У Л Ь Я Н О В С К И
Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Судья Миллер О.В.
Дело № 33- 463/2013
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
12 февраля 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Бабойдо И.А. и
Гурьяновой О.В.,
при секретаре Павлове Н.Е.
рассмотрела в открытом судебном
заседании дело по апелляционной жалобе
общества с ограниченной ответственностью «Зенит», представителя
Шаповаловой О*** Г*** – Головлевой Н*** В*** на решение Заволжского районного
суда г. Ульяновска от 06 декабря 2012 года, по которому постановлено:
Исковые требования Вавилова В*** А*** к обществу с
ограниченной ответственностью «Зенит», Шаповаловой О*** Г*** о расторжении
договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы по договору,
компенсации морального вреда по Закону «О защите прав потребителей», судебных
расходов удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №12/09/0588
от 06 сентября 2012 года, заключенный между обществом с ограниченной
ответственностью «Зенит», действующим на основании агентского договора от 15
июля 2011 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем Шаповаловой О***
Г***, и Вавиловым В*** А***.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зенит»
и Шаповаловой О*** Г*** в пользу Вавилова В*** А*** 261 600 рублей в солидарном
порядке.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зенит»
в пользу Вавилова В*** А*** компенсацию морального вреда 2 000 рублей, штраф в
сумме 131 800 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зенит»
и Шаповаловой О*** Г*** в пользу Вавилова В*** А*** расходы по оказанию
юридических услуг по 4 000 рублей с каждого.
В остальной части иска Вавилову В*** А*** отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зенит»
и Шаповаловой О*** Г*** государственную пошлину в доход муниципального
образования «город Ульяновск» по 2 908 рублей с каждого.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной
ответственностью «Зенит», Шаповаловой О*** Г*** к Вавилову В*** А*** о
возложении обязанности исполнить обязательства по принятию земельного
участка путем подписания акта
приема-передачи правоустанавливающих документов на земельный участок и
регистрации перехода права собственности на земельный участок, площадью 1722
кв.м, расположенный по адресу Ульяновская область, Чердаклинский район,
земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала ***,
кадастровый номер *** отказать.
Заслушав доклад судьи Бабойдо И.А., объяснения
представителей общества с ограниченной ответственностью «Зенит» - Муталлапова
А.М., Шаповаловой О*** Г*** – Головлевой Н.В., поддержавших доводы
апелляционной жалобы, Вавилова В.А.
и его представителя Шароватова Д.В., полагавших решение суда оставить без
изменения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Вавилов В.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе
судебного разбирательства, к ООО «Зенит»
о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы по
договору, судебных расходов, компенсации морального вреда.
Требования мотивировал тем, что между ним и ООО «Зенит» 06
сентября 2012 года был заключен договор № *** купли-продажи земельного участка,
категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для
комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1744 кв.м,
расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, в южной части кадастрового квартала ***.
Обязательства по договору по оплате он исполнил, перечислив обществу 11.09.2012
сумму по договору – 261 600 рублей. На день подачи иска в суд договор
купли-продажи земельного участка и переход права собственности на земельный
участок не зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Истец указал, что в процессе заключения договора ему была
предоставлена продавцом недостоверная информация о предмете договора,
разрешенное использование земельного участка не позволяет реализовать его право
на строительство индивидуального жилого дома, так как для начала строительства
должно быть разрешенное использование: под индивидуальное жилищное
строительство. Местоположение участка имеет лишь адресные ориентиры «в южной
части», что не позволяет подвести коммуникации; генеральный план развития всего
участка, на котором находится приобретенный им участок, не утвержден, поэтому
деление участков осуществлено с грубыми нарушениями градостроительных норм.
Изначально целью покупки земельного участка являлось строительство
индивидуального жилого дома на данном участке, однако продавцом не представлена
надлежащая информация по утвержденному проекту коммуникаций, возможности
подключения коммуникаций, прокладке дорог.
01.10.2012 он (истец) обратился с претензией к ответчику,
где указал на отказ от дальнейшего исполнения договора и потребовал возвратить
денежные средства в размере 261 600 рублей. В офисе продавца принять претензию
отказались, поэтому он направил претензию по почте, но ответа не получил.
Вавилов В.А., ссылаясь на нарушение ответчиками ст.ст.469,
492 470 ГК РФ, ст.12 Закона «О защите прав потребителей», просил суд
расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчика в
солидарном порядке уплаченную по договору сумму
261 600 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 10 000 рублей.
Судом к участию в деле в порядке ст.40 ГПК РФ была
привлечена в качестве ответчика собственник спорного земельного участка
Шаповалова О.Г.
ООО «Зенит», Шаповалова О.Г. обратились в суд с иском к
Вавилову В.А. о понуждении к государственной регистрации перехода права на
объект недвижимости. В обоснование исковых требований указали,
что 06 сентября 2012 года между ООО «Зенит» и Вавиловым В.А. был заключен
договор № *** купли-продажи земельного участка. Покупателем обязательства по
договору в части внесения платы за земельный участок были выполнены в полном
объеме, однако от регистрации перехода права собственности Вавилов В.А.
уклоняется.
Истцы просили обязать Вавилова В.А. исполнить обязанности по
принятию спорного земельного участка путем подписания акта приема-передачи
правоустанавливающих документов на земельный участок, зарегистрировать переход
права собственности на спорный земельный участок.
Определением суда от 08.11.2012 указанные иски были объединены в одно
производство.
Рассмотрев требования по существу, суд принял приведенное
выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Шаповаловой О.Г. –
Головлева Н.В., ООО «Зенит», не соглашаясь с решением суда, просят его
отменить, постановить по делу новый судебный акт.
В жалобе указывают,
что не согласны с выводами суда о том, что ООО «Зенит» при продаже принадлежащих
Шаповаловой О.Г. земельных участков с разрешенным видом использования: для
комплексного освоения в целях жилищного строительства, не предоставляло
потребителям достоверной информации о возможном использовании земельных
участков под индивидуальное жилищное строительство. Действующее
законодательство не содержит каких-либо ограничений в выдаче разрешения на
строительство собственнику земельного участка с видом разрешенного
использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Собственник земельного участка вправе обратиться в орган местного
самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением
документов, указанных в ч. 9 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ. Истец вправе
самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка путем
подачи заявления на имя главы администрации и без проведения публичных
слушаний.
По мнению авторов жалобы, суд неправильно определил
обстоятельства, имеющие значение для дела. Из условий договора не усматривается
обязанность продавца передать земельный участок под ИЖС с наличием возможности
подключения водопровода, канализации, систем электроснабжения. При подписании
договора Вавилов В.А. с условиями договора был ознакомлен, в нем не содержится
положений относительно подвода коммуникаций, по договору продавец не брал на
себя обязательство по предоставлению земельных участков с системами
жизнеобеспечения. При этом возможность подключения коммуникаций существует лишь
при наличии на земельном участке объекта недвижимости с присвоением ему номера.
Местоположение земельного участка можно определить по координатам, указанным в
кадастровом паспорте. Таким образом, суд не учел, что Вавилову В.А. был передан
участок, соответствующий условиям договора.
Считают также, что документы, представленные в суд истцом в
качестве доказательства предоставления недостоверной информации, не отвечают
требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, поскольку представленные фотоматериалы не
позволяют установить где, кем, в какое время и по какому поводу, с применением
каких технических средств и в каких условиях проводилась фотосъемка. По мнению
авторов жалобы, судом нарушены нормы процессуального права об относимости и
допустимости доказательств, что привело к постановке неправильного решения.
Кроме того, указывают, что судом применен закон, не
подлежащий применению. Не установлена вина Шаповаловой О.Г. в причинении вреда
Вавилову В.А., а следовательно, последняя не может являться ответчиком по
данному гражданскому делу и взыскание с нее денежных средств в пользу Вавилова
В.А. является незаконным. Таким образом, солидарное взыскание денежных средств
с Шаповаловой О.Г. противоречит нормам главы 52 ГК РФ, а также положениям
агентского договора, которым не предусмотрена солидарная ответственность.
Денежные средства, полученные по сделкам купли-продажи недвижимого имущества,
подлежат передаче лишь после исполнения агентского договора.
В своих возражениях на апелляционную жалобу Вавилов В.А. и
его представитель Шароватов Д.В. просят решение суда оставить без изменения, а
апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в
отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о
времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях
относительно жалобы, представления.
По делу установлено, что 06 сентября 2012 года между истцом Вавиловым В.А. и ООО «Зенит»,
действовавшим на основании агентского договора от 15 июля 2011 года,
заключенного с индивидуальным предпринимателем Шаповаловой О.Г., был заключен
договор № *** купли-продажи земельного участка, категория земель: земли
населенных пунктов, разрешенное использование - для комплексного освоения в
целях жилищного строительства, площадью 1744 кв.м, расположенного по адресу:
Ульяновская область, Чердаклинский район,
в южной части кадастрового квартала ***. За приобретенный участок истцом
уплачено по договору - 261 600 рублей.
Регистрация перехода права собственности сторонами договора
произведена не была.
Судом было установлено,
что постановлением Правительства Ульяновской области от 18 марта 2010 №98-П
земельные участки, расположенные в Чердаклинском районе Ульяновской области
(где находится спорный участок), относящиеся к категории земель
сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для
сельскохозяйственного производства» были включены в границы населенного пункта
села Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское поселение»
Чердаклинского района Ульяновской области и изменен вид разрешенного
использования земельных участков на вид «для комплексного освоения в целях
жилищного строительства (л.д.132).
На момент рассмотрения спорных правоотношений собственником
земельного участка из указанных земель, общей площадью 450 976 кв.м, является Шаповалова О.Г., которая провела его
межевание, разбив земельный участок на 2 135 земельных участка, поставив
их на кадастровый учет 11 июля 2011 года, зарегистрировала право собственности
на данные участки в установленном порядке 26 августа 2011 года.
Вавилов В.А., требуя
расторжения договора купли-продажи приобретенного одного из вновь образованных
участков, размером 1 744 кв.м, ссылался
на то, что при заключении договора от 06 сентября 2012 года за № ***
ему не была предоставлена надлежащая информация по поводу возможности ведения
на участке сразу после его покупки индивидуального жилищного строительства.
Правильно установив по
делу юридически значимые обстоятельства и
оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Вавиловым
В.А. требований в этой части.
Выводы суда в решении
подробно мотивированы со ссылкой на действующее законодательство в области
землепользования и защиты прав потребителей.
В соответствии с
Преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (в ред. от 18.07.2011) «О защите
прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения,
возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами,
продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг),
устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг)
надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и
окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их
изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и
общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Информация о товарах (работах, услугах) в соответствии с пунктом 2
статьи 8 Закона должна доводиться до сведения потребителя в
наглядной и доступной форме в объеме, указанном в пункте 2
статьи 10 Закона.
Собранными по делу доказательствами было подтверждено, что
ООО «Зенит» при продаже истцу земельного участка информировало Вавилова В.В. о
том, что приобретаемый им земельный участок предназначен для ведения
индивидуального жилищного строительства.
Об этом подтвердил
суду свидетель Д*** Д.С., пояснивший, что Вавилов В.А. приобретал земельный
участок с целью постройки на нем индивидуального жилого дома, для чего и
обратился в офис ООО «Зенит», узнав из рекламы, что общество занимается
продажей земельных участок под индивидуальное жилищное строительство.
Из представленного суду фотоснимка рекламного щита (л.д.
111, 112) следует, что ООО «Зенит» продает земельные участки под ИЖС по цене
15 000 рублей за сотку (л.д.11, 112), которая соответствует предложенным
истцу условиям о покупке земельного участка по 15 000 руб. за сотку.
Факт нахождения указанного рекламного щита на въезде в с.А***
подтвердил суду допрошенный в качестве свидетеля Глава администрации МО
«Мирновское сельское поселение» Е.А. А***.
Доказательств принадлежности рекламы иной организации,
помимо ООО «Зенит», ответчиками суду представлено не было, как и не представило
доказательств предоставления истцу информации в соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 25.06.2012)
"О защите прав потребителей".
Специального указания об этом в договоре не имеется, как и
не имеется какого-либо согласованного с истцом приложения к договору с
информацией о необходимости
проведения покупателем действий для
изменения назначения участка и ведения строительства.
В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи
недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
В судебном заседании установлено, что приобретенный истцом
земельный участок имеет один вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного
строительства.
В силу положений
п.1 ст.30.2 Земельного кодекса РФ, комплексное освоение земельного участка в
целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по
планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством
строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и
иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Обладатель
земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в
целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6
- 8
пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса
России.
При обороте указанных в пункте 5
настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного
строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению
требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2
настоящего Кодекса.
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3,
4,
6
и 7
ст. 38.2 Земельного кодекса России, а также в случае ненадлежащего их
исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с
настоящим Кодексом
и гражданским законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных
участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных
участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение
общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке
территории не требуется. Обязательным условием разделения земельного участка на
несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому
образованному земельному участку.
Из показаний
свидетеля Е.А. А*** следовало, что
планировка земельных участков после их раздела на 2135 земельных участков, Шаповаловой
О.Г. не проводилась, градостроительный план не утверждался, к земельным
участкам коммуникации не подведены, ширина проездов и дорог не фиксировалась.
Суд правильно указал в решении, что, учитывая назначение
проданного Вавилову В.А. земельного участка
- комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства,
последствия для его освоения в законе предусматриваются иные, чем для участка,
выделенного под индивидуальное жилищное строительство.
Проведение на приобретенном истцом земельном участке таких
мероприятий, как подготовка документации по планировке территории, выполнение
работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной
инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами
разрешенного использования, не представляется возможным.
В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с
выводами суда в решении о том, что полная и достоверная информация, позволяющая
истцу, как потребителю, не обладающему специальными познаниями о свойствах и
характеристиках земельного участка, предоставлена ответчиками не была.
Указанный вывод согласуется с положениями п.44
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении
судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», где сказано, что
при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему
недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге),
суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных
познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона
о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан
своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о
товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12).
Суд обоснованно расторг договор купли-продажи земельного
участка, заключенного 06 сентября 2012 года между Вавиловым В.А. и ООО «Зенит»,
действовавшего на основании агентского договора с Шаповаловой О.Г., взыскав с
последних в пользу истца солидарно
261 600 руб.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении
судом норм материального права и неправильном толковании судом закона, судебная
коллегия признает несостоятельными.
Действия ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, вопреки доводам апелляционной жалобы,
распространяются не только на арендаторов земельных участков с разрешенным
видом использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, но и на иных его обладателей, о чем прямо
сказано в статье.
Доводы ответчиков сводятся к наличию у истца права на
обращение в орган местного самоуправления с заявлением об изменении
разрешенного вида использования земельного участка на иной вид. Вместе с тем,
как указывалось выше, соответствующая информация в доступной и понятной для
истца форме предоставлена не была.
Доводы жалобы о несоответствии представленных истцом
доказательств принципам относимости и допустимости не нашли своего
подтверждения.
Как указывалось выше,
принадлежность рекламного щита о
продаже земельных участков под
индивидуальное жилищное строительство по 15 000 рублей за сотку другой
организации установлена не была. Наличие
в обозначенном месте такого щита подтвердил глава администрации МО
«Мирновское сельское поселение Е.А. А***.
Не могут служить основанием для отмены решения указания в
жалобе на неправомерность взыскания судом в пользу истца суммы договора
261 600 руб. с ООО «Зенит» и
Шаповаловой О.Г. по тем основаниям, что Шаповалова О.Г. указанными
средствами не располагает.
Из агентского договора от 15 июля 2011 года порядок
расчета между его сторонами не следует,
доказательств того, как распределились между Шаповаловой О.Г. и ООО
«Зенит» полученные от оспариваемой
сделки суммы, суду не представлено. Выводы суда в решении в этой части ничем не
опровергнуты.
Кроме того, при солидарной ответственности ООО «Зенит» не
лишен права исполнить решение суда в этой части
добровольно в полной сумме.
Другие доводы жалобы существенными не являются, отмену
постановленного по делу решения они не влекут.
Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 06
декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью «Зенит», представителя Шаповаловой О*** Г*** –
Головлевой Н*** В*** – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
