УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Петрова И.И.                                                                        Дело № 33-1982/2011

 

К А С С А Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                               07 июня 2011 г.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего  Шлотгауэр Л.Л.,

судей  Аладина П.К.  и  Маслюкова П.А.,

при секретаре    Гайнулине Р.Р.                   

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры», представителя ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» Зыбряковой В.В. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 15 апреля 2011 года, по которому постановлено:

 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» к Комитету по управлению городским имуществом и земельными отношениями мэрии г. Ульяновска, мэрии г. Ульяновска, Морозову А*** К***, обществу с ограниченной ответственностью «ПТК» о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, состоявшихся 04.03.2010, договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.03.2010, договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.05.2010, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения в полном объеме.

 

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» и 3-го лица Фадеева А.А., поддержавшего доводы кассационных жалоб, представителя КУГИЗ мэрии г. Ульяновска Абакумова В.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А :

 

Общество с ограниченной ответственностью «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» обратилось в суд с иском к Морозову А.К., Комитету по управлению городским имуществом и земельным отношениям мэрии г. Ульяновска о признании недействительными торгов и заключенного на их основании договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Исковые требования мотивированы тем, что 04.03.2010 КУГИЗ мэрии г. Ульяновска были проданы физическому лицу Морозову А.К. с аукциона нежилые помещения общей площадью 788,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, д. ***. В числе проданных помещений было и помещение электрощитовой магазина площадью 5,56 кв.м. Собственниками помещений магазина являются: Фадеев А.А. (площадь 78,49 кв.м) и муниципальное образование «город Ульяновск» (площадь 557,84 кв.м).

Истец в соответствии с условиями договора аренды № *** от 19.08.1997 с учетом дополнительных соглашений к данному договору и Положением об ответственном арендаторе, является арендатором помещений магазина площадью 195,41 кв.м из общей площади магазина, находящейся в собственности муниципалитета. Также истец арендует площадь магазина 78,49 кв.м у Фадеева А.А.

С момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды в 2001 году на истца возложены права и обязанности ответственного арендатора, КУГИЗ мэрии г. Ульяновска предоставлял в пользование истцу помещение электрощитовой магазина со всеми его принадлежностями, а истец пользовался данным помещением и имуществом электрощитовой, заключив соответствующий договор энергоснабжения.

Поскольку помещение электрощитовой с оборудованием предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, оно является общим имуществом магазина в здании. На плане от 1999 года данное помещение за № *** площадью 5,56 кв.м являлось также общей площадью магазина. В силу месторасположения электрощитовой на площадях банка, доступ истца в данное помещение с 2002 года осуществляется через помещения, арендуемые банком. При продаже помещений, арендуемых банком, помещение электрощитовой площадью 5,56 кв.м было включено в общую площадь, арендуемую банком. В нарушение ст. 613 ГК РФ не было указано на необходимость доступа истца к электрощитовой через проданные помещения.

КУГИЗ мэрии г.Ульяновска при проведении торгов по продаже нежилых помещений общей площадью 788,8 кв.м были нарушены положения ст. 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку в опубликованной информации о проведении торгов не в полном объеме были сообщены сведения о продаваемом объекте недвижимости, в данном сообщении не содержалось сведений, позволяющих индивидуализировать продаваемые помещения (не было указано ни кадастровых номеров, ни номеров помещений, не указан этаж).

В случае опубликования полной информации о продаваемых помещениях, истец незамедлительно бы поставил перед КУГИЗ мэрии г. Ульяновска вопрос об исключении помещения электрощитовой из состава продаваемых площадей, а также вопрос об установлении обременения в виде доступа к помещению электрощитовой через помещения банка.

В соответствии со ст.ст. 301-305 ГК РФ истец как арендатор имеет право заявить требования об истребовании помещения электрощитовой из чужого незаконного владения.

Согласно положения ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Уточнив исковые требования в ходе рассмотрения дела, истец просил признать недействительными: торги по продаже помещений общей площадью 788,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, д. ***, состоявшиеся 04.03.2010; договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 09.03.2010 между КУГИЗ мэрии г. Ульяновска и Морозовым А.К.; договор купли-продажи, заключенный 05.05.2010 между Морозовым А.К. и ООО «ПТК» по продаже данного недвижимого имущества; а также просил истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков общество с ограниченной ответственностью «ПТК» и мэрию г. Ульяновска, в качестве 3-х лиц –  Фадеева А.А., Управление Росреестра по Ульяновской области и постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» в лице его директора Фадеева А.А. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат закону. Из материалов дела следует, что с торгов продана электрощитовая, являющаяся принадлежностью магазина, арендуемого истцом. Исполняя обязанности ответственного арендатора, истец имеет в отношении данного помещения вещные права на основании договора аренды, которые подлежат защите. Преимущественное право на приобретение спорного помещения имеет истец как арендатор на основании Федерального закона № 159-ФЗ. Поэтому исключение в 2009 году помещения электрощитовой из состава помещений магазина и включение его в состав помещений банка является незаконным. Судом не принято во внимание решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.02.2011, которым изъятие арендодателем части общих площадей магазина расценено как нарушающее право арендатора на их приобретение.

Суд не исследовал назначение и принадлежность находящегося в спорном помещении недвижимого стационарного электрооборудования, необоснованно отклонил ходатайство о проведении технической экспертизы для установления целевого назначения данного помещения, не принял во внимание, что находящееся в электрощитовой оборудование обслуживает также три подъезда жилого дома и помещения, арендуемые ИП Х***. Суд ошибочно руководствовался нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», не принимая во внимание ограничения, установленные Федеральным законом № 159-ФЗ.

Представитель ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» Зыбрякова В.В. также просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что при объявлении торгов КУГИЗ мэрии г. Ульяновска сообщил не полную информацию о продаваемом имуществе, не были указаны кадастровые номера помещений, их этажность, вид права собственности, не указан полный адрес объекта. Выставленное на торги помещение № *** (ранее - № ***) согласно нормативным документам имеет назначение «общего имущества», что подтверждается разъяснениями, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

Неверным является вывод суда о том, что права истца не нарушены, поскольку он не является участником торгов. Согласно ст. 449 ГК РФ любое заинтересованное лицо вправе оспорить торги. Судом не дана оценка правовому статусу истца, не оценено его преимущественное право на приобретение спорного помещения, не принят во внимание факт рассмотрения Арбитражным судом Ульяновской области спора о размере выкупной цены арендованного имущества.

Судом не дана оценка содержанию переписки с КУГИЗ, который признал свою вину и выразил готовность по установлению обременений проданного помещения; необоснованно отказано в приобщении к материалам дела письма КУГИЗ мэрии г. Ульяновска № *** от 27.07.2010 и протокола Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 07.02.2011, которые свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов истца.

В отзыве на кассационные жалобы 3-е лицо Фадеев А.А. также не соглашается с решением суда и полагает, что жалобы заслуживают полного удовлетворения. Указывает, что является собственником торговых помещений, электроснабжение которых осуществляется через помещение спорной электрощитовой. Данное помещение ни по назначению, ни по принадлежности не относится к помещениям, арендуемым банком, и в течение 47 лет относилось к магазину. В подтверждение обоснованности требований истца были предъявлены договор аренды с Положением об ответственности арендатора и актами разграничения площади, договоры электроснабжения с актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, планы БТИ, переписка с КУГИ, в которой указано на принадлежность электрощитовой и ее оборудования магазину, решение Арбитражного суда Ульяновской области. Указанные доказательства не нашли оценки в решении суда. Вывод суда об отсутствии у истца вещных прав в отношении спорного имущества противоречит указанным доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу истца Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что информационное сообщение о торгах содержало все необходимые сведения об объекте, предусмотренные ст. 15 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 неприменимо при разрешении настоящего спора, поскольку касается разрешения споров о правах собственников объектов недвижимости на общее имущество здания. Собственником всех нежилых помещений являлся муниципалитет, который в силу ст. 209 ГК РФ праве совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки. Спорное помещение в аренде у истца не находилось, поэтому он не может быть признан заинтересованным лицом, имеющим право в силу ст. 449 ГК РФ оспорить торги. Преимущественного права на приобретение спорного помещения по правилам Федерального закона № 159-ФЗ истец не имеет, поскольку его арендатором не является.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационных жалоб и отзывов на кассационные жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзывах на них.

Как видно из материалов дела, на основании постановлений мэра г. Ульяновска № *** от 14.10.1994, № *** от 01.11.2000, выписки из реестра жилых и нежилых помещений муниципальной собственности г. Ульяновска № *** от 17.11.2000, постановления Главы города Ульяновска № *** от 17.05.2006 нежилые помещения общей площадью 788,8 кв.м на 1, 2 этаже дома № *** по ул. М*** в г. Ульяновске являлись муниципальной собственностью.

20.10.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № ***, подтверждающая право собственности МО «Город Ульяновск» на указанные помещения.

30.12.2009 Главой города Ульяновска издано постановление № *** «Об утверждении решений об условиях приватизации», согласно которому помещения общей площадью 788,8 кв.м, условный номер ***, по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. М***, ***, подлежат продаже путем проведения открытого аукциона с начальной ценой 28 144 062 руб. и обременением в виде договора аренды муниципальных нежилых помещений от 01.05.2005 № ***, сроком действия – до 01.01.2020.

Информация о принятии такого решения с указанием всех вышеперечисленных данных была опубликована в газете «Ульяновск сегодня» 13.01.2010 № ***.

Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете «Ульяновск сегодня» № *** от 29.01.2010.

Указанное сообщение содержало в себе сведения о времени аукциона – 04.03.2010 в 11.00 часов; месте проведения торгов и приема заявок – г. Ульяновск, ул. Г***, ***; форме аукциона – открытые торги; предмете – нежилое помещение площадью 788,8 кв.м по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, ***; начальной цене – 28 144 062 руб., размере задатка – 5 628 812,4 руб.; шаге аукциона – 1 407 203,1 руб.; условия участия в торгах; форму договора о задатке; форму заявки на участие в аукционе.

Аукцион в форме открытых торгов проведен в указанное по тексту объявления время с участием двух участников аукциона, четырнадцати членов комиссии, что подтверждается копией протокола комиссии по проведению торгов № *** от 04.03.2010. 

По результатам аукциона победителем на торгах был признан Морозов А.К.

09.03.2010 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г.  Ульяновска и Морозовым А.К. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ***, по которому в собственность Морозова А.К. перешли  помещения общей площадью 788,8 кв.м, условный номер ***, по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. М***, ***.

05.10.2010 Морозов А.К. продал по договору купли-продажи указанный объект недвижимости ООО «ПТК», право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 28.05.2010 за № ***.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу приведенной нормы лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Как следует из материалов дела, ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» на основании договора аренды от 19.08.1997 № *** является арендатором помещений, находящихся в собственности МО «Город Ульяновск» и  расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, ***.

С учетом дополнительного соглашения от 09.12.2008 общая площадь арендованных помещений составляет 195,41 кв.м.

Оспаривая проведенные 04.03.2010 торги по продаже муниципальных помещений площадью 788,8 кв.м по ул. М*** *** в г. Ульяновске и заключенные после их проведения сделки по отчуждению данного недвижимого имущества, ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» указывало на нарушение при проведении торгов требований ст. 15 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», регламентирующей информационное обеспечение приватизации государственного или муниципального имущества; продажу в составе муниципальных помещений помещения площадью 5,56 кв.м, в котором расположено электрооборудование, обеспечивающее электроэнергией арендуемые истцом муниципальные помещения в этом же здании по ул. М***, ***.

Однако, поскольку в ходе рассмотрения дела суд установил, что информация о проведении торгов была опубликована в установленном законом порядке; помещение № *** (по кадастровому паспорту от 22.09.2009) площадью 5,56 кв.м в число арендованных истцом муниципальных помещений не входило, а являлось частью муниципальных помещений, арендованных ОАО «Россельхозбанк» по договору аренды от 01.05.2005 № *** на срок до 01.01.2020; никаких вещных прав на данное помещение истец не имеет и признание торгов недействительными не повлечет восстановление каких-либо прав истца на данное имущество, суд пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения заявленного ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» иска не имеется.

Доводы, приведенные истцом и его представителем в кассационных жалобах, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

Как указано выше, признание торгов недействительными на основании ст. 449 ГК РФ возможно лишь в том случае, если проведенными торгами затрагиваются права и интересы заинтересованных лиц, которые могут быть восстановлены только путем применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки и приведения сторон в первоначальное положение.

Из материалов дела следует, что ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» не намеревалось принимать участие в торгах по продаже блока муниципальных помещений площадью 788,8 кв.м по ул. М***, *** в г. Ульяновске и приобретать данные помещения в свою собственность по предложенной муниципалитетом цене.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что само по себе то обстоятельство, что объявление о проведении торгов не содержало информации о кадастровых номерах продаваемых помещений, их этажности, не свидетельствует о незаконности торгов, поскольку не указывает на возможность нарушения прав потенциальных покупателей, а также лиц, имеющих преимущественное право на приобретение в собственность указанного объекта, к каковым ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» не относится.

Поэтому ссылка в кассационной жалобе на несоблюдение ответчиками при объявлении торгов требований п. 4 ст. 15 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающего обязательность опубликования данных, позволяющих индивидуализировать продаваемое имущество, не может быть принята во внимание.

Судом установлено, что нежилые помещения, арендуемые ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» с 1997 года, и нежилые помещения, арендуемые ОАО «Россельхозбанк» с 2005 года, являются муниципальной собственностью.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

То обстоятельство, что спорное помещение площадью 5,56 кв.м, в числе других муниципальных помещений, с 2002 года арендуется различными банковскими организациями; к площадям, арендованным ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» никогда не относилось; доступ в данное помещение осуществлялся по согласованию с банком, истец в ходе рассмотрения дела не отрицал.

При таких обстоятельствах довод кассационной жалобы о несоблюдении судом требований Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества при его приватизации, является необоснованным, поскольку спорное помещение в аренде у истца никогда не находилось, соответственно, преимущественного права на приобретение данного помещения в собственность истец не имеет.

При этом не может быть принята во внимание ссылка на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08.02.2011, поскольку оно касается лишь арендуемых истцом муниципальных помещений и не имеет отношения к предмету настоящего спора.

Не свидетельствуют о незаконности отказа в признании торгов недействительными также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», которые, как следует из наименования постановления, касаются отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании.

ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» собственником нежилых помещений в здании по ул. М***, *** не является, следовательно, названное постановление неприменимо при разрешении настоящего спора.

Кроме того, содержащееся в пункте 9 постановления Пленума разъяснение о порядке рассмотрения споров о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, свидетельствует о том, что подобные споры разрешаются судом и без признания недействительными сделок, на основании которых возникло такое право собственности.

При этом из приведенного разъяснения следует, что поставить вопрос об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения вправе лишь собственник иного помещения в данном здании, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности  на данное помещение.

Следовательно, ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры», не будучи собственником помещений в здании, таких требования заявлять не вправе.

Ссылка в кассационной жалобе на то, что в спорном помещении площадью 5,56 кв.м расположено электрооборудование, обеспечивающее электроэнергией, в том числе и арендованные ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» помещения, не может повлечь отмену решения суда, поскольку не свидетельствует о недействительности торгов и заключенных в последующем сделок.

Истец не лишен права поставить вопрос перед новым собственником об установлении обременения спорного помещения, что ему неоднократно разъяснялось КУГИЗ мэрии г. Ульяновска, в том числе и в письме № *** от 27.07.2010. Содержание данного письма, а также протокол от 07.02.2011 совещания в Департаменте государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области по вопросу разрешения спорной ситуации в связи с продажей муниципального имущества по ул. М*** *** в г. Ульяновске, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не могут расцениваться как доказательство признания ответчиком заявленных истцом требований и основание для их удовлетворения судом.

В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

 

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 15 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры», представителя ООО «Поволжский центр Трехгорной мануфактуры» Зыбряковой В.В. – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи