УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Смирнова Ю.В.                                                                        Дело № 33- 3827/2011

 

К А С С А Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                                 01 ноября 2011 г.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Королёвой А.В.,

судей   Гурьяновой О.В. и Камаловой Е.Я., 

при секретаре   Огонькиной Т.В.                     

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Буртаева А*** Ф*** и Буртаевой Н*** А*** на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21 сентября 2011 года, по которому постановлено:

 

Исковые  требования Макарова В*** М*** к Буртаеву  А*** Ф***, Буртаевой  Н*** А***  о  расторжении договора аренды, об освобождении нежилых помещений удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды  нежилого помещения №  *** от 25 июня 1999 года, заключенный между КУГИ г.Ульяновска и Буртаевым А*** Ф*** на нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, бульвар Н***, кадастровый номер ***.

Обязать  Буртаева  А*** Ф*** и  Буртаеву Н*** А*** освободить   нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, бульвар Н***, кадастровый номер ***.

 

Заслушав доклад судьи Камаловой Е.Я., объяснения ответчиков Буртаевой Н.А., Буртаева А.Ф., представителя ответчиков Буртаевых Н.А., А.Ф. – адвоката Шаламова О.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Макаров В.М. обратился в суд с иском к Буртаеву А.Ф., Буртаевой Н.А.  о расторжении договора аренды, возложении обязанности по освобождению нежилого  помещения.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения общей площадью 82,05 кв.м, расположенного  по адресу: г. Ульяновск, бул. Н***, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.10.2007 г., которое ранее принадлежало муниципалитету. 25.06.1999г. между  КУГИ г.Ульяновска и ответчиком Буртаевым А.Ф. был заключен договор аренды, согласно которому ответчику были предоставлены  нежилые помещения под художественную мастерскую.  Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от 26.08.2010 г. в иске об освобождении нежилых помещений было отказано, поскольку требование о расторжении или отказе от договора необходимо предъявить ответчикам за один месяц. Указывал, что он 20.11.2010 г. направил ответчикам заказной корреспонденцией  уведомление, в котором указал на ряд нарушений условий договора аренды, являющихся основанием для его расторжения. Кроме того, в данном уведомлении он также сообщил о предстоящем расторжении договора аренды и обязал их в месячный срок  освободить помещения, сдав их по акту приема-передачи. Однако ответчики в добровольном порядке освободить спорное помещение и сдать его по акту приема-передачи отказались. 

Судом к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен КУГИЗ мэрии г. Ульяновска.

Рассмотрев исковые требования по существу, суд постановил указанное выше решение.

В кассационной жалобе Буртаев А.Ф. и Буртаева Н.А., не соглашаясь с решением суда, просят его отменить.

Полагают, что спорное помещение было предоставлено  КУГИ г.Ульяновска на основании распоряжения мэра г.Ульяновска от 22 июня 1999 года, чем был решен жилищный вопрос ответчика Буртаева. Полагают, что  занимаемое ими 11 лет  помещение, оборудованное  мэрией г.Ульяновска для постоянного проживания,  подходит под определение жилого помещения, в связи с чем  суду следовало  применить к спорным правоотношениям  по аналогии жилищное законодательство. Считают, что  истцом был пропущен срок исковой давности  для их выселения. Указывают, что почтового уведомления  о расторжении договора  они не получали, за него не расписывались, о выселении и расторжении договора узнали только при получении искового заявления. Договор аренды был заключен на 15 лет, об отчуждении мастерской им стало известно только летом 2010 года, соответственно, они умышленно не были  поставлены в известность о выставлении нежилого помещения на торги в 2005 году и повторном переходе права собственности от Б*** Д.Б. к Макарову В.М. в 2007 году. Полагают необоснованным вывод суда об отсутствии каких-либо обременений спорной недвижимости. Считают, что  в удовлетворении требований истца Макарова В.М., заявленных  им  не по статье 698 ГК РФ, должно быть отказано.

Истец Макаров В.М., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился. Судебная коллегия определила рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из дела следует, что распоряжением мэра г.Ульяновска № 392-Р от 22.06.1999 г. Комитету по управлению городским имуществом было поручено передать в аренду Буртаеву А.Ф. помещение площадью 82 кв.м по бульвару Н*** (технический этаж), под художественную мастерскую сроком на 15 лет.

На основании данного распоряжения  КУГИ г.Ульяновска  с Буртаевым А.Ф. был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № *** от 25.06.1999 г. на спорное нежилое для использования под художественную мастерскую, на срок 15 лет. Указанный договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Спорные нежилые помещения общей площадью 82.05 кв.м  в настоящее время принадлежат  на праве собственности истцу Макарову В.М., при этом ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Согласно плану недвижимого имущества, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 21.08.2006 г., указанные нежилые помещения (литера А) расположены на 18 этаже, состоят из мастерской полезной площадью 20,80 кв.м (поз.14), мастерской полезной площадью 50,45 кв.м (поз.15), коридора (поз.16), санузла (поз.17).

Ранее нежилые помещения принадлежали на праве собственности  Б*** Д.Б. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №*** от 05.08.2005 г., дополнительного соглашения от 03.05.2006 г.,  заключенных с Фондом имущества г.Ульяновска. Его право собственности на нежилые помещения  регистрировалось в установленном законом порядке также без  указания об обременении правами третьих лиц на указанное имущество.

Исследовав обстоятельства дела, суд, проанализировав положения закона, регулирующие отношения, связанные с заключением договором аренды  нежилых помещений, пришел к объективному выводу о том, что договор  между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска и Буртаевым А.Ф. от 25 июня 1999 года  хотя и  назван договором аренды муниципального  нежилого помещения, однако таковым не является, поскольку условиями данного договора предусмотрено пользование имуществом без оплаты, договор  не прошел государственную регистрацию и носит характер  договора безвозмездного пользования имуществом.

В силу статьи 700 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В соответствии со статьей 695 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

На основании статьи 698 Гражданского кодекса  Российской Федерации ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцом  Макаровым В.М. 20 ноября 2010 года  в адрес ответчика Буртаева А.Ф. заказным почтовым отправлением направлялось уведомление о предстоящем расторжении договора аренды ввиду  использования объекта не по назначению, как жилого с произведением перепланировки и переоборудования, невнесения платежей по договорам на техническое обслуживание, снабжение энергетическими ресурсами (л.д.л.д.14-15). Данное уведомление ответчику было вручено 27 ноября 2010 года (л.д.л.д.40,46).

При таких обстоятельствах довод кассационной жалобы ответчиков о неполучении ими уведомления о предстоящем расторжении договора  аренды является несостоятельным.

Поскольку  спорные нежилые помещения, как следует из материалов дела, ответчиками фактически используются не по назначению, для личного проживания,  обязанностей по их содержанию, капитальному и текущему ремонту ответчиком Буртаевым А.Ф. не несется, судом обоснованно сделан вывод о правомерности расторжения   заключенного с ответчиком  договора аренды от 25 июня 1999 года.

Доводы кассационной жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям норм жилищного законодательства по аналогии права являются несостоятельными в связи со следующим.

На основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Статья 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Из дела следует, что спорные  помещения, являвшиеся предметом договора аренды, имеют статус нежилых помещений. В отношении спорных нежилых помещений  вопрос об изменении их статуса в установленном законом порядке ответчиком Буртаевым А.Ф.  не разрешался.

Ввиду наличия четко урегулированной нормами жилищного законодательства  процедуры изменения статуса нежилого помещения с переводом его в жилое, судебная коллегия полагает невозможным применение к спорным правоотношениям  жилищного законодательства.

Судом обоснованно сделан вывод и об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям сроков исковой давности, поскольку договор аренды  КУГИ с ответчиком Буртаевым А.Ф. был заключен сроком  до 25 июня 2014 года. На момент  предъявления истцом Макаровым В.М. иска об его досрочном расторжении, срок действия договора еще не истек, соответственно, истец не был лишен права  требования его досрочного расторжения.

То обстоятельство, что ответчикам Буртаевым об отчуждении спорной недвижимости стало известно лишь в 2010 году, не влияет на суть постановленного судом решения, поскольку сделки купли-продажи  недвижимости не были  ими оспорены в установленном законом порядке. Каких-либо обременений при переходе права собственности от продавцов к покупателям на спорную недвижимость не устанавливалось.

С учетом изложенного судебная коллегия находит выводы суда по делу законными и обоснованными, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего гражданского законодательства при его правильном толковании. Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

 

Руководствуясь статьёй 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Буртаева А*** Ф*** и Буртаевой Н*** А*** – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи