УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0013-01-2024-004754-38

Судья Тимошенко Н.А.                                                                            Дело № 33-919/2025

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г.Ульяновск                                                                                                    4 марта 2025 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Рыбалко В.И., Тудияровой С.В.,

при секретаре Туктаровой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецова Сергея Николаевича на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 30 октября 2024 года по делу № 2-2479/2024, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Кузнецова Сергея Николаевича к Катаевой Татьяне Юрьевне, Глотовой Наталье Владимировне о расторжении договора купли-продажи земельного участка и садового домика, взыскании денежных средств, отказать.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения  представителя Кузнецова С.Н. – Неделина Р.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Глотовой Н.В. – Курашова В.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным,  судебная коллегия

 

установила:

Кузнецов С.Н. обратился в суд с иском к Катаевой Т.Ю., Глотовой Н.В. о  расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

В обоснование иска указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером !73:23:014914:141!, расположенного по адресу: ***, участок № ***.

Ответчик Глотова Н.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером !73:23:014914:41!, расположенного по адресу: ***.

3 июня 2022 года в многофункциональном центре (МФЦ) между Катаевой Т.Ю. (продавец), им и Глотовой Н.В. (покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал земельный участок, площадью 478 кв.м, с кадастровым номером ***, и возведенный на нем садовый домик, общей площадью 12,6 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, а покупатели приобрели указанные земельный участок и садовый домик в общую долевую собственность. При этом его доля в праве общей долевой собственности составила 207/478 долей, а доля Глотовой Н.В. составила 271/478 долей. Цена договора составила 250 000 руб., в том числе: стоимость земельного участка – 200 000 руб., стоимость садового домика – 50 000 руб.

Приобретенный земельный участок расположен между его  земельным участком и земельным участком Глотовой Н.В. Целью приобретения земельного участка являлся его последующий раздел с присоединением к участкам №№ *** и ***. До совершения сделки участок № ***, площадью 478 кв.м, не мог быть разделен, поскольку допустимая минимальная площадь образуемого садового участка составляет 400 кв.м. При оформлении договора купли-продажи специалист МФЦ разъяснил покупателям, что для реализации цели договора – раздела приобретаемого участка с присоединением его к участкам покупателей, необходимо в кратчайший срок провести межевание земельных участков покупателей. Глотова Н.В. была с этим согласна. Продавец участка выступал гарантом выполнения данного условия. Если бы  Глотова Н.В. не выразила намерение произвести раздел приобретаемого земельного участка, то он не отказался от подписания договора.

Он оплатил по договору 150 000 руб., в том числе: 100 000 руб. – за долю земельного участка и 50 000 руб. за садовый домик, а Глотова Н.В. оплатила               100 000 руб. за долю земельного участка.

С момента заключения договора прошло  более двух лет. Он сразу же подготовил документы на свой земельный участок для раздела приобретенного земельного участка и перераспределения площади вновь образуемого земельного участка. Однако ответчик Глотова Н.В. до настоящего времени уклоняется от оформления документов на ее земельный участок.

Глотова Н.В. разобрала садовый домик и использовала материалы по своему усмотрению. При этом она не выплатила ему 25 000 руб. за долю в садовом домике.

Полагал, что ответчиками были существенно нарушены условия договора купли-продажи, в связи с чем данный договор подлежит расторжению.

Направленное им требование о расторжении договора купли-продажи оставлено ответчиками без ответа.

Просил суд расторгнуть договор  купли-продажи от 3 июня 2022 года, взыскать в его пользу с Катаевой Т.Ю. денежные средства, уплаченные по договору, в сумме 100 000 руб., взыскать в  его пользу с Глотовой Н.В. денежные средства в сумме              50 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, СНТ «Вишня», ОГКУ «Корпорация развития интернет-технологий-многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Ульяновской области» (ОГКУ «Правительство для граждан»), Кузнецова Н.В.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Кузнецов С.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Полагает, что судом не были приняты во внимание существенные для дела обстоятельства. Суд рассмотрел дело исходя из условий заключенного письменного договора купли-продажи. При этом суд не принял во внимание пояснения лиц участвующих в деле о том, что между участниками сделки имела место устная договоренность об условиях купли-продажи земельного участка и садового домика, отличная от условий письменного договора. Предполагалось приобретение земельного участка в равнодолевую собственность покупателей – по 1/2 доле каждому. Ответчик Глотова Н.В. отказалась от приобретения садового домика. Он выплатил продавцу 150 000 руб. за садовый домик и половину земельного участка, а Глотова Н.В. перечислила продавцу 100 000 руб. за половину земельного участка. Таким образом, между сторонами сделки возникли правоотношения, отличные от условий письменного договора.

Целью приобретения покупателями спорного земельного участка являлось увеличение площади их собственных земельных участков за счет присоединения долей приобретаемого земельного участка. Данное понимание цели заключения договора не опровергалось сторонами в ходе рассмотрения дела. Для него было важно оформить выдел доли земельного участка  в 2022 – 2023 годах, так как в 2024 году он планировал на вновь сформированном земельном участке начать строительство нового садового дома. До завершения строительства, он планировал пользоваться приобретенным садовым домиком.

Изменение долей приобретенного земельного участка было обусловлено претензиями Глотовой  Н.В. к Катаевой Т.Ю. о занятии 64 кв.м земельного участка, принадлежащего Глотовой Н.В. При заключении сделки Глотова Н.В. исходила из площади принадлежащего продавцу Катаевой  Т.Ю. земельного участка – 414 кв.м.

Согласно пояснениям юриста МФЦ при совершении сделки договор носил типовой характер. Процедура перераспределения долей была схематично описана юристом МФЦ (т. 1 л.д. 196). Пояснения по схеме, данные юристом МФЦ перед подписанием договора, были понятны сторонам договора, участники договора  были согласны выполнять их в будущем в разумные сроки. Глотова Н.В. обещала ему компенсировать  разницу по фактической стоимости приобретенных долей. Он не намеревался приобрести меньшую долю земельного участка за большую цену.

Судом не приняты во внимание пояснения ответчика Катаевой Т.Ю. о том, что все имущество покупатели приобрели в равных долях, в связи с чем должны были произвести равную оплату за приобретаемые доли. Также судом не было учтено признание исковых требований в полном объеме ответчиком Катаевой Т.Ю.

Не соглашается с выводом суда о том, что он не обосновал свой ущерб, поскольку им был представлен в материалы дела математический расчет.

Указывает на неосновательное обогащение ответчика Глотовой Н.В. в размере 63 389 руб. с учетом приобретенной ею большей доли земельного участка и неоплаты доли за приобретение садового домика, которое необоснованно не было взыскано судом. Его требование к Глотовой Н.В. основано на причиненном ему ущербе, а не в качестве возврата приобретенной земельной доли.

Отмечает, что судом не была дана оценка самоуправным действиям ответчика Глотовой Н.В. по демонтажу садового домика без компенсации ему понесенных затрат. Вывод суда об отсутствии ущерба, причиненного ему Глотовой Н.В., полагает бездоказательным.

Полагает, что судом в нарушение п. 1 ст. 153.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не были применены меры для примирения сторон.

Указывает, что суд необоснованно отказал ему в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица юриста МФЦ, составившего договор.

В возражениях на апелляционную жалобу Глотова Н.В. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Кузнецова Н.В., Катаева Т.Ю. поддерживают апелляционную жалобу Кузнецова С.Н., просят ее удовлетворить.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что истцу Кузнецову Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 442 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, участок № ***. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)   2 июня 2020 года (т. 1 л.д. 96 – 99).

Ответчику Глотовой Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ***, участок № ***.

3 июня 2022 года между ответчиком Катаевой Т.Ю. (продавец), Глотовой Н.В. и Кузнецовым С.Н. (покупатели)  был заключен договор  купли-продажи, по условиям которого (п. 1) продавец продал земельный участок, площадью 478 кв.м, с кадастровым номером ***, и возведенный на нем садовый домик, общей площадью 12,6 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, участок № ***, а покупатели приобрели указанные земельный участок и садовый домик в общую долевую собственность (Глотова Н.В. – 271/478 долю, Кузнецов С.Н. – 207/478 долей). 

Из п.п. 3, 4 договора следует, что цена договора составила 250 000 руб., в том числе: стоимость земельного участка – 200 000 руб., садового домика – 50 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Настоящей договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты  или сделаны сторонами, будь то в устной или в письменной форме, до заключения настоящего договора (п. 10 договора)

В п. 13 договора предусмотрено, что договор считается исполненным с момента  его подписания (т. 1 л.д.19, 20). 

В ЕГРН 8 июня 2022 года зарегистрировано право общей долевой собственности Кузнецова С.Н. на 207/478 долей земельного участка и 207/478 долей садового домика, расположенных по адресу: ***, участок № ***,  а также право общей долевой собственности Глотовой Н.В. – 271/478 долю земельного участка и 207/478 долей садового домика, расположенных по адресу: ***, участок № !6! (т. 1 л.д. 27 – 33, 93 – 95).

Согласно копии расписки от 3 июня 2022 года Катаева Т.Ю. получила от Кузнецова С.Н. денежные средства в сумме 150 000 руб., в счет оплаты по договору купли-продажи от 3 июня 2022 года, в том числе:  за 207/478 долей земельного участка – 100 000 руб., за садовый домик – 50 000 руб. В случае невозможности оформления земельной доли гарантировала возврат денежных средств (т. 1 л.д.21).

Также сторонами не оспаривалось, что в счет исполнения договора купли-продажи от 3 июня 2022 года Катаева Т.Ю. получила от Глотовой Н.В. денежные средства в сумме 100 000 руб., в письменном виде передача денежных средств не оформлялась. 

Из ответа *** на обращение истца Кузнецова С.Н. (исх. № 93 от 21 августа 2024 года) следует, что допускается перераспределение смежных земельных участков, поставленных на кадастровый учет в границах. Перераспределение земельных участков, не поставленных предварительно на кадастровый учет в  границах, по техническим причинам невозможно. В настоящее время на кадастровый учет в границах поставлены земельные участки №№ *** в с/т «Вишня» с кадастровыми номерами  ***, ***. Раздел земельного участка с кадастровым номером *** с образованием двух земельных участков невозможен, так как согласно Правилам землепользования и застройки г. Димитровграда минимальный размер земельного участка для садоводства  составляет 400 кв.м (т. 1 л.д. 34).

В обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи истец ссылается на невозможность присоединения приобретенной им доли земельного участка № *** в с/т «Вишня» с кадастровым номером *** к принадлежащему ему земельному участку № *** в с/т «Вишня» с кадастровым номером *** в связи с тем, что ответчик Глотова Н.В. уклоняется от межевания принадлежащего ей земельного участка № *** в с/т «Вишня» и от постановки его на кадастровый учет.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного кодекса, если иное не установлено этим же кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п.п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.п. 2, 4 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, п.п. 4 - 6.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Применив вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что договор купли-продажи от 3 июня 2022 года исполнен, недвижимое имущество перешло в общую долевую собственность покупателей, расчет между покупателями и продавцом произведен. Право собственности покупателей на доли земельного участка и садового домика  зарегистрировано в установленном законом порядке.

Доли земельного участка № *** в с/т «Вишня» и садового домика фактически перешли во владение и пользование истца и ответчика Глотовой Н.В. Из материалов дела не следует, что истец каким-либо образом ограничен во владении и пользовании приобретенным им недвижимым имуществом. Соглашение о порядке пользования земельным участком и садовым домиком между истцом и ответчиком Глотовой Н.В. не заключалось.

Отсутствие у истца возможности прекратить общую долевую собственность на земельный участок № *** в с/т «Вишня» и садовый домик путем раздела данного земельного участка и присоединения его долей к земельным участкам №№ *** и *** в  с/т «Вишня» не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку не свидетельствует о существенном нарушении условий договора кем-либо из сторон договора, а также о  существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Цель заключения договора купли-продажи от 3 июня 2022 года участниками договора достигнута. Последующие намерения покупателей относительно предмета договора не относились к его существенным условиям.

Расторжение договора влечет возврат недвижимого имущества продавцу с встречным возвратом продавцом покупателям уплаченных по договору денежных средств. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал необоснованными требования истца (покупателя по договору) о взыскании в его пользу денежных средств с другого покупателя - ответчика Глотовой Н.В.

Истцом не были представлены суду допустимые, достоверные и достаточные доказательства причинения ему ответчиком Глотовой Н.В. материального ущерба и размера этого ущерба.

При этом, истец не лишен возможности избрать иной предусмотренный законом способ защиты своих нарушенных прав, в том числе путем взыскания суммы неосновательного обогащения.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильно примененных нормах материального права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции были тщательно исследованы все собранные по делу доказательства, учитывалась достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности, всем доводам и возражениям сторон судом была дана надлежащая правовая оценка.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание позицию ответчика Катаевой Т.Ю. о признании ею иска, поскольку в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ  суд не признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Права сторон, в том числе и на заключение мирового соглашения,  разъяснялись судом. Из материалов дела не следует, что сторонами в судебном заседании не заявлялось о возможности мирного разрешения спора.

Кроме того, в силу ч. 4 ст. 151.3 ГПК РФ примирение сторон возможно на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, а кроме того, они направлены на иную оценку добытых судом доказательств,  с чем судебная коллегия согласиться не может.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены с достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 30 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова Сергея Николаевича – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Димитровградский городской суд Ульяновской области.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 марта 2025 года.