агентства финансирования жилищного
строительства» на решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 27
декабря 2013 года, которыми
постановлено:
Исковые требования
открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного
строительства» к Соломон М*** А*** (ранее – Тухфетулловой И***) о взыскании
задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с Соломон М***
А*** (ранее Тухфетуллова И*** А***) в пользу открытого акционерного общества «Агентство
финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № ***
от 13 октября 2009 года по состоянию на 29 марта 2013 года в размере 1 503
302 рубля 28 копеек в том числе: основной долг – 1 170 073 рубля 99 коп.,
проценты за пользование кредитом – 332 228 рублей 29 коп., пени в размере 1000
рублей, с 30 марта 2013 года по дату исполнения решения суда взыскивать с Соломон
М*** А*** (ранее Тухфетуллова И*** А***) в пользу открытого акционерного
общества «Агентство финансирования жилищного строительства» проценты по
кредитному договору № *** от 13 октября 2009 года исходя из суммы оставшегося
долга по ставке 13,5 % годовых.
Обратить взыскание на заложенное имущество –
квартиру, находящуюся по адресу: г. У***, установив начальную продажную
стоимость заложенного имущества на торгах в размере 2 082 000 рублей.
Взыскать с Соломон М***
А*** (ранее Тухфетуллова И*** А***) в пользу открытого акционерного общества «Агентство
финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины
в размере 19 716 рублей 51 коп.
Взыскать с Соломон М*** А*** (ранее Тухфетуллова И*** А***)
в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский
центр судебной экспертизы» расходы за производство экспертизы в сумме 7540
рублей.
Заслушав доклад судьи Чурбановой Е.В., пояснения ответчицы Соломон М.А.,
поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, возражавшей простив
доводов апелляционной жалобы истца,
представителя истца ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»,
настаивавшем на удовлетворении
апелляционной жалобы истца, возражавшего против доводов жалобы
ответчика , судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Открытое акционерное общество «Агентство финансирования
жилищного строительства» обратилось в суд с иском к Соломон М*** А*** (ранее
Тухфетулловой И*** А***) о взыскании
задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указано на то, что в соответствии с
условиями договора займа № *** от 13 октября 2009 года заемщику Тухфетулловой
И.А., в настоящее время Соломон М.А., общество с ограниченной ответственностью
«Межрегиональное ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный заем в
размере 1 200 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в
собственность квартиры по адресу: г. У***.
Заем в размере 1 200 000 рублей выдан 13.10.2009. В обеспечение
обязательств по договору между кредитором
и Соломон М.А. (ранее Тухфетулловой И.А.) был заключен договор ипотеки
квартиры по адресу ул.Р*** на дату заключения договора квартира была оценена
в 1 770 000 рублей. Права
первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры,
были удостоверены закладной, составленной ответчицей. Законным владельцем
закладной в настоящее время является ОАО «АФЖС». Начиная с февраля 2012 года
ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им
ответчицей не производятся. Ответчице было предъявлено требование о полном
досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое не
исполнено до настоящего времени. Размер задолженности ответчицы по договору
займа по состоянию на 29 марта 2013 года составляет 1 503 302 рубля
28 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному
долгу) – 1 170 073 рубля 99 коп., сумма начисленных процентов за
пользование кредитом 332 228 рублей 29 коп., начисленные пени в размере
306 271 рубль 45 коп. и уменьшенные решением агентства до 1000 рублей.
Кроме того, с 30 марта 2013 года и до момента полного исполнения обязательства
по полному возврату займа на остаток задолженности по основному долгу
1 170 073 рубля 99 коп. подлежат начислению проценты в размере 13,5 %
годовых.
Просили взыскать с ответчицы
задолженность по договору займа № *** от 13 октября 2009 года по
состоянию на 29.03.2013 включительно в
размере 1 503 302 рубля 28 коп., начиная с 30.03.2013 и до момента полного исполнения ответчицей
обязательства по договору проценты за пользование кредитом в размере 13,50 %
годовых, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу –
1 170 073 рубля 99 коп.; обратить взыскание на квартиру,
расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. Р***, определить способ реализации
квартиры с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость
заложенного имущества в размере 1 770 000 рублей; взыскать с
ответчицы расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 716 рублей
51 коп.
Рассмотрев данный спор, суд, постановил вышеприведенное
решение.
В апелляционной жалобе ОАО «Агентство финансирования
жилищного строительства» не соглашается с решением суда в части установленной
судом начальной стоимостью имущества. Полагает, что суд не учел положения ст.
54 ФЗ «Об ипотеки» и не установил начальную продажную стоимость имущества
равной восьмидесяти процентам от стоимости, определенной оценщиком.
В апелляционной жалобе Соломон М.А. не соглашается с
решением суда просит его отменить как незаконное и необоснованное. Указывает,
что просрочка по погашению долга по договору займа произошла в связи с тяжелым материальным положением и
ожиданием ответа от ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» на
ее неоднократные заявления о реструктуризации задолженности по кредиту и уточнении расчетного счета для
оплаты (т.к. закладная на квартиру неоднократно передавалась разным лицам). В
качестве невозможности исполнения
решения суда в части обращения взыскания на квартиру ссылается на нахождении у
нее на иждивении двух детей. При этом ее сын Тухфетуллов Р.А. является и***.
Спорное жилое помещение, на которое обращено взыскание, является единственным
жильем для нее и ее детей. Судом не учтены положения п.3 ст. 54 Закона «Об
ипотеке». По мнению автора жалобы,
решение суда нарушает права и законные
интересы ее и ее детей, не соблюдается баланс интересов как взыскателя и
должника. Не в полной мере были исследованы доказательства по делу, в частности
сведения о произведенных ею платежах в период с 13.10.2009 по 11.12.2013.
Считает решение суда преждевременным, поскольку ее материальное положение
стабилизировалось и она готова надлежащим образом исполнять свои обязательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает
дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и
возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что 13 октября 2009 года между
обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональное ипотечное агентство»
(займодавец) и Тухфетулловой И.А. (в настоящее время Соломон М.А.) (заемщик)
был заключен договор займа № ***, в соответствии с
которым займодавец предоставил заемщику целевой заем на приобретение квартиры
по адресу: г.Ульяновск, ул. Р*** в размере 1 200 000 рублей сроком на 180
месяцев под 13,3 процентов годовых .
По условиям договора ответчица обязалась возвращать займ и
уплачивать начисленные проценты путем осуществления ежемесячных платежей по
возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в договоре.
Размер ежемесячного аннуитетного платежа определен в сумме 15 634 рубля 32 коп.
Датой исполнения обязательств заемщика
по настоящему договору стороны согласились считать последний день процентного
периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном
процентном периоде при условии поступления денежных средств на счет займодавца
не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Фактическим возвратом
займа и уплатой всех начисленных процентов считается возврат в полном объеме
суммы займа и начисленных процентов по нему за весь срок пользования денежными
средствами, а также уплата указанной в договоре неустойки (в случае её
начисления).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по данному
договору является в силу закона ипотека квартиры по адресу г. Ульяновск ул.Р***
(п. 1.4.1 договора займа). На дату
заключения оспариваемого договора залоговая стоимость квартиры сторонами определена в размере
1 770 000 руб. Сторонами договора займа 16 октября 2009 года была
оформлена закладная.
Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и
займодавцем по договору займа являлось ООО «Межрегиональное ипотечное агентство»,
права которого как залогодержателя и займодавца удостоверены закладной,
оформленной заемщиком и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы
по Ульяновской области.
20.10.2009 ОАО «Межрегиональное
ипотечное агентство» передало права по закладной обществу с ограниченной
ответственностью «Корпорация Юг-ипотека», которое 23.10.2009
уступило свои права по закладной открытому акционерному обществу
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 30.06.2011 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
передало права по закладной открытому акционерному обществу «Агентство по
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которое 16.07.2013 переименовано в открытое акционерное общество
«Агентство финансирования жилищного строительства».
Правоотношения между сторонами в данном случае регулируются
нормами статей 807-812, 819-821 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.
350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом № 102-ФЗ от
16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими
изменениями).
Судом при
рассмотрении настоящего спора было установлено, что ответчицей обязательства по возврату кредита
с июня 2011 года выполняются ненадлежащим образом. Так, согласно представленному истцом расчету за период с июня 2011 года по
март 2013 года включительно Соломон М.А. в погашение кредита внесла только три
платежа: 03.10.2011 – 2 000 руб.; 22.11.2011 – 10 000 руб.,
23.01.2012 – 12 000 руб.
Данный расчет, в частности факт внесения данных платежей в
указанные сроки с учетом совершения банковских операций по перечислению
денежных средств, подтвержден представленными истицей квитанциями, а также справками о принятых платежах,
предоставленных Центром сопровождения
клиентских операций «Ладья» ОАО «Сбербанк России» по запросу суда.
Доказательств
погашения кредита в период с июня 2011 по март 2013 года в иные сроки и
в большем размере, ответчицей не представлено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы Соломон М.А. в
части того, что судом не учтены все платежи, произведенные ею в погашение
кредита, являются несостоятельными.
Займодавец имеет право потребовать полного досрочного
исполнения обязательств по данному договору путем предъявления письменного
требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за
пользование займом и суммы пеней, в том числе при просрочке заемщиком осуществления
очередного ежемесячного платежа по займу на срок более чем на 30 календарных
дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных
платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка
незначительна (п. 4.4.1 договора займа).
Право займодавца требовать досрочного возврата суммы долга
со всеми причитающимися процентами по договору предусмотрено ч.2 ст.811 ГК РФ.
С учетом вышеизложенного суд обоснованно взыскал с Соломон
М.А. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного
строительства» задолженность по кредитному договору по состоянию на 29 марта
2013 года составляет: основной долг 1 092 116 рублей 74 коп., просроченный
основной долг 77 957 рублей 25 коп., начисленные проценты 12 550
рублей 25 коп., просроченные проценты 319 678 рублей 04 коп.
Поскольку до вынесения решения суда между сторонами не было
заключено соглашение о реструктуризации долга, а также доказательства того, что
долг ответчицы по договору составляет иную меньшую сумму у суда отсутствовали
правовые основания как для снижения взыскиваемой суммы, так и для отказа в иске в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ответчица в части того, что суд
безосновательно не отложил разбирательство дела до решения ею во внесудебном
порядке вопроса с истцом об изменении графика платежей, уменьшении процентов по
договору, не основаны на законе и на правильность принятого решения не влияют.
У ответчицы имелось достаточно времени с июня 2011 до ноября
2013 года (даты предъявления настоящего
иска в суд) для решения вопроса о
реструктуризации долга во внесудебном порядке.
В силу ч.2 ст.809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения
проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Таким образом, решение суда в части взыскания с Соломон М.А.
процентов за пользование займом в
размере 13,5% годовых от суммы основного долга, начиная с 30.03.2013 года по
день полного возврата займа, является законным и обоснованным.
В соответствии с п. 5.2 договора займа
при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде
пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств
по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 5.3 указанного договора предусмотрено, что при
нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщики платят
займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа
по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день
просрочки.
Учитывая, что Соломон М.А. обязательства по исполнению условий договора
исполняет ненадлежащим образом суд правильно взыскал с нее пени в сумме,
указанной истцом в размере 1 000 руб.
Как указывалось выше, в обеспечение обязательств по
оспариваемому договору ответчица
передала в залог кредитору квартиру по
адресу г. Ульяновск ул.Р***. В настоящее время законным владельцем закладной является истец
ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» .
В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса
Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником
этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской
Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора)
удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998
года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание
на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет
этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или
несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не
предусмотрено иное.
В соответствии с п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса
Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой
начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения
взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с
залогодателем в остальных случаях.
По
заключению судебной экспертизы рыночная стоимость двухкомнатной квартиры № ***
в доме № *** по ул. Р*** в г. Ульяновске на день проведения экспертизы
составляет 2 082 000 рублей.
Установив
нарушение ответчицей обязательств по кредитному договору, обеспеченному
залогом, суд обоснованно обратил взыскание на заложенное имущество – квартиру
по адресу г. Ульяновск ул.Р*** определив ее стоимость в соответствии с
заключением эксперта.
При этом доводы апелляционной жалобы истца ОАО «Агентство
финансирования жилищного строительства»
об установлении начальной продажной цены по заключению эксперта, а не в
соответствии с нормами ст. 54 ФЗ «Об
ипотеке» равной восьмидесяти процентам
от стоимости, определенной оценщиком несостоятельны, основаны на неверном
толковании закона.
Поскольку в данном случае имеет место судебный спор и
стоимость заложенного имущества определяется судом, что прямо предусмотрено
ст.350 ГК РФ, нормы ст.54 Закона РФ «Об ипотеке», предусматривающей обязательность снижения рыночной стоимости
недвижимого имущества, определенной оценщиком, до восьмидесяти процентов, при
определении начальной продажной цены неприменимы.
В определении о назначении экспертизы суд указывает цель
проведения оценки – определение начальной продажной цены заложенного имущества,
соответственно эксперт при определении
стоимости квартиры учитывает данное обстоятельство.
В апелляционной жалобе ответчица указывает на объективность
причин образования задолженности по
договору и необходимости отсрочить исполнение судебного решения в части
обращения взыскания на заложенную квартиру.
В соответствии со ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по
заявлению лиц, участвующих в деле, исходя из имущественного положения сторон
или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения
суда.
Из представленных документов следует, что в квартире ***
дома *** по ул.Р*** зарегистрированы и проживают ответчица Соломон М.А., ее
дети Т***А., 1992 года рождения, С***., 2006 года рождения. При этом
Тухфетуллов Р.А. является и*** по заболеванию «д***». Указанная квартира
является их единственным местом жительства. В настоящее время Соломон М.А.
предпринимаются меры для решения вопроса о реструктуризации задолженности по
кредиту.
Исходя из вышеизложенного, суд полагает возможным отсрочить
исполнение решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество –
двухкомнатную квартиру по адресу г. Ульяновск ул.Р*** на год, т.е. до
22.04.2015.
Поскольку исковые требования
ОАО «Агентство финансирования
жилищного строительства» удовлетворены судом в полном объеме, руководствуясь
ст.98 и 103 ГПК РФ, суд обоснованно взыскал с ответчицы судебные расходы: в
пользу истца возврат гос.пошлины –
19 716 руб. 51 коп., в пользу экспертного учреждения – ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» оплату за проведение
экспертизы – 7 540 руб.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем
доводам жалобы судом дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм
материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо
изменение судебного постановления, не установлено.
В этой связи решение суда является правильным и отмене по
доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 27
февраля 2014 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Тухфетулловой
И*** А*** (Соломон М*** А***) и ОАО «Агентства финансирования жилищного
строительства» - без удовлетворения.
Исполнение решения Засвияжского районного суда города
Ульяновска от 27.02.2014 в части
обращения взыскания на заложенное имущество – двухкомнатную квартир,
находящуюся по адресу город Ульяновск улица Р*** отсрочить до 22 апреля 2015 года.
Председательствующий
Судьи