Дело № 3а-107/2024
73OS0000-01-2024-000012-40
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
4 июля 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Агростандарт» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***
соответственно, в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агростандарт»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
(далее также ОГБУ «БТИГКО») № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** соответственно,
в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков.
1. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, адрес объекта: ***, на 1 января 2022 года установлена в размере
31 389 236 руб. 95 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию
на 25 июля 2023 года составила 14 500
083 руб. 26 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
2. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, адрес объекта: ***, на 1 января 2022
года установлена в размере
26 693 840 руб. 18 коп.
Вместе с тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная стоимость земельного
участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 11 538 586 руб. 19 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением истец не согласен.
3. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, адрес объекта: ***, на 1 января 2022
года установлена в размере 22
032 893 руб. 70 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила
9 115 754 руб. 65 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
4. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение которого: ***,
на 1 января 2022 года установлена
в размере 17 941 047 руб. 24 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 7 816 680 руб. 78 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
5. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение которого: ***, на 1
января 2022 года установлена в размере 9 487 877 руб. 98 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 5 311
732 руб. 32 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** 2023 года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
6. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение которого: ***, на 1
января 2022 года установлена в размере 13 653 209 руб. 37 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года, рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 7 672 039 руб. 62 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло решение
№*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением общество не согласно.
7. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение: ***, на 1 января
2022 года установлена в размере 18
268 045 руб. 92 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года, рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 4 569 165 руб. 49 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
10 ноября 2023 года ОГБУ «БТИГКО» приняло решение
№*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
8. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение: ***, на 1 января
2022 года установлена в размере 6
683 853 руб. 55 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3 229
568 руб. 29 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным решением истец не согласен.
9. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено
относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес
ориентира: ***, на 1 января 2022 года установлена в размере 5 219 404 руб.
18 коп.
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3 802 199 руб. 59 коп.
Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке.
*** года ОГБУ «БТИГКО» приняло
решение №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка
в размере его рыночной стоимости со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением истец не согласен.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрация МО
«Новоспасский район».
В ходе рассмотрения дела представитель истца Романычева Л.В. уточнила
исковые требования в части размера рыночной стоимости земельных участков.
Просила установить кадастровую стоимости земельных участков в следующих
размерах:
- земельный участок с кадастровым номером *** – 9 211 875 руб.,
-земельный
участок с кадастровым номером *** – 8 302 814 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 6 618 102 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** -5 478 322 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 3 842 245 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 7 383 610 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 4 119 058 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 912 980 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 905 515 руб. Рыночная
стоимость земельных участков определена заключением судебной экспертизы.
В
судебном заседании представитель истца Романычева Л.В. поддержала заявленные
требования по основаниям, изложенным в административном иске.
Остальные
участники процесса в судебное заседание не явились, извещены. Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель
ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении требований истца, указывая на
законность принятых учреждением решений и непредоставление истцом доказательств
незаконности данных решений. Возражал против удовлетворения требований истца об
установлении рыночной стоимости земельных участков, поскольку в случае
устранения истцом замечаний, послуживших основанием для принятия решений об
отказе, истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной
стоимости земельных участков в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке. Исходя из системного анализа ст. 22.1 Закона
о государственной кадастровой оценке, в судебном порядке может быть оспорено
решение учреждения. Требование об установлении кадастровой стоимости в размере
рыночной не может быть самостоятельным. Отказ в установлении кадастровой
стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину
налоговой базы путем нового обращения в учреждение (л.д.20-37 т.2).
Каких-либо
замечаний в отношении расчета рыночной стоимости, произведенного в ходе
судебной экспертизы, учреждением не представлено.
Заслушав
пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что ООО «Агростандарт» является собственником земельных участков с кадастровыми
номерами: ***.
1. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 4 591 568 кв.м, адрес
объекта: ***, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1 января 2022 года установлена в размере 31 389 236 руб. 95 коп. Утверждена
актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 66 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по
состоянию на 25 июля 2023 года составила 14 500 083 руб. 26 коп.
2. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3 370 000 кв.м, адрес
объекта: ***, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере
26 646 185 руб. 41 коп., утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года, дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 235 т.2).
7 августа 2023 года кадастровая стоимость земельного участка
установлена в размере 26 693 840 руб. 18 коп., утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года. Дата начала применения
кадастровой стоимости – 7 августа 2023 года (л.д. 60 т.1).
Изменение размера кадастровой стоимости произошло в результате
увеличения его площади с
3 370 000 кв.м до
3 376 027 кв.м, а также в связи с внесением в ЕГРН в отношении
указанного земельного участка сведений
об ограничениях (обременениях): газопроводы магистральные (реестровый номер границы
***); газопроводы магистральные (реестровый номер границы ***); газопроводы
магистральные (реестровый номер границы ***; газопроводы магистральные
(реестровый номер границы ***); газопроводы магистральные (реестровый номер
границы ***) (л.д.216 т.2).
Таким образом, на момент проведения оценки указанного земельного
участка действующей (изменяемой) являлась кадастровая стоимость земельного
участка в размере 26 646 185 руб. 41 коп., которая в настоящее время
является архивной.
Согласно отчету об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 11 538 586 руб. 19 коп.
3. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 763 945 кв.м, адрес
объекта: ***, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере
22 032 893 руб. 70 коп., утверждена приказом Министерства имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области № 60-пр от 29 июня 2023 года, дата
начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д.54 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила
9 115 754 руб. 65 коп.
4. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 250 638 кв.м, местоположение:
***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1 января 2022 года установлена в
размере 17 941 047 руб. 24 коп., утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 60-пр от 29 июня
2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости -1 января 2023 года (48
т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 7 816 680 руб. 78 коп.
5. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 530 246 кв.м, местоположение:
***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере 9 487 877 руб. 98 коп., утверждена актом
ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года, дата начала применения кадастровой стоимости –
1 января 2023 года (л.д.42 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 5 311
732 руб. 32 коп.
6. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2 400 388 кв.м, местоположение:
***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере 13 653 209 руб. 37 коп., утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 263-пр от 25 ноября 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости –
1 января 2023 года (л.д. 36 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 7 672 039 руб. 62 коп.
7. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 272 828 кв.м, местоположение:
***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере
18 268 045 руб. 92 коп., утверждена актом ОГБУ «БТИГКЛО» № *** от ***
года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д.
30т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года, рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 4 569 165 руб. 49 коп.
8. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 933 357 кв.м, местоположение:
***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на 1
января 2022 года установлена в размере 6
683 853 руб. 55 коп., утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года,
дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 24
т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3 229
568 руб. 29 коп.
9. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 067 811 кв.м, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый
адрес ориентира: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного
назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного
производства, на 1 января 2022 года установлена в размере 5 219 404 руб.
18 коп., утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области № 60 от 29 июня 2023 года,
дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года
(л.д. 18 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №*** от 11 октября 2023 года рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 3 802 199 руб. 59 коп.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования
- ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
В
ходе рассмотрения дела установлено, что 16 октября 2023 года Общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке.
Решениями ОГБУ «БТИГКО» от 10 ноября 2023 года:
- № *** (участок ***, л.д. 67 т.1),
- № *** (участок ***, л.д. 61 т.1),
- № *** (участок ***, л.д. 55 т.1),
- № *** (участок ***, л.д. 49 т.1),
- № *** (участок ***, л.д. 43 т.1);
- № *** (участок ***, л.д. 37 т.1),
- №*** (участок ***, л.д. 31 т.1);
- № *** (участок ***, л.д. 25
т.1);
- № *** (участок ***, л.д. 19 т.1) обществу было отказано в установлении
кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на
основании отчета об оценке № *** от 11 октября 2023 года, составленного ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), со ссылкой на несоответствие отчета об оценке
положениям законодательства в области оценочной деятельности, а именно:
1. Оценщиком на стр. 137 отчета об оценке указано, что дату оценки и в
нормальный срок экспозиции в *** на рынке имелось 9 предложений по продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с объектов оценки, местоположение – ***,
категория земельных участков – земли сельскохозяйственного назначения,
застроенность участков - незастроенные земельные участки и/или земельные
участки с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не
несут экономической ценности. Застроенные земельные участки, на которых
располагаются капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные
участки для садоводства в выборку не вносились, разрешенное использование/позиционирование
при продаже – земли сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное
производство, площадь более 10 га (включительно), т.к. используемая зависимость
для корректировки на площадь не применима для участков площадью менее 10га, вид
права – собственность, обрабатываемость – обрабатываемые земельные участка (под
пашни).
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона об оценке ОГБУ «БТИГКО»
осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке
недвижимости.
Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости
установлено, что в период с октября 2021 года по июль 2023 года (средний срок
экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к
рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории ***, не
использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится
на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки
объявлений о продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области:
идентификационные номера: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7. Данное
нарушение указано во всех пяти решениях ОГБУ «БТИГКО».
2. Оценщиком при расчете удельных затрат на стр. 306-307 отчета об
оценке допущена арифметическая ошибка.
Оценивая правомерность принятых ОГБУ «БТИГКО» решений, суд исходит из
следующего.
Порядок,
сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
земельных участков на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ по Ульяновской области.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 11 октября
2023 года, составленного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых
решениях ОГБУ «БТИГКО». Иное
противоречило бы части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой
следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает
решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то
есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта
недвижимости.
Согласно
заключению судебной экспертизы №*** от 3 июня 2024 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория
судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, на основании проведенных исследования и анализа отчета об
оценке № *** от 11
октября 2023 года, экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
1)
в таблице выборки аналогов для дальнейшего анализа и отбора в расчете
присутствуют предложения земельных участков на дату оценки имеющих вид
разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», но
находящихся в условиях перехода в иные сегменты с учетом местоположения, они
также позиционируются продавцом как переходные (предложение № 8). В большинстве
случаев такое положение участка отражается на цене предложения и его удельной стоимости
(за единицу площади), выходящей за границы диапазона рыночных цен для данного
сегмента. Нарушение п.п. «в» п. 11 ФСО № 7 «Анализ рынка недвижимости
выполняется в следующей последовательности:… анализ фактически данных о ценах
сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения
цен».
При
отборе аналогов не исключены аналоги,
относящиеся к другому сегменту рынка (предложение № 8), которые находятся в
переходной стадии: предложение № 8 – в зоне -***, что подтверждается
Генеральным планом развития Мирновского сельского поселения (отсутствие в
данном районе территорий для сельскохозяйственного производства) – нарушение
ст. 11 ФЗ-135: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование…». Нарушение
п. 22 «в» ФСО № 7: «При проведении
оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об
объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетом. Использование в
расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано
в отчете об оценке…» - нарушение не оказывает влияния на стоимость, так как
данный аналог исключен из расчетов при сравнении объекта оценки с аналогами.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
4.
в отношении объектов-аналогов при сравнении объектов не нивелированы отличия по
местоположению (удаленности от регионального центра), конфигурации и рельефу
(объект оценки и часть аналогов № 1,2,3,4,6) имеют формы, близкие к
прямоугольной, и ровный рельеф, часть аналогов (№ 5,7) имеют сложные участки
конфигурации, аналоги № 4, 5 и частично
№ 7 не обрабатываются, что не учтено в отчете. Таким образом, оценщиком неверно
применена данная корректировка.
5.
Для земельных участков неверно рассчитана величина удельных затрат (стр. 306
Отчета).
На
стр. 283-288 Отчета представлен расчет показателей удельного валового дохода.
Далее на стр. 305 рассчитана доля затрат в выручке, которая составляет 70,52%. Расчет удельных затрат производится
умножением удельного валового дохода по каждому почвенному контуру на долю затрат
в выручке. При вычислении допущены
математическое ошибки.
Далее
рассчитанная величина удельных затрат принимает участие в расчет стоимости
земельной ренты, по данным которой рассчитывается стоимость объекта. Следовательно, ошибки в
расчете удельных затрат оказывают влияние на стоимость объекта.
Факты,
указанные экспертом в п.3, 4, свидетельствуют о нарушении:
-
ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «отчет не должен допускать
неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;
-
п. 22 «д» ФСО № 7 «При применении метода корректировки каждый объект-аналог
сравнивается с объектов оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или её усредненный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта»;
-
п. 22 «е» ФСО № 7 «… для сравнения объекта оценки с другими объектами
недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на
рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:…
местоположение объекта, другие характеристики (элементы), влияющие на
стоимость:…»
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости объека недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает: в отношении нарушения – «оценщиком при расчете
удельных затрат на стр. 306 Отчета об оценке допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - нарушение выявлено
экспертом.
В
отношении указанного ОГБУ «БТИГКО» нарушения, выразившего в использовании
оценщиком не всех, имеющихся на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в ***
на рынке продаж предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, наиболее сопоставимых с объектов оценки, которое расценено ОГБУ
«БТИГКО» как нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7, эксперт
указал: предложения аналогичных объектов, которые не были найдены оценщиком при
проведении анализа рынка, если они не выходят за границы диапазона цен
предложений, найденных оценщиком, не свидетельствует о нарушении требований
законодательства (мотивировочная часть экспертного заключения).
Ценовой
диапазон аналогов, указанный в отчете – от 0,06 до 52,52 руб./кв.м.
Предложения, указанные в решении, имеют удельную стоимость от 4,40 руб./кв.м –
до 10,87 руб./кв.м, что не опровергает ценовой диапазон, указанный оценщиком.
Поскольку в ходе проведения судебной экспертизы эксперт
пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства
об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость
земельных участков по состоянию на 25 июля 2023 года в следующих размерах:
- земельный участок с кадастровым номером *** – 9 211 875 руб.,
-земельный
участок с кадастровым номером *** – 8 302 814 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 6 618 102 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** -5 478 322 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 3 842 245 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 7 383 610 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 4 119 058 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 912 980 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 905 515 руб.
Данный расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
В соответствии со
ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке № *** от 11 октября
2023 года, составленном ООО «Многопрофильный деловой центр (оценщик Цыплов
М.П.), имеются нарушения требований действующего законодательства
в области оценочной деятельности,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требований
административного истца о
признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***, № ***,
№ ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, соответственно,
в размере их рыночной стоимости,
определенной указанным отчетом об оценке,
не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и установить
кадастровую стоимость земельных участков
по состоянию на 25 июля 2023 года в следующих размерах:
- земельный участок с кадастровым номером *** – 9 211 875 руб.,
-земельный
участок с кадастровым номером *** – 8 302 814 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 6 618 102 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** -5 478 322 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 3 842 245 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 7 383 610 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 4 119 058 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 912 980 руб.,
-
земельный участок с кадастровым номером *** – 2 905 515 руб.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агростандарт» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области и областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № ***, № ***, № ***,
№ ***, № ***, № ***, № ***, № ***, № *** от *** года об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***,
соответственно, в размере их рыночной стоимости
отказать.
1.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 4 591 568 кв.м, в размере 9 211 875 руб. по состоянию на 25 июля
2023 года, которая подлежит применению с 1 января 2023 года.
2.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 3 370 000 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 8 302 814 руб., которая подлежит применению с 1 января по 6
августа 2023 года включительно.
3.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 2 763 945 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 6 618 102 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023
года.
4.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 22 250 638 кв.м, в размере 5 478 322 руб.
по состоянию на 25 июля 2023 года, которая подлежит применению с 1 января 2023
года.
5.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 1 530 246 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 3 842 245 руб.,
которая подлежит применению с 1 января 2023 года.
6. Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 2 400 388 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 7 383 610 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2023 года.
7.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 1 272 828 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 4 119 058 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023
года.
8.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 933 357 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 2 912 980 руб.,
которая подлежит применению с 1 января 2023 года.
9.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение
установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый
адрес ориентира: ***, площадью
1 067 811 кв.м по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 2 905 515 руб., которая подлежит
применению с 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами
***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
8 июля 2024 года.
