Дело № 3а-120/2024
73OS0000-01-2024-000048-29
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
24 июня 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Борма» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Борма» обратилось в суд с административным исковым
заявлением о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО») № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 3 532
800 кв.м, расположенного по адресу: ***», в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его
рыночной стоимости, равной 10 916 352 руб., определенной отчетом оценщика
ООО «Независимость» № *** от 24 мая 2023 года.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 35 530 862 руб. 54
коп. Вместе с тем в соответствии с
отчетом оценщика ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.) № *** от 24 мая
2023 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 мая 2023
года составляет 10 916 352 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от ***
года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, ООО «Независимость», оценщик Павловская Е.А., администрация МО «Высококолковское сельское
поселение» Новомалыклинского района Ульяновской области.
В рамках
рассмотрения дела представитель истца Барыбина Е.Л. уточнила административные
исковые требования – просила установить кадастровую стоимость земельного
участка в размере его рыночной стоимости 10 351 101 руб., определенной заключением судебной экспертизы.
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных
требований, указывая на законность принятого учреждением решения.
Считает, что
требование об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не
может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием
решения уполномоченного органа. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д. 110-114 т.2).
В дополнительных
пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка учреждением арифметических ошибок не выявлено
(л.д. 111 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 3 532 800 кв.м,
расположенный по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного
назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного
производства, находится в собственности
ООО «Борма» (л.д. 104-107 т.1).
Изначально
кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года
была установлена в размере 34 530 862 руб. 54 коп., утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 263-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 1
января 2023 года (л.д. 80 т.2). В настоящее время данная кадастровая стоимость
является архивной.
Актом ОГБУ «БТИГКО №
*** от 3 октября 2023 года кадастровая стоимость земельного участка была
определена в размере 32 459 010 руб. 90 коп. по состоянию на 1 января
2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости - 25 сентября 2023 года (л.д. 109 т.1).
Основанием для перерасчета кадастровой стоимости явилось поступление в ОГБУ
«БТИГКО» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области на основании
ст. 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» сведений об
установлении в отношении земельного участка ограничений (обременения) -
охранная зона объекта «*** от *** *** до ***», инвентарный номер ***
(реестровый номер границы ***) (л.д. 74-76 т.2).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 10 ноября 2023 года ООО «Борма» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением
(л.д.117 т.1) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 24 мая 2023 года, составленный ООО
«Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), согласно которому рыночная стоимость
земельного участка по состоянию 24 мая 2023 года составляет
10 916 352 руб. На момент обращения и общества в ОГБУ «БТИГКО»
действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка в размере 34 530 862
руб. 54 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 6 декабря
2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости 10 916 352
руб. по состоянию на 24 мая 2023 года (л.д. 24 т.2).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Согласно ФСО IV п. 3 Задание на оценку должно содержать
следующую информацию:
- цель оценки,
которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок
стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на
конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с
которыми возникла необходимость проведения оценки;
- указание на то,
что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;
- специальные
допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс
оценки» (ФСО III),
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200;
- ограничения оценки
в соответствии с разделом III
Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III), утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 14 апреля 2022 года №200, если они известны на момент составления
задания на оценку;
- указание на форму
составления отчета об оценке;
В отчете об оценке
отсутствует данная информация в разделе «Задание на оценку».
Нарушены требования
п.3 ФСО IV.
2. Оценщиком на стр.
36-45 Отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы земельных
участков сельскохозяйственного производства. Фактор «качество почв», включающий
в себя агроклиматические условия, свойства почв, содержание гумуса, мощность
гумусового горизонта, уклон, содержание глины и т.п., оказывающий влияние на
формирование стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения и
являющийся ценообразующим фактором, не отражен Оценщиком в данном разделе.
Объект оценки и объекты-аналоги различны по своим комплексным показателям
качества почв, что не учтено Оценщиком при определении стоимости земельного
участка.
Нарушены требования
п.2 ФСО VI, ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п.п. 10 п. 7 ФСО №VI,
п.11 п.п. «г» ФСО №7.
3. Оценщиком на стр.
64 Отчета об оценке указано, что корректировка на «наличие и качество
подъездных путей» не требуется, т. к. к объекту оценки и всем аналогам ведут
грунтовые подъездные пути, при этом:
- Аналог №4,
кадастровый номер земельного участка ***, согласно картографическим материалам (https://yandex.ru/maps/) и тексту объявления к данному участку ведут
пути с твердым покрытием.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Оценщиком на стр.
67 приведено описание отказа от использования доходного подхода. При отказе от
использования в рамках доходного подхода метода капитализации земельной ренты
Оценщиком указано, что «Предложения о сдаче в аренду земельных участков,
аналогичных оцениваемому по площади, функциональному назначению, местоположению
в г. *** отсутствуют».
Согласно п. 23 п.п.
«ж» ФСО №7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве
источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Рассматривать
арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид оцениваемого
земельного участка (земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения
с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства,
больших площадей), некорректно.
В соответствии с
п.15 ФСО №7 Оценщик руководствуется результатом анализа НЭИ для выбора подходов
и методов оценки объекта оценки (при определении рыночной стоимости). Вывод оценщика, сделанный им на стр. 22
Отчета об оценке, - вариантом наиболее эффективного использования земельного
участка является вариант использования его в качестве земельного участка
сельскохозяйственного назначения. Условия применения метода капитализации
земельной ренты – наличие информации о величине земельной ренты. Согласно
п.2 ФСО №V в процессе оценки оценщик рассматривает
возможность применения всех подходов к оценке, учитывает специфику объекта
оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта недвижимости, информация о величине
земельной ренты на основе доходов и расходов, связанных с получением
соответствующей ренты с учетом нормативных показателей для соответствующих
климатических и почвенных условий, Оценщиком не описаны и не рассмотрены. Отказ
от использования доходного подхода методом капитализации земельной ренты в
рамках расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного
назначения не обоснован.
Нарушены требования
п.2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона
от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п.2 ФСО №V, п.п. 13 п.7 ФСО № VI, п.23 п.п. «ж» ФСО №7, п.15 ФСО№ 7.
5. На стр. 53
Оценщиком указано, что на дату оценки (24 мая 2023 года) и в допустимый срок
экспозиции были найдены на рынке земельных участков 5 предложений. Так как
согласно п.11 п.п. «б» ФСО №7
допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то
предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в Ульяновской области.
В соответствии с п.
5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО»
осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке
недвижимости.
Согласно проведенного
ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлено, что в период с
октября 2021 года по май 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в
отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 28
предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в
Ульяновской области не использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация
содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости».
Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости на территории
Ульяновской области: идентификационные номера ***.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
6. Процесс оценки,
приведенный Оценщиком на стр. 46 Отчета об оценке, не соответствует п. 1
раздела I ФСО №III.
Нарушены
требования п. 1 раздела I ФСО №III.
7. Оценщиком на
стр.5-6, 8 Отчета об оценке указано, что «осмотр не проведен по причине
отсутствия доступа к объекту оценки (расположения объекта в глубине поля и
невозможности определения точных фактических границ участка). Согласно
информации, приведенной Оценщиком на стр. 70-84, границы земельного участка с
кадастровым номером *** установлены. Отказ от проведения осмотра по причине
невозможности определения точных фактических границ участка не обоснован. В
соответствии с п.7 ФСО №VI
Отчет об оценке должен содержать так же точное описание количественных и
качественных характеристик объекта оценки. Местоположение является одним из
ценообразующих факторов при определении стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения, позволяющим установить «качество почв», включающий в себя
агроклиматические условия, свойства почв, содержание гумуса, мощность
гумусового горизонта, уклон, содержание глины и т.п., оказывает влияние на
формирование стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
п.5 ФСО №7.
8. Оценщиком на стр.
61 - 62 Отчета об оценке при введении корректировки на «местоположение
земельного участка относительно областного центра» для объекта оценки и
аналогов указано — земельные участки расположены на удалении 30-70 км от
областного центра; при введении корректировки
на «местоположение земельного участка относительно пунктов приема и переработки
с/х продукции» - удаленность от пунктов хранения, сбыта и переработки в радиусе
30-50 км». При этом на стр. 14 Отчета об
оценке Оценщиком при описании объекта оценки указано, что «расстояние от
пунктов приема, хранения и переработки с/х продукции
- г. *** — около 143 км». Обоснование выбора в качестве пункта
приема, хранения и переработки с/х продукции областного центра в Отчете об
оценке не обосновано. Согласно
картографическим материалам (https://yandex.ru/maps/) расстояние до областного центра от объекта
оценки аналогов №1 (земельный участок с кадастровым номером ***), №2 (земельный
участок с кадастровым номером ***), №3 (земельный участок с кадастровым номером
***) составляет более 100 км. Данная
информация не рассмотрена и не отражена оценщиком в Отчете об оценке.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Оценивая законность данного решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом в целях оценки
правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***» эксперту
***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 24 мая 2023
года, составленного ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 20 мая 2024 года, выполненному экспертом ***» ***.,
отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным
стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию
оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
подписавший отчет об оценке.
Из
мотивировочной части экспертного заключения следует, что экспертом выявлены:
1.2.
существенные нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а
именно:
1.2.1
– в отчете отсутствует указание на использование «Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости земельных участков (утверждено распоряжением
Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р), разработанных в целях
развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренных
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, в которых
определены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного
назначения, в частности указано, что при оценке рыночной стоимости
сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации
земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие
земельного участка, а также влияние
экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие
земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики
почвенного слоя земельного участка (поддержание питательных веществ,
влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав,
кислотность и др.), рельеф, микроклимат…. Таким образом, ценообразующий фактор
«Плодородие земельного участка» является существенным при оценке земельного
участка сельскохозяйственного назначения.
Корректировка
по данному факту оценщиком не рассматривалась, что ведет к искажению стоимости
– нарушены требования п. 9 ФСО-V.
1.2.2.
На стр. 61 отчета оценщик проводит корректировку по ценообразующему фактору
«Местоположение земельного участка относительно областного центра» со ссылкой
на данные справочника Лейфера-2018 (описание корректировки на стр. 42 отчета),
указывая, что градация корректировок по удаленности составляет:
1.
до 30 км от обл. центра – 0,84,
2.
30-70 км от обл. центра – 0,73.
3.
более 70 км от обл. центра – 0,62.
Согласно
описанию объекта на стр. 14 отчета расстояние от исследуемого земельного
участка до границы г.*** составляет 143 км, что обоснованно позволяет принять
расчетный коэффициент К=0,62, что противоречит примененному оценщиком
коэффициенту К=1. Данное нарушение является существенным значением, влияющим на
размер стоимости - нарушены требования п. 9 ФСО-V.
1.2.3.
В расчетной таблице на стр. 62 отчета оценщик приводит корректировку на
«Местоположение земельного участка относительно пунктов приема и переработки
с/х продуктов», принимая для всех объектов удаленность от 30 до 50 км, и
указывает корректировку К= 1 (описание корректировки на стр. 41 отчета).
Изучение
рынка сбыта сельскохозяйственной продукции в сегменте зерновых и овощных
культур и справочника Лейфера - 2023 позволяет сделать вывод о том, что под
пунктами приема, хранения и переработки с/х продукции составители справочника
имели в виду: элеваторы и мельницы, консервные заводы, заводы по производству
масла, сахарные заводы и т.д.
Сложившийся
на дату оценки порядок хранения (в подавляющем большинстве хозяйств)
подразумевает непосредственное хранение урожая на собственных хранилищах. А вот
реализация урожая производится через перерабатывающие предприятия или центры
перевалки, подразумевающие наличие ж/д путей или речного порта с
соответствующей инфраструктурой на них, позволяющей производить
разгрузку/погрузку больших объектом грузов. Например, последние годы в связи с
удорожанием ж/д перевозок основная масса зерновых культур, произведенных в
области, отгружается через Ульяновский речной порт. Выращиваемая сахарная
свекла, практически, сразу с полей доставляется на ближайший сахарный завод в
р.п. Цильна, где устроены площадки для хранения – «кагаты».
Однако
удаленность рассматриваемых земельных участков в 30-50 км от пунктов
переработки оценщиком нигде не описана.
Согласно
приложению «Линейка» на Яндекс Картах установлено, что расстояние до ближайшего
элеватора, расположенного на ст. Якушка, от исследуемого поля составляет более
10 км, а расстояние от поля-аналога № 4 (земельный участок с кадастровым
номером ***), расположенного возле с. *** района, до ближайшего элеватора в
р.п. *** составляет около 50 км, что обоснованно приводит к необходимости
введения корректировки и позволяет принять расчетный коэффициент К=0,89/08=1,11, что противоречит принятому
оценщиком коэффициенту К=1. Данное нарушение является существенным значением,
влияющим на размер рыночной стоимости. Нарушены требования п. 9 ФСО-V.
Оценщиком
применена корректировка на торг в размере К=19,4% (стр. 61 отчета) и указан
используемый оценщиком справочник Лейфера- 2018 (стр. 64 отчета). Оценщиком
использован неактуальный справочник 2018 года, так как в актуальном на дату оценки справочнике Лейфера- 2023
аналогичное значение поправки составляет К=21%. Данное нарушение является существенным
значением, влияющим на размер рыночной стоимости. Нарушены требования п.п. 3 п.
5 ФСО-V.
1.2.5.
Корректировка на наличие и качество подъездных путей для аналога № 4 принята
неверно. На стр. 62 отчета в расчетной таблице указано, что к аналогу ведет
грунтовая дорога. Согласно приложению Googl Карты земельный
участок с кадастровым номером *** непосредственно примыкает к автодороге ***.
Автодорога *** – дорога федерального значения на территории России. Начинается
в г. Саранск, проходит через Димитровград, пересекается с дорогой *** и ведет
до ***. Участок от пересечения с *** до *** не имеет статуса федерального.
Отрезок от *** до границы *** и Самаркой областей имеет статус
межрегионального. Нарушены требования ФСО 7 п. 22 и ст. 11 Федерального закона
№ 135-ФЗ.
1.2.6.
Корректировка на наличие и качество подъездных путей для объекта оценки принята
неверно. На стр. 62 отчета в расчетной таблице указано, что к объекту оценки
ведет грунтовая дорога. Согласно натурному осмотру и изучению картографических
материалов установлено, что контур 235/4 непосредственно граничит с асфальтированной автодорогой ***. Нарушены
требовании ФСО 7 п. 22 и ст. 1 Федерального закона № 135-ФЗ.
1.3
Экспертом проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших
основанием для принятия решения № *** от *** года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Эксперт
считает:
По
п. 1 решения – нарушены требования п. 3 ФСО-IV.
По
п. 2 решения – нарушены требования п. 2 и п.п.10 п. 7 ФСО – IV, п.п. «г» п. 11
ФСО 7, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
По
п. 3 решения – нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
По
п. 4 решения – эксперт указал, что сложившийся открытый рынок земельной ренты
участков сельскохозяйственного назначения в области отсутствует. Обрывочная
информация о величине выплат арендаторами за пользование чужими земельными
участками или земельными паями не позволяет произвести обоснованную
систематизацию.
Согласно
методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков
при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации
земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с
принятой системой учета плодородия земельного участка. Нормативная урожайность
сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка,
измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих
сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты,
осуществляется из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в
месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их
чередование являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия
почв. Для любого сельскохозяйственного земельного участка основным документом
технологии возделывания и определения урожайности является технологическая
карта, в которой прописан весь комплекс агротехнических мероприятий по выращиванию
сельскохозяйственной культуры на конкретном поле. В техкарте указывается вид
сельхозкультуры, сорт или гибрид, предшественник система обработки почвы, схема
и норма высева, планируемая урожайность, система защиты растений от сорняков,
болезней и вредителей, система удобрения с нормами и сроками внесения и многое
другое. Эксперт считает, что только на основании такого документа возможно
произвести расчет действительной урожайности, валовой прибыли, затрат для
конкретного поля с присущими только ему характеристиками. Обязанность сдачи
технологических карт и соответствующей информации сельхозпроизводителями в
Россельхознадзор на текущий момент отсутствует. Производство расчетов на
основании среднестатистических данных по району или области не даст
достоверного результата. Нарушения требований ст. 11 Федерального закона №
135-ФЗ, п. 2 ФСО IV, п. 2 ФСО V, п.п. 13 п. 7 ФСО VI, п.15 и п.п. «ж» п.23 ФСО
7 не установлены.
По
п. 5 решения - действительно, оценщиком
в обзоре рынка объектов оценки не указаны еще ряд предложений о продаже
сопоставимых земельных участков, отвечающих установленным самим оценщиком
критериям отбора и сопоставимости с объектами оценки. Однако эксперт не считает
данное замечание нарушением действующего законодательства в области оценочной
деятельности. Выводы эксперта основаны на том, что законодательно не закреплена обязанность оценщика указывать
все предложения, имеющиеся на рынке в период экспозиции. В обязанности оценщика
входит анализ рынка объекта оценки, но объемы и критерии исследования рынка
объекта оценки являются прерогативой оценщика. Изучение фото и картографических
материалов дополнительных предложений
позволяет сделать вывод, что включение их в анализ рынка не приведет к
существенному изменению стоимости. Нарушение требований п. 11 ФСО 7 не
установлено.
По
п. 6 решения- нарушены требования п. 5 ФСО 7.
По
п.8 решения – нарушены требования ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
Поскольку
отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка
с кадастровым номером *** по состоянию на 24 мая 2023 года в размере
10 351 104 руб.
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
В соответствии со
ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства
не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской
Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в
пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден
судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения,
обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного экспертом заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
3 532 800 кв.м, расположенного по
адресу: Ульяновская область, ***, равной его рыночной стоимости 10 351 104 руб. по состоянию на 24
мая 2023 года.
Определяя период
применения указанной кадастровой стоимости, суд исходит из следующего.
Как было указано
выше, на момент обращения истца в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
действующей являлась кадастровая стоимость в размере 34 530 862 руб.
54 коп., которая стала архивной, поскольку 3 октября 2023 года в ЕГРН были
внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 32 459 010
руб. 79 коп., которая применяется с 25 сентября 2023 года.
В соответствии с п.
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Таким образом,
сведения об установленной настоящим судебным решением кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат применению с 1
января по 24 сентября 2023 года включительно.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Борма» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
3 532 800 кв.м, расположенного по адресу: ***», равной его рыночной стоимости
10 351 104 руб. по состоянию
на 24 мая 2023 года.
Период применения
кадастровой стоимости: с 1 января по 24 сентября 2023 года включительно.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
26 июня 2024 года.
