Дело № 3а-5/2025 (№ 3а-253/2024)
73OS0000-01-2024-000327-65
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 марта 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с
ограниченной ответственностью «Простор» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Простор»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от
*** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
площадью 810 103 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля
2024 года - 203 736 000 руб.
Требования
мотивировало тем, что общество является собственником указанного земельного
участка, соответственно, плательщиком земельного налога, исчисляемого из
кадастровой стоимости.
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена
в размере 310 722 228 руб. 52 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 31
июля 2024 года, составленному ООО «Поволжский центр независимой экспертизы»,
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16 июля 2024 года
составила 203 736 000 руб.
Намереваясь
установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика,
общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако решением
ОГБУ «БТИГКО» № ***
от *** года ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности.
Данное решение
административный истец считает
незаконным.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ульяновской
области, администрация МО «Чердаклинский район», ООО «Поволжский центр независимой
экспертизы», оценщики Бабуров Г.О.,
Лыкова Е.В.
В суд поступило
заявление ООО «Простор» об уточнении требования, в котором заявлено требование
об установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым
номером ***, в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 16 июля 2024 года – 135 274 551 руб.
определенной заключением эксперта *** № *** от 27 января 2025 года.
Представитель ООО
«Простор» Карсакова Е.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении
уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске, указывая
на то, что просит установить дату начала применения кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости, равной 135 274 551 руб., с 1 января 2024 года.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы представителя
административного истца Карсаковой Е.В., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Простор» является с 9 декабря 2016 года собственником земельного
участка, площадью 810 103 кв.м, категория земель: земли населенных
пунктов, с разрешенным использованием:
для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: *** ***.
Согласно выписке из
ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** кадастровая
стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января
2022 года в размере 330 555 562 руб. 26 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» в ОГБУ «БТИГКО» из филиала ППК
«Роскадастр» по Ульяновской области поступила 23 августа 2023 года информация по состоянию на 22 августа 2023
года о внесении в ЕГРН в отношении
земельного участка с кадастровым номером *** сведений о следующих ограничениях (обременениях):
- охранная зона объекта *** (реестровый номер границы ***);
- охранная зона *** (реестровый
номер границы ***).
В связи с этим учреждением актом определения
кадастровой стоимости № *** от ***
года кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** была пересчитана и определена по состоянию на
22 августа 2023 года в размере
310 722 228 руб. 52 коп.
Отчетом № *** об оценке стоимости недвижимого
имущества от 31 июля 2024 года, выполненным
оценщиками ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» Бабуровым Г.О.,
Лыковой Е.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 16 июля 2024 года определена
в размере 203 736 398 руб. 11 коп.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, подлежит расчету земельный
налог, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 18 сентября 2024 года ООО «Простор» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке стоимости недвижимого
имущества от 31 июля 2024 года, выполненный
оценщиками ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» Бабуровым Г.О.,
Лыковой Е.В., согласно которому рыночная стоимость по состоянию 16 июля 2024
года - 203 736 000 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления ООО «Простор» отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2024 года - 203 736 000 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком
нарушена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
2. Согласно п. 11 а
ФСО № 7 анализ рынка должен содержать
анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в
стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в
том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате
оценки. Согласно заданию на оценку дата оценки – 16 июля 2024 года. Анализ
рынка объекта недвижимости, приведенный оценщиком на стр. 21-32 и 34-36
приведен на основании данных 2018-2023 гг., что не позволяет в полном объеме
установить влияние данных на рынок оцениваемого объекта, в том числе определить
тенденции, наметившиеся на рынке.
Нарушены требования
п. 11 а ФСО № 7.
3. Оценщиком на стр.
37-38 отчета об оценке приведена информация
о выявленных предложениях о продаже земельных участков под
индивидуальную жилую застройку, при этом:
- Предложение № 1 –
адрес: ***. Информация, приведенная оценщиком на стр. 76 отчета об оценке, не
позволяет определить дату публикации данного объявления, при переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации, устанавливается, что данное
объявление снято с публикации.
- Предложение № 2,
адрес: ***. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 80 отчета об
оценке, установить дату актуальности предложения – 1 июля 2024 года не
представляется возможным. Данное
предложение не идентифицировано оценщиком, что не позволяет установить его
количественные и качественные характеристики, нарушен критерий отбора аналогов,
указанный оценщиком на стр. 56 отчета (наличие наиболее достоверной информации
по объектам – аналогам, позволяющим
сделать достоверные выводы о параметрах объектов).
- Предложение № 3,
адрес: ***. Информация, приведенная оценщиком на стр. 81 отчета об оценке, не позволяет определить дату публикации
данного объявления, при переходе по ссылке, указанной в качестве источника
информации, устанавливается дата публикации данного объявления – после даты
оценки (07.09.2024). Данное предложение не сопоставимо с объектом оценки по виду разрешенного
использования, вид разрешенного использования данного предложения – для организации
крестьянского хозяйства (ЛПХ), нарушен критерий отбора аналогов,
указанный оценщиком на стр. 56 отчета (разрешенное использование – изначально в
выборке участвуют земельные участки с возможным использованием под застройку
индивидуальными жилыми домами).
- Предложения № 4 -
№ 7 – в отчете об оценке отсутствуют скриншоты объявлений о продаже данных земельных участках. Данные предложения не идентифицированы
оценщиком, что не позволяет установить его количественные и качественные
характеристики.
- Предложение №8,
адрес: ***. Информация, приведенная оценщиком на стр. 83 отчета об оценке, не
позволяет определить дату публикации данного объявления, установить дату
актуальности предложения -1 июля 2024 года не предоставляется возможным. Данное
предложение не сопоставимо с объектом
оценки по виду разрешенного использования, вид разрешенного
использования данного предложения – для
ведения личного подсобного хозяйства на
полевых участках, нарушен критерий
отбора аналогов, указанный оценщиком на стр. 56 отчета (разрешенное
использование – изначально в выборке участвуют земельные участки с возможным
использованием под застройку индивидуальными жилыми домами).
Нарушены
требования ст.11 Федерального закона от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 8 ФСО VI, пп. 4 п. 5 ФСО V.
4.Оценщиком на стр.
38 отчета об оценке указано, что предложения
№ 4-7 не применимы в качестве аналогов
по причине несопоставимости площади
с объектом оценки. Критерии сопоставимости
по площади в отчете об оценке не
описаны.
Нарушены
требования ст.11 Федерального закона от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком при проведении анализа основных
факторов, влияющих на спрос, предложение
и цены сопоставимых объектов недвижимости и при описании и расчете внесенных
корректировок используются в том числе «Справочники оценщика недвижимости –
2022. Земельные участки», под редакцией
Лейфера (при этом информация с сайта Статриелт используется актуальная – на 1
июля 2024 года). Согласно заданию на оценку дата оценки – 16 июля 2024
года. На дату оценки имеются более
актуальные справочники, отражающие
ситуацию на рынке объекта оценки.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. Согласно информации, приведенной
оценщиком на стр. 13 отчета об оценке, объект оценки расположен вблизи водоема (***). Описание водоемов, повышающих стоимость объекта, в отчете об
оценке отсутствует. Согласно данным Публичной кадастровой карты
объекты-аналоги расположены на удалении
от водоема (***). На стр. 60 отчета
об оценке оценщиком указано, что объект оценки находится на удалении от
водоема, объекты аналоги рядом с водоемом и введена понижающая корректировка. Сравнительный анализ
количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и
объекта оценки проведен некорректно.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п.п.3, п. 9 ФСО V.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2024 года, выполненного оценщиками ООО «Поволжский центр независимой экспертизы»
Бабуровым Г.О., Лыковой Е.В., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы противоречило части
16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой
следует, что при признании
решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости
по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом
о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 27 января 2025 года, выполненному экспертом *** ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета № *** об оценке стоимости
недвижимого имущества от 31 июля 2024 года, выполненного оценщиками ООО «Поволжский центр независимой экспертизы»
Бабуровым Г.О., Лыковой Е.В., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
У
оценщиков приведены в отчете только инициалы, у оценщика Бабурова Г.И. не
указан контактный телефон, почтовый адрес и адрес электронной почты.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
п.п.4 п. 7 ФСО VI.
Анализ
социально-экономической обстановки выполнен не за период, предшествующий дате
оценки.
Нарушение п. 11 а)
ФСО № 7.
Нет определения
сегмента рынка, анализ ценообразующих факторов для некоторых значений приведен
для городов с населением более 1 млн. человек.
Нарушение
п. 11 б), в), г) ФСО № 7.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1.
Описание объекта оценки проведено не полностью; не указан рельеф земельного
участка, неверно указана градостроительная зона объекта оценки, нет анализа
расположения участка в зонах с особыми условиями использования территории
(далее также ЗОУИТ). Участок располагается в нескольких ЗОУИТ.
Нарушение
п. 10 ст. 7 ФСО VI.
2. Не ясна логика
обоснования использования в расчетах лишь части доступных данных – нет описания
критериев сопоставимости по площади, и расстоянию до областного центра.
Нарушение п. 22 в)
ФСО № 7.
3. Характеристики
аналогов не точные (аналог 2 – межевание, инфраструктура, аналог 3 – наличие
строений под снос, аналог 4 – не предполагает строительство жилых домов),
корректировка на местоположение принята для другой группы населенных пунктов;
корректировка на близость к водоему вводит в заблуждение.
Аналог 2 -
размежеванный земельный участок в закрытом коттеджном поселке с уже имеющейся
инфраструктурой. Выдержка из объявления: «На каждый предлагаемый земельный
участок заведены газ, вода, электричество».
Аналог 3 – имеет
строения под снос. Выдержка из объявления: «на территории вода, свет,
собственный трансформатор».
Аналог 4 – не
предполагает строительство жилых домов – зона ***.
Корректировка
на местоположение принята для другой группы населенных пунктов. Население
Ульяновской области – 500-1000 человек.
Корректировка
на близость к водоему вводит в заблуждение – аналоги 1 и 3 не имеют признаков
«близость к водоему».
Факты,
указанные экспертом в п. 1, п. 3, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д), е)
ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, части п. 3 решения - не
выявлены:,
-
по п. 2, части п. 3, п. 4, 5, 6 решения
– нарушения выявлены экспертом.
Согласно
заключению эксперта № *** от 27 января
2025 года рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***, площадью
810 103 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 16 июля 2024 года составляла 135 274 551 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не
имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 27 января 2025 года
выполнено экспертом ***, обладающей
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На замечания
представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от
27 января 2025 года экспертом *** были даны письменные пояснения, по
результатам ознакомления с которыми
представителем ОГБУ «БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано
на то, что замечаний к расчету рыночной стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** не имеется, арифметических ошибок не выявлено.
Представителем административного
истца указанное заключение эксперта и его выводы не оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 27 января 2025 года, выполненного
экспертом ***, по вопросу
соответствия отчета № *** об оценке
стоимости недвижимого имущества от 31 июля 2024 года, выполненного оценщиками ООО «Поволжский центр
независимой экспертизы» Бабуровым Г.О., Лыковой Е.В., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований
действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения №*** от ***
года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным
отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом *** в заключении, и установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 810 103 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июля 2024 года в размере
135 274 551 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости 1 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку
они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества
с ограниченной ответственностью «Простор» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» №*** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 810 103
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июля 2024 года в размере 135 274 551 руб., определив дату начала
применения данной кадастровой стоимости 1 января 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда изготовлено 17 марта 2025 года
