У Л Ь Я Н
О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Дело-33-3612-2010 г. Судья Костычева Л.И.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 октября 2010 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в
составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Казаковой М.В.,
Нестеровой Е.Б.,
при секретаре Покачайло Н.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Эзбина
Н*** В*** на решение Новоспасского районного суда Ульяновской области от 22
июля 2010 года, по которому постановлено:
В иске Эзбину Н*** В*** к Сельскохозяйственно- производственному кооперативу
«Томыловский» о признании права собственности на здание магазина (литер
А,к.к1), расположенное по ул. Ц***, *** в с.Томылово Кузоватовского района
Ульяновской области, отказать.
Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
Эзбин Н.В. обратился в суд с иском к СПК «Томыловский» о признании
права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование иска указал, что 12.03.2008 между ним и СПК «Томыловский»
был заключен договор купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу:
Ульяновская область, Кузоватовский район, с. Томылово, ул. Ц***, ***. Оплата
стоимости предмета договора в размере 80 000 руб. им была произведена полностью
(счета-фактуры №2 от 12.03.2008). На здание магазина был изготовлен технический
паспорт с описанием объекта, присвоен инвентарный номер *** и кадастровый ***. Полагает,
что заключение договора купли-продажи свидетельствует о распоряжении ответчиком
своим имуществом путем передачи ему в собственность здания магазина. Однако в
связи отсутствием правоустанавливающих документов у продавца в настоящее время
он не может зарегистрировать право собственности на вышеуказанное нежилое
здание.
Просил признать за ним право собственности на указанное недвижимое
имущество.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе Эзбин Н.В. просит отменить решение суда.
По мнению автора жалобы, при вынесении решения суд не учёл, что
указанный договор купли-продажи между ним и ответчиком был заключён в
соответствии с требованиями закона: между сторонами достигнуто соглашение по
всем существенным условиям договора, он подписан сторонами, скреплён печатью.
Таким образом, у суда имелись все основания применить аналогию закона по ч.3
ст.551 ГК РФ и вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. В остальном доводы кассационной жалобы в целом аналогичны
доводам, изложенным в исковом заявлении.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная
коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Коллегия рассматривает дело в отсутствие истца Эзбина Н.В., извещенного
надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просившего об отложении
дела, однако не представившего доказательств уважительности причины своей
неявки в суд кассационной инстанции.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ коллегия проверяет законность и
обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов кассационной
жалобы.
В силу пунктов 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество
в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять ею другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п.2 ст. 223 ГК РФ в
случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с
момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество
признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с
момента такой регистрации.
Судом установлено, что 12 марта 2010 года между СПК «Томыловский» в
лице директора Хачикяна С.Д. единолично и частным лицом Эзбиным Н.В. был
заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Эзбин Н.В. как частное
лицо приобрел у юридического лица СПК «Томыловский» здание магазина за 80 000
рублей. В договоре продавец гарантировал, что здание находится у него в
собственности и не обременено правами третьих лиц. Как следует из текста
договора, характеристика здания в нем отсутствует.
При этом, как установил суд,
вопрос об отчуждении здания на общем собрании членов кооператива не
рассматривался.
Из технического паспорта от 23.10.2009 года следует, что здание
магазина расположено на ул. Ц***, дом *** в с.Томылово Кузоватовского района
Ульяновской области, его действительная стоимость определена в размере 1 582 098
рублей, общая площадь составляет 298,65 кв.м, состоит из основного здания
магазина (литер А), крыльца (литер к) и крыльца (литер к1), присвоены инвентарный
номер *** и кадастровый номер ***.
Из материалов дела следует, что денежные средства в сумме 80 000 рублей
Эзбиным Н.В. были полностью оплачены СПК «Томыловский» по счету-фактуре №2 от 12 марта 2008 года, в день заключения
договора, то есть 12 марта 2008 года, что подтверждается квитанцией к
приходному кассовому ордеру № б/н от 12 марта 2008 года, однако само по себе
данное обстоятельство не свидетельствует о совершении сторонами сделки в
установленном законом порядке и возможности регистрации права собственности
покупателя на недвижимое имущество.
Суд при рассмотрении дела правильно применил нормы материального права,
сославшись на положения ст. 551 ГК РФ,
согласно которой, переход права собственности на недвижимость по договору
продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости
сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не
является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О
государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним»
государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права.
Как следует из материалов дела, СПК «Томыловский» в лице его директора,
производя отчуждение здания магазина, не являлся собственником данного
имущества, поскольку право собственности СПК на данное недвижимое имущество не
зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничение этих прав,
их возникновение, переход
и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав па недвижимость
и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного
владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. а также иные права
в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии
со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации.
Судом сделан правильный вывод о том, что без соблюдения данных требований
закона лицо, владеющее объектом недвижимости, не может считаться его
собственником и распоряжаться данным имуществом путем его отчуждения по
договору купли-продажи.
Сделки с недвижимым имуществом могут быть совершены, если их
собственники имеют на них право, зарегистрированное в установленном законом
порядке, правоустанавливающие и иные предусмотренные законом документы. При
этом регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на
недвижимость, так как договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с
момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором.
Как следует из материалов дела,
СПК «Томыловский» не имеет каких-либо правоустанавливающих документов на
недвижимость. Кроме того, из текста договора нельзя сделать определенный вывод,
о каком именно объекте недвижимости идет в нем речь, тогда как суд установил,
что у СПК «Томыловский» на балансе имеется два здания магазина.
На это обстоятельство суд также правильно обратил внимание при
рассмотрении дела.
В соответствии со ст.ст. 167,168 ГК РФ сделка, не соответствующая
требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не
устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных
последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических
последствий, за исключением тех. которые связаны с ее недействительностью.
Установив, что СПК «Томыловский» па момент заключения договора не имел
правоустанавливающих документов, подтверждающих свое право собственности на
отчуждаемый объект недвижимого имущества - здание магазина, суд пришел к
правильному выводу о том, что договор купли-продажи, на который ссылается
истец, не влечет каких-либо юридических последствий и не может явиться основанием
для признания за истцом права собственности на указанный в нем объект
недвижимости.
Ссылка Эзбина в кассационной жалобе на положения ст. 432 ГК РФ является
несостоятельной, поскольку данная норма закона, которая определяет понятие
заключенного договора, должна толковаться в совокупности с другими нормами ГК
РФ и нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». При отсутствии у продавца
права собственности на объект недвижимости, зарегистрированного в установленном
порядке, договор купли-продажи недвижимого имущества, даже формально содержащий
все необходимые условия, не может считаться имеющим юридическую силу.
Доводы кассационной жалобы Эзбина Н.В. являются несостоятельными и не
могут повлечь отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем
представленным доказательствам судом дана
надлежащая оценка.
Материальный и процессуальный закон применен судом правильно.
В силу изложенного решение суда является законным и обоснованным и
отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Новоспасского районного суда Ульяновской области от 22 июля
2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Эзбина Н.В. – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
