Дело № 3а-148/2024

73OS0000-01-2024-000086-12

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

5 июля 2024 года                                                                                 г.Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СОФТИНВЕСТ» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

ООО «СОФТИНВЕСТ» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 44 138 000 руб.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного объекта недвижимости – здания производственного комплекса, общей площадью 16 001,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер  ***.

Кадастровая стоимость здания утверждена в размере   158 297 660 руб. 64 коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ООО «Джи.Ю.Консалтинг» (оценщик Астахова А.Н.) № *** от *** года рыночная стоимость здания по состоянию на 16 мая 2023 года составила 44 138 000 руб.

По вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось  в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данным решением общество не согласно.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Дж.Ю.Консалтинг», оценщик Астахова А.Н., ППК Роскадастр.

В ходе рассмотрения дела представитель истца – Константинова Э.Д. уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости здания. Просила установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости 25 521 802 руб. по состоянию на 16 мая 2023 года в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении требований истца, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие со стороны истца обоснования незаконности данного решения. Полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка не является самостоятельным.          Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения  в учреждение.

В дополнительных пояснениях указал на то, что арифметических ошибок в расчете рыночной стоимости здания не выявлено. Иных замечаний нет (л.д. 4 т.2).

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, материалы инвентарного дела на здание, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «СОФТИНВЕСТ» является собственником здания производственного комплекса, площадью 16 001,3 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. (л.д. 13-915 т.1).

Кадастровая стоимость здания определена в размере 158 297 660 руб. 64 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 5 марта 2014 года (л.д. 24 т.1). Кадастровая оценка проводилась в соответствии с положениями Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ     «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

С учетом вышеизложенного, рассмотрение вопросов об установлении кадастровой стоимости  объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Ульяновской области производится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.        Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 30 октября 2023 года ООО «СОФТИНВЕСТ» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением (л.д. 16 т.1) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке  ООО «Джи.Ю.Консалтинг» (оценщик Астахова А.Н.) № *** от *** года, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию 16 мая 2023 года  составила    44 138 000 руб.        

Решением ОГБУ «БТИГКО» № *** от  *** года по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости  44 138 000 руб. по состоянию на 16 мая 2023 года (л.д. 19-20 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от      29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

- Предложение №2 - местоположение - *** - отсутствует скриншоты объявления.

- Предложение №3/Аналог №2, местоположение: ***. Согласно информации, приведенной Оценщиком на стр. 82 Отчета об оценке, установить дату (год) публикации не предоставляется возможным (id объявления не актуально, при переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации устанавливается, что данное объявление снято с публикации). Информация о продаже Предложения и информация для подтверждения даты (год) публикации объявления взяты Оценщиком из различных источников. Согласно тексту объявления «в стоимость продажи входит оборудование, изображенное на фотографиях», ценообразование данного Предложения отлично от ценообразования объекта оценки. В соответствии с п. 22 б ФСО №7 для всех объектов, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Данная информация не учтена Оценщиком.

- Предложение №4/Аналог №3 местоположение — ***. Информация о продаже Предложения и информация для подтверждения даты (год) публикации объявления взяты Оценщиком из различных источников.

- Предложение №5/Аналог №4  - местоположение - ***. Информация о продаже Предложения и информация для подтверждения даты (год) публикации объявления взяты Оценщиком из различных источников.

- Предложение №1 - местоположение — *** - отсутствует скриншоты объявления.

- Предложение №2/Аналог №1 — местоположение — *** - Информация о продаже Предложения и информация для подтверждения даты (год) публикации объявления взяты Оценщиком из различных источников.

- Предложение №3/Аналог №2 — *** - Согласно информации, приведенной Оценщиком на стр. 92 Отчета об оценке, установить дату (год) публикации не предоставляется возможным (id объявления не актуально, при переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации устанавливается, что данное объявление снято с публикации). Информация о продаже Предложения и информация для подтверждения даты (год) публикации объявления взяты Оценщиком из различных источников.

- Предложение №4/Аналог №3 - местоположение - ***. Согласно информации, приведенной Оценщиком на стр. 93 Отчета об оценке, установить дату (год) публикации не предоставляется возможным (id объявления не актуально, при переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации устанавливается, что данное объявление снято с публикации).

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.

2. Оценщиком на стр. 48, 59 Отчета об оценке указано, что согласно ФСО №7 п. 116: «Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». За ценообразующий фактор местоположения принят статус населенного пункта. При этом территории Предложений и объекта оценки по экономическим характеристикам не рассмотрены, не описаны и не учтены Оценщиком в Отчете об оценке.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 б ФСО №7.

3. Оценщиком на стр. 33 Отчета об оценке в качестве ценообразующего фактора рассмотрен фактор «площадь». На стр. 47 Отчета об оценке указано, что в стоимость выбранной единицы сравнения (стоимость 1 кв.м общей площади) вносятся корректировки, учитывающие имеющиеся различия между оцениваемыми объектами и каждым из выбранных аналогов. Объект оценки и объекты аналоги различны по площади, при этом корректировка на площадь не вносится Оценщиком. Также отсутствует корректировка на площадь при расчете рыночной стоимости арендной ставки. Обоснование данного решения отсутствует в отчете об оценке.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на стр. 60 Отчета об оценке при введении корректировки на статус населенного пункта Аналог №1 (***) отнесен к «прочим населенным пунктам/населенные пункты в ближ. окрестности обл.центра», при том, что данный населенный пункт расположен в ближайшей окрестности областного центра, является районным центром ***, административный центр *** городского поселения; Аналоги №2 (***), отнесены к «прочим населенным пунктам», при том, что они расположены в ближайшей окрестности областного центра, входит в состав городского округа город ***.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

При оценке законности данного решения суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости здания, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ***».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке, № *** от *** года, составленного ООО «Джи.Ю.Консалтинг» (оценщик Астахова А.Н.),  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от *** года, составленного *** (оценщик ***.) отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2.3, 8 ФСО  VI, п. 22 «б» ФСО № 7.

При этом в мотивировочной части экспертного заключения указаны следующие нарушения:

Замечание 1.

На стр.79-93 в отчёте об оценке приведены скрины аналогов, используемых при расчёте рыночной стоимости. Исходя из приведённой информации невозможно определить точную дату(год) появления(публикации) объявлений следующих аналогов: Аналог 2 при расчёте в сравнительном подходе; Аналог 3 при расчёте в сравнительном подходе; Аналог 4 при расчёте в сравнительном подходе; Аналог 2 при расчёте в доходном подходе; Аналог 3 при расчёте в доходном подходе.

Нарушены требования п. 8 ФСО VI «Подтверждение полученной из внешних источни­ков информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки...»

Эксперт подтверждает все указанные сведения в объявлениях на дату оценки, т.к. обладает доступам к архивным объявлениям (все объявления актуальны на дату оценки на сайте http://архивоценщика.рф/)

Вывод: нарушены требования и. 8 ФСО VI, данное нарушение не повлияет на резуль­таты оценки.

Замечание 2.

На стр.33 отчёта одним из основных ценообразующих факторов, которые оказывают влияние на стоимость, указана площадь.

На стр.45-46 в таблице 24 обосновывается необходимость внесения корректировок по основным ценообразующим факторам. В таблице на стр.45 п.7.1, видно, что площадь объекта оценки и объектов аналогов существенно отличается, но оценщик отказывается от применения данной корректировки со следующей формулировкой: «Корректировка не требуется, в связи с тем, что объект оценки и объекты аналоги представляют собой комплекс зданий различной площадью». Обоснование отказа от применения корректировки одного из основных ценообразующих факторов? по мнению эксперта, не корректно и не обосновано.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «Отчет не должен допускать неодно­значное толкование или вводить в заблуждение...» и п.2.3 ФСО VI «Отчет должен содер­жать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оцен­щиком исследования...»

Вывод: нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ и п.2.3 ФСО VI: данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 3.

На стр. 60 Отчета об оценке при введении корректировки на статус населенного пункта Аналог №1 (***) отнесен к «прочим населенным пунктам/населенные пункты в ближ.окрестности обл.центра», при том, что данный населенный пункт расположен в ближай­шей окрестности областного центра, является районным центром ***, административный центр ***; Аналог №2 (***), отнесены к «прочим населенным пунктам», при том, что он расположены в бли­жайшей окрестности областного центра, входит в состав городского округа ***.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «Отчет не должен допускать неодно­значное толкование или вводить в заблуждение...» и п.2.3 ФСО VI «Отчет должен содер­жать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования...»

Вывод: нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ и п.2.3 ФСО VI: данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 4.

На стр. 53 оценщиком в расчётах сделана поправка на наличие движимого имущества. Обоснование поправки дано на стр.50. Для аналога №2 при расчёте корректировки применена верхняя граница диапазона, т.к. из текста объявления следует, что «в стоимость продажи входит оборудование, изображённое на фотографиях».

Анализ фотографий показывает, что в стоимость входит линия по производству напитков в хорошем состоянии, т.е. продаётся комплекс недвижимого и движимого имущества. Корректировка, которую применил оценщик, не включает технологическое оборудование, а включает только «офисную технику, мебель, грузоподъёмное и компрессорное оборудование». Применение данной корректировки не обосновано.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «Отчет не должен допускать неодно­значное толкование или вводить в заблуждение...», п.2.3 ФСО VI «Отчет должен содер­жать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оцен­щиком исследования...» и п.22б ФСО 7 - «В качестве объектов-аналогов используются объ­екты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов не­движимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным ...»

Вывод: нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ, п.2.3 ФСО VI и п.22б ФСО 7: данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 5.

Доля стоимости земельного участка в составе единого комплекса недвижимости определялась оценщиком согласно данным информационного портала СтатРиелт.

Описание корректировки на долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости представлено на стр.47 Отчета об оценке.

Оценщиком не учтена корректировка на состояние зданий при определении доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости. Выбранные объекты аналоги находятся в удовлетворительном состоянии расчетная таблица стр.52 Отчета об оценке, в отличие от данных, представленных в исследовании информационного портала СтатРиелт, где в исследовании используются здания в хорошем и новом состоянии.

Таким образом, доля, принятая в расчетах оценщиком определена неверно.

Данное замечание повлияет на результаты расчетов в рамках сравнительного подхода и соответственно на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение...», п.2.3 ФСО VI «Отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования...».

Вывод: нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ и п.2.3 ФСО VI: данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Анализ отчета об оценке №*** от *** года ООО «Джи.Ю.Консалтинг» на предмет наличия в нем недостатков, указанных в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года.

1. Эксперт частично подтверждает нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выразившееся в отсутствии (не подтверждении) точной даты (года) скриншотов объектов-аналогов; нарушение п.22б ФСО7, выразившееся в применении оценщиком не корректной корректировки на технологическое оборудование аналога №2.

2. Эксперт не подтверждает нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выразившееся в том, что оценщик не рассмотрел, не описал и не учёл различие объекта оценки и объектов аналогов по экономическим характеристикам, которые влияют на ценообразующий фактор местоположение.

На стр.49, 52 фактор местоположение учтён, по мнению эксперта, корректно.

3. Эксперт подтверждает нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выразившееся в не применении оценщиком корректировки на площадь.

4. Эксперт подтверждает нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выразившееся не корректном отнесении Аналога №1 (***» и Аналога №2 (***) к прочим населённым пунктам при расчёте корректировки на местоположение.

5. Эксперт не подтверждает нарушение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выразившееся в не обосновании отказа от использования Затратного подхода при расчёте рыночной стоимости и в том, что объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам.

На стр.43 отчёта приведен обоснованный отказ оценщика от затратного подхода.

На стр.24-30 оценщиком приведён анализ рынка, приведены предложения по продажам и аренде, которые сходны по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

Вывод по первому вопросу:

Отчет об оценке №*** от *** года, выполненный ООО «Джи.Ю.Консалтинг» (оценщик Астахова А.Н.), не соответствуют следующим требованиям действующего законодательства: ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2.3 ФСО VI, п.8 ФСО VI ,п.22б ФСО №7.

Эксперт подтверждает наличие в отчете об оценке №2023.05-031/и от 19 июля 2023 года, выполненный ООО «Джи.Ю.Консалтинг» (оценщик Астахова А.Н.), недостатков №№ 1,3,4 указанных в решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года.

Поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 16 001,3 кв.м, по состоянию на 16 мая 2023 года  в размере 25 521 802 руб. (л.д. 209 т.1).

Данный расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая  2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконным   решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке,  не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы (и дополнения к ней), и с учетом этого установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***,  площадью 16 001,3 кв.м,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 мая 2023 года  в размере 25 521 801 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области надлежащим ответчиком по делу не является, в связи с чем в удовлетворении требований к нему следует отказать.

На основании ст. 111 КАС РФ с истца подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 45 000 руб.

Общим принципом возмещения судебных расходов является возложение их на проигравшую спор сторону (ст. 111 КАС РФ).

В данном случае решение суда принято не в пользу истца, поскольку в удовлетворении его требований о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» отказано.

Установление кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы,  также не свидетельствует о принятии решения в пользу истца, а сводится к реализации истцом предусмотренного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

в удовлетворении административного искового заявления ООО «СОФТИНВЕСТ» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости  отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 25 521 802 руб. по состоянию на 16 мая 2023 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января  2023 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОФТИНВЕСТ» в пользу *** «***» расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 45 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                    Трифонова Т.П. 

 

Решение изготовлено 8 июля 2024 года.