УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело-33-***-2010 г.
Судья Р***
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
09 февраля 2010
года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Мирясовой Н.Г.,
судей Трифоновой Т.П. и Гурьяновой О.В.,
при секретаре Высоцкой А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе банка *** (закрытое акционерное общество) на решение
Ленинского районного суда г. Ульяновска от 21 декабря 2009 года, которым
постановлено:
Исковые
требования банка *** (закрытое
акционерное общество) удовлетворить
в части.
Расторгнуть
кредитный договор от 19 октября 2007 года № ***,
заключенный между Л*** А*** и банком
*** (закрытое акционерное общество)
Взыскать в пользу банка ***
(закрытое акционерное общество) в
солидарном порядке с Л*** А*** и
Л*** *** Е*** задолженность по кредитному договору от 19 октября 2007 года
в размере
1 686 329 руб. 58 коп., задолженность по плановым процентам – 192 247
руб. 11 коп., пени – 14 106 руб. 15 коп., возврат государственной пошлины в
равной доле с каждого по 7781 руб. 71
коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью 62.49 кв.м, расположенную по
адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. С***, д.***, кв.***, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену 1 900
000 рублей.
В удовлетворении остальной части иска о
взыскании пени – отказать.
Встречный иск Л*** *** А***, Л***
Е*** к Банку *** (закрытое акционерное общество) о расторжении
кредитного договора оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад
судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия
У с т а н о в и л а:
Банк *** (ЗАО)
обратился в суд с иском, уточненными в ходе судебного разбирательства, к Л***ым
***.А., ***.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении
взыскания на заложенное имущество.
Иск мотивирован тем,
что 19.10.2007 ОАО «Банк *** С***»
предоставило Л*** А*** кредит в
размере 1 720 000,00 рублей сроком до 30.09.2026 для целевого
использования: приобретения двухкомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, ул.
С***, д.***, кв.***. Поручителем Л***.А. по кредитному договору является Л***.Е.
на основании договора поручительства от 19.10.2007 года.
По
состоянию на 05 октября 2009 года квартира оценена в размере
1
814 000,00 руб. Государственная
регистрация договора купли-продажи указанной квартиры с использованием
кредитных средств произведена УФРС по Ульяновской области 23.10.2007.
Права залогодержателя по кредитному договору,
обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной
УФРС по Ульяновской области первоначальному
залогодержателю - ОАО «Банк *** С***» 23.10.2007. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23
октября 2007. Квартира приобретена в
собственность Л***.А. Законным
владельцем закладной в настоящее время является банк *** (закрытое акционерное
общество).
Начиная с февраля
2009 года, Л***.А. перестал выполнять свои обязанности по погашению кредита. По состоянию на 15 октября 2009 задолженность по
кредиту составила 1 906 788 руб. 99 коп., в том числе: 1 686 329
руб. 58 коп. - задолженность по кредиту;
192 247 руб. 11 коп. - задолженность по
плановым процентам за пользование кредитом;
220 459 руб. 41 коп. -
задолженность по пеням за несвоевременную уплату плановых процентов,
задолженность по пеням по просроченному долгу.
В связи с этим банк
просил расторгнуть кредитный договор от
19.10.2007, заключенный с Л***.А., взыскать в солидарном порядке с ответчиков
задолженность по кредитному договору, расходы по оплате госпошлины – 15 633
руб. 94 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру,
принадлежащую Л***.А., состоящую из 2-х комнат, общей площадью 62,49 кв.м,
расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. С***, д.***, кв.***, определив
способ реализации в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере
1
814 000 руб. 00 коп.
Л***вы
***.А. и ***.Е. обратились со встречными исковыми требованию к банку: просили
расторгнуть кредитный договор, заключенный с Л***.А. При этом указали, что с предъявленными к ним
Банком требованиями в части обращения взыскания на квартиру они
согласны. При удовлетворении требований
кредитора к заемщику о досрочном погашении
обязательств по ипотечному кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное
имущество, обязательства заемщика перед банком прекращаются. Следовательно, действие кредитного договора от
19.10.2007 должно прекратиться.
Вместе
с тем считают, что банк должен был обратиться в суд с требованиями об обращении взыскания на заложенное по
договору ипотеки имущество, когда ему стало известно о неплатежеспособности
ответчика. В этом случае размер процентов по кредиту и сумма пеней, начисленных
на сумму основного долга по
кредиту и на сумму процентов, был бы значительно меньше. Считают, что банк намеренно затягивал сроки
обращения в суд в целях увеличения размеров процентов на сумму основного долга
и пеней. В связи с этим Л***вы ***.А. и ***.Е. просили
расторгнуть кредитный договор от 19.10.2007, заключенный между ЗАО «Банк ***»
и Л***вым ***.А., уменьшить размер процентов на сумму просроченной
задолженности по основному долгу, начиная с апреля 2009 года, уменьшить размер
пеней на сумму просроченной задолженности по основному долгу начиная с апреля
2009 года, уменьшить размер пеней, начисленных на сумму просроченной
задолженности по процентам, начиная с апреля 2009 года.
Рассмотрев спор по
существу, суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной
жалобе банк *** (ЗАО) не соглашается с решением суда в части определения
начальной продажной цены квартиры. Указывает при этом, что суд должен был
определить начальную продажную цену квартиры согласно отчету об оценке от
05.10.2007 года, в размере 1 814 000 руб. Л***вы изначально были
согласно с такой оценкой квартиры. Предоставленная впоследствии Л***ыми справка
о стоимости квартиры не могла быть положена судом в основу при определении
начальной продажной цены квартиры. Данная справка не содержит полную и
достоверную информацию: отсутствует дата
изготовления, не указана квартира, подлежащая оценке, имеется лишь примерная
оценка подобной квартиры. Начальная продажная цена квартиры, определённая судом
с учётом представленной Л***ыми справки, является завышенной. В ходе
рассмотрения дела справка не была представлена представителю банка для
обозрения.
В возражении на
кассационную жалобу банка *** (ЗАО) Л***вы ***.А. и ***.Е. просят оставить
решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав
пояснения представителя банка *** (ЗАО) – Н***., поддержавшей доводы
кассационной жалобы, представителя Л***вых ***.А. и ***.Е. – С***., Л***.Е.,
просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к
следующему.
В соответствии со
ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения
суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Судом установлено, что 19.10.2007
г. между Л*** А*** и открытым
акционерным обществом «Банк *** С***»
был заключен кредитный договор № ***, по
условиям которого Л***.А. предоставлен кредит в размере 1
720 000,00 рублей сроком до 30.09.2026 г. для целевого использования -
приобретения квартиры, состоящей из 2-х жилых комнат, общей площадью
62,49 кв.м, в том числе жилой площадью 30,43 кв.м, расположенной по
адресу: г. Ульяновск, ул. С***, д. ***, кв. ***.
Государственная регистрация договора
купли-продажи с использованием кредитных средств № *** от 19.10.2007 г. произведена Управлением Федеральной
регистрационной службы по Ульяновской области 23.10.2007 г. Права
залогодержателя по кредитному договору,
обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной
Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Банк *** С***»
23 октября 2007 г. Запись об ипотеке
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 23 октября 2007 г. за № ***.
Квартира приобретена в собственность Л***А. Законным владельцем закладной
в настоящее время является банк *** (закрытое акционерное общество). В
соответствии с п. 3 ст. 48 вышеуказанного закона права банка на закладную основываются на сделке по передаче
прав по закладной (договор купли-продажи
закладной от 17 апреля 2009 г. № ***) и отметке на закладной, произведенной предыдущим
владельцем закладной - ОАО «Банк *** С***».
В обеспечение обязательств по кредитному договору
кредитором (ОАО Банк «*** С***») заключен договор поручительства от 19.10.2007 г. с
Л***.Е. Согласно
п. 1.1 данного договора поручитель обязуется отвечать за надлежащее исполнение Л***.А. всех его обязательств,
возникающих из кредитного договора от
19.10.2007 г. № ***.
В
ходе рассмотрения дела установлено, что Л***.А. перестал исполнять обязанность
по возврату кредита, в результате чего по состоянию на 15 октября 2009 г. задолженность по кредиту составила 1 686 329 руб. 58 коп.; задолженность по плановым процентам за пользование
кредитом - 192 247 руб. 11 коп., задолженность по пеням за несвоевременную уплату
плановых процентов, задолженность по пеням по просроченному долгу - 220 459
руб. 41 коп. Ставка пеней была уменьшена
судом на основании ст. 333 ГК РФ с 0,1
% до 0,05% в день, и в денежном выражении размер пеней составил 14 106 руб.
15 коп.
Суд
перовой инстанции на основании ст. 307,
310, 363, 819, 810, 811 ГК РФ, а также условий кредитного договора и
договора поручительства обоснованно взыскал сумму задолженности по кредиту в
солидарном порядке с Л***вых ***.А. и ***.Е.
В силу ч.1
ст. 334 ГК РФ кредитор по
обеспеченному залогом обязательству
(залогодержатель) имеет право в случае
неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя),
за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 50
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» залогодержатель
вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для
удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего
Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или
несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не
предусмотрено иное.
В силу
ст. 349, 350 ГК РФ требования
залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества
по решению суда. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на
которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание,
осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не
предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 56
ФЗ « Об ипотеке (залоге
недвижимого имущества)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на
которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим
Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за
исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по
продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется
процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим
Федеральным законом не установлены иные правила.
Согласно ст.
89 ФЗ «Об исполнительном производстве»
реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав,
производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с
законодательством Российской Федерации право проводить торги по
соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена
имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в
постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного
имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены,
определенной судебным актом.
С учётом
вышеприведенных положений законодательства суд первой инстанции правомерно
обратил взыскание на заложенное имущество – квартиру по ул. С*** *** в г.
Ульяновске, принадлежащую Л*** ***.А.,
определил способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с
подпунктом 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от
16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том
числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе
соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим
судом.
Начальная продажная цена имущества, подлежащего
продаже с публичных торгов, должна определяться на момент вынесения судом
решения. Представленный банком отчет об оценке квартиры, составленный по
состоянию на 05.10.2007 года, обоснованно не учтён судом при определении
начальной продажной цены квартиры, поскольку не отражает стоимость квартиры на
момент вынесения судом решения.
В ходе рассмотрения дела Л***ыми была
представлена справка ЗАО «Центр недвижимости» о стоимости на вторичном рынке
жилья города Ульяновска 2-комнатной квартиры общей площадью 62,5 кв.м,
расположенной на 7 этаже десятиэтажного крупнопанельного жилого дома в
Ленинском районе города (ул. С***), без учета технического состояния квартиры,
по состоянию на декабрь 2009 года – 1 900 000 руб. Данная справка
была представлена в предпоследнем судебном заседании – 14.12.2009 года. При
этом ходатайство представителя Л***ых – С***. о приобщении указанной справки к
материалам дела было обсуждено судом. От
представителя банка не поступило возражений относительно приобщения к делу
данной справки. Справка представителем банка оспорена не была. Ходатайство о
назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры на
момент рассмотрения дела сторонами не заявлялось.
Отсутствие на справке даты выдачи не
свидетельствует о её недействительности. При этом в справке указана стоимость
квартиры, по техническим характеристикам и месту нахождения полностью
совпадающей со спорной квартирой.
Доказательств того, что определенная судом
начальная продажная цена квартиры является завышенной, банк суду не
предоставил.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом не
было допущено нарушений норм материального и процессуального права, всем
юридически значимым обстоятельствам по делу дана верная правовая оценка,
оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная
коллегия
о п р е д е л
и л а :
Решение Ленинского районного суда г.
Ульяновска от 21 декабря 2009 года оставить без изменения, а кассационную жалобу
банка *** (закрытое акционерное общество) – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
