УЛЬЯНОВСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ  СУД

 

Дело  33 –***/2010 г.                                                  Судья А***

 

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

02 марта 2010 года                                                                                    г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

Председательствующего Королёвой А.В.,

судей   Трифоновой Т.П.  и  Кинчаровой О.Е.,

при секретаре  Рабчук Л.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ж***  на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 09 февраля 2009 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Ж*** к С*** о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Димитровград, ул. Т****** , от 27.03.2009 года отказать. 

 

Заслушав доклад судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия

 

у с т а н о в и л а :

 

Ж***. обратился с иском к С***. о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли- продажи жилого дома и земельного участка.

Иск мотивировал тем, что 27.03.2009 года между ним и С***. был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи), по условиям которого стороны обязались до 01.08.2009 года включительно заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом,  находящихся по адресу: г. Димитровград, ул. Т***, ***. В обеспечение взятых на себя обязательств по покупке дома и земельного участка Ж***. передал С***. задаток в общей сумме 420 000 руб. В предусмотренный в предварительном договоре срок он – Ж*** был готов заключить основной договор купли-продажи: собрал необходимую сумму денег, прибыл в помещение УФРС по Ульяновской области.  Однако ни в срок до 01.08.2009 года, ни в настоящее время основной договор купли- продажи не заключен. Истец считает, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине продавца, поскольку дом и земельный участок находились в ипотеке у банка. По состоянию на 01.08.2009 года ипотека С***. погашена не была. В настоящее время дом и земельный участок проданы С*** другому лицу.

В соответствии с условиями предварительного договора в случае неисполнения основного обязательства по вине продавца он обязан уплатить покупателю в течение трех дней с даты, указанной п. 1 настоящего Договора, двойную сумму задатка, т.е. 840 000 рублей. Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца  С***., истец просил взыскать с него двойную сумму задатка – 840 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 8 300 руб.

Рассмотрев спор по существу, суд постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Ж***. не соглашается с решением суда. Указывает при этом, что никакого письменного договора между ним и С***., по условиям которого он - Ж*** взял бы на себя обязательство погашать кредит С***. перед банком, заключено не было. Вместе с тем заключение подобного рода договора в письменной форме предусмотрено ст. 159 и 160 ГК РФ. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность в силу ст. 162 ГК РФ.

Суд не принял во внимание тот факт, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не мог быть заключен, поскольку указанное имущество находилось в залоге у банка в качестве обеспечения обязательств  С*** перед банком по кредитному договору. По состоянию на 01.08.2009 года ипотека С***. погашена не была. Отсутствовало и согласие банка на отчуждение предмета ипотеки.

Не согласен с выводом суда о том, что 20 и 30 июля 2009 года С*** находился в помещении УФРС по Ульяновской области с целью заключения основного договора купли-продажи имущества.

В возражениях на кассационную жалобу  С***. просит оставить решение суда без изменения. Указывает при этом, что Ж***. знал о нахождении дома и земельного участка в ипотеке. При этом между ними была достигнута устная договоренность о том, что Ж***. будет погашать вместо него ипотечный кредит. Во исполнение указанной договорённости Ж***. один раз заплатил вместо него очередной платеж в банк, однако впоследствии отказался исполнять взятые на себя обязательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав пояснения представителя Ж***. – Б***., поддержавшего доводы кассационной жалобы, С***., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп.2-4 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток согласно ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом действующее законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что 27 марта 2009 года между С***., выступающим в качестве продавца, и Ж***., выступающим в качестве покупателя, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: г. Димитровград, ул. Т***. При этом стороны определили, что основной договор будет заключен до 1 августа 2009 года, стоимость продаваемого объекта была оценена в 8 млн. руб.

Согласно п. 2.5 указанного предварительного договора продавец взял на себя обязательства не обременять объект какими-лидо другими обязательствами, кроме передачи в собственность покупателя.

В соответствии с п. 5 предварительного договора, а также дополнительного соглашения к нему, в качестве доказательства обеспечения исполнения основного обязательства покупатель в момент заключения (подписания) предварительного договора передал продавцу задаток в сумме 420 000 руб. При этом стороны предусмотрели в предварительном договоре, что при прекращении основного обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения в силу обстоятельств, за которые любая сторона не отвечает, задаток должен быть возвращен покупателю в течение 3 дней с момента получения письменного уведомления стороной от другой стороны о наступлении таких обстоятельств либо даты подписания сторонами соглашения о прекращении основного обязательства. Если за неисполнение основного обязательства ответственен покупатель, то задаток остается у продавца. Если за неисполнение основного обязательства ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю в течение 3 дней с даты, указанной в п. 1 настоящего договора, двойную сумму задатка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ж***., суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по его вине.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи дом и земельный участок по ул. Т*** в г. Димитровграде находились в ипотеке у ООО «В***» в качестве обеспечения исполнения С***  своих обязательств перед банком по кредитному договору от 25.05.2007 года.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, для заключения предварительного договора купли-продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, требовалось согласие банка-залогодержателя, поскольку основной договор купли-продажи дома и земельного участка мог быть заключен только с его согласия.

С учётом вышеизложенного, в силу ст. 166-167 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, заключенный между С*** и Ж***., является недействительной сделкой, не влекущей для сторон никаких юридических последствий.

Поскольку предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка является недействительным, недействительным является и условие о задатке. В связи с этим С***. должен возвратить Ж***. полученную сумму 420 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГК РФ и ст. 333.19 НК РФ (в ред. до изменений, внесенных Федеральным законом от 27.12.2009 N 374-ФЗ) со С***. в пользу Ж***. подлежат взысканию расходы по госпошлине пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований – в сумме 5 800 руб.

Учитывая, что при рассмотрении дела судом неверно применены положения законодательства, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое решение.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

о п р е д е л и л а :

 

Отменить решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 09 февраля 2009 года.

Вынести по делу новое решение.

Исковые требования Ж***  удовлетворить частично.

Взыскать со С*** в пользу Ж*** 420 000 руб. (четыреста двадцать тысяч) руб., расходы по госпошлине в сумме 5 800 (пять тысяч восемьсот) руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

 

Председательствующий

 

Судьи: