У Л Ь Я Н О В С К И
Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Судья Мещанинова И.П.
Дело № 33-3624/2012
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 20
ноября 2012 года.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Гурьяновой О.В. и Бабойдо И.А.,
при секретаре Устимовой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Китаева А*** Е*** на решение Карсунского районного суда
Ульяновской области от 19 сентября 2012
года, по которому постановлено:
Исковые требования Сахарова А*** А*** к Бережко И*** А***,
Китаеву А*** Е*** о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов удовлетворить
частично.
Расторгнуть договор купли-продажи 46/100 долей земельного
участка и ½ доли жилого дома, расположенных по адресу: Ульяновская
область, Карсунский район, р.п. К***, ул. М*** д.***, заключенный 03.05.2012
года между Сахаровым А.А. и Китаевым А.Е., действующим в интересах Бережко И.А.
Прекратить право общей долевой собственности Сахарова А***
А*** на 46/100 долей земельного участка и ½ доли жилого дома,
расположенных по адресу: Ульяновская область, Карсунский район, р.п. К***, ул.
М*** д.*** согласно выданным свидетельствам о государственной регистрации права
серии *** №***, *** №*** от 29 мая 2012 года.
Прекратить ипотеку – ограничение (обременение) права общей
долевой собственности 46/100 долей Сахарова А*** А*** по договору купли-продажи
от 03.05.2012 года земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью
1919 кв.м. и ½ доли жилого дома с кадастровым номером ***, инвентарным
номером ***, общей площадью 77,3 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская
область, Карсунский район, р.п. К***, ул. М***, д.***.
Данное решение является основанием для прекращения права
общей долевой собственности Сахарова А*** А*** и погашения регистрационной
записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки для Управления Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области.
Взыскать с Китаева А*** Е*** в пользу Сахарова А*** А***
судебные расходы в размере 3200 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований
Сахарову А*** А*** отказать.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., объяснения Китаева А.Е.,
его представителя и представителя Бережко И.А. - Новрузбековой
О.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Сахарова А.А., полагавшего решение
суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Сахаров А.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного
разбирательства, к Бережко И.А., Китаеву А.Е. о расторжении договора
купли-продажи недвижимого имущества, взыскании компенсации морального вреда,
судебных расходов.
Требования мотивированы тем,
что 17.04.2012 г. ему, как лицу,
оставшемуся без попечения
родителей, был выдан
жилищный сертификат о выделении
средств в размере 489 600 руб. для
приобретения жилого помещения
на территории Муниципального образования
«Карсунский район».
В апреле 2012
года, с
целью приобретения квартиры, расположенной по
адресу: Ульяновская область, Карсунский район, р.п. К***, ул. М***, д. ***,
он встретился с гр.
Китаевым А.Н., который продавал указанную
квартиру ( 1/2 долю от дома) от
имени её собственника
- Бережко И.А. При предварительном осмотре указанной квартиры каких-либо явных недостатков им
обнаружено не было. По утверждению
Китаева А.Е. дом каких-либо вложений не требует, жилое помещение соответствует
всем санитарным и техническим требованиям.
03.05.2012г.
между истцом и
Китаевым А.Е., действующим по
доверенности от имени Бережко И.А., был
заключен договор купли-продажи
46/100 долей земельного участка и 1/2 доли
жилого дома. 29.05.2012 г.
истцом было получено свидетельство о государственной
регистрации прав на указанные
объекты недвижимости.
Одновременно он (истец) обратился в комиссию по проведению
оценки приобретаемых жилых помещений по жилищным сертификатам администрации МО
«Карсунский район» Ульяновской области для оплаты вышеуказанного
недвижимого имущества.
20.06.2012г. комиссией дано заключение о том, что
приобретенное им жилое помещение находится в аварийном состоянии, требуют
капитального ремонта стены и кровля, рыночная стоимость не соответствует
размеру субсидий, выделяемой в соответствии с жилищным сертификатом, с
приложением акта обследования помещения
и отчетом об оценке рыночной стоимости, которые получил Китаев А.Е.
Письмом от 26.06.2012 г.
муниципальное казенное учреждение «Управление образования»
администрации МО «Карсунский район» указало, что комиссия по проведению оценки
приобретаемого жилого помещения на его соответствие рыночной стоимости признала
несоответствие заявленной рыночной стоимости
жилого помещения размеру субсидии на приобретение жилья, а также санитарным и
техническим требованиям, и рекомендовала подобрать жилое помещение, соответствующее указанным требованиям.
Исходя из вышеуказанных
писем и заключений,
он предложил Китаеву А.Е. добровольно расторгнуть договор
купли-продажи, с чем тот
не согласился.
Все это время он
переживал и считает, что оскорбительным характером поведения
Китаева А.Е. по отношению
к нему, его двухнедельным отсутствием и отключением телефона, отказом
вернуть документы, полученные в комиссии, ему
причинен моральный вред. Вследствие данного инцидента было
нарушено его психическое благополучие и душевное равновесие.
В связи с изложенным, истец просил расторгнуть договор купли-продажи
недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ульяновская область,
Карсунский район, р.п. К***, ул. М***, д. ***,
заключенный между ним и
Китаевым А.Е., действующим
в интересах Бережко И.А., исключить регистрационные
записи права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, взыскать с Китаева А.Е. компенсацию морального вреда в размере
20 000 руб., расходы по
оплате услуг представителя в
размере 3000 руб., расходы по
оплате государственной пошлины
в сумме 200 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена
администрация МО «Карсунский район» Ульяновской области.
Рассмотрев требования истца по существу, суд постановил решение,
приведенное выше.
В апелляционной жалобе Китаев А.Е. не соглашается с решением суда, просит его отменить и постановить
по делу новое
решение об отказе
в удовлетворении заявленных истцом требований. Считает, что
суд не
выяснил надлежащим образом,
когда и
кем была прописана в спорной половине дома Мурказаева
Р.И. и почему факт её
регистрации не отражен
в домовой книге. Согласно справке
формы № 8 на спорной жилой
площади зарегистрировано два
человека, которые и были указаны в качестве лиц, сохраняющих право пользования
этим жилым помещением. Указывает на
то, что никакого обмана
с его стороны
не было, истец
видел все недостатки и
дефекты дома, которые также
были отражены и в
отчете оценки, строительно-техническая экспертиза показала, что
никаких скрытых дефектов
в доме не имеется. В п.10 договора указано, что покупатель
удовлетворен качественным состоянием
приобретаемого им имущества. Доля
дома непригодной для проживания
не признана. Полагает, что оснований для
расторжения договора купли-продажи не было, так как стороны в соответствии с
положениями п. 1 ст.432 ГК РФ достигли соглашения по всем существенным условиям
договора.
В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация
МО «Карсунский район» считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу –
не подлежащей удовлетворению.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст.
327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет
законность и обоснованность решения суда
первой инстанции исходя из
доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
Судебная коллегия считает, что судом при рассмотрении дела
правильно определены юридически значимые обстоятельства, полно и тщательно
исследованы представленные доказательства, проверены доводы сторон.
С учетом представленных доказательств, анализ и оценка
которым дана в решении, суд первой инстанции пришел
к правильному выводу
о частичном удовлетворении заявленных
истцом требований.
В соответствии с пунктами 1, 2
статьи 450 Гражданского кодекса
Российской Федерации изменение и расторжение
договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами ГК
РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой
стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или
договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пунктов 1, 2
статьи 451 Гражданского кодекса
Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно
отличающихся условиях.
Из материалов дела
следует, что истцу Сахарову
А.А., относящемуся к категории детей, оставшихся без
попечения родителей, на основании
постановления и.о. главы администрации муниципального образования
«Карсунский район» от 06.04.2012 г. за № *** был
выдан жилищный сертификат
о выделении средств
на приобретение жилого
помещения. Согласно жилищному
сертификату от 17.04.2012 г.
Сахаров А.А. является получателем
средств в размере
489 600 руб. для приобретения жилого помещения на
территории муниципального
образования «Карсунский район»
(л.д.25, 88 т.1.)
Судом установлено, что 03.05.2012г. между Сахаровым А.А. и
Китаевым А.Е., действующим по доверенности в интересах Бережко И.А., был заключен договор купли-продажи, по
условиям которого Сахаров А.А.
(покупатель) приобрел у Бережко И.А.
(продавец) 46/100 долей земельного участка и 1/2 доли жилого дома,
расположенные по адресу: Ульяновская область, р.п. К***, ул. М***, д. ***
В силу п. 4 договора
указанные 46/100 долей земельного
участка продаются за 10 400
руб., а
1/2 доли жилого
дома с хозяйственными постройками -
за 489 600 руб., общая
цена сделки составляет 500 000 руб.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего
договора.
Исходя из п.5
указанного договора, расчет
по настоящему договору должен производиться в следующем
порядке: сумма в размере 489 600 руб.
уплачивается продавцу по
жилищному сертификату,
выданному на имя
Сахарова А.А., а остальная
сумма в размере
10 400 руб.
уплачивается покупателем за
счет собственных средств.
При этом в
договоре указано, что денежные
средства в размере 489 600 руб. будут
перечислены на карточный
счет по указанным в договоре реквизитам
банка на имя Китаева А.Е. при
предъявлении настоящего договора
купли-продажи и свидетельств
о государственной регистрации
права собственности в
органы опеки и попечительства.
Данный договор и право
собственности Сахарова А.А. на указанные объекты были зарегистрированы в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области 29.05.2012 г.
Обстоятельствам заключения
договора купли-продажи суд дал должную
правовую оценку, сомневаться в правильности
которой у судебной
коллегии оснований не
имеется.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что до
настоящего времени оплата приобретенного на имя Сахарова А.А. недвижимого
имущества не произведена.
Разрешая дело, суд
первой пришел к правильному выводу о том,
что в настоящее время
существенно изменились обстоятельства, из которых
стороны исходили при заключении
спорного договора, и обоснованно расторг вышеуказанный договор
купли-продажи.
Судебная
коллегия соглашается с
указанным выводом суда.
В соответствии с
действующим на территории
Ульяновской области Порядком обеспечения жилыми помещениями детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей, утвержденным Постановлением Правительства Ульяновской области от
15.01.2008 № 1-П, дети-сироты имеют право
приобрести на первичном или вторичном рынке у любых физических и юридических
лиц жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим
требованиям, применительно к условиям населенного пункта, выбранного для
постоянного проживания. Указанное
жилое помещение приобретается в собственность (п.8).
Вместе с тем, исходя
из буквального толкования
положений п.п. 8, 9, 10
вышеназванного Порядка, до заключения
соответствующего договора
купли-продажи, органы местного самоуправления обязаны провести
оценку приобретаемого жилого помещения на его соответствие рыночной стоимости,
размеру средств, выделенных в соответствии с жилищным сертификатом, а также
санитарным и техническим нормам, и выдать
соответствующее заключение.
Обязательная оценка соответствия размера средств, которая
указана в сертификате, стоимости приобретаемого детьми-сиротами жилого
помещения и выдача обоснованного заключения о соответствии приобретаемого
жилого помещения рыночной стоимости и качеству относятся к компетенции
комиссии, созданной при главе администрации муниципального образования.
Пунктом 11 предусмотрено, что средства, размер которых
указан в сертификате, выделяются в
безналичной форме путем
перечисления платежей продавцу
жилого помещения.
Для оплаты приобретаемого жилого
помещения дети-сироты представляют
в органы
местного самоуправления свидетельство
о государственной
регистрации права собственности
на жилое помещение, договор, являющийся
основанием для его государственной
регистрации, заключение о соответствии приобретаемого жилого помещения рыночной стоимости, размеру средств, указанных в сертификате, а также
санитарным и техническим нормам, выдаваемое органами местного самоуправления, документ с
реквизитами расчетного счета продавца жилого помещения и сертификат.
Судом было установлено, что до совершения
оспариваемой сделки, указанное
заключение о соответствии приобретаемого жилого помещения
рыночной стоимости и качеству
сторонами получено не
было, тогда как в силу
вышеназванного Постановления получение данного заключения является обязательным при приобретении
жилого помещения по
жилищным сертификатам.
Без
соответствующего заключения невозможна
оплата приобретаемого жилого
помещения.
Из материалов дела
следует, что жилое
помещение, приобретаемое
Сахаровым А.А., было осмотрено комиссией
по проведению оценки приобретаемых жилых помещений по
жилищным сертификатам лишь 01.06.2012г.
По результатам обследования комиссия
пришла к выводу
о том, что спорное жилое помещение находится в
аварийном состоянии, требуется
капитальный ремонт стен и кровли. Согласно заключению
комиссии № *** от 20.06.2012
г. жилое помещение
находится в аварийном состоянии, его
рыночная стоимость не
соответствует размеру субсидии, выделяемой в соответствии с жилищным
сертификатом.
26.06.2012г. Сахаров А.А. был уведомлен об отказе
производства оплаты жилищного сертификата, ему рекомендовано подобрать жилое
помещение, соответствующее размеру субсидии, а также санитарным и техническим
требованиям.
Несоответствие
спорного жилого помещения
техническим нормам подтверждено проведенной по делу судебной строительно-технической
экспертизой.
Оценив собранные по
делу доказательства в
их совокупности, суд
первой инстанции правомерно
расторг вышеуказанный договор
купли - продажи объектов недвижимости,
сославшись на существенное изменение
обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора,
поскольку в ходе
судебного разбирательства было
установлено, что
обязательства по оплате
приобретаемого жилого помещения
за счет средств жилищного
сертификата покупателем исполнены
быть не могут.
Доводы
апелляционной жалобы Китаева А.Е.
указанный вывод суда
не опровергают, а поэтому
основанием к отмене состоявшегося
решения суда служить не могут.
Материалы дела
исследованы судом полно, всесторонне и
объективно, представленным
сторонами доказательствам
дана надлежащая правовая оценка, изложенные в решении суда
выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам
права, материальный и процессуальный закон
судом применен правильно.
В силу изложенного, решение суда
является правильным и
отмене по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Карсунского районного суда Ульяновской области от 19 сентября 2012 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу
Китаева А*** Е*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
