Дело № 3а-223/2024

73OS0000-01-2024-000239-38

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

4 декабря 2024 года                                                                           г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Баратаевский песок» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

ООО Торговый Дом «Баратаевский песок» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными решений ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** и № ***  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** соответственно,  в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером *** – в размере 448 624 руб. 20 коп., земельного участка с кадастровым номером *** – в размере 1 651 200 руб.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков.

1. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 16 530 кв.м, расположенного по адресу: ***, на  1 января 2022 года установлена в размере 5 950 588 руб. 42 коп.

Вместе с тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 28 июня 2024 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость земельного участка  по состоянию на 1 мая 2024 года составила 448 624 руб. 20 коп.

Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке.

*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным рением истец не согласен. 

2. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 86 000 кв.м, адрес объекта: ***, на 1 января 2022 года установлена в размере 23 306 137 руб. 60 коп.

Вместе  с тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 28 июня 2024 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 мая 2024  года составила 1 651 200 руб.

Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке.

*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности.  С данным решением истец не согласен.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрация МО «Ульяновский район».

В ходе рассмотрения  дела представитель истца Динуллова Н.И.  уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости земельных участков. Просила установить рыночную стоимость земельных участков в размере, установленном заключением судебной экспертизы: земельного участка  с кадастровым номером  *** - в размере 584 073 руб., земельного участка с кадастровым номером *** –  в размере 1 968 073 руб.  (л.д. 162 т.2).

В судебное заседание участники процесса не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятых учреждением решений.

Указал на то, что истцом в исковом заявлении не приведено обоснование незаконности принятых учреждением решений.

Учреждение возражает против удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, административный истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.   

Считает, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа. Отказ в установлении кадастровой стоимости  в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д. 57-62 т.1).

В дополнительных пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении расчета рыночной стоимости земельного участка учреждением арифметических ошибок не выявлено (л.д. 177 т.2).

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ООО Торговый Дом «Баратаевский песок» является собственником земельных участков: с кадастровым номером ***, площадью 16 530 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (л.д. 20-24 т.1); с кадастровым номером ***, площадью 86 000 руб., расположенного по адресу: ***, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (л.д. 28-32 т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 5 950 588 руб. 42 коп.  по состоянию на 1 января 2022 года и утверждена Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 19 т.1, л.д.160 т.2).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 23 306 137 руб. 60 коп.  по состоянию на 1 января 2022 года и утверждена Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 27 т.1, л.д.161 т.2).

Согласно отчету об оценке  № *** от 28 июня 2024 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик          Цыплов М.П.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года составила 448 624 руб. 20 коп. (л.д. 128-209 т.1).

Согласно отчету об оценке № *** от 28 июня 2024 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик          Цыплов М.П.). рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года составила 1 651 200 руб. (л.д.42-126 т.1).

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 2 июля 2024 года ООО Торговый Дом «Баратаевский песок» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями (л.д. 63, 69 т.2) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков. 

Решением ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости     448 624 руб. 20 коп. по состоянию на 1 мая 2024 года (л.д. 25 т.1).

Основанием для принятия указанного решения явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, согласно отчета - фактическое использование: недропользование/для добычи и разработки полезных ископаемых) площадь: 16 530 м2; адрес: ***, кадастровый номер: ***. Земельные участки под недропользования отличаются от остальных такими ценообразующими факторами как: порядком приобретения прав, характером использования, физически существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации, безвозвратно теряют исходные качественные характеристики, которые различны для каждого земельного участка, для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации восстановления утраченных качественных характеристик и т. п. При этом земельные участки, предназначенные для недропользования могут генерировать доходность в течении цикла использования.

Земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов недвижимости, отличающихся от прочих специально установленным порядком представления прав на них, изменением во времени физических и экономических характеристик в процессе их использования по разрешенному виду и ограничениями в рыночном обороте. Отказ от использования доходного подхода не обоснован.

Такие земельные участки могут оцениваться методами доходного подхода, поскольку: обладают способностью генерации земельной ренты в течении всего срока действия лицензии или периода отработки запасов вне зависимости от физических и качественных характеристик; способность генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельном отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности (земельных участков, из которых состоит земельный отвод) рассматривается с учетом остальных; определение стоимости участков осуществляется методом капитализации земельной ренты, при этом ставка капитализации рассчитывается из нормативного срока эксплуатации земельного отвода (срока действия лицензии или иного срока, установленного для отработки конкретного месторождения).

Расчет стоимости данных участков осуществляется по специальной методологии, учитывающей уникальность характеристик этих объектов и базирующейся на выявлении и учете степени влияния фактора единства судьбы земельных участков, расположенных в зоне разработки недр, фактора сохранения способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.13 п.7 ФСО VI, п.п.4 п.5 ФСО V, п.п.10 п.7 ФСО VI.

2. На страницах 38-45 Отчета об оценке Оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- Предложение №1/Аналог №1       - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - для добычи полезных ископаемых.

- Предложение №2/Аналог №2       - адрес объекта: ***, 383, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - недропользование.

- Предложение №3/Аналог №3 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — недропользование.

- Предложение №5/Аналог №5       - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - недропользование.

- Предложение №6/Аналог №6       - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - для целей размещения карьера песка.

Объект оценки - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

У данного земельного участка отсутствует надлежащий статус использования (под недропользование) и его обращение на рынке не попадает под ограничения, которые несет данный статус. Наличие такого статуса проявляется в том, что для таких участков исключается возможность их свободного обращения на рынке. Права на них могут иметь только недропользователи, оформившие лицензию.

Сравнительный подход можно применять только при условии наличия достаточной информации об участках недр, аналогичных оцениваемому участку. Оценщиком не описаны и не рассмотрены ценообразующие факторы: общий объем залежей песка, толщина песчаного слоя, состояние карьера (разработан/ не разработан) и т.п.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования), наличие ограничений использования, различных месторождений полезных ископаемых (строительный песок, диатомит).

Нарушены требования п.2 ФСО VI.

3. На странице 51 отчета об оценке Оценщиком указан срок экспозиции от 7 до 25 месяцев, что противоречит информации, приведенной на странице 87 отчета об оценке, где срок экспозиции указан от 7 до 22 месяцев.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.25-26 т.1).

Решением ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 1 651 200 руб. по состоянию на 1 мая 2024 года.

Основанием для принятия указанного решения явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, согласно отчета - фактическое использование: недропользование/для добычи и разработки полезных ископаемых) площадь: 86 000 м2; Адрес: ***, кадастровый номер: ***. Земельные участки под недропользования отличаются от остальных такими ценообразующими факторами как: порядком приобретения прав, характером использования, физически существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации, безвозвратно теряют исходные качественные характеристики, которые различны для каждого земельного участка, для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации — восстановления утраченных качественных характеристик и т. п. При этом земельные участки, предназначенные для недропользования могут генерировать доходность в течении цикла использования.

Земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов недвижимости, отличающихся от прочих специально установленным порядком представления прав на них, изменением во времени физических и экономических характеристик в процессе их использования по разрешенному виду и ограничениями в рыночном обороте. Отказ от использования доходного подхода не обоснован.

Такие земельный участки могут оцениваться методами доходного подхода, поскольку: обладают способностью генерации земельной ренты в течении всего срока действия лицензии или периода отработки запасов вне зависимости от физических и качественных характеристик; способность генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельном отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности (земельных участков, из которых состоит земельный отвод) рассматривается с учетом остальных; определение стоимости участков осуществляется методом капитализации земельной ренты, при этом ставка капитализации рассчитывается из нормативного срока эксплуатации земельного отвода (срока действия лицензии или иного срока, установленного для отработки конкретного месторождения).

Расчет стоимости данных участков осуществляется по специальной методологии, учитывающей уникальность характеристик этих объектов и базирующейся на выявлении и учете степени влияния фактора единства судьбы земельных участков, расположенных в зоне разработки недр, фактора сохранения способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик.

Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.13 п.7 ФСО VI, п.п.4 п.5 ФСО V, п.п.10 п.7 ФСО VI.

2. На страницах 38-45 Отчета об оценке Оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

Предложение №1/Аналог №1 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — для добычи полезных ископаемых.

Предложение №3/Аналог №3 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - недропользование.

Предложение №4/Аналог №4 - адрес объекта: *** , кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - недропользование.

Предложение №5/Аналог №5 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - месторождение полезных ископаемых .

Предложение №6/Аналог №6 -  адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - недропользование.

Предложение №7/Аналог №7 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - для добычи полезных ископаемых.

Предложение №8/Аналог №8 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования — для целей размещения карьера песка.

Объект оценки — адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. У данного земельного участка отсутствует надлежащий статус использования (под недропользование) и его обращение на рынке не попадает под ограничения, которые несет данный статус. Наличие такого статуса проявляется в том, что для таких участков исключается возможность их свободного обращения на рынке. Права на них могут иметь только недропользователи, оформившие лицензию.

Сравнительный подход можно применять только при условии наличия достаточной информации об участках недр, аналогичных оцениваемому участку. Оценщиком не описаны и не рассмотрены ценообразующие факторы: общий объем залежей песка, толщина песчаного слоя, состояние карьера (разработан/ не разработан) и т.п.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования), наличие ограничений использования, различных месторождений полезных ископаемых (строительный песок, диатомит).

Нарушены требования п.2 ФСО VI.

3. На странице 52 отчета об оценке Оценщиком указан срок экспозиции от 7 до 25 месяцев, что противоречит информации, приведенной на странице 91 отчета об оценке, где срок экспозиции указан от 7 до 22 месяцев.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При оценке законности данных решений суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения учреждения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке земельных участков, отклоненные ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке № *** и № *** от 28 июня 2024 года, составленных ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № *** от 28 октября 2024 года, на основании проведенных: исследования и анализа отчета об оценке № *** от 28 июня 2024 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований п.п.9 п. 7 ФСО VI, допущенные оценщиком, исправление  которых не приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (подробно изложено в исследовательской части экспертного заключения);

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 35-ФЗ; п. 22 д), е) ФСО № 7; п.10, п.п. 1 п.2 ФСО VI, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (подробно изложено в исследовательской части экспертного заключения).  

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной:

- по п. 1 решения – нарушения не выявлены (отсутствуют),

- по п. 2 решения – нарушения имеются,

- по п. 3 решения – не являются нарушением.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № *** от 28 июня 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***.

Поскольку экспертом установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 1 968 073 руб.

На основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 28 июня 2024 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований п.п. 9 п. 7 ФСО VI, допущенные оценщиком, исправление которых не приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (подробно изложено в исследовательской части экспертного заключения),

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ; п. 22 д), е) ФСО №7; п. 10, п.п.1 п. 2 ФСО VI, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (подробно изложено в исследовательской части экспертного заключения). 

Поскольку экспертом установлено несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 584 073 руб. (л.д. 150-151 т.2).

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что в представленных обществом отчетах имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконными   решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** и  № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных  участков с кадастровыми номерами *** и ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости, определенной указанными отчетами об оценке,  не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков  в размере их рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую  стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 16 530 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года,  в размере    584 073 руб., которая подлежит применению с 1 января 2024 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - заявление подано в ОГБУ «БТИГКО»  2 июля 2024 года);

- кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 86 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года,  в размере    1 968 073 руб., которая подлежит применению с 1 января 2024 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - заявление подано в ОГБУ «БТИГКО»  2 июля 2024 года).

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Баратаевский песок» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений от *** года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщик Цыплов М.П.)         №*** и № *** от 28 июня 2024 года,  отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 16 530 кв.м,  расположенного по адресу: ***, в размере  его рыночной стоимости 584 073 руб. по состоянию на 1 мая 2024 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 86 000 кв.м,  расположенного по адресу: ***, в размере  его рыночной стоимости 1 968 073 руб. по состоянию на 1 мая 2024 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и № ***. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                    Трифонова Т.П.   

 

Решение изготовлено 9 декабря 2024 года.