УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2023-007733-63
Судья Сизов И.А.
Дело № 33-3498/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н ОЕ О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
6 августа 2024 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Власовой Е.А.,
судей Костенко А.П., Старостиной И.М.,
при секретаре Холодилиной Ю.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу общества с ограниченной
ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест» на решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 28 февраля 2024 года, с учетом определения
того же суда от 19 апреля 2024 года об исправлении описок в решении суда, по гражданскому
делу № 2-530/2024, по которому постановлено:
исковые требования Дубровского Романа Леонидовича
удовлетворить частично.
Обязать общество с
ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест» совместно с
Дубровским Романом Леонидовичем подписать Индивидуальные условия договора счета
эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО
Сбербанк для внесения средств по договору участия в долевом строительстве ***
от 09.07.2020 в течении 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления решения суда
в законную силу.
Обязать общество с
ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест» совместно с
Дубровским Романом Леонидовичем заключить договор счета эскроу с Ульяновским
отделением №8588 ПАО Сбербанк для внесения средств по договору участия в
долевом строительстве *** от 09.07.2020 в течении 10 (десяти) рабочих дней с
даты вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении
остальной части иска отказать.
В удовлетворении
встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Группа
Компаний «Сити Инвест» к Дубровскому Роману Леонидовичу о расторжении договора
отказать.
Заслушав доклад судьи Костенко А.П., пояснения
представителей ООО «Группа Компаний
«Сити Инвест» - Ухановой Е.В., Тонкова К.В., представителя ПАО «Сбербанк
России» - Шановой В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Дубровского Р.Л. – Колесниковой
О.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Дубровский Р.Л. обратился в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Группа
Компаний «Сити Инвест» (далее – ООО «ГК «Сити Инвест») о
возложении обязанности открыть счет эскроу в уполномоченном банке
(эскроу-агент) на основании договора долевого участия в долевом строительстве.
В обоснование исковых требований указал, что 09.07.2020
между ним и ответчиком заключен договор *** долевого участия в долевом
строительстве. Предметом договора является квартира с проектным номером ***
расположенная на 10 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу***.
В соответствии с условиями заключенного договора, участник
долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены договора
путем внесения денежных средств на счет эскроу в уполномоченном банке
(эскроу-агент) в Ульяновском отделении № 8588 ПАО Сбербанк.
Он (истец) самостоятельно обращался в ПАО «Сбербанк России»
с целью внесения денежных средств, однако получил отказ, поскольку необходимо
совместное обращение сторон.
Истец неоднократно обращался к ответчику по указанному
факту, однако счет эскроу открыт не был.
Уточнив исковые требования, истец просит обязать ответчика совместно с ним подписать индивидуальные
условия договора счета эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент) в
Ульяновском отделении №8588 ПАО «Сбербанк России»; заключить договор счета
эскроу для внесения средств по договору долевого участия в долевом
строительстве *** от 09.07.2020 в течении 5 рабочих дней с даты вступления
решения суда в законную силу; обязать ответчика уведомить ПАО «Сбербанк России» о выполнении им условий для перечисления
денежных средств после внесения денежных средств истцом на счет эскроу.
ООО «ГК «Сити Инвест»
обратилось в суд с встречными исковыми требованиями к Дубровскому Р.Л. о расторжении договора долевого участия в
долевом строительстве.
В обоснование исковых требований указано, что в соответствии
с условиями заключенного договора участник долевого строительства обязан внести
денежные средства в счет уплаты цены договора до ввода в эксплуатацию
многоквартирного дома, а срок завершения строительства дома определен датой
выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и установлен 01.02.2022.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО «ГК
«Сити Инвест» 27.12.2023.
Учитывая изложенное, полагает, что Дубровский Р.Л. должен был
исполнить свое обязательство по оплате объекта долевого строительства до
01.02.2022.
Однако указанное обязательство до настоящего времени им не
исполнено, в связи с чем имеются основания для расторжения договора.
ООО «ГК «Сити Инвест» просит суд расторгнуть договор
долевого участия в долевом строительстве *** от 09.07.2020, заключенный между ООО «ГК
«Сити Инвест» и Дубровским Р.Л., указать, что решение суда является основанием
для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о
регистрации договора долевого участия в долевом строительстве *** от
09.07.2020, заключенного между ООО «ГК «Сити Инвест» и Дубровским Р.Л.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено
ПАО «Сбербанк России».
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «ГК «Сити Инвест» просит отменить
решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых
требований Дубровского Р.Л., встречные исковые требования общества
удовлетворить.
В обоснование жалобы
указывает, что обжалуемое решение суда не отвечает критерию исполнимости
судебного акта, поскольку его исполнение поставлено в зависимость от действий ПАО
«Сбербанк России», не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика и
решением суда обязанность по заключению договора счета эскроу на него не возлагалась.
Считает, что
совершение обществом и банком действий, направленных на исполнение решения суда
и заключение договора счета
эскроу, приведет к нарушению Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации», условий заключенного договора долевого участия в долевом
строительстве и Общих условий договора
счета эскроу ПАО Сбербанк, поскольку привлечение денежных средств
граждан на основании договора участия в долевом строительстве осуществляется в
отношении объекта недвижимости, который на момент привлечения таких денежных
средств не введен в эксплуатацию.
Не соглашается с выводом суда относительно того, что у истца
объективно отсутствовала возможность исполнить обязательства по оплате договора
участия в долевом строительстве по причине нарушения застройщиком условий
договора, выразившееся в неисполнении ответчиком обязательства создать условия
для оплаты договоров долевого участия, а именно представить эскроу-агенту
необходимые документы для открытия счета эскроу. Считает, что данный вывод
противоречит положениям названного выше Федерального закона от 30.12.2004
№214-ФЗ и доказательствам, имеющимся в материалах дела. В соответствии с
условиями договора долевого участия срок завершения строительства дома
определен 01.02.2022, следовательно, денежные средства подлежали внесению на
счет до указанного срока. Однако истец с момента заключения с ним договора до ввода дома в эксплуатацию не обращался к
ответчику с требованием о предоставлении ему необходимых документов для
открытия счета. Кроме того, из положений Общих условий договора счета эскроу ПАО «Сбербанк России»
следует, что счет открывается банком до государственной регистрации договора
долевого участия в долевом строительстве.
Также не соглашается с выводом суда о ненадлежащем
исполнении застройщиком взятых на себя обязательств в отношении срока ввода
дома в эксплуатацию.
Полагает, что судом не дано надлежащей оценки тому
обстоятельству, что истцом в материалы дела представлены документы,
подтверждающие, что договор долевого участия в строительстве заключался на
основании соглашения (договор о намерениях от 28.10.2016), заключенного с ООО
«Силен», которое находится в стадии банкротства. Считает, что заключенный между
сторонами договор долевого участия в долевом строительстве от 09.07.2020 ***
является притворной сделкой. При этом истец не воспользовался своим правом на
включение в реестр требований кредиторов ООО «Силен» и между сторонами должно
было быть заключено соглашение о переводе долга или замены стороны в договоре.
Учитывая изложенное, полагает, что договор долевого участия в долевом
строительстве от 09.07.2020 *** является недействительной (ничтожной) сделкой.
В дополнениях к апелляционной жалобе ООО «ГК «Сити Инвест»
указывает, что общество признает за истцом права и обязанности, вытекающие из
договора долевого участия в долевом строительстве от 09.07.2020 *** и не
оспаривает его государственную регистрацию. Однако считает, что оплата объекта
долевого участия в строительстве должна быть произведена Дубровским Р.Л. путем
внесения денежных средств на расчетный счет ООО «ГК «Сити Инвест».
В возражениях относительно апелляционной жалобы Дубровский
Р.Л. просит решение суда
оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия
приходит к следующему.
В силу ч.4 ст. ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены
решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о
правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В
соответствии с ч.5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований,
предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд
апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде
первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Из материалов дела следует, что Дубровский Р.Л. в судебном
заседании уточнил требования, просил обязать ответчика совместно с ним подписать индивидуальные условия договора счета эскроу в
уполномоченном банке (эскроу-агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО «Сбербанк
России» и заключить договор счета эскроу для внесения средств по договору
долевого участия в долевом строительстве *** от 09.07.2020 в течении 5 рабочих
дней, с даты вступления решения суда в законную силу, обязать ответчика уведомить ПАО «Сбербанк России» о выполнении
им условий для перечисления денежных средств после внесения денежных средств
истцом на счет эскроу.
При этом, заявляя
требования о заключении с Ульяновским отделением 8588 ПАО «Сбербанк России»
договора счета эскроу для внесения средств по договору участия в долевом
строительстве *** от 09.07.202, ПАО «Сбербанк России» в качестве ответчика по
делу не привлечено.
Определением судебной коллегии по гражданским
делам Ульяновского областного суда от 30.07.2024 ПАО «Сбербанк России»
привлечено в качестве ответчика. В связи с чем судебная коллегия перешла к
рассмотрению настоящего дела по правилам производства суда первой инстанции.
Рассматривая
заявленные требования Дубровского Р.Л. к
ООО «Группа Компаний «Сити Инвест», к ПАО «Сбербанк России» о понуждении к
подписанию индивидуальных условий договора счета эскроу в уполномоченном банке (эскроу - агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО Сбербанк, к
заключению договора счета эскроу с Ульяновским отделением №8588 ПАО Сбербанк
для внесения средств по договору участия в долевом строительстве *** от
09.07.2020, к уведомлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» о
выполнении им условий для перечисления денежных средств и встречные требования ООО «Группа Компаний
«Сити Инвест» к Дубровскому Р.Л. о расторжении договора долевого участия по
правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании п. п.1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и
расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с
осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть
предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по
соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре,
если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может
быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен
или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора
другой стороной; в иных случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из
сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п.4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим
Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее
изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать
добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими
законами или договором.
В
соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30
декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом
строительстве по договору участия в долевом строительстве) одна сторона
(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно
ч.1 ст. 15.4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в
долевом строительстве)) в целях привлечения застройщиком денежных средств
участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого
строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории
малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены
договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в
уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона
(далее - счет эскроу).
В случае, если строительство (создание)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального
жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется
застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства
вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом
строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который
предоставил такой целевой кредит (часть 1.1 статьи 15.4 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве)
Согласно
части 2 статьи 15.4 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия
в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального
закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства
(депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем
внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором
участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в
уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком
банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес
электронной почты, номер телефона).
Обязанность
участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены
считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в
уполномоченном банке счет эскроу (часть 3 статьи 15.4 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве)
Таким
образом, законом, регулирующим спорные правоотношения, предусмотрена
обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора
участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
В
соответствий с частью 6 статьи 15.5 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве внесенные на
счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после
представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу,
уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой
информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются
эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика
по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа)
содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких
средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному
договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый
счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку,
предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено
кредитным договором (договором займа).
Следовательно,
из содержания названных норм права следует, что после ввода дома в эксплуатацию
денежные средства в счет цены договора могут быть внесены на расчетный счет
застройщика.
Из материалов дела следует, что 09.07.2020 между
Дубровским Р.Л. и ООО «ГК «Сити Инвест» заключен договор *** долевого участия в
долевом строительстве, по условиям которого застройщик (ООО «ГК «Сити Инвест»)
обязался своими силами и с
привлечением других лиц, построить
многоквартирный жилой дом по адресу: *** и передать участнику долевого строительства
-Дубровскому Р.Л. 2-х комнатную квартиру, общей проектной
площадью 63,09 кв.м (л.д. 4-6 т.1).
Цена договора составляет 3 154 500 руб. (п.4.1
договора).
Срок завершения строительства многоквартирного дома по адресу:
***, установлен сторонами 01.02.2022 (п.3.3 договора).
При этом указанный договор долевого участия Дубровским
зарегистрирован Р.Л. 05.10.2023, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 123 т.1).
Разрешение на ввод объекта (***!. Ульяновск, ул.
Красноармейская, д.16!%) Управлением архитектуры и градостроительства
администрации города Ульяновска выдано
27.12.2023 (л.д. 116 т.1).
Согласно п. 4.3 договора участник долевого строительства
вносит денежные средства в счет уплаты цены договора до ввода дома в
эксплуатацию путем внесения денежных средств на счет эскроу в уполномоченном
банке (эскроу-агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО Сбербанк.
Материалами дела подтверждается, что согласно условиям
договора денежные средства в счет уплаты цены договора до ввода дома в
эксплуатацию Дубровским Р.Л. не внесены на счет эскроу в уполномоченном банке
(эскроу-агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО Сбербанк.
Обращаясь
в суд с требованиями, Дубровский Р.Л.
ссылается на то, что пунктом 4.3 названного договора, заключенного между ним и
застройщиком, на него была возложена обязанность по внесению денежных средств
по уплате цены договора на открытый в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк) счет
эскроу.
Между
тем, на основании указанных выше норм права и в силу части 2 статьи 1 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве привлечение
денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом
собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах
недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не
введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для
строительства) и допускается только на основании договора участия в долевом
строительстве.
При
этом запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в
нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (часть 2.1. статьи 1 Закона об участии в
долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве).
Таким
образом, правовых оснований для понуждения ответчиков к подписанию
индивидуальных условий договора счета эскроу
в уполномоченном банке (эскроу - агент)
в Ульяновском отделении №8588 ПАО Сбербанк, к заключению договора счета
эскроу с Ульяновским отделением №8588 ПАО Сбербанк для внесения средств по
договору участия в долевом строительстве *** от 09.07.2020, к уведомлению ПАО
Сбербанк о выполнении им условий для перечисления денежных средств , не
имеется.
Принимая
во внимание, что застройщик признает за Дубровским Р.Л. права и обязанности,
вытекающие из договора долевого участия в строительстве *** от 09.07.2020 и не возражает против оплаты Дубровским Р.Л.
объекта по договору долевого участия в строительстве *** от 09.07.2020, путем
внесения денежных средств на расчетный счет ООО «ГК «Сити Инвест», оснований
для удовлетворения заявленных требований Дубровского Р.Л. не имеется, поскольку
с учетом положений части 6 статьи 15.5
Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом
строительстве после получения
застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома застройщик вправе требовать
внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве на свой расчетный
счет.
Встречные
исковые требования ООО «ГК «Сити Инвест» о расторжении с Дубровским Р.Л.
договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома *** от
09.07.2020 также не подлежат удовлетворению, поскольку, ООО «ГК «Сити Инвест»
признает за Дубровским Р.Л. права и обязанности по данному договору, при этом
не возражает против оплаты последним по
договору, путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, что следует из дополнений к апелляционной
жалобе и пояснений представителей в судебном заседании апелляционной инстанции.
Учитывая
изложенное, судебная коллегия считает необходимым решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от
28.02.2024 отменить.
Следует
принять по делу новое решение, по которому исковые требования Дубровского Р.Л.
к ООО «Группа Компаний «Сити Инвест», к ПАО «Сбербанк России» о понуждении к
подписанию индивидуальных условий договора счета эскроу в уполномоченном банке (эскроу - агент) в Ульяновском отделении №8588 ПАО Сбербанк, к
заключению договора счета эскроу с Ульяновским отделением №8588 ПАО Сбербанк
для внесения средств по договору участия в долевом строительстве *** от
09.07.2020, к уведомлению ПАО «Сбербанк России» о выполнении им условий для
перечисления денежных средств отказать.
Также
следует отказать в удовлетворении встречных исковых требований общества с
ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест» к Дубровскому
Роману Леонидовичу о расторжении указанного выше договора долевого участия в
строительстве многоквартирного дома №01/20 от 09.07.2020.
На
основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение
Ленинского районного суда г. Ульяновска от
28 февраля 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые
требования Дубровского Романа Леонидовича к обществу с ограниченной
ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест», к публичному акционерному
обществу «Сбербанк России» о понуждении к подписанию индивидуальных условий
договора счета эскроу в уполномоченном
банке (эскроу агент) в Ульяновском
отделении №8588 ПАО Сбербанк, к заключению договора счета эскроу с Ульяновским
отделением №8588 ПАО Сбербанк для внесения средств по договору участия в
долевом строительстве *** от 09.07.2020, к уведомлению публичного акционерного
общества «Сбербанк России» о выполнении им условий для перечисления денежных
средств отказать.
В
удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной
ответственностью «Группа Компаний «Сити Инвест» к Дубровскому Роману
Леонидовичу о расторжении договора отказать.
Определение
суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 09.08.2024.
