УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Кудряшева Н.В.                                                                       Дело № 33-1940/2012

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                                 26 июня 2012  г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Королёвой А.В.,

судей   Костюниной Н.В., Логинова Д.А., 

при секретаре Берхеевой Г.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Забалканской Л*** З*** на решение Димитровградского городского  суда  Ульяновской области  от 23 апреля 2012 года, по которому постановлено:

Исковые требования Забалканской Л*** З*** к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА» о взыскании неустойки за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства удовлетворить частично.

Исковые требования Товарищества собственников жилья «Надежда - 2009» к Забалканской  Л*** З***  о взыскании денежных средств на завершение строительства квартиры, процентов в порядке ст.395 ГК РФ  удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Фортуна» в пользу Забалканской Л***  З***  неустойку за несоблюдение сроков ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию в сумме 30 000 рублей.

В остальной части иска Забалканской Л*** З*** к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОРТУНА» о взыскании неустойки  отказать.

Взыскать с Забалканской Л*** З*** в пользу Товарищества собственников жилья «Надежда -2009»  на завершение строительства квартиры  286 626 рублей 26 копеек, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме  23 000 рублей, в возмещение расходов по оплате госпошлины –6 296 рублей 26копеек.

В остальной части иска Товариществу собственников жилья «Надежда - 2009» к Забалканской  Л*** З***  о взыскании процентов в порядке ст.395 ГК РФ отказать.

Взыскать с ООО «Фортуна» госпошлину в доход местного бюджета в сумме  1100 рублей.     

Заслушав доклад судьи Костюниной Н.В., объяснения Забалканской Л.З., ее представителей Коршуновой А.М., Мягкова В.Е., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Фортуна» и ТСЖ «Надежда 2009» Кузьмина В.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

Забалканская Л.З. обратилась в суд с иском ООО «Фортуна» о взыскании неустойки за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.

В обосновании иска указала, что 08 августа 2005года  между ней и ООО «Фортуна» был заключен договор №*** о долевом участие в строительстве многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными офисами и подземным паркингом, расположенного по адресу: ул. К*** в П*** районе г.Самары.

Согласно п.1.2 данного договора Застройщик осуществляет проектирование и строительство объекта, а Дольщик инвестирует свою долю, состоящую из 1 комнатной квартиры, строительный номер 7, общей площадью 41.54 кв.м., жилой площади 15.41 кв.м., расположенной на 2-ом этаже в первой секции объекта. Забалканская Л.З. произвела оплату своей доли в размере 602 330руб, вся сумма по договору была внесена в кассу ответчика, что подтверждается  квитанцией к приходно-кассовому ордеру №*** от 8 августа 2005года. 

В соответствии с п.6.2. договора ориентировочный срок сдачи объекта  долевого строительства 1 очереди  - 4 квартал 2006года. В связи с тем, что в установленный договором срок строительство дома не могло быть завершено, по предложению ответчика было заключено дополнительное соглашение от 19.12.2007года №*** и от 27 июня 2008года №***. Согласно дополнительному соглашению №***  к договору срок передачи квартиры Дольщику перенесен на 3 квартал 2009года.  Однако данное обязательство ответчиком также не исполнено, в дальнейшем срок ввода объекта в эксплуатацию не переносился.

За несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию в отношении застройщика предусмотрена ответственность ст.10 ФЗ от 30.12.2004года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости».

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае несоблюдения сроков ввода в эксплуатацию вышеуказанного объекта  Застройщик несет ответственность в виде выплаты штрафных санкций в размере  1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. До настоящего времени квартира истице не передана, право собственности на указанную квартиру не зарегистрировано. Полагает, что ответчик нарушил Закон «О защите прав потребителей».

Просила  взыскать с ООО «Фортуна» в свою пользу неустойку за несоблюдение сроков ввода  объекта в эксплуатацию с 30 сентября 2009года по день фактического исполнения обязательства, которую следует начислять на  сумму договора, исходя из 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на день исполнения обязательства.

ТСЖ «Надежда 2009» обратилось  в Димитровградский городской суд с иском к Забалканской Л.З. о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что ТСЖ «Надежда 2009» создано дольщиками строящегося дома по ул.  К***, П*** района г. Самары. На основании п. 1.3 Устава ТСЖ товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников и лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся жилом многоквартирном доме.

В силу п.2.1 Устава ТСЖ предметом деятельности Товарищества являются: оказание посильной помощи застройщику в строительстве дома, контроль за сроками и качеством строительства, прием построенного дома в управление Товарищества, совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.    В связи с финансовыми трудностями и последующим банкротством генподрядчика ООО ГСК «М***» и неспособности застройщика дома ООО «Фортуна» самостоятельно завершить строительство дома из-за отсутствия денежных средств и строительной техники строительство дома в период с 2007 г. по 2009г. не велось.

В связи с чем, 30.01.2010г. на общем собрании дольщиков дома и членов ТСЖ «Надежда 2009 » было принято решение большинством голосов (89,6%) завершить строительство дома за счет дополнительных доплат дольщиков из расчета 6 900 руб. за один квадратный метр общей площади квартиры. Оплата должна была быть произведена в период с 01.02.2010г. по 01.12.2010 г. на расчетный счет ТСЖ «Надежда 2009 »». Большинство дольщиков выполнило решение собрания, и в 2010 г. стройка дома была возобновлена.

Забалканская Л.З. является членом ТСЖ «Надежда 2009», соответственно обязана выполнять требования общего собрания членов Товарищества. По договору общая площадь квартиры ответчицы составляет 41,54 кв.м. и поэтому она должна была до 01.12.2010 г. оплатить 286 626 рублей.

Между тем ответчица до настоящего времени не произвела оплату денежных средств на счет ТСЖ «Надежда 2009».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ТСЖ «Надежда 2009» просило суд взыскать с ответчицы денежные средства на завершение строительства ее квартиры и мест общего пользования в сумме 286 626 рублей, неустойку за несвоевременную оплату в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 25 617 руб. 20копеек, и расходы по госпошлине.

Определением суда от 4 апреля 2012года гражданское дело №***/2012  по иску Забалканской Л.З. к ООО «ФОРТУНА» о взыскании неустойки за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства  и гражданское дело             № ******/2012 по иску ТСЖ «Надежда - 2009» к Забалканской  Л.З. о взыскании денежных средств на завершение строительства квартиры, процентов в порядке ст.395 ГК РФ  объединены в одно производство.

Рассмотрев заявленные исковые требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.

В апелляционной жалобе Забалканская Л.З. просит решение суда изменить, увеличить размер взысканной с ООО «Фортуна» неустойки до 300 000 рублей, в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Надежда-2009» отказать.

В обосновании жалобы ссылается на то, что суд необоснованно применил ст.333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки, взысканной в ее пользу. Указывает, что ответчик заявления об уменьшении размера неустойки в суд не представил. Также ответчиком не представлены суду доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Полагает, что по данному делу суд не принял во внимание сумму договора, длительность просрочки исполнения обязательства, выплаченные ею денежные средства за наем жилья.

Считает, что суд необоснованно взыскал с нее денежные средства в пользу ТСЖ «Надежда-2009», поскольку ТСЖ застройщиком не является и в соответствии с действующим законодательством не вправе привлекать денежные средства для завершения строительства. Полагает, что ни собрание дольщиков, ни ТСЖ, не являющееся стороной договора о долевом участии, в силу положений п.1 ст.1 ГК РФ о свободе договора, положений ст.ст.450-452 ГК РФ не вправе понуждать ее к изменению условий заключенного договора долевого участия, заключению дополнительных соглашений к нему о внесении дополнительной оплаты.  Указывает, что суд при вынесении решения, к общему собранию дольщиков и его решению о привлечении денежных средств применил закон, не подлежащий применению (ст.46 ЖК РФ), и не применил закон, подлежащий применению, Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ   «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСЖ «Надежда 2009» Кузьмин В.В. просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч.1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 08 августа 2005года между Забалканской Л.З. и ООО «Фортуна» был заключен договор участия в строительстве  многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными офисными помещениями и подземным паркингом, расположенного по адресу: ул.*** в П*** районе г.Самары № ***.

Согласно условиям договора застройщик ООО «Фортуна»  осуществляет проектирование и строительство Объекта, а Дольщик (Забалканская Л.З.)  инвестирует свою Долю, состоящую из  квартиры, строительный номер - 7, общей площадью 41,54 кв.м., жилой площади 15.41 кв.м., расположенной на 2-ом этаже в первой секции Объекта. Стоимость доли объекта долевого строительства определяется исходя из стоимости одного квадратного метра долевого участия 14500 рублей.

Сторонами предусмотрен  ориентировочный срок сдачи объекта долевого строительства 1очереди – 4 квартал 2006года. (п.6.2 договора).

Со своей стороны Забалканская Л.З. выполнила взятые на себя обязательства, оплатив свою долю в строительстве в полном объеме в размере 602 330 руб. в день подписания договора 08.08.2005года.

Впоследствии по обоюдному соглашению сторон сроки передачи квартиры дольщику переносились на 2 квартал 2008 года (дополнительное соглашение от 19.12.2007), на 3 квартал 2009года (дополнительное соглашение от 27.06.2008).

До настоящего времени ООО «Фортуна» своих обязательств по сдаче объекта долевого строительства не исполнило.

28.12.2009г. администрацией городского округа Самара выдано ООО «Фортуна» разрешение № *** на строительство объекта капитального строительства многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по адресу: г. Самара, П*** район, ул. К*** на срок до 28.12.2010 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2010 года генеральный подрядчик ООО «Группа Строительных Компаний «М***» было признано несостоятельным (банкротом).

Судом установлено, что в целях завершения строительства жилого дома дольщиками создано «ТСЖ «Надежда 2009 ».

Решением общего собрания дольщиков многоквартирного дома по                            ул. *** в г. Самара от 30.01.2010г. установлено, что завершение строительства дома по ул. К*** будет осуществляться за счет создания специального денежного фонда на счете ТСЖ из дополнительных доплат каждым дольщиком по 6 900 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения дольщика, каждый дольщик оплачивает стоимость завершения строительства дома не позднее 30.11.2010г. Указанное решение до настоящего времени не отменено.

Забалканская Л.З. является членом «ТСЖ «Надежда 2009 ».

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ( ст. 137 ЖК РФ).

Согласно ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, решение иных вопросов.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

На основании ч. 3 ст. 137 ЖК РФ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

В соответствии с п. 7.1 Устава « ТСЖ «Надежда 2009» член товарищества обязан выполнять законные требования настоящего Устава, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества, принятые и/или одобренные в установленном порядке, принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и специальные сборы в размере, установленном общим собранием членов Товарищества.

Судом установлено, что Забалканская Л.З. в срок до 01.12.2010 года денежные средства для завершения строительства дома не внесла.

Исходя из общей площади квартиры Забалканской Л.З., суд правильно указал, что ее долг перед «ТСЖ «Надежда 2009» составляет 286 626 руб. 26 коп.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение общего собрания членов ТСЖ о внесении дополнительных доплат на завершение строительства жилого дома принято в установленном законом порядке и является обязательным для всех членов ТСЖ, в связи с чем, правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с Забалканской Л.З. в пользу « ТСЖ «Надежда 2009» денежной суммы в размере 286 626 руб. 26 коп.

Также обоснованно, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, ст.395 ГК РФ в пользу « ТСЖ «Надежда 2009» взыскана с Забалканской Л.З. неустойка в размере 23 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы Забалканской Л.З. о необоснованном взыскании с нее в пользу ТСЖ денежных средств, основаны на ошибочном толковании заявителем положений действующего законодательства, регулирующего спорные материальные отношения, поэтому отмену постановленного по делу решения они повлечь не могут.

В соответствии со статьей 139 Жилищного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент создания ТСЖ «Надежда») в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений.

Статья 137 Жилищного Кодекса Российской Федерации  предоставляет ТСЖ право выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Исходя из указанных полномочий, можно сделать вывод, что ТСЖ вправе проводить работы по достройке дома, в том числе путем заключения договора о совместной деятельности с застройщиком дома. Таким образом, заключение ТСЖ «Надежда 2009» 01.02.2010 договора о совместной деятельности с ООО «Фортуна» в целях завершения строительства названного дома не противоречит действующему законодательству.

Доводы Забалканской Л.З. о том, что ответчик заявления об уменьшении размера неустойки в суд не представил, в связи с чем, суд необоснованно применил ст.333 ГК РФ и уменьшил размер неустойки, взысканной в ее пользу, судебной коллегией отклоняется, поскольку участвующий в ходе рассмотрения дела представитель ООО «Фортуна» Кузьмин В.В. заявлял ходатайство о применении судом ст.333 ГК РФ (л.д.242 т.1).

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в той части, что каких-либо негативных последствий вследствие нарушения ООО «Фортуна» своих обязательств по сдаче дома в эксплуатацию для Забалканской Л.З. не наступило.

Нарушение прав Забалканской Л.З. вследствие невыполнения ООО «Фортуна» принятых на себя обязательств является очевидным, поскольку нарушено ее конституционное право на жилище, права потребителя, что негативно отражается на ее жизни и благополучии, на ее праве владения и пользования жилищем, в строительство которого она вложила значительные денежные средства. Кроме того, она вынуждена нести дополнительные расходы на достройку дома в связи с ненадлежащим исполнением возложенных на ООО «Фортуна» обязательств.

С учетом указанных обстоятельств, учитывая компенсационную природу процентов, судебная коллегия полагает необходимым с учетом применения ст.333 ГК РФ определить размер неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Фортуна» в пользу Забалканской Л.З. в размере 150 000 рублей.

В силу изложенного решение суда первой инстанции в части взыскания в пользу Забалканской Л.З. неустойки подлежит изменению, в остальной части – оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области  от 23 апреля 2012 года  изменить, увеличив сумму неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Фортуна» в пользу Забалканской Л*** З*** до 150 000 (Ста пятидесяти тысяч) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

 

Председательствующий                              

Судьи