Дело № 3а-105/2024
73OS0000-01-2024-000026-95
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 июня 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной П.И.
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной
ответственностью «Экспо-Центр» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Экспо-Центр»
обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере
их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 3413 кв.м, в размере его рыночной стоимости - 2 799 479 руб.
12 коп., установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2983 кв.м, в
размере его рыночной стоимости – 2 508 852 руб. 15 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 2816 кв.м, в размере его рыночной стоимости – 2 393 459 руб. 20
коп., установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2782 кв.м, в
размере его рыночной стоимости – 2 375 215 руб. 96 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 2570 кв.м, в размере его рыночной стоимости – 2 224 617 руб.
70 коп., установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2444 кв.м, в
размере его рыночной стоимости – 2 261 286 руб. 56 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 2045 кв.м, в размере его рыночной стоимости – 1 814 876 руб. 15
коп., установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1590 кв.м, в
размере его рыночной стоимости – 1 558 597 руб. 50 коп., установлении
кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 911 кв.м, в размере его рыночной стоимости
– 962 070 руб. 66 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 808 кв.м, в размере его рыночной стоимости – 875 524 руб. 56 коп.,
установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 788 кв.м, в размере
его рыночной стоимости – 856 697 руб. 84 коп.,
установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 728 кв.м, в
размере его рыночной стоимости – 804 170 руб. 64 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 704 кв.м, в размере его рыночной стоимости – 784 389 руб. 76
коп., установлении кадастровой
стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 423 кв.м, в размере его рыночной стоимости –
558 643 руб. 41 коп., установлении
кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 375 кв.м, в размере его рыночной стоимости
– 500 880 руб.
Требования мотивировало
тем, что является арендатором указанных земельных участков, при этом арендные
платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Кадастровая
стоимость указанных земельных участков
определена в следующем размере:
земельного
участка с кадастровым номером *** –
11 053 956 руб. 14 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 9 654 777 руб. 08 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 8 166 462 руб. 52 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 10 330 178 руб. 04 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 7 793 113 руб. 08 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 2 741 508 руб. 12 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 3 804 518 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 2 442 370 руб. 07 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 488 692
руб. 43 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 492 214 руб. 04 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 923 709 руб. 01 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 890 674 руб. 24 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 718 643 руб. 66 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 098 564 руб. 84 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 228 537 руб. 05 коп.
Установленная
кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их вышеуказанную
рыночную стоимость по состоянию на 16 июня 2023 года, определенную отчетом об
оценке земельного участка *** от 22
ноября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года *** в удовлетворении
его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С
данными решениями административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», администрация города Ульяновска, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Представитель
ООО «Экспо-Центр» Романычева Л.В. в ходе судебного разбирательства уточнила
требования административного иска, в
заявлении об уточнении требований административного иска по результатам
проведенной по делу судебной экспертизы просила установить кадастровую
стоимость земельных участков,
равной их рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года:
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 3413 кв.м, - 3 398 708 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2983 кв.м,
- 3 039 295 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2816 кв.м,
- 2 897 382 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2782 кв.м, - 2 868 317 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2570 кв.м, - 2 685 686 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2444 кв.м, - 2 575 934 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2045 кв.м, - 2 221 704 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 1590 кв.м, - 1 802 895 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 911 кв.м, - 1 135 562 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 808 кв.м, - 1 027 927 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 788 кв.м,, - 1 006 764 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 728 кв.м, - 942 714 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 704 кв.м, - 916 845 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 423 кв.м, - 600 722 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 375 кв.м, - 543 571 руб.
Представитель
ООО «Экспо-Центр» Романычева
Л.В. в
судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по
доводам, изложенным в административном иске, дополнительно указала, что
содержание и выводы заключения судебной экспертизы, административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебное заседание не
явилась, о месте и времени его проведения извещена, в письменном отзыве и
дополнениях к нему указала, что решение
учреждения законно, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельных участков подлежит отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства
об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа.
Представители
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации города Ульяновска, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя административного истца
Романычевой Л.В., исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Экспо-Центр» является арендатором следующих объектов недвижимости:
расположенных в *** земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Согласно выпискам из
Единого государственного реестра недвижимости действующая кадастровая
стоимость нижеприведенных земельных
участков определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:
земельного
участка с кадастровым номером *** –
11 053 956 руб. 14 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 9 654 777 руб. 08 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 10 330 178 руб. 04 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 7 793 113 руб. 08 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 2 741 508 руб. 12 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 3 804 518 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 488 692
руб. 43 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 492 214 руб. 04 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 890 674 руб. 24 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 098 564 руб. 84 коп.,
земельного участка с
кадастровым номером *** – 1 228 537 руб. 05 коп.
Согласно выписке из
Единого государственного реестра недвижимости действующая кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** определена по состоянию на 14 июня 2023 года в размере
8 166 462 руб. 52 коп.
Согласно выписке из
Единого государственного реестра недвижимости действующая кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером *** определена по состоянию на 13 июня 2023 года в размере
1 923 709 руб. 01 коп.
Согласно
дополнительным пояснениям ОГБУ «БТИГКО», представленным им документам, а также
выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости
земельных участков следует, что кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на
1 января 2022 года была определена в
размере 2 598 266 руб. 07 коп. В связи с внесением в ЕГРН
сведений в отношении указанного
земельного участка об ограничениях (обременениях) – охранной зоне «***
(реестровый номер границы ***) кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** ОГБУ
«БТИГКО» была пересчитана и
составила по состоянию на 14 июня 2023
года – 2 442 370 руб. 07 коп. В
связи с внесением в ЕГРН сведений в
отношении указанного земельного участка об ограничениях (обременениях) –
публичный сервитут в целях размещения объекта «***», являющегося объектом
местного значения, сроком на 49 лет (реестровый номер границы *** кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** ОГБУ «БТИГКО»
была пересчитана и составила по
состоянию на 11 января 2024 года – 2 260 492 руб. 03 коп.
Согласно выпискам из
Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** определена по состоянию на 14 июня 2023 года в размере
1 718 643 руб. 66 коп. Актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была
пересчитана и составила по состоянию на 11 января 2024 года
1 480 958 руб. 09 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 22 ноября 2023 года, составленному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 16
июня 2023 года определена в следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** - 2 799 479 руб. 12 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 2 508 852 руб. 15 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 2 393
459 руб. 20 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 2 375 215 руб. 96 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 2 224 617 руб. 70 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 2 261 286 руб. 56 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером ***
– 1 814 876 руб. 15 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 1 558
597 руб. 50 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** –962 070 руб. 66 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 875 524 руб. 56
коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 856 697 руб. 84 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 804 170 руб. 64
коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 784 389 руб. 76 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 558 643 руб. 41
коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** – 500 880 руб.
Поскольку исходя из вышеуказанной действующей кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами ***, подлежат
расчету арендные платежи, начиная с даты
начала применения действующей кадастровой стоимости, соответственно, разрешение
заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года
затрагивает права административного истца.
Из
вышеизложенного следует, что кадастровая стоимость земельных участков с
кадастровыми номерами *** и *** по состоянию на 14 июня 2023 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 16 июня 2023 года, является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из указанной архивной кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми
номерами *** и ***, определенной по состоянию на 14 июня 2023 года,
подлежит расчету арендная плата за период действия указанной кадастровой
стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление архивной
кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных
сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал
государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 30 ноября 2023 года ООО Экспо-Центр» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлениям об установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** в размере
их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке земельного участка
№ *** от 22 ноября 2023
года, выполненный оценщиком ООО «многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П.
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанных заявлений ООО «Экспо-Центр» отказано в
установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в
размере их рыночной
стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года.
Причиной принятия
решений от *** года № *** явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1. Информация,
приведенная на большинстве скриншотов на стр. 200-276 (том 2) отчета об оценке,
нечитаемая.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на стр. 1 (Титульный лист отчета об оценке) в качестве объекта
оценки указано – земельные участки, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное
использование: для строительства трассы закольцовочного газопровода высокого
давления, согласно перечню, указанному в
приложении № 1 настоящего отчета.
Согласно данному приложению категория земель объекта оценки – земли
населенных пунктов. Также оценщиком в
колонтитулах на стр. 96-104, 142-153, а
также на страницах, содержащих расчетные
таблицы, указано «Отчет об оценке № *** земельного участка: земельный участок,
площадью 21930,10 кв.м по адресу: местоположение установлено относительно
ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ***
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на стр.
94-104 отчета об оценке указано, что на дату оценки и в нормальный срок
экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж имелось 22 предложения о
продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость наиболее
сопоставимых с объектом оценки: местоположение – промышленные зоны ***, за
исключением окраины – выезда из города
за ***; площадь участка от 600 кв.м до 185 300 кв.м, как наиболее
сопоставимая с площадью объекта оценки
(под сопоставимостью земельных участков
по площади оценщик понимает такие земельные участки, по
которым корректирующий коэффициент на
величину находится в диапазоне от 0,5 до
1,5), застроенность участка –
незастроенные земельные участки и/или земельные участки с располагающимися на них ветхими зданиями сооружениями, которые
не несут экономической ценности. Застроенные
земельные участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные для
эксплуатации, в выборку не вносились, категория земельных участков - земли населенных пунктов, вид использования/позиционирование
при продаже под
производственно-складскую недвижимость, транспортная доступность – наличие
подъездных путей круглогодично, при этом:
- объектами оценки являются земельные участки, площадью, 2983 кв.м., 3413
кв.м, 2816 кв.м, 2782 кв.м, 2570 кв.м, 2444 кв.м, 2045 кв.м, 1590 кв.м., 911
кв.м, 808 кв.м, 788 кв.м, 728 кв.м, 704 кв.м., 423 кв.м., 375 кв.м
соответственно вышеуказанным решениям,
Исходя из указанной площади объектов оценки и критерия отбора предложений по площади
(корректирующий коэффициент на величину
находится в диапазоне от 0,5 до 1,5), установленный оценщиком диапазон
площади от 600 кв.м до 185 300 кв.м для объектов оценки указан неверно
(некорректно).
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. Оценщиком на
стр. 140 отчета об оценке указано, что
предложение № 22 (земельный участок с кадастровым номером ***) не может
выступать в качестве аналога, так как на дату оценки данный земельный участок
располагается в зоне *** и является незастроенным, при этом:
- предложение № 19 (земельный участок с
кадастровым номером ***) также расположено в зоне ***, на данном участке
располагается некапитальное быстровозводимое металлическое строение (стр.
153 отчета об оценке).
- предложение № 21
(земельный участок с кадастровым номером
***) также расположено в зоне *** и является незастроенным.
В отчете об оценке
отсутствует обоснование использования предложения № 19 и № 21 в качестве аналогов.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на стр.
94-104 отчета об оценке указано, что на дату оценки и в нормальный срок
экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж имелось 22 предложения о
продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость. В таблицу с выборкой предложений-аналогов на
стр. 142-153 включены аналоги, диапазон цен которых составил от 267,50 до
1596,37 рублей за 1 кв.м, при этом указанные объекты имеют отличия от объекта
оценки по части значений ценообразующих факторов, в том числе по передаваемым
имущественным правам.
На страницах 175,
163, 187, 200, 212, 224, 236, 248, 260,
273, 284, 296, 308, 319, 330 отчета об оценке, соответственно вышеуказанным
решениям, описана корректировка на передаваемые имущественные права для аналога
№ 13, принадлежащего продавцу на праве краткосрочной аренды. Передаваемые имущественные права являются
основным ценообразующим фактором. Таким образом, указанный объект аналог
существенно отличается от объекта оценки и других аналогов по передаваемым
имущественным правам.
В отчете
отсутствует обоснование необходимости
включения в выборку объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта
оценки по вышеуказанному фактору стоимости при наличии аналогов более схожих с
объектом оценки и требующих введения меньшего числа корректировок.
Нарушены требования
пп. 4 п. 5 ФСО V, пп.2
п.10 ФСО V.
6. На страницах
175-177, 163-165, 187-189, 200-202, 212-214, 224-226, 236-238, 248-250,
260-262, 273-275, 284-286, 296-298. 308-310, 319-321, 330-332 отчета об оценке,
соответственно вышеуказанным решениям,
оценщиком приведено описание введенных корректировок, при этом
корректировки приведены на 1 января 2022 года, 1 января 2023 года согласно исследованию ***». Дата оценки
объекта оценки -16 июня 2023 года, на сайте
«***» имеются сведения наиболее близкие к дате оценки.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
227 отчета об оценке при определении
весовых коэффициентов указано, что «Дальнейший анализ показал, что
скорректированная удельная цена аналога № 10 с минимальной стоимостью за 1 кв.м
существенно отличается от скорректированной
удельной цена аналога № 1, аналоги № 10 и № 1 исключены из дальнейшего
расчета», при этом аналог № 10 исключен оценщиком после введения корректировки
на площадь и изначально не включен в 13
аналогов, по которым рассчитывается коэффициент вариации.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующие нарушения :
7. Оценщиком на стр.
239 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,347,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
8. На странице 235
отчета об оценке оценщиком необоснованно исключен из расчета итоговой стоимости
аналог № 8
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
251 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,371,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной ценой
в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
263 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,336,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
276 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,333,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
287 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,335,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
7. Оценщиком на стр.
299 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,337,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующие нарушения:
7. Оценщиком на стр.
311 отчета об оценке при определении весовых коэффициентов указано, что «рассчитанный коэффициент
вариации оставшихся аналогов - 0,333,
выборка не однородна и оценщик принял решение исключить из выборки аналог № 4 с
максимальной ценой за 1 кв.м» Обоснование исключения аналога с максимальной
ценой в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
8. На странице 300
отчета об оценке оценщиком для расчета
принята площадь объекта оценки в размере 728 кв.м, согласно приложенной на
странице 77 (том 2) выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, площадь
земельного участка – 704 кв.м.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** также указано
на следующее нарушение :
На странице 331
оценщиком указано: «В рамках настоящего отчета оценщик считает аналог
сопоставимым по ценообразующему фактору, если величина корректировки по данному
ценообразующему фактору находится в диапазоне от 0,50 до 1,50 включительно. В
случае, если корректировка по
ценообразующему фактору не попадает в указанный диапазон, аналог считается
несопоставимым по данному ценообразующему фактору», величина корректировки на
площадь для аналога № 5 составляет 1,51, оценщиком данный аналог принят для
дальнейшего расчета.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки принятия
решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении
настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 22 ноября 2023 года,
составленного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 24 апреля 2024 года, выполненного экспертом ***.,
усматривается, что экспертом сделан вывод
о том, что на основании
проведенных исследования и анализа отчета
об оценке №*** от 22 ноября 2023 года, экспертом выявлены:
I.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,
исправление которых не повлияет на
итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1) Не точно определены особенности
местоположения – район характеризуется преимущественно высотной застройкой,
объекты по производственной застройке не проходят. При расчете наиболее эффективного варианта
исследования фактор местоположения не соответствует действительности.
Нарушение
п.п. 10 п. 7 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2)
Анализ ценообразующих факторов выполнен неполно: некоторые значения
ценообразующих факторов отдалены от даты оценки по времени и имеют более
актуальные значения; ценообразующие факторы определены для сегмента
производственно-складского назначения, некоторые факторы не определяются для
назначения объектов оценки – линейные объекты под коммунальное обслуживание –
наличие ж/д путей.
Нарушение
п.10 ФСО III.
3)
Обоснование отбора аналогов не соответствует отбору – определение
сопоставимости аналогов (корректировка по данному ценообразующему фактору от 0,5
до 1,5) не соблюдена: площадь объектов оценки от 375 до 3413 кв.м, аналогов –
от 1654 до 44859, корректировка до 1,63.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
II. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
4)
При внесении корректировок не
учтены все ценообразующие факторы:
-
аналоги отличаются местоположением (часть аналогов располагается близко к жилым
секторам (1, 3), в центрах производственных зон (2, 4, 5, 6, 8), часть
на окраинах производственной застройки с худшей транспортной доступностью
(6,12, 15),
-
аналог 2 не разработан, значительно зарос деревьями, внутри контура
располагается КНС,
- для аналога 14 неверно внесена повышающая
корректировка на строения, имеются
коммуникации, ограничивающие строительство
(согласно фото в объявлении и спутниковым снимкам),
-
аналог 8 не является земельным участком, является его частью.
Согласно
п. 22 б) ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам».
Согласно
ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам
(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства».
Согласно
п. 1 ст. 141.2 ГК РФ «земельным участком признается часть поверхности земли,
границы которой определены в порядке, установленном законом».
-
у аналога 11 один контур в общей долевой
собственности.
-
у аналога 15 продаваемая площадь не соответствует фактической.
Нарушение п. 22 б), д), е) ФСО № 7.
Факты,
указанные выше, также свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 3 п. 2 ФСО VI,
пп. 1 п. 2 ФСО VI.
Нарушения,
указанные в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости от
*** года ***
- по п. 3, 4, 6, 8
решений – нарушения имеются,
- по п. 2 решений –
являются техническими ошибками,
- по п. 1, 5, 7
решений – нарушения не выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 22 ноября 2023 года
является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость
земельных участков.
Заключением
эксперта № *** от 24 апреля 2024 года, выполненным экспертом ***., определено,
что рыночная стоимость по состоянию на 16 июня 2023 года составляла:
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 3413 кв.м, - 3 398 708 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2983 кв.м,
- 3 039 295 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2816 кв.м,
- 2 897 382 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2782 кв.м, - 2 868 317 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2570 кв.м, 2 685 686 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2444 кв.м, - 2 575 934 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2045 кв.м, - 2 221 704 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 1590 кв.м, - 1 802 895 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 911 кв.м, - 1 135 562 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 808 кв.м, - 1 027 927 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 788 кв.м,, - 1 006 764 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 728 кв.м, - 942 714 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 704 кв.м, - 916 845 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 423 кв.м, - 600 722 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 375 кв.м, - 543 571 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 24 апреля 2024 года выполнено экспертом ***., обладающей правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности;
эксперт ***. предупреждена судом об
уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного ею
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и
дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителем
административного истца и представителем административного ответчика указанное
заключение эксперта не оспаривалось.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 24 апреля 2024
года, выполненным экспертом ***., по вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № *** от ***
года, составленного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., требованиям законодательства об
оценочной деятельности следует, что в
указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в
области оценочной деятельности,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требований
административного истца о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом *** и с учетом этого суд считает необходимым:
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3413
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
3 398 708 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2983
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 3 039 295 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2816
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 2 897 382 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 14 июня 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2782
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 868 317 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2570
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 2 685 686 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2444
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 575 934 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2045
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 221 704 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года;
установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1590
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
1 802 895 руб., определив период применения данной кадастровой
стоимости с 14 июня 2023 года по 10 января 2024 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 911
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
1 135 562 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 808
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 1 027 927 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 788
кв.м,, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 1 006 764 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 13 июня 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 728
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 942 714 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 704 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на
16 июня 2023 года в размере 916 845 руб., определив период применения данной
кадастровой стоимости с 14 июня 2023 года по 10 января 2024 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 423
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
600 722 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 375
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
543 571 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной
ответственностью «Экспо-Центр» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости,
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3413
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
3 398 708 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2983
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 3 039 295 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2816
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 2 897 382 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 14 июня 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2782
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 868 317 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2570
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 2 685 686 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2444
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 575 934 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2045
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
2 221 704 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1590
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
1 802 895 руб., определив период применения данной кадастровой
стоимости с 14 июня 2023 года по 10 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 911
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
1 135 562 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 808
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 1 027 927 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 788
кв.м,, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 1 006 764 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 13 июня 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 728
кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 16 июня 2023 года в размере 942 714 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 704 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на
16 июня 2023 года в размере 916 845 руб., определив период применения данной
кадастровой стоимости с 14 июня 2023 года по 10 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 423
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
600 722 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 375
кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 июня 2023 года в размере
543 571 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами *** и об изменении архивной кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
