УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0003-01-2024-001103-75
Судья Михайлова
О.Н.
Дело № 33-114/2025 (33-5881/2024)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
10 января
2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Грудкиной Т.М., Маслюкова П.А.,
при секретаре
Аладине А.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело 2-921/2024 по апелляционной жалобе
Раловца Виталия Владимировича на решение Железнодорожного районного суда города
Ульяновска от 28.06.2024, по которому с
учетом определения от 11.10.2024 об исправлении описки постановлено:
исковые требования
Комиссаровой Ольги Николаевны, Афанасьевой Валентины Николаевны удовлетворить
частично.
Возложить на Раловца
Виталия Владимировича обязанность смонтировать три дополнительных секции
радиатора в помещении кухни на стене, прилегающей к балконной двери в квартире
№***
Возложить на Раловца
Виталия Владимировича обязанность установить на балконном остеклении в квартире *** 14 (четырнадцать)
дополнительных анкерных крепежных элемента согласно нормативной документации:
расстояние от внутреннего угла короба до крепежного элемента не должно
превышать 150-180 мм; от узла импостного соединения до крепежного элемента –
120-180 мм; расстояние между крепежными элементами не должно превышать 600 мм.
Возложить на Раловца
Виталия Владимировича обязанность устранить недостатки в местах общего
пользования в подъезде путем:
- отбивка штукатурки
с поверхностей: стен и потолков (100 м2);
- покрытие
поверхностей грунтовкой глубокого проникновения: за 1 раз стен (100 м2);
- покрытие
поверхностей грунтовкой глубокого проникновения: за 1 раз потолков (100 м2);
- штукатурка
поверхностей внутри здания цементно-известковым или цементным раствором по
камню и бетону: улучшенная стен (по сетке) (100 м2);
- штукатурка
поверхностей внутри здания цементно-известковым или цементным раствором по
камню и бетону: улучшенная потолков (по сетке) (100 м2);
- расчистка
поверхностей шпателем, щетками от старых покрасок;
-покрытие поверхностей
грунтовкой глубокого проникновения: за 1 раз стен (100 м2);
- покрытие
поверхностей грунтовкой глубокого проникновения: за 1 раз потолков (100 м2);
- шпатлевка по
штукатурке и сборным конструкциям: стен (100 м2);
- шпатлевка по
штукатурке и сборным конструкциям: потолков (100 м2);
- окраска
водно-дисперсионными акриловыми составами улучшенная: по штукатурке стен (100
м2);
-окраска
водно-дисперсионными акриловыми составами улучшенная: по штукатурке потолков
(100 м2);
- затирка швов между
плитками ранее облицованных поверхностей с применением сухой смеси (100 м2).
В удовлетворении
остальной части иска отказать.
Взыскать с Раловца
Виталия Владимировича (паспорт ***) в пользу АНО НЭКЦ «СУДЭКС» (***) расходы за
проведение судебной экспертизы в размере 33 000 руб. (издержки).
Заслушав доклад
судьи Грудкиной Т.М., пояснения представителей Раловца В.В. – Черновой С.Ю. и
Гришина А.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Комиссаровой О.Н.,
Афанасьевой В.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Комиссарова О.Н.,
Афанасьева В.Н. обратились в суд с уточненными в ходе рассмотрения дела
исковыми требованиями к Раловцу В.В. о возложении обязанности устранить
строительные недостатки.
Требования
мотивированы тем, что Комиссарова О.Н. является собственником квартиры,
расположенной по адресу: ***
Афанасьева
В.Н. является сособственником квартиры, расположенной по адресу: г. ***
Организация
управления многоквартирным домом *** осуществляется жильцами дома
самостоятельно. В управление ТСЖ и управляющей компании дом не передавался.
Строительство
многоквартирного жилого дома *** осуществлялось ответчиком Раловцом В.В.
Комиссарова
О.Н. приобрела квартиру у ответчика на основании договора купли-продажи от
12.11.2020, Афанасьева В.Н. приобрела квартиру у ответчика на основании
договора купли-продажи от 05.11.2020.
Афанасьева
В.Н. проживает в квартире *** этаже, где выявлены следующие недостатки: с
системы вентиляции поступают посторонние запахи с других квартир; не
установлена приточка; балконная рама недостаточно закреплена, шатается (под
окном расположена детская песочница).
Комиссарова
О.Н. проживает в квартире *** этаже, где выявлены следующие недостатки: система
вентиляции (обратная тяга), расположенная в кухне неисправна, холодный воздух,
а также сторонние запахи от приготовления пищи из выше расположенных квартир
выдувается внутрь жилого помещения, кроме того, стена кухни со стороны мест
общего пользования лестничной клетки и пол, а также пол в прихожей со стороны
подвала холодные.
В
холодное время года при температуре окружающей среды ниже -30 градусов
температура в соответствующих комнатах истцов не превышает +16 градусов.
Полагают,
что наличие холодного воздуха в квартире *** вызвано неправильной работой
вентиляционной системы, а также некачественной теплоизоляцией наружных ограждающих
конструкций (стен, пола) в местах примыкания со стороны мест общего пользования
лестничной клетки и подвала. Наличие трещин в местах общего пользования на
лестничной клетке обусловлено нарушением правил застройки.
Кроме
того, в местах общего пользования (на лестничной клетке на всех 3-х этажах)
имеется трещина в полу, в стене, а также на потолке, диаметр трещины
увеличивается, что подтверждается установленными жильцами дома маячками.
05.02.2024
истцами в адрес ответчика от имени всех собственников многоквартирного дома *** была направлена претензия о необходимости
устранения выявленных недостатков, которую ответчик согласно отслеживанию
почтовых отправлений не получил.
Истцы с учетом
уточнения исковых требований (т.2 л.д196) в соответствии с заключением судебной
экспертизы просили возложить на Раловца В.В. обязанности:
- смонтировать три
дополнительных секции радиатора в помещении кухни на стене, прилегающей к
балконной двери в квартире ***
- в квартирах ***
установить обратные клапаны на вентиляционные каналы;
- установить на
балконном остеклении в квартире *** (четырнадцать) дополнительных анкерных
крепежных элемента, согласно нормативной документации: расстояние от
внутреннего угла короба до крепежного элемента не должно превышать 150-180 мм;
от узла импостного соединения до крепежного элемента – 120-180 мм; расстояние
между крепежными элементами не должно превышать 600 мм;
- возложить на
ответчика обязанность устранить недостатки в местах общего пользования в
подъезде;
- передать
технический паспорт на многоквартирный дом, проектную документацию на
газоснабжение, паспорт на установку общедомового прибора учета воды.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены ИП Лаврентьева Е.В., ООО «УК
«Прометей», Афанасьев Е.А., Шафигуллина Р.Я., Горлова С.А., Горлов Д.Н.,
Семенченко М.В., Кузнецова Л.К., Деревянкин А.В., Дегтярев О. В., Дегтярева
Е.А., Вахман А.Н., Шагдилеева Е.В., Твердохлебова А.В., Твердохлебова Е.А.,
Рахимов А.П.
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Раловец В.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об
отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным,
принятым с нарушением норм процессуального и материального права.
Отмечает, что
согласно актам приема-передачи квартир покупатели приняли квартиры и претензий
к качеству и состоянию квартир не имели.
Ссылаясь на нормы
действующего законодательства, считает необоснованным вывод суда о том, что
правоотношения, возникшие между сторонами, подпадают под отношения застройщика
и участника долевого строительства.
Считает, что
указанные истцами недостатки в виде неработающей системы вентиляции изначально
не являются строительными и возникли по причине ненадлежащего содержания имущества и его эксплуатации, что было
подтверждено проведенной судебно-строительной экспертизой. Ссылается на пропуск
срока исковой давности. Закон РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав
потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), как и Федеральный
закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии
в долевом строительстве), не могут применяться к правоотношениям между
физическими лицами.
Указывает, что не
осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную со строительством и
ремонтом зданий и помещений, не имеет специальных познаний и возможности по
исполнению решения суда в части выполнения работ по устранению недостатков.
Считает, что жильцы
ненадлежащим образом исполняют обязанность по содержанию принадлежащего им
имущества. В настоящее время не проводится текущий ремонт мест общего пользования,
ни заключены договоры на обслуживание вентиляционных каналов.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно
жалобы, представления.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Из материалов дела
следует, что Раловцу В.В. администрацией города Ульяновска 26.12.2017 выдано
разрешение *** на строительство объекта капитального строительства –
многоквартирного жилого дома на принадлежащем ему земельном участке с
кадастровым номером *** (т.2
л.д.182-185).
Раловцу В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с
кадастровым номером с кадастровым номером *** площадью 800,4 кв.м на основании
договора купли-продажи от 24.03.2014 (т.2 л.д.131).
05.04.2019 Раловцу
В.В. выдано разрешение *** на ввод вышеуказанного построенного объекта
капитального строительства в эксплуатацию (т.1 л.д.60-64).
12.11.2020
между Раловцом В.В. (продавец) и Комиссаровой О.Н. (покупатель) заключен
договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, в
соответствии с которым ответчик продал Комиссаровой О.Н. квартиру *** (т.1 л.д.8-14).
05.11.2020
между Раловцом В.В. (продавец) и Афанасьеваой В.Н., Афанасьевым Е.А.
(покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием
кредитных средств, в соответствии с которым ответчик продал Афанасьевой В.Н.,
Афанасьеву Е.А. квартиру ***, площадью 62,8кв.м. Договор прошел государственную регистрацию
(т.1 л.д.15-20).
Как
указали истцы, в процессе проживания в приобретенных жилых помещениях, в местах
общего пользования выявлены недостатки, отраженные в иске.
Ранее
24.01.2023 Комиссарова О.Н. обратилась с иском в суд к Раловцу В.В. с исковыми
требованиями о выполнении работ в квартире *** по теплоизоляции наружных
ограждающих конструкций, устранении промерзания окон и проникновения холодного
воздуха, неисправности вентиляции на кухне.
По
данному гражданскому делу №2-440/2023 утверждено мировое соглашение между
сторонами.
Разрешая
спор на основании представленных сторонами доказательств, которым дана
надлежащая оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ, в том числе заключения
судебной строительно-технической
экспертизы АНО НЭКЦ «СУДЭКС» *** от 24.05.2024 с учетом дополнительных
пояснений эксперта от 06.06.2024, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований
для возложения на ответчика обязанности по устранению выявленных
строительных недостатков в квартирах истцов и в местах общего пользования в
подъезде дома.
При этом суд
обоснованно исходил из того, что требования истцов, приобретших квартиры у
ответчика на основании договоров купли-продажи, предъявлены к нему как
застройщику в течение пяти лет, и сроки обращения в суд с настоящими
требованиями об устранении строительных недостатков и исковой давности истцами
не пропущен, ответчик как лицо, создавшее объекты недвижимости, в силу статей 725, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)
реализуя спорные квартиры после ввода дома в эксплуатацию, несет ответственность перед лицами,
пользующимися созданными объектами, и он не может быть освобожден от
ответственности за их качество.
Судебная коллегия соглашается
с выводами районного суда и не находит оснований для его отмены по доводам
апелляционной жалобы ответчика.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о
пропуске истцами двухлетнего срока для предъявления требований об устранении
недостатков с даты передачи им квартир, поскольку между сторонами возникли
правоотношения, основанные исключительно на договоре купли-продажи квартиры,
подлежат отклонению, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм права,
были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана верная оценка.
Действительно, между сторонами сложились
правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи недвижимого имущества от
05.11.2020 и 12.11.2020, в которых Раловец В.В. выступает продавцом,
а истцы - покупателями.
Данными договорами в отношении спорных
квартир не установлен гарантийный срок.
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если
недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан
товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца,
в том числе безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
Если иное не установлено законом или
договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с
недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные
статьей 477 ГК РФ (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).
Если на товар не установлен гарантийный срок
или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть
предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены
в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо
в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или
договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1
статьи 19 Закона о защите прав потребителей.
Вместе с тем, как
установлено судом и следует из материалов дела, Раловец В.В. является не только
продавцом квартир, но и застройщиком дома, в котором расположены принадлежащие
истцам квартиры, что подтверждается: разрешением на строительство *** от
26.12.2017, нахождением на момент строительства земельного участка с
кадастровым номером *** по адресу: *** в собственности у
Раловца В.В., разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от
05.04.2019, и не оспаривается ответчиком.
Из содержания положений статьи 755 ГК РФ и
пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя
право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел
(как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении
выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного
срока, а при его отсутствии, как в рассматриваемом случае, в пределах пяти лет,
поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат
работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
Согласно разъяснениям, данным в Обзоре
судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Верховным
судом РФ 18.10.2023, физическое лицо - покупатель может предъявить требования
по недостаткам квартиры к продавцу, не являющемуся застройщиком, в течение двух
лет со дня ее передачи, если более длительный срок не установлен законом или
договором.
На основании пункта 16
статьи 1, части 3
статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации
застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на
принадлежащем ему участке либо участке другого правообладателя строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также
выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их
строительства, капитального ремонта и реконструкции.
Учитывая, что Раловец В.В. является не только
продавцом, но и застройщиком, а, следовательно, к нему применяется более
длительный срок обнаружения недостатков, многоквартирный жилой дом введен в
эксплуатацию 05.04.2019, квартиры переданы истцам (первым
покупателям) 05.11.2020 и 12.11.2020, с требованиями, связанными с
недостатками, истцы обратились в суд 20.03.2024, то есть в пределах пятилетнего
срока, выводы суда о предъявлении покупателями квартир требований, связанных с
недостатками товара, в течение установленного законом срока являются
правильными. Кроме того, Комиссарова О.Н. обращалась к ответчику с претензиями
об устранении недостатков о несоблюдении теплового режима в квартире и наличии строительных недостатков
в подъезде дома первоначально 09.03.2022, 02.12.2022.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы
приняли квартиры в момент их передачи и претензий к качеству они не имели, не
являются основанием для отказа в иске, поскольку согласно заключению судебной
экспертизы выявлены строительные недостатки, допущенные застройщиком, за
которые он несет ответственность в установленный срок.
Доводы
стороны ответчика о том, что в данном споре не применим Закон о защите
прав потребителей, так как ответчик является физическим лицом, подлежат
отклонению.
Согласно выписок из ЕГРЮЛ Раловец В.В.
зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 02.02.2004, вид
деятельности торговля розничная строительными материалами, не включенными в
другие группировки, в специализированных магазинах, также является учредителем
ООО «***» с местом нахождения ***, вид
деятельности которого, в том числе - торговля оптовая лесоматериалами,
строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием, производство
изделий из бетона для использования в строительстве, производство товарного
бетона (т.2 л.д.116-117,118-123).
По сообщению из УФНС по Ульяновской области
от 17.06.2024 Раловец В.В. отчитался по доходам, полученным от продажи квартир
в 2020 году в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** в качестве
индивидуального предпринимателя, находившегося на общей системе
налогообложения, предоставив налоговую декларацию (т.3 л.д.58).
В соответствии с ч.1 ст.2 ГПК РФ гражданское законодательство
регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую
деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской
является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие
предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве
в установленном законом
порядке, если иное
не предусмотрено настоящим Кодексом.
Закон о защите прав потребителей
распространяется на правоотношения, связанные с приобретением товаров и услуг,
выполнением работ для личных нужд заказчика (покупателя) у лиц, реализующих
такие товары, услуги и работы при осуществлении ими деятельности, направленной
на систематическое извлечение прибыли.
Принимая во внимание, что Раловец В.В.,
являясь фактическим застройщиком трехэтажного многоквартирного дома с
количеством квартир - 11 с отдельными входами через общую лестничную клетку (10
двухкомнатных, 1 – однокомнатная), общей площадью 990,4 кв.м, кадастровой
стоимостью 26 652 545 руб.46 коп., произвел продажу всех квартир
физическим лицам, что свидетельствует о получении систематической прибыли от
продажи и осуществлении предпринимательской деятельности и подтверждается
нотариально оформленным согласием супруги Раловца В.В. – Раловец О.Г. на их
продажу от 03.06.2019, оформленным после сдачи дома в эксплуатацию 05.04.2019,
рекламой о сдаче дома и продаже квартир от застройщика, фактом продажи
квартир (т.1 л.д. 143, т.2 л.д.115, т.3
60-96).
Ссылка суда первой инстанции на положения
Закона об участии в долевом строительстве является ошибочной, однако это не
повлекло принятие неправильного решения.
Ссылка стороны ответчика на то, что указанный
истцами недостаток квартир в виде неработающей системы вентиляции не является
строительным, является несостоятельной, поскольку судом требования истца в этой
части не удовлетворены.
Таким образом,
доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой
инстанции, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств
дела, являлись предметом оценки суда первой инстанции, оснований, которые бы в
силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит.
Решение суда
является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 28.06.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу
Раловца Виталия Владимировича – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Железнодорожный районный суд города Ульяновска.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 24.01.2025.
