Дело № 3а-212/2024
73OS0000-01-2024-000215-13
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 октября 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Матрица» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Матрица» обратилось
в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от
*** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости - 4 002 301
руб. 50 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является арендатором указанного земельного
участка, при этом арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена
в размере 30 288 869 руб.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 28
мая 2024 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 1 мая 2024 года составила 4 002 301
руб. 50 коп.
Намереваясь
установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика, он
обратился в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако решением
ОГБУ «БТИГКО» № ***
от *** года ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности.
Данное решение
административный истец считает
незаконным.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве
заинтересованных лиц Министерство имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрация МО «Вешкаймский
район», ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П.
Представитель ООО «Матрица»
– Мосорук В.А. в суд не явилась, просила
рассмотреть дело в её отсутствие.
В суд поступило уточненное административное исковое
заявление, в котором она уточнила требование в части, а именно: просила установить
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым *** равной его
рыночной стоимости согласно
уточнению к заключению судебной
экспертизы.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка, приведенного в заключении судебной
экспертизы, указал следующее.
1) Значение веса
аналогов не соответствует значениям, полученным при расчете по формуле,
приведенной на стр. 57.
2) В заключении
отсутствует информация о расчете баллов, используемых для взвешенной стоимости.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы представителя
административного истца Мосорук В.А., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка, государственная
собственность на который не разграничена, от *** года № ***, заключенного
с Агентством государственного имущества
и земельных отношений Ульяновской области, ООО «Матрица» является
арендатором земельного участка, площадью 437 410 кв.м, с
разрешенным использованием: недропользование, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере
32 222 201 руб. 32 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» в ОГБУ «БТИГКО» из филиала ППК
«Роскадастр» по Ульяновской области поступила информация по состоянию на 3
октября 2022 года о внесении в ЕГРН в
отношении земельного участка с кадастровым номером *** сведений
о следующих ограничениях (обременениях):
- охранная зона ***
(реестровый номер ***).
В связи с этим учреждением актом определения
кадастровой стоимости № *** от ***
года кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** была определена по состоянию на 1 января 2022
года в размере 30 288 869 руб.
24 коп.
Отчетом об оценке
земельного участка № *** от 28 мая 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 мая 2024 года определена в
размере 4 002 301 руб. 50 коп.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, подлежит расчету арендная
плата, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 1
мая 2024 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового
учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение
бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости
может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 30 мая 2024 года ООО «Матрица» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 28 мая 2024
года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию 1 мая
2024 года - 4 002 301 руб. 50 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Матрица» отказано в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года - 4 002 301 руб. 50 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком при
внесении корректировок в цены объектов
аналогов не учтено отличие объекта оценки от объектов аналогов по
ценообразующему фактору – транспортная доступность до автодорог с покрытием.
Нарушены требования
п. 22 б, д, е ФСО № 7.
2. Объектом оценки
является земельный участок категории земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование: недропользование, площадью 437 410 кв.м; адрес: ***, кадастровый номер ***. Земельные участки под
недропользование отличаются от остальных
такими ценообразующими факторами как:
порядком приобретения прав, характером использования, физически
существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации,
безвозвратно теряют исходные качественные характеристики, которые различны для
каждого земельного участка, для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации – восстановления утраченных
качественных характеристик и т.п. При
этом земельные участки, предназначенные для недропользования, могут
генерировать доходность в течении цикла
использования.
Сравнительный подход
можно применять только при условии наличия достаточной информации об
участках недр, аналогичных оцениваемому участку. Оценщиком не описаны и не
рассмотрены ценообразующие факторы: общий объем залежей песка, толщина
песчаного слоя, состояние карьера (разработан/не разработан) и т.п. Отказ от
использования доходного подхода не обоснован.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п.п.13 п. 7 ФСО VI, п.п.5, п. 5 ФСО V, п.п. 10 п. 7 ФСО VI.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 28 мая 2024 года, составленного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 24 сентября 2024 года, выполненному экспертом ***, на основании проведенных исследований и
анализа представленного отчета об оценке земельного участка *** от 28 мая
2024 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Неверное указание на использование методических рекомендаций или их отсутствие.
Указанные на стр. 7 «Методические рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков», разработанные и утвержденные распоряжением
Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р не одобрены советом по
оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО № VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
При внесении корректировок в цены аналогов оценщиком не учтены отличия объекта
оценки от аналогов по таким ценообразующим параметрам как
-
транспортная доступность – для объекта оценки и аналогов указано «грунтовая дорога», что является
характерным для карьеров, тем не менее, у объекта оценки и аналогов различная
транспортная доступность, в том числе
расстояние до автодорог с покрытием.
Нарушение
п. 22 д), е) ФСО № 7.
Факты,
указанные экспертом, также свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 1 п. 2 ФСО № VI.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1 решения - нарушения имеются,
-
по п. 2 решения – нарушения не выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 28 мая 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***.
Согласно
заключению эксперта № *** от 24 сентября 2024 года, с учетом ответа на запрос
суда эксперта ***, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 437 410 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 мая 2024 года составляла 4 920 320 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской
Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 24 сентября 2024 года выполнено экспертом ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт *** предупреждена
судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью
квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не
имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые
источники информации об объектах-аналогах,
что соответствует требованиям
пункту 8 ФСО VI, а
также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами,
является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении
выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 24 сентября 2024 года экспертом *** были
даны письменные пояснения, по результатам ознакомления с которыми представителем ОГБУ «БТИГКО» в
дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется,
арифметических ошибок не выявлено.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 24 сентября
2024 года, выполненного экспертом ***, по
вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № *** от 28 мая 2024
года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., требованиям законодательства об
оценочной деятельности следует, что в
указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в
области оценочной деятельности,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования
административного истца о
признании незаконным решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным
отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненные расчет,
приведенный экспертом *** в ответе на запрос суда, и установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 437 410
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 4 920 320 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости 1 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к
утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в
размере рыночной стоимости, определенной
судебной экспертизой, проведенной
в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества
с ограниченной ответственностью «Матрица» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» №*** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 437 410
кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере 4 920 320 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости 1 января 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда изготовлено 31 октября 2024 года.
