Дело № 3а-158/2024
73OS0000-01-2024-000115-22
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 августа 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива
«Высотный-2» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
гаражно-строительный
кооператив «Высотный-2» (далее также ГСК «Высотный-2», кооператив) обратился в
суд с административным иском к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года, установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости, - 5 522 317
руб. 52 коп.
Требования
мотивировал тем, что кооператив является собственником указанного земельного участка,
то есть плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость указанного земельного участка по
состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 37 732 439 руб.
79 коп.
Установленная
кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 22 декабря 2023 года,
определенную отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 22 декабря 2023 года, выполненным
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении его
заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц – Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК
«Роскадастр», Управление Росреестра по
Ульяновской области, администрация города Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
От представителя ГСК
«Высотный-2» Барыбиной Е.Л. в суд
поступило заявление об уточнении требования
в части, она просила установить кадастровую стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости
согласно заключению судебной экспертизы в размере 20 188 739 руб.
Представитель ГСК «Высотный-2» Барыбина Е.Л. в суд не явилась, о
месте и времени рассмотрения дела судом была извещена.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не
явился, о месте и времени рассмотрения дела
был извещен. В отзыве на административный иск просил в удовлетворении
требований отказать, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является самостоятельным
требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с
обжалованием решения уполномоченного органа.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** указала
следующее.
1. В расчетной таблице (стр.62-63) неверно указана
площадь аналога № 2 – 6926 кв.м, согласно публичной кадастровой карте площадь
составляет – 6 296 кв.м. Отсутствует скриншот объявления для аналога № 2
со стоимостью 8 184 000 руб.
2. На странице 63
экспертизы экспертом применена корректировка на состояние для аналогов № 1, 3,
4, однако на странице 59 экспертом указано, что корректировка требуется для
аналогов № 2, 3, 4.
3. На странице 63
экспертизы экспертом применена корректировка на
наличие площадок для аналогов № 2, 3, однако на странице 60 экспертом
указано, что корректировка требуется для аналогов № 2, 4.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного
кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ГСК «Высотный-2» владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком с кадастровым номером
***, расположенным по адресу: ***.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере 38 230 699 руб. 91 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области 31 мая 2023 года поступила
информация по состоянию на 29 мая 2023
года о внесении в ЕГРН сведений об изменении площади земельного участка с 12 430 кв.м
на 12 268 кв.м, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** была пересчитана и составила 37 732 439
руб. 79 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области 19 января 2024 года
поступила информация по состоянию на 17 января 2024 года о внесении в ЕГРН сведений об
изменении площади земельного участка с
12 268 кв.м на 12 216 кв.м, в связи с чем кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***
была пересчитана и составила
37 572 504 руб. 44 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» из
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области 22 января 2024 года
поступила информация по состоянию на 18 января 2024 года о внесении в ЕГРН сведений об
изменении площади земельного участка с
12 216 кв.м на 12 190 кв.м, в связи с чем кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***
была пересчитана и составила 37 492 536
руб. 76 коп.
Отчетом об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от 22 декабря 2023 года, выполненным
оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22 декабря 2023 года
определена в размере 5 522 317 руб. 52 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года, которая
применялась с 29 мая 2023 года по 16
января 2024 года, действовавшая по состоянию на дату оценки – 22 декабря 2023
года, в размере 37 732 439 руб. 79 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
действовавшей на дату оценки – 22 декабря 2023 года, рассчитывались налоговые
платежи за период действия указанной
кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 22 декабря 2023 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 22 декабря 2023 года
ГСК «Высотный-2» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 22 декабря 2023 года, выполненный оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 22 декабря 2023 года составила 5 522 317 руб. 52 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления ГСК «Высотный-2» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22
декабря 2023 года - 5 522 317 руб. 52 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.На стр. 46
отчета указана
стоимость земельного участка (предложение № 3) в размере
6 497 821 руб. по состоянию на 23 декабря 2022 года, согласно
скриншоту объявления на странице 91-92 отчета.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу
данных о рынке недвижимости установлено,
что стоимость предложения № 3 по
состоянию на 29 мая 2023 года составила
– 6 500 000 руб. Использование объявления по состоянию на 23 декабря
2022 года говорит об использовании
неактуальной информации, неполных
сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения
цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к
дате оценке. Стоимость предложения № 3 по состоянию на 23 декабря
2022 года является неактуальной на дату оценки (22 декабря 2023 года) и
приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка.
При использовании
сведений, размещенных в соответствующем разделе
официального сайта ОГБУ «БТИГКО»,
следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншота, а
также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного
объявления.
Нарушены
требования подп. 3 п. 5 ФСО № V.
2. На странице 52
отчета об оценке оценщиком приведены сведения о сроке экспозиции, в
соответствии с данными исследования ассоциации Некоммерческой организации
«Статриелт» по состоянию на 1 января 2023 года, дата оценки объекта оценки – 22 декабря 2023 года,
на сайте «Статриелт» имеются сведения наиболее близкие к дате оценки.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3.На странице 76
отчета об оценке оценщиком указано: «вид использования и зонирование – объект
оценки и аналоги относятся к первой
группе: земельные участки сельскохозяйственного назначения, пригодные
под пашни, сенокосы, пастбища. Корректировка не требуется», «другие
ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков под
сельскохозяйственное использование, отсутствуют», согласно отчету объект оценки относится к землям населенных
пунктов, предназначенные для размещения гаражей.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. На странице 75
отчета об оценке после введения корректировки на подъездные пути, допущена арифметическая
ошибка, влияющая на итоговый результат
стоимости.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. На страницах
44-46 отчета об оценке оценщиком
проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости,
при этом:
- предложение
№ 2/ аналог № 1 – адрес
объекта: ***, кадастровый номер ***,
вид разрешенного использования – для строительства производственного объекта;
- предложение № 5/ аналог № 2 - адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного
использования – для строительства производственного объекта;
- предложение
№7/ аналог № 3 -
адрес объекта: 1. ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного
использования – объекты придорожного сервиса, 2. ***, кадастровый номер ***,
вид разрешенного использования: для проектно-изыскательских работ под
строительство придорожного сервиса.
Объект оценки –
адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под
индивидуальные гаражи.
Выбранные
предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по
функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения
соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного
использования).
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. На странице 74
отчета об оценке оценщиком введена корректировка на статус населенного пункта,
объект оценки и объекта аналоги расположены в пределах ***, соответственно
данная корректировка неприменима.
Обоснование
применения корректировки на статус населенного пункта в отчете отсутствует.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
7. На странице 74
отчета об оценке оценщиком введена
корректировка на местоположение в
пределах города, местоположение объекта оценки оценщиком определено как –
окраины города, промзона, согласно публичной кадастровой карте, а также
информации, приведенной оценщиком на
странице 23, окружение земельного
участка составляют участки - земли населенных пунктов под индустриальную
и жилую застройку. Обоснование отнесении
объекта оценки по местонахождению к
«окраинам города, промзоне» в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
8. При проведении
оценки должны быть описаны объем доступных
оценщику рыночных данных об
объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных
оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Обоснование отказа от предложений № 1, 3, 4,
6 в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
п. 22 «в» ФСО№ 7.
9. Отчет об оценке должен быть пронумерован
постранично, не подписан оценщиком. В
отчете об оценке нарушена нумерация страниц.
Нарушены требования
п. 4 ФСО VI.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 декабря 2023
года, составленного оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 20 июня 2024 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета
об оценке №*** рыночной
стоимости земельного участка от 22 декабря 2023 года, составленного оценщиком
ООО «Независимость» Павловской Е.А.,
экспертом выявлено:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В задании на оценку отсутствуют указание
на то, что оценка проводится в соответствии с Законом об оценке; указание на
форму составления отчета.
Нарушение
п.п. 3, 9 п. 7 п. 2 ФСО IV.
2)
Нет указания на использование методических рекомендаций или их отсутствие.
Нарушение
п.п.9 п. 7 ФСО VI.
3)
В задании на оценку неверно указаны права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости (право постоянного
бессрочного пользования).
Нарушение
п. 8 ФСО 7.
4)
Не указаны ограничения в использовании земельного участка (ЗОУИТ).
Нарушение
п.п.10 п. 7 ФСО IV.
5)
При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках
сравнительного подхода нет определения единиц сравнения, характерных для рынка
объекта оценки.
Нарушение
п.п. 1 п. 9 ФСО V.
6)
Отчет не содержит подтверждения даты предложения аналога 3 из таблицы расчетов.
Нарушение
п. 8 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
7)
Использование в расчетах только части аналогов не обосновано.
8)
При внесении корректировок в цены аналогов оценщиком не учтены отличия объекта
оценки от аналогов по таким ценообразующим параметрам как
-
даты предложений аналогов 1 и 2
существенно отличаются от даты оценки – 1 год и более. Согласно данным
информационного портала недвижимости, НКО «Ассоциация развития рынка
недвижимости «СтатРиелт» изменение цен на земельные участки имеется. Срок
экспозиции не говорит о неизменности цены предложения.
-
местоположение аналогов 2 и 3 определено неверно; аналоги 1 и 2 располагаются
на территории промышленной зоны в *** в одном кадастровом квартале, при этом
оценщиком учтены в таблице расчета с разными параметрами;
-
местоположение объекта оценки в пределах города – окраины города, промзоны – не
соответствует фактическим данным: зона смешанная – вокруг находятся жилые дома,
общественные здания;
-
аналог 3 имеет иное назначение «Объекты придорожного сервиса» и позиционируется
при продаже продавцом под коммерческое использование;
-
в расчетной таблице для аналога № 2 не проверяется полученная после внесения
корректировок удельная цена предложения:
(499,9 – 17,9%) – 1,00 х 1,23 х 1,00 х 1,00 х 1,00 х 0,81 х 1,00 х 1,00 = 408,9
руб./кв.м.
Нарушение
п. 22 б), в), д), е) ФСО № 7.
Факты,
указанные выше, также свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 3 п. 2
ФСО VI, п.п. 1 п. 2 ФСО VI.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п.1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 Решения – нарушения имеются,
-
по п. 3, 9 Решения – выявлены, не являются нарушениями, расцениваются экспертом
как техническая ошибка.
Согласно
заключению эксперта № *** от 20 июня 2024 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, с учетом её письменных
дополнений, содержащих уточнение расчета рыночной стоимости земельного участка,
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
12 268 кв.м, расположенного по адресу:
***, по состоянию на 22 декабря
2023 года составляла 20 254 336 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 20 июня 2024 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта с учетом уточненного расчета, содержит
подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и
качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее
значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка,
рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения
оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном
случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной
стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 20 июня 2024 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления
с которыми представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к уточненному
расчету рыночной стоимости земельного участка не имеется, арифметических ошибок не выявлено.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 20 июня 2024
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 22 декабря 2023 года, составленного оценщиком ООО
«Независимость» Павловской Е.А., требованиям законодательства об оценочной
деятельности следует, что имеются
нарушения, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконным решения № *** от *** года
об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, в размере его рыночной
стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет,
приведенный экспертом ***, и с учетом этого
суд считает необходимым установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 12 268 кв.м,
расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2023 года в размере
20 254 336 руб., определив период применения данной архивной
кадастровой стоимости с 29 мая 2023 года
по 16 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления гаражно-строительного кооператива
«Высотный-2» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» №*** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 12 268 кв.м,
расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2023 года в размере
20 254 336 руб., определив период применения данной архивной
кадастровой стоимости с 29 мая 2023 года
по 16 января 2024 года.
Вступившее в законную
силу решение является основанием для внесения
органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано
в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через
Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в
окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
