УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Атаманова
Т.П. Дело № 33-1799/2013
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 19 июня 2013 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Королёвой А.В.,
судей Кинчаровой
О.Е., Васильевой Е.В.,
при секретаре Власовой
М.В.
рассмотрела в открытом
судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Банниковой Н*** М*** – Еремеевой А*** А*** на
решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013
года, по которому постановлено:
Исковые требования открытого
акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» удовлетворить.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Норд», Банниковой Н*** М*** и Гуга В*** А*** солидарно в пользу открытого акционерного
общества «Российский сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному
договору № *** от 28.03.2012 года по состоянию на 19 марта 2013 года в сумме
51 137 929 руб. 45 коп. (пятьдесят один миллион сто тридцать семь
тысяч девятьсот двадцать девять руб. 45
коп.).
Обратить взыскание
на заложенное по договору № *** от
28.03.2012г. имущество Шабарковской В*** П***
путем продажи с открытых торгов,
а именно:
1. Земельный
участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Мулловское
городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового квартала ***,
общей площадью *** кв.м. с установлением
начальной продажной стоимости
1 624 800 руб.;
2. Земельный
участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Мулловское
городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового квартала ***,
общей площадью *** кв.м. с установлением начальной продажной стоимости 1624 800 руб.;
3.Земельный участок,
кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Мулловское
городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового квартала ***,
общей площадью *** кв.м. с установлением начальной продажной стоимости 1 392 800 руб.;
4. Земельный
участок, кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Мулловское
городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового квартала ***,
общей площадью *** кв.м. с установлением начальной продажной стоимости 1 934 400 руб.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Норд» и Шабарковской В*** П*** в пользу открытого акционерного общества
«Российский сельскохозяйственный банк» расходы по оплате государственной
пошлины в размере 2000 руб. с каждого.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Норд», Банниковой Н*** М*** и Гуга В*** А*** в пользу открытого акционерного общества
«Российский сельскохозяйственный банк» расходы по оплате государственной
пошлины в размере 18 666 руб. 66
коп. каждого.
Взыскать с общества
с ограниченной ответственностью «Норд» и Шабарковской В*** П*** в пользу открытого акционерного общества
«Российский сельскохозяйственный банк» расходы по проведению экспертизы в
размере 13 250 руб. с каждого.
Заслушав доклад
судьи Кинчаровой О.Е., пояснения Банниковой
Н.М., её представителя – Еремеевой А.А., Шабарковской В.П., поддержавших доводы
апелляционной жалобы, представителя ОАО «Россельхозбанк» Стучилиной С.А.,
полагавшей решение суда законным и обоснованным, заслушав специалиста Надточего
А.Б., эксперта Цыплова М.П., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Россельхозбанк»
(далее – банк) обратилось в суд с иском,
уточненным в ходе судебного разбирательства, к
ООО «Норд», Банниковой Н.М., Гуга В.А., Шабарковской В.П., о взыскании в
солидарном порядке суммы задолженности по кредитному договору по состоянию на
18 марта 2013 г. в размере
51 118 981,20 руб., обращении взыскания на заложенное имущество, а
именно, на следующие земельные участки категории земель: земли
сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для
сельскохозяйственного производства:
1. земельный
участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область,
Мелекесский район, МО «Мулловское городское поселение», участок расположен в ***
части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв.м;
2. земельный
участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область,
Мелекесский район, МО «Мулловское городское поселение», участок расположен в ***
части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв.м;
3.земельный участок,
кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область,
Мелекесский район, МО «Мулловское городское поселение», участок расположен в ***
части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв.м;
4. земельный
участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: Ульяновская область,
Мелекесский район, МО «Мулловское городское поселение», участок расположен в ***
части кадастрового квартала ***, общей площадью *** кв.м.,
и установлении
начальной продажной цены реализации каждого из указанных земельных участков
равной 80% от их рыночной стоимости, взыскании в долевом порядке расходов по
оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей, расходов по оплате
услуг экспертов в размере 26500 руб.
В обоснование иска
указал, что 28 марта 2012 года между банком и ООО «Норд» был заключен кредитный
договор №***, в соответствии с которым банк
предоставил заемщику кредит в сумме
47500000 руб. под 13% годовых на срок по 25.04.2014 года для пополнения
оборотных средств.
28 марта 2012 года в
целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору
между банком и ответчиками Банниковой
Н.М., Гуга В.А. были заключены договора поручительства.
28 марта 2012 года между банком и
Шабарковской В.П. был заключен договор №*** об ипотеке (залоге) земельных
участков (в редакции Дополнительного соглашения №*** от 29.03.2012 г.) в
обеспечение исполнения договора № *** от 28.03.2012 г. По данному договору
предметом залога являются вышеуказанные земельные участки.
В связи с
неисполнением заемщиком обязательств по
кредитному договору банком заявлены вышеуказанные исковые требования.
Рассмотрев заявленные требования по существу,
суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Банниковой Н.М. – Еремеева А.А., не соглашаясь с решением
суда, просит его отменить.
В обоснование жалобы
указывает на несогласие с выводами
судебной экспертизы, считает их необоснованными. Исследование экспертом
проводилось путем изучения представленной документации, осмотр объектов оценки
не производился. Не был применен метод
предполагаемого использования, поскольку
у эксперта отсутствовала информация о доходности объектов, о величине
земельной ренты за аналогичные участки. Однако из договора об ипотеке,
дополнительного соглашения к нему усматривается, что земельные участки с
кадастровыми номерами ***, *** имеют обременение в виде аренды сроком на 10
лет, что является подтверждением их
использования, доходности данных объектов, что не учитывалось при
проведении оценки.
Общая стоимость
участков экспертом при проведении судебной экспертизы была определена в
8 744 700 руб., тогда как их стоимость, определенная оценщиком до
заключения договора №*** об ипотеке
(залоге) земельных участков, составила
77 164 100 руб.
В связи с этим
считает, что судебная экспертиза
является неполной, имеются сомнения в достоверности заключения эксперта.
Рыночная стоимость земельных участков в заключении судебной экспертизы
необоснованно занижена.
Представитель ООО
«Норд», Гуга В.А. в суд не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом
апелляционной инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия
посчитала необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Банниковой Н.М. –
Еремеевой А.А., судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела
установлено, что 28 марта 2012 года между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Норд» был
заключен кредитный договор № ***. Согласно
условиям данного договора банк передал заемщику кредит в размере 47 500
000 руб. сроком погашения до 25 февраля 2014 г. под 13 % годовых для пополнения
оборотных средств.
В обеспечение
исполнения кредитного обязательства банком были заключены 28 марта 2012 г. договоры поручительства с Банниковой Н.М. и Гуга В.А., по которым поручители взяли на себя
обязательства в полном объеме отвечать перед банком за исполнение ООО «Норд» обязательств
по кредитному договору № *** от 28 марта
2012 г., а также договор об ипотеке (залоге) земельных участков с Шабарковской
В.П.
В нарушение взятых
на себя по кредитному договору № *** от
28 марта 2012 г. обязательств ООО «Норд» не исполняет свои обязательства по возврату кредитных денежных средств и уплате
процентов за пользование кредитом.
С
учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции,
руководствуясь условиями кредитного договора, договоров поручительства и
договора об ипотеке (залоге) земельных участков, а также положениями статей 309, 310, 819, 361, 363,
348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 54 Федерального
закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правомерно постановил решение о
взыскании в солидарном порядке с должника и поручителей задолженности по
кредитному договору от 28 марта 2012 г. и обращении взыскания на заложенное по
договору об ипотеке (залоге)
земельных участков от 28 марта 2012 г. недвижимое имущество.
Судебная
коллегия в силу части 1 статьи
327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверяет
законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе, суть которых сводится к несогласию с
установленной начальной продажной стоимостью земельных участков, на которые
обращено взыскание.
Судом с целью определения рыночной стоимости
заложенного имущества была назначена
судебная экспертиза на
предмет определения его
рыночной стоимости.
Заключением эксперта
ЗАО «М***» № *** от 11.01.2013 была определена рыночная стоимость земельных
участков.
Суд
первой инстанции, ссылаясь на
положения п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», пришел к
выводу о наличии
оснований для определения начальной продажной стоимости
заложенных земельных участков
равной 80% от
стоимости, определенной в заключении
эксперта.
Данный вывод
суда основан на неверном
толковании закона.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную
продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная
цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между
залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде,
а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного
имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной
восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в
отчете оценщика.
Вместе
с тем, в силу системного толкования закона,
применение указанной нормы
возможно лишь в случае, если
судом не назначается
судебная товароведческая экспертиза.
Таким образом,
у суда первой
инстанции не было
предусмотренных законом
оснований для определения
продажной стоимости заложенного
недвижимого имущества равной 80 %
от стоимости, определенной
в
заключении эксперта.
На
основании изложенного решение суда в части
установления начальной продажной стоимости заложенных земельных участков нельзя
признать законным и обоснованным,
в связи с чем оно
подлежит изменению путем установления начальной продажной стоимости
равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в вышеуказанном заключении эксперта
ЗАО «М***» № *** от 11.01.2013.
Доводы апелляционной
жалобы, суть которых сводится к несогласию с выводами указанного заключения
эксперта ЗАО «М***» о рыночной стоимости земельных участков,
судебная коллегия находит несостоятельными.
Оснований не
доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имелось. Данное заключение
мотивировано, содержит ссылки на нормативную и иную документацию,
использованную при проведении исследования.
При указанных
обстоятельствах судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы,
направленные на оспаривание выводов эксперта, необоснованными.
При этом ссылки,
содержащиеся в жалобе, на отчеты об
оценке рыночной стоимости земельных
участков, выполненные оценщиком ООО «Б***», не свидетельствуют о неправильности
выводов суда первой инстанции, руководствовавшегося при определении начальной продажной стоимости
заложенного имущества заключением судебной экспертизы.
В материалах
гражданского дела имеются только выводы оценщика об оценке рыночной стоимости
земельных участков, ставших предметом ипотеки, на основании которых проверить
обоснованность оценки не представляется возможным. Указанные отчеты в полном
объеме отсутствуют у залогодателя – банка и залогодержателя – Шабарковской В.П.
Согласно ответу
директора ООО «Б***» на запрос суда апелляционной инстанции данное общество проводило только
предварительную оценку земельных участков по заказу Шабарковской В.П.
Кроме того, судебная
коллегия полагает, что к имеющимся в материалах дела отчетам об оценке
рыночной стоимости земельных участков, выполненным оценщиком ООО «Б***»,
необходимо отнестись критически, поскольку при определении рыночной стоимости
земельных участков сравнительным методом
применялись в качестве сопоставимых аналогов оцениваемых земельных
участков неравнозначные им участки по площади и по их использованию.
Доводы жалобы о неполноте заключения судебной экспертизы в
связи с тем, что не был применен метод предполагаемого использования (доходный
метод), являются несостоятельными, поскольку, как следует из пояснений эксперта
ЗАО «М***», данных в суде апелляционной инстанции, данный метод не мог быть
применен в связи с отсутствием необходимых для его применения сведений.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского
процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение
Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013 года изменить,
увеличив установленную начальную продажную стоимость заложенного по договору № ***
от 28.03.2012г. имущества
Шабарковской В*** П***, на
которое обращено взыскание путем продажи с открытых торгов, а именно:
1. Земельного участка,
кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО
«Мулловское городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового
квартала ***, общей площадью *** кв.м. до 2 031 000 руб.;
2. Земельного участка,
кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО
«Мулловское городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового
квартала ***, общей площадью *** кв.м. до 2 031 000 руб.;
3.Земельного участка,
кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО
«Мулловское городское поселение», участок расположен в *** части кадастрового
квартала ***, общей площадью *** кв.м. до 1 741 000 руб.;
4. Земельного участка,
кадастровый номер ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного
по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Мулловское городское
поселение», участок расположен в *** части кадастрового квартала ***, общей
площадью *** кв.м. до 2 418 000 руб.
В остальной части
решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 19 марта 2013
года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
