УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
23RS0058-01-2023-006962-23
Судья Земцова
О.Б.
Дело
№33-4481/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
29 октября 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Власовой Е.А., Костенко А.П.,
при секретаре
Староверовой В.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Воротниковой
Тамары Александровны – Янченкова Андрея Валерьевича на решение Железнодорожного
районного суда города Ульяновска от 16 мая 2024 года, с учетом определения
судьи об исправлении описки в решении суда от 1 августа 2024 года, по делу №2-892/2024, которым постановлено:
исковые требования Обухова Дмитрия Анатольевича удовлетворить частично.
Взыскать с Воротниковой Тамары Александровны
(паспорт ***) в пользу Обухова Дмитрия Анатольевича (паспорт ***) денежные средства,
уплаченные по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества в
размере 5 011 500 руб. и процентов за пользование денежными средствами
в размере 916 376 руб. 94
коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб., расходы
по оплате государственной пошлины в размере 33 257 руб., почтовые расходы
в размере 261 руб. 64 коп.
Взыскать с Воротниковой Тамары Александровны
(паспорт ***) в пользу Обухова Дмитрия Анатольевича (паспорт ***) проценты за
пользование денежными средствами за период с 17.06.2024 по день фактического
исполнения обязательства по уплате денежных средств, начисленные на сумму 5 011 500
руб. исходя ключевой ставкой Банка России, действовавшей в
соответствующие периоды,
В удовлетворении исковых требований Обухова Дмитрия Анатольевича в
остальной части, отказать.
Взыскать с Воротниковой Тамары Александровны (паспорт ***) в доход
муниципального образования «город Ульяновск государственную пошлину в размере
4582 руб. 38 коп.
Заслушав доклад
судьи Власовой Е.А., пояснения представителя ответчика Воротниковой Т.А. –
Янченкова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца
Обухова Д.А. – Данилюк Н.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной
жалобы, судебная коллегия
установила:
Обухов Д.А.
обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к
Воротниковой Т.А. о взыскании суммы, уплаченной по предварительным договорам
купли-продажи недвижимого имущества, компенсации морального вреда, взыскании
процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.
В обоснование заявленных
требований указал, что 22.03.2021 между истцом Обуховым Д.А. (покупателем) и
ответчиком Воротниковой Т.А. (продавцом) были заключены два предварительных
договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которым продавец
обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объекты
недвижимости: помещение (апартаменты), назначение: *** по адресу: Краснодарский
край, г. Сочи Хостинский район в промзоне ручья Малый ул. Я. Фабрициуса, д.66!% и долю в
праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 388
кв.м., с кадастровым номером ***;
помещение
(апартаменты) назначение: *** и долю в праве общей долевой собственности на
земельный участок общей площадью 388 кв.м, с кадастровым номером ***.
Стоимость объектов
недвижимого имущества составила 1 785 000 руб. и 2 966 500
руб. соответственно.
Факт получения от
истца денежных средств, подтверждается расписками, выданными ответчиком
22.03.2021 на сумму 1 785 000 руб. и на сумму 2 966 500
руб.
Срок договора не
определен.
Во исполнение
договора ответчик обязалась подготовить пакет документов (технической
документации для раздела на отдельные помещения, изготовление технического
паспорта, присвоение кадастрового номера и получение ЕГРН), необходимых для
заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на
имя истца. За данные услуги истец оплатил ответчику 140 000 рублей (по
70 000 рублей за каждый договор).
09.09.2022 между
истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения к предварительным
договорам купли-продажи от 22.03.2021, согласно которым за подготовку
документов истец доплатил продавцу 120 000 руб.
Общая сумма,
оплаченная истцом ответчику за подготовку пакета документов, составила
260 000 руб.
Однако, до
настоящего времени ответчик Воротникова Т.А. не выполнила принятых на себя
обязательств.
Истец просил
взыскать с Воротниковой Т.А. в его пользу денежные средства, уплаченные по двум
договорам в размере 5 011 500 руб., компенсацию морального вреда в
размере 200 000 руб., судебные расходы в размере 133 518 руб.,
проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки
рефинансирования ЦБ РФ, установленной на соответствующий период времени, исходя
из суммы задолженности в размере 5 011 500 руб., начиная с 23.03.2022
по день фактической уплаты суммы задолженности.
Рассмотрев исковые
требования по существу, суд принял указанное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Воротниковой Т.А. – Янченков А.В. просит решение суда
отменить.
В обоснование своей
позиции указывает, что предварительные договоры купли-продажи недвижимого
имущества по своей правовой природе являются договорами купли-продажи
недвижимости, при условии предварительной оплаты.
Просит учесть, что
истец не обращался к ответчику с требованием о расторжении предварительных
договоров, в связи с чем последний является перед истцом должником по
связанному с передачей товаров обязательству, а не по денежному
обязательству.
В возражениях на
апелляционную жалобу представитель Обухова Д.А. – Данилюк Н.В. просит решение
суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.
Поскольку истец
Обухов Д.А., ответчик Воротникова Т.А., не явившиеся в судебное заседание, были
надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
На основании статьи 327.1 ГПК РФ суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобах и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы
дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и
правильность применения судом норм материального и процессуального права при
принятии решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Судом установлено,
что 22.03.2021 между истцом Обуховым Д.А. (покупатель) и ответчиком
Воротниковой Т.А. (продавец) был заключен
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1
л.д.22-25), согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а
покупатель приобрести в собственность и оплатить следующее недвижимое
имущество: *** и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок
общей площадью 388 кв.м. на землях населенных пунктов с видом разрешенного
использования: ***.
Стороны пришли к
соглашению, что стоимость недвижимого имущества составляет сумму в размере
1 785 000 рублей (п.3.1 договора).
Согласно п.3.2.1
договора покупатель передал продавцу наличными сумму в размере
1 785 000 рублей при подписании данного предварительного договора.
В тот же день,
22.03.2021 между истцом Обуховым Д.А. (покупатель) и ответчиком Воротниковой
Т.А. (продавец) был заключен
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1
л.д.26-29), согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а
покупатель приобрести в собственность и оплатить следующее недвижимое
имущество: помещение (апартаменты) назначение: *** и долю в праве общей долевой
собственности на земельный участок общей площадью 388 кв.м на землях населенных
пунктов с видом разрешенного использования: ***.
Согласно п.3.1
договора стороны пришли к соглашению, что стоимость недвижимого имущества
составляет сумму в размере 2 966 500 рублей.
Из п. 3.2.1 договора
следует, что часть денежных средств в размере 50 000 рублей покупатель
передал ранее в качестве задатка продавцу наличными в счет платежа за указанные
объекты недвижимости. Оставшуюся сумму в размере 2 916 500 рублей
покупатель передал продавцу при подписании данного предварительного договора.
Согласно п. 1.2
указанных договоров следует, что они заключены с целью юридического закрепления
намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к
заключению основного договора купли-продажи.
Из п.1.4 договоров
следует, что стороны принимают на себя обязательства в будущем заключить
основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать документы на
государственную регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в
сроки, по мере готовности сторон к сделке.
Из п. 4.3 договоров
следует, что в случае нарушения продавцом срока заключения основного договора
купли-продажи, установленного п.1.4. данных договоров, по своей вине, при
условии полной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, стороны
принимают все меры по достижению взаимной договоренности о перенесении срока по
п.1.4. договора путем подписания дополнительного соглашения к данному договору.
Предварительные
договоры не содержат срока заключения основных договоров купли-продажи.
Из п.5.1 и п.5.2
договоров следует, что данные договора являются предварительными в соответствии
со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Указанные
договора вступают в силу с момента их подписания сторонами и действуют до их
полного исполнения.
Обязательства
Обухова Д.А. по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества
исполнены, что подтверждается расписками Воротниковой Т.А. от 22.03.2021 о
получении денежных средств от Обухова Д.А. в размере 1 785 000
рублей, и в размере 2 966 500 рублей (т.1 л.д.30, 31).
Данные
обстоятельства ответчиком в суде первой инстанции не оспаривались.
В соответствии с
п.2.1.8 предварительных договоров, на продавца возложена обязанность
подготовить пакет документов (подготовка технической документации для раздела
на отдельные помещения, изготовление технического паспорта, присвоение
индивидуального кадастрового номера приобретаемому помещению, получение ЕГРН),
необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации
перехода права собственности на имя покупателя.
Стоимость
вышеуказанной работы по каждому из договоров определена в размере 70 000
руб.
Дополнительными
соглашениями № 1 к предварительным договорам от 22.03.2021 внесены изменения в
п. 2.1.8 договора в части стоимости работ продавца по оформлению и подготовке
пакета документов, размер которой увеличен до
130 000 руб. Подтверждением оплаты является чек об операции
(переводе). Также указано, что дополнительно покупатель оплачивает 60 000
руб. с момента перехода права собственности, в течение трех рабочих дней на
карту продавца, открытую в ПАО «С***», указанная сумма не входит в сумму
стоимости недвижимого имущества по данному договору. Подтверждением оплаты
является чек об оплате (переводе).
Также изменен п.4.3
предварительных договоров, указано, что в случае нарушения продавцом срока
заключения основного договора купли-продажи, установленного п.4.1. данного договора, по своей вине, при условии
полной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, стороны принимают
все меры по достижению взаимной договоренности о перенесении срока по п.1.4.
договора путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
Однако в случае отсутствия строительных работ на объекте и в случае отсутствия
продвижения в процессе оформления документации на объект продажи, продавец
вправе отказаться от сделки в одностороннем внесудебном порядке и потребовать
возврат уплаченных денежных средств в полном объеме.
Общая сумма,
оплаченная истцом ответчику за подготовку пакета документов, составляет
260 000 руб., факт получения денежных средств в указанном размере стороной
ответчика в суде первой инстанции не оспаривался.
04.12.2023 истец
направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате уплаченных по
вышеуказанным договорам денежных средств, процентов за пользование денежными
средствами в порядке ст.395 ГК РФ (т.1 л.д.33-34).
Ответчиком возврат
истцу денежных средств не произведен.
Поскольку между
сторонами основные договоры купли-продажи недвижимого имущества заключены не
были, денежные средства, уплаченные истцом при заключении предварительных
договоров купли-продажи ответчиком истцу не возвращены, истец обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил
из того, что предусмотренные предварительными договорами основные договоры
купли-продажи объекта недвижимости между сторонами не заключены, ответчик
предложения об их заключении не направлял, на обращения истца о заключении
договоров не реагировал, объекты недвижимости истцу по истечении года с момента
заключения предварительных договоров не переданы, пришел к выводу об
удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика уплаченных денежных
средств, а также процентов за пользование денежными средствами в соответствии
со ст.395 ГК РФ.
С учетом установленных по делу обстоятельств,
судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они
соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального и
процессуального права применены правильно.
В силу статей 309,
310
ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с
условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при
отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов;
односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его
условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1
статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
В предварительном договоре указывается срок,
в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в
предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в
течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4
статьи 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6
статьи 429 ГК РФ).
В абзаце 3 пункта 23 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен
договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они
обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях
основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в
дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность
приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену
имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как
договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В силу пункта 3
статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму
предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в
установленный срок (статья 457),
покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы
предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, в случае, когда продавец,
получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче
товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы
предварительной оплаты за товар.
Как указывал истец, вследствие неисполнения
со стороны продавца обязательств надлежащим образом, а именно не исполнения
обязательств по передачи объектов недвижимости,
в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате
уплаченных по договору денежных средств.
Указанные действия
истца соответствуют пункту 4.3 предварительных договоров с учетом
дополнительных соглашений к ним, предусматривающих право покупателя в случае
отсутствия строительных работ на объекте и в случае отсутствия продвижения в
процессе оформления документации на объект продажи отказаться от сделки в
одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврат уплаченных денежных
средств в полном объеме.
Каких-либо достаточных и достоверных
доказательств, подтверждающих исполнение обязательств со стороны продавца
надлежащим образом, либо того, что причиной неисполнения договора были действия
самого истца, представлено не было и материалы дела таких доказательств не
содержат.
При этом, как следует из материалов дела и не
оспаривалось стороной ответчика, истцом обязательства по оплате недвижимого
имущества, а также услуг продавца по оформлению документов, необходимых для
заключения основных договоров, исполнены в полном объеме.
При таких обстоятельствах, доводы
апелляционной жалобы о том, что поскольку истец с требованием о расторжении
предварительных договоров не обращался, у него, как у покупателя, возникло к
продавцу лишь право требования передачи предварительно оплаченного недвижимого
имущества, являются несостоятельными, основаны на неверном толковании норм
права.
Положения статьи 487 ГК РФ подразумевают
наличие у покупателя права выбора способа защиты нарушенного права, а именно:
требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной
оплаты.
Обратившись с требованиями о возврате
уплаченных денежных средств, истец фактически реализовал право на отказ от
договоров в связи с неисполнением ответчиком обязательств по предварительным
договорам купли-продажи. С момента реализации права требования на возврат суммы
предварительной оплаты обязательство по передаче товара трансформируется в
денежное обязательство.
Учитывая изложенное, судом обоснованно с
ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по предварительным договорам
денежные средства в общем размере 5 011 500 руб.
(1 785 000+2 966 500+260 000). Поскольку стороной
ответчика суду не были представлены доказательства несения расходов по
оформлению документов во исполнение условий предварительных договоров, судом
обоснованно в пользу истца взысканы уплаченные ответчику в счет оказания данных
услуг денежные средства в размере 260 000 руб.
В случае, когда
продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара
и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной
оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по
договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара
покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может
быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму
предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (часть 4 статьи 487 УК РФ).
Установив, что обязательства по передаче истцу недвижимого имущества
ответчиком не исполнены, претензия истца оставлена ответчиком без
удовлетворения, судом обоснованно произведен расчет процентов за пользование
денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за исключением периода с
01.04.2022 по 01.10.2022 в соответствии с Постановлением Правительства РФ от
28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по
заявлениям, подаваемым кредиторами».
Расчет,
произведенный судом, судебной коллегией проверен, сомнений в правильности не
вызывает.
Доводы апелляционной жалобы не
свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, не
содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом исследования суда
или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному
толкованию действующего законодательства, иной субъективной оценке
исследованных доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на
законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.
Оснований, установленных статей 330 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, для отмены судебного акта не установлено.
Следовательно,
решение суда отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Железнодорожного
районного суда города Ульяновска от 16 мая 2024 года, с учетом определения
судьи об исправлении описки в решении суда от 1 августа 2024 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу представителя Воротниковой Тамары
Александровны – Янченкова Андрея Валерьевича – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение
изготовлено 12.11.2024.
