УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Уланов
А.В. Дело № 33 – 1194 / 2011 г.
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е
Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
05 апреля
2011 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Жаднова Ю.М.,
судей Аладина П.К., Бабойдо И.А.,
при секретаре
Споршеве А.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе
Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» Ульяновской области на решение
Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 21 февраля 2011 года,
которым суд решил:
Признать недействительным аукцион, проведенный 09.04.2010 по продаже
права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенный по адресу: У*** область, С*** район, село К***, в 520 м. на
северо-восток от кладбища, площадью 51121 кв. м, под малоэтажное индивидуальное
строительство, из земель населенных пунктов.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от
13.04.2010 №***, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным
имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Старомайнский
район» и гражданином Ершовым А*** Б***.
Признать незаконным постановление Администрации МО «Старомайнский
район» от 27.10.2010 №787 «О разделе земельного участка, расположенного по
адресу: У*** область, С*** район, в 520 метрах северо-восточнее кладбища села К***»;
Признать незаконным постановление Администрации МО «Старомайнский
район» от 01.12.2010 №914 «О внесении изменения в постановление Администрации
МО «Старомайнский район» от 27.10.2010 №787 «О разделе земельного участка,
расположенного по адресу: У*** область, С*** район, в 520 метрах
северо-восточнее кладбища села К***»;
Признать недействительными договоры аренды земельных участков с
кадастровыми номерами *** – *** от 24.09.2010 №№ *** – *** и договор аренды
земельного участка с кадастровым номером *** от 22.11.2010 № ***, заключенные
между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» и гражданином Ершовым А*** Б***.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения изменения в Единый
государственный реестр и перерегистрации собственников вышеуказанной
недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области.
Заслушав доклад
председательствующего по делу, выслушав представителей КУМИЗО МО «Старомайнский
район» Крылова М.А. и Чуваеву Л.М., представителя УФРС по Ульяновской области
Елисееву Л.В., выслушав прокурора Балашову Н.Н., полагавшую, что решение суда
следует оставить без изменения, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Прокурор Старомайнского района Ульяновской области в порядке
статьи 45 ГПК РФ обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного
разбирательства, к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Старомайнский район»; Ершову А*** Б*** о
признании недействительными аукциона, договоров аренды, постановлений
Администрации МО «Старомайнский район».
В обоснование иска указал, что 13 апреля 2010 года между
Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» (далее – КУМИЗО) и гражданином
Ершовым А*** Б*** заключен договор аренды земельного участка № ***. Согласно п.
1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду
земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: У***
область, С*** район, село К***, в 520 м на северо-восток от кладбища, площадью
51121 кв. метра, под малоэтажное индивидуальное строительство, из земель
населенных пунктов.
Заключению данного договора предшествовала процедура
проведения торгов.
Протоколом № *** от 04 марта 2010 года комиссией по
проведению аукционов по продаже земельных участков и (или) муниципального
имущества муниципального образования «Старомайнский район» в собственность или
права на заключение договоров аренды земельных участков определены условия,
порядок и сроки проведения аукциона, конкурсная документация по продаже права
на заключение договоров аренды земельных участков.
Согласно протоколу
для продажи права на заключение договоров аренды под лотом № *** выставлен
земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: У***
область, С*** район, село К***, в 520 м. на северо-восток от кладбища, площадью
51121 кв. м, под малоэтажное индивидуальное строительство, из земель населенных
пунктов, с начальной стоимостью 510 000 рублей.
Для участия в данном аукционе принята одна заявка от Ершова
А*** Б***, которая принята КУМИЗО.
В соответствии с протоколом аукционной комиссии № *** от 09
апреля 2010 года аукцион по продаже права на заключение договора аренды на
земельный участок с кадастровым номером *** признан несостоявшимся в связи с
поступлением только одной заявки на участие в аукционе.
В соответствии с п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ в случае, если аукцион
признан не состоявшимся по причине участия в торгах менее двух участников,
единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня
проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды
выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или
орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан
заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене
аукциона.
12 апреля 2010 года между КУМИЗО и гр. Ершовым А.Г. заключен
договор купли- продажи № ***, согласно которому последний приобрел право на
заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенный по адресу: У*** область, С*** район, село К***, в 520 м на
северо-восток от кладбища, площадью 51121 кв. м, под малоэтажное индивидуальное
строительство, из земель населенных пунктов, а в последующем заключен договор
аренды указанного земельного участка от 13 апреля 2010 года №***.
На основании заявления
Ершова А.Г. в адрес председателя КУМИЗО МО «Старомайнский район» от 13
сентября 2010 года между Ершовым А.Г. и
КУМИЗО заключено дополнительное соглашение № *** к договору аренды земельного
участка № *** от 13 апреля 2010 года, согласно которому арендодатель и арендатор
расторгают договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** от
13.04.2010 № *** для заключения 32 новых договоров аренды на земельные участки
с кадастровыми номерами *** – ***.
Регистрация данных договоров Управлением федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 25
октября 2010 года приостановлена на основании п.1 ст.19 Федерального закона от
21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» на срок до 24 декабря 2010 года.
Применительно к указанному земельному участку разрешенным
использованием является малоэтажное жилищное строительство. Особенности
предоставления земельных участков для данного вида использования определены ст.
30.1 Земельного кодекса РФ.
Вместе с тем, согласно п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ
проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных
участков для строительства из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, предшествует определение технических условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за
подключение.
Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 38.1. ЗК РФ.
Сведения о технических условиях подключения объекта к сетям
инженерно-технического обеспечения и плата за подключение указываются в протоколе
о результатах аукциона (п. 24 ст. 38.1 ЗК РФ). Однако в протоколе об итогах
аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от
09 апреля 2010 года № *** сведения об указанных условиях отсутствуют. Более
того, согласно акту приема-передачи (возврата) земельного участка в аренду от
12 апреля 2010 года (приложение №*** к договору аренды земельного участка № ***
от 13 апреля 2010 года) на передаваемом в аренду земельном участке отсутствуют
объекты социального назначения, места общего пользования, а также инженерные
коммуникации; благоустройство территории: по проекту.
Предоставление земельных участков без объектов инженерной
инфраструктуры подлежит осуществлению в порядке, установленном ст. 30.2 ЗК РФ,
для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, который включает
в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по
обустройству территории посредством строительства объектов инженерной
инфраструктуры.
Пунктом 3 ст. 30.2 ЗК РФ установлено обязательное выполнение
арендатором земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения
в целях жилищного строительства, требований, предусмотренных подпунктами 6 - 8
п.3 ст.38.2 ЗК РФ: максимальных сроков подготовки проекта планировки территории
и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного
для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальных
сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства
объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства
передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия
такой передачи; максимальных сроков осуществления жилищного строительства и
иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования
земельных участков.
Однако указанных условий в данном случае договором аренды
предусмотрено не было.
На основании изложенного, аукцион по продаже права на
заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: ***
проведен с нарушением ст. ст. 30.2., 38.2. ЗК РФ.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса
Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных
правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка
оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права
на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства
осуществляется на аукционах.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо
права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
определен статьей 38.1 Земельного кодекса РФ.
Однако в результате совершенных незаконных действий 32
земельных участка предоставлены в аренду для малоэтажного жилищного
строительства Ершову А.Б. фактически без проведения аукциона. Тем самым
нарушены права граждан, которые могли бы принять участие в аукционе по продаже
права заключения договора аренды какого-либо из 32 земельных участков.
Будучи допрошенным в прокуратуре Старомайнского района в
декабре 2010 года, Ершов показывал, что на предоставленном земельном участке
будут строиться жилые дома не только ему, но и его знакомым. При проведении
аукциона и при заключении договора аренды технические условия подключения
объектов к сетям инженерно технического обеспечения не производились. Данные
работы будут производиться за его счет, о чем есть устная договоренность.
Прокурор просил признать недействительными: аукцион,
проведенный 09 апреля 2010 года, по продаже права на заключение договора аренды
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: У***
область, С*** район, село К***, в 520 м на северо-восток от кладбища, площадью 51121
кв. м, под малоэтажное индивидуальное строительство, из земель населенных пунктов;
договор аренды земельного участка от 13 апреля 2010 года № ***, заключенный
между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» и гражданином Ершовым А*** Б***;
постановление Администрации МО «Старомайнский район» от 27 октября 2010 года №
787 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: У*** область, С***
район, в 520 м северо-восточнее кладбища села К***»; постановление
Администрации МО «Старомайнский район» от 01 декабря 2010 года № 914 «О
внесении изменения в постановление Администрации МО «Старомайнский район» от 27
октября 2010 года № 787 «О разделе земельного участка, расположенного по
адресу: У*** область, С*** район, в 520 м северо-восточнее кладбища села К***»; договоры аренды земельных участков с
кадастровыми номерами *** – *** от 24 сентября 2010 года №№ *** – *** и договор
аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 22 ноября 2010 года № ***,
заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Старомайнский район» и гражданином
Ершовым А*** Б***; суду показал, что по результатам проведенной проверки
соблюдения федерального законодательства выявлены факты нарушения закона.
Определением суда от 27.12.2010 года к участию в деле
привлечены администрация МО «Старомайнский район» и Управление Федеральной
службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской
области.
Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции постановил
вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе Комитет
по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального
образования «Старомайнский район» Ульяновской области не соглашается с
решением суда, просит его отменить.
В обоснование жалобы указывает, что решение суда является
незаконным и необоснованным и подлежит отмене по следующим основаниям.
Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что
земельные участки для строительства предоставляются в порядке, предусмотренном
статьями 30 – 32 ЗК, с предварительным согласованием места размещения объекта
или без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление земельных участков для строительства в
собственность без предварительного согласования места размещения объекта
производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со
статьей 38 Земельного кодекса, за исключением случаев, если земельный участок
предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен
договор о развитии застроенной территории (п. 2, 2.1 ст. 30 Земельного
кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка самостоятельно
определяется органом местного самоуправления в рамках действующего
законодательства. При формировании земельного участка определен вид
разрешенного использования «под малоэтажное индивидуальное строительство».
Однако в решении суда указывается, что сформированный и
выставленный на торги земельный участок имеет разрешенное использование
«малоэтажное жилищное строительство», «комплексное освоение в целях жилищного
строительства», с соответствующей ссылкой на ряд статей Земельного Кодекса РФ.
Более того, на всех судебных заседаниях проводилось разбирательство проведения
аукциона на земельный участок с разрешенным использованием «для комплексного
освоения в целях жилищного строительства». Несмотря на неоднократное упоминание
представителя Комитета, что комплексное освоение в целях жилищного
строительства предусматривает совсем другую процедуру предоставления земельного
участка не только в рамках земельного законодательства, но и
градостроительного, судом эти доводы не были приняты во внимание.
Действующее законодательство разграничивает понятия
«жилищное строительство», «малоэтажное индивидуальное строительство» и
«комплексное освоение в целях жилищного строительства». Порядок проведения
аукциона и порядок предоставления земельных участков, предназначенных для
комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется согласно
ст. 30.2 ЗК РФ, и ст. 38.2 ЗК РФ, из которых усматривается «особый порядок
проведения аукциона и предоставления земельного участка в аренду», порядок
существенно отличается от порядка, предусмотренного ст. 38 ЗК РФ. Кроме того, в
технической документации, кадастровой выписке о земельном участке указаны
характеристики данного объекта, в том числе и разрешенное
использование/назначение: «под малоэтажное индивидуальное строительство», а не
«для комплексного освоения в целях жилищного строительства», откуда уже
усматривается явное разграничение данных понятий, а впоследствии и порядок
проведения аукциона и порядок, условия предоставления на праве аренды.
Раздел земельного участка на 32 участка с одним и тем же
разрешенным использованием был произведен в соответствии с п. 3 статьи 11.2 ЗК
РФ, где «целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных
участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных
участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе
образуются земельные участки», то есть другой вид разрешенного использования
земельных участков, образуемых при разделе, присвоить не представляется
возможным. При необходимости использования земельного участка для целей, не
связанных с малоэтажным индивидуальным строительством, разрешенное
использование земельного участка может быть изменено только путем проведения
публичных слушаний.
В жалобе указано, что предоставление земельного участка под
малоэтажное индивидуальное строительство и аукцион были проведены в
соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, без нарушения
действующего законодательства, придерживаясь разрешенного использования
земельного участка.
Находит несостоятельной ссылку суда на п. 2 ст. 38.1 ЗК РФ,
поскольку данная норма посвящена жилищному строительству, а не малоэтажному
индивидуальному строительству.
Указывает, что суд, исследуя предоставленные документы и
основываясь на мнении истца и третьего лица, «сменил» вид разрешенного
использования с «малоэтажного индивидуального строительства» на «комплексное
освоение в целях жилищного строительства», хотя только орган государственной
власти либо орган местного самоуправления вправе самостоятельно определить
разрешенное использование того или иного земельного участка в рамках
существующих правил землепользования и застройки.
Судом также не учтено, что арендатор с согласия арендодателя
имеет возможность разделить арендуемый земельный участок и перезаключить
договоры аренды на образуемые при разделе земельные участки согласно п. 4 ст.
11.2 Земельного кодекса РФ
Кроме того, решением суда признаны незаконными постановления
администрации муниципального образования «Старомайнский район», которая к
участию в деле привлечена не была, что нарушает права и законные интересы
администрации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,
судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет
законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов,
изложенных в кассационной жалобе.
Судом установлено, что 09 апреля 2010 года проведен аукцион
по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: У*** область, С*** район, село К***, в
520 м на северо-восток от кладбища, площадью 51121 кв.м, под малоэтажное
индивидуальное строительство, из земель населенных пунктов, с начальной
стоимостью 510 000 рублей.
Для участия в аукционе КУМИЗО принята одна заявка от Ершова
А.Б., внесен соответствующий задаток, в связи с чем данный аукцион признан не
состоявшимся по причине участия в торгах менее двух участников, и в
соответствии с п. 27 ст.38.1 ЗК РФ 12 апреля 2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» Ульяновской области и
гр. Ершовым А.Г. был заключен договор купли-продажи права на заключение
договора аренды земельного участка, а в последующем заключен договор аренды
указанного земельного участка от 13 апреля 2010 года.
Позднее на основании заявления Ершова А.Г. в адрес председателя Комитета по управлению муниципальным
имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Старомайнский
район» Ульяновской области от 13 сентября 2010 года между Ершовым А.Г. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Старомайнский район» Ульяновской области
заключено дополнительное соглашение № *** к договору аренды земельного участка
от 13 апреля 2010 года, согласно которому арендодатель и арендатор расторгают
договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 13 апреля 2010
для заключения 32 новых договоров аренды на земельные участки с кадастровыми
номерами *** – ***.
Оценивая в совокупности эту ситуацию, необходимо прийти к
следующему.
Организацию и проведение аукциона (проведен 09.04.2010 года)
по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: У*** область, С*** район, село К***, в
520 м на северо-восток от кладбища, площадью 51121 кв.м, под малоэтажное
индивидуальное строительство, из земель населенных пунктов, с начальной
стоимостью 510 000 рублей, следует признать незаконной по следующим основаниям.
Разрешенный вид использования данного земельного участка размером 51 121 кв. м
определен «для малоэтажного индивидуального строительства».
Между тем решением Совета депутатов Старомайнского района
Ульяновской области 24 декабря 2008 года № 148
- РСД «Об утверждении положений, регулирующих земельные отношения на
территории Старомайнского района» установлена максимальная норма предоставления
земельных участков гражданам для индивидуального строительства в населенных
пунктах сельских администраций Старомайнского района, которая максимально
составляет 0,50 га (5000 кв.м).
Последующий раздел единого земельного участка размером 51
121 кв.м на 32 отдельных участка как раз и свидетельствует о незаконности
первоначально проведенного аукциона.
Судебная коллегия приходит к выводу, что аукцион по продаже
права на заключение договора аренды земельного участка под малоэтажное
индивидуальное строительство, площадь которого значительно превысила допустимый
предел, изначально был проведен в
нарушение указанной выше нормы, в связи с чем все последующие сделки являются
недействительными, а оспариваемые постановления администрации МО «Старомайнский район» относительно этого земельного участка (земельных участков) незаконными.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции
обоснованно сослался и на следующие обстоятельства.
Земельный участок (земельные участки) был передан гражданину
Ершову А.Б. в аренду для индивидуального строительства без предварительного
согласования мест размещения объектов.
В этом случае необходимо совершение действий, прямо
предусмотренных в п. 4 ст. 30 ЗК РФ. В частности, необходимо определение
технических условий подключения объектов к сетям инженерно технического
обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения. Однако этого сделано не было.
Поэтому суд первой инстанции в своем решении обоснованно
указал, что, формально определив для данного земельного участка разрешенный вид
использования «под малоэтажное индивидуальное строительство», организаторы
аукциона фактически передали земельный участок (земельные участки) гражданину
Ершову А.Б. по правилам, предусмотренным для предоставления земельных участков
«для их комплексного освоения в целях жилищного строительства». Однако в этом
случае организаторам аукциона следовало руководствоваться положениями ст. ст.
30.2 и 38.2 ЗК РФ. Однако эти требования закона организаторами аукциона выполнены
не были.
Указанные выше обстоятельства являются еще одним основанием
для удовлетворения заявленных требований.
Приведенное в кассационной жалобе толкование закона судебной
коллегией не может быть принято во внимание, поскольку оно не имеет правового
значения по делу в силу вышеизложенного. Решение суда по всей сути является
правильным.
Доводы кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции
не разобрался в понятиях «малоэтажное индивидуальное строительство»,
«индивидуальное жилищное строительство», «комплексное освоение в целях
жилищного строительства», судебная коллегия находит несостоятельными.
Несостоятельность этих доводов заключается в том, что сами
организаторы аукциона, формально определив для данного земельного участка
разрешенный вид использования «под малоэтажное индивидуальное строительство»,
предоставили этот земельный участок (земельные участки) гражданину Ершову А.Б.
фактически по правилам, предусмотренным для иных видов разрешенного
использования.
Доводы жалобы о нарушении прав администрации МО
«Старомайнский район», не привлеченной к участию в деле, также не могут служить
основанием к отмене состоявшегося решения суда. Из определения о досудебной
подготовке (л.д. 2 том 1) усматривается, что администрация МО «Старомайнский
район» к участию в деле привлечена. Следует также иметь в виду, что отмена
судом постановлений администрации МО «Старомайнский район» от 27.10.2010 года и
от 01.12.2010 года является всего лишь элементом приведения сторон в
первоначальное положение в связи с признанием недействительными аукциона и
последующих сделок.
Кроме того, права администрации МО «Старомайнский» ничем не
нарушены, поскольку в результате состоявшегося решения суда стороны приведены в
первоначальное положение и администрация МО «Старомайнский район» вправе
распорядиться земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, в
соответствии с действующим законодательством. При этом есть основания полагать,
что у администрации МО «Старомайнский район» имеется возможность распорядиться
этой землей с гораздо больше выгодой для муниципального бюджета, чем это было
сделано при передаче земли в аренду Ершову А.Б.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает решение суда
обоснованным и не находит оснований для
его отмены.
Руководствуясь ст.
361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение
Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 21 февраля 2011
года оставить без изменения, а
кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Старомайнский район» Ульяновской области
– без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
