73OS0000-01-2023-000242-13
Дело № 3а-19/2024 (№
3а-328/2023)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июня 2024 года
город Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при секретаре Мытаревой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное
дело № 3а-19/2024
по административному исковому заявлению общества
с ограниченной ответственностью «Борма» к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной
ответственностью (далее по тексту также ООО) «Борма» обратилось в суд с
административным иском к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО») о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО «Борма» является собственником земельного участка с кадастровым
номером: ***, площадью
5910200 кв.м, расположенного по адресу: ***».
Категория земель:
земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного
производства. Границы земельного участка установлены. Ограничений и обременений
не зарегистрировано.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере 57 768 428 рублей 38 копеек,
дата начала применения ее
с 1 января 2023 года.
Вместе с тем согласно отчету об оценке земельного участка № ***
от *** года, составленному ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.),
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 мая 2023 года
составила 18 262 518 рублей.
По вопросу установления кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об
оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении заявления
административного истца было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением истец не согласен, просит отменить
указанное решение ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере рыночной стоимости, в уточненных исковых
требованиях просил установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 мая 2023 года в размере 16 844 070
рублей.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено областное
государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»; в качестве заинтересованных лиц
привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, администрация Муниципального образования «Новомалыклинский район»
Ульяновской области, администрация Муниципального
учреждения «Администрация поселения муниципального образования
«Высококолковское сельское поселение», общество с ограниченной
ответственностью «Независимость», оценщик Павловская Е.А.
В судебное заседание
представитель административного истца ООО «Борма» не явился, извещен. Представитель
административного истца по доверенности Барыбина Е.Л. просит о рассмотрении
административного дела в отсутствие представителя административного истца, на
уточненном административном иске настаивает.
Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не
явился, извещен. Заключение судебной экспертизы не оспаривается. В
представленных письменных пояснениях просит отказать в удовлетворении иска, так как оспариваемое решение учреждения является
правильным, а отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям
законодательства.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, извещен,
представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое отсутствие,
решение оставляет на усмотрение суда.
Представитель
заинтересованного лица Муниципального
учреждения «Администрация поселения муниципального образования
«Высококолковское сельское поселение» Новомалыклинского района Ульяновской
области в судебное заседание не явился, извещен. Согласно отзыву, просит о
рассмотрении дела в свое отсутствие, возражений на иск не имеет.
Представитель заинтересованного лица Администрации Муниципального образования
«Новомалыклинский район» Ульяновской области в судебное заседание не
явился, извещен. Согласно отзыву, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Считает оспариваемое решение ОГБУ «БТИГКО»
законным. Не согласен с административным иском, так как считает, что права
административного истца не нарушены. Указывает, что уменьшение кадастровой
стоимости земельного участка негативно повлияет на доходную часть
муниципального бюджета, так как большую часть дохода бюджета составляет
земельный налог.
Представители
заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области, ООО «Независимость», заинтересованное лицо оценщик
Павловская Е.А. в судебное заседание не
явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ),
суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В
соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан
платить законно установленные налоги и
сборы.
В
силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в
контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14
КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного
судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле,
обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания
своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей
доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
Согласно
положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется
право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и
законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы
препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов
либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на
обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в
случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В
соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации
(далее также ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является
платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до
введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая
стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также
может применяться для определения арендной платы за земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи
65 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее также НК РФ),
земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми
актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие
и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками
земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие
земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом
налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах
муниципального образования, на территории которого введен налог.
В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых
объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
Федеральным
законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В
соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В
силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции, действовавшей до 03.08.2023), основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2)
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату,
по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральным
законом
от 24.07.2023 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс административного
судопроизводства Российской Федерации» введен пункт 3 статьи 248 КАС РФ,
согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости также является установление в отношении объекта недвижимости его
рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка
объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся
в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую
проведена рыночная оценка объекта недвижимости). Изменения вступили в законную
силу с 4 августа 2023 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ,
рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с
федеральным законом
об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2
статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК
РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как
отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2
(2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения
кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых
установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с
образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением
составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом,
результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их
утверждении.
В судебном заседании установлено и материалами дела
подтверждено следующее.
ООО «Борма» является собственником земельного участка с
кадастровым номером: ***, площадью 5910200 кв.м, расположенного по адресу: ***
Категория земель:
земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для
сельскохозяйственного производства.
Границы земельного
участка установлены. Ограничений и обременений не зарегистрировано.
Право собственности зарегистрировано 12.09.2018.
Изложенное подтверждается выпиской из Единого
государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости (т.2, л.д. 182-183).
На момент обращения административного истца в суд с
административным исковым заявлением (08.11.2023) действующей являлась
кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером: *** в размере 57 768 428 рублей 38 копеек,
установленная Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № ***.
Дата начала применения указанной кадастровой стоимости
– 1 января 2023 года (т.2, л.д. 180).
Кадастровая стоимость на настоящий момент является действующей (том 2, л.д. 178).
Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от *** года, составленному оценщиком
Павловской Е.А. ООО «Независимость», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 24 мая 2023 года составила 18 262 518 рублей (т.1, л.д.
146, оборот).
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»,
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или
в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной
стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его
кадастровая стоимость.
В данном случае размер кадастровой стоимости земельного
участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой
стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты земельного налога
за период действия оспариваемой кадастровой стоимости, размер которого
определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.
Исчисление налога до указанного периода осуществлялось
исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет налога за
три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений
пункта 2.1
статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого
перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3
статьи 14 и пунктах 1
и 2 статьи 15
настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода,
предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с
перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
В силу вышеприведенных положений действующего
законодательства административный истец вправе оспорить установленную
кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков с просьбой об
определении кадастровой стоимости в размере рыночной.
При этом, действующее законодательство предусматривает
установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если
такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости
земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом
оспаривания в этом случае не являются.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной
стоимости каждого спорного объекта недвижимости возложена законом на административного
истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости».
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по
административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом
и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых
суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют
для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость,
допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также
достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты
постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты
снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть
приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая
стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный
на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть
подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому
заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости,
должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости,
содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и
обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что
рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от
03.07.2016 № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе
принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных
и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на
итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости,
нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при
составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной
стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе
рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины,
предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной
кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в
суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием
решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
В целях определения кадастровой стоимости объектов
недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании
Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года №
624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки».
На основании распоряжения Министерства имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022
года ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Следуя установленному законом порядку, представитель
административного истца по доверенности Барыбина Е.Л. обратилась 24 мая 2023 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***, в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ «БТИГКО» от
*** года № *** истцу было
отказано в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной
деятельности.
Основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года
№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона
от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию
отчета об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1.Согласно пункту 3 ФСО № IV задание на оценку должно
содержать следующую информацию:
- цель оценки, которая должна быть установлена однозначно
для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна
сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых
актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость
проведения оценки;
- указание на то, что оценка проводится в соответствии с
Федеральным законом.
- специальные допущения, иные существенные допущения в
соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс оценки» (ФСО №
III), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022. №200;
- ограничения оценки в соответствии с разделом III
федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО № III), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022. №200, если они известны на
момент составления задания на оценку;
- указание на форму составления отчета об оценке.
В отчете об оценке отсутствует данная информация в разделе
«Задание на оценку».
Нарушены требования пункта 3 ФСО № IV.
2. Оценщиком на страницах 36-44 Отчета об оценке приведены
основные ценообразующие факторы земельных участков сельскохозяйственного
производства. Фактор «качество почв», включающий в себя агроклиматические
условия, свойства почв, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта,
уклон, содержание глины и т.п., оказывающий влияние на формирование стоимости
земельного участка сельскохозяйственного назначения и являющийся ценообразующим
фактором не отражен оценщиком в данном разделе. Объект оценки и объекты-аналоги
различны по своим комплексным показателям качества почв, что не учтено
Оценщиком при определении стоимости земельного участка.
Нарушены требования пункта 2 ФСО № VI, ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 10 п. 7
ФСО № VI, п.11 п.п «г»
ФСО № 7.
3. Оценщиком на стр. 64 Отчета об оценке указано, что
корректировка на «наличие и качество подъездных путей» не требуется т. к. к
объекту оценки и всем аналогам ведут грунтовые подъездные пути, при этом:
Объект оценки, кадастровый номер земельного участка: ***,
согласно картографическим материалам (https://yandex.ru/maps/),
к данному участку ведут пути с твердым покрытием.
- Аналог №4, кадастровый номер земельного участка: ***,
согласно картографическим материалам (https://yandex.ru/maps/)
и тексту объявления, к данному участку ведут пути с твердым покрытием.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
4. Оценщиком на страницах 66-68 приведено описание отказа от
использования доходного подхода. При отказе от использования в рамках доходного
подхода метода капитализации земельной ренты Оценщиком указано, что «предложения
о сдаче в аренду земельных участков, аналогичных оцениваемому по площади,
функциональному назначению, местоположению в г. Ульяновске отсутствуют».
Согласно п.п «ж» пункта 23 ФСО №7 для недвижимости, которую
можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать
арендные платежи. Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов,
учитывая вид оцениваемого земельного участка (земельный участок категории
земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования -
для сельскохозяйственного производства, больших площадей), некорректно.
В соответствии с пунктом 15 ФСО №7 Оценщик руководствуется
результатом анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
для выбора подходов и методов оценки объекта оценки (при определении рыночной
стоимости). Вывод оценщика, сделанный им на странице 22 Отчета об оценке -
вариантом наиболее эффективного использования земельного участка является
вариант использования его в качестве земельного участка сельскохозяйственного
назначения. Условия применения метода капитализации земельной ренты - наличие
информации о величине земельной ренты. Согласно пункту 2 ФСО №V в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, учитывает
специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта недвижимости,
информация о величине земельной ренты на основе доходов и расходов, связанных с
получением соответствующей ренты с учетом нормативных показателей для
соответствующих климатических и почвенных условий Оценщиком не описаны и
рассмотрены. Отказ от использования доходного подхода методом капитализации
земельной ренты в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения не обоснован.
Нарушены требования пункта 2 ФСО № VI, ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», пункта 2 ФСО №V,
п.п. 13 п.7 ФСО № VI, п.23 п.п. «ж» ФСО №7, п.15 ФСО № 7.
5. На странице 34 Оценщиком указано, что на дату оценки
(24.05.2023) и в допустимый срок экспозиции были найдены на рынке земельных
участков пять предложений. Так как согласно пункту 11 п.п «б» ФСО №7
допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то
предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в Ульяновской области.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона о
государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.
Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке
недвижимости установлено, что в период с октября 2021 года по май 2023 года
(средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены
дополнительно к рассмотренным не менее 28 предложений по продаже земельных
участков сельскохозяйственного назначения в Ульяновской области не
использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ
«БТИГКО» https://gko73.ru/
во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о
продаже объектов недвижимости на территории Ульяновской области:
идентификационные номера: ***.
Нарушены требования пункта 11 ФСО № 7.
6. Процесс оценки, приведенный Оценщиком на странице 46
Отчета об оценке не соответствует пункта 1 раздела I ФСО № III.
Нарушены требования пункта 1 раздела I ФСО № III.
7. Оценщиком на странице 6 указано, что осмотр не проведен
по причине отсутствия доступа к объекту оценки (расположения объекта в глубине
поля и невозможности определения точных фактических границ участка).
Согласно информации, приведенной Оценщиком на страницах
70-87, границы земельного участка с кадастровым номером: *** установлены. Отказ
от проведения осмотра по причине невозможности определения точных фактических
границ участка не обоснован. В соответствии с пунктом 7 ФСО №VI Отчет об оценке должен содержать так
же точное описание количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Местоположение является одним из ценообразующих факторов при определении
стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения позволяющим
установить «качество почв», включающий в себя агроклиматические условия,
свойства почв, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, уклон,
содержание глины и т.п. оказывающий влияние на формирование стоимости
земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования пункта 5 ФСО №7.
8. Оценщиком на страницах 61-62 Отчета об оценке при
введении корректировки на «местоположение земельного участка относительно
областного центра» для объекта оценки и аналогов указано: земельные участки,
расположенные на удалении 30-70 км от областного центра; при введении
корректировки на «местоположение земельного участка относительно пунктов приема
и переработки сх продукции - удаленность от пунктов хранения, сбыта и
переработки в радиусе 30-50 км». При этом на страницах 14 Отчета об оценке
Оценщиком при описании объекта оценки указано, что «расстояние от пунктов
приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции - г. Ульяновск -
около 143 км». Обоснование выбора в качестве пункта приема, хранения и
переработки сельскохозяйственной продукции областного центра в Отчете об оценке
не обосновано. Согласно картографическим материалам (https://yandex.ru/maps/)
расстояние до областного центра от объекта оценки, Аналогов №1 (земельный
участок с кадастровым номером ***), №2 (земельный участок с кадастровым номером
***), №3 (земельный участок с кадастровым номером ***), составляет более 100
км. Данная информация не рассмотрена и не отражена оценщиком в Отчете об
оценке.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки принятия указанного решения соответствуют
положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим
основаниям административным истцом решение ОГБУ
«БТИГКО» не оспаривается.
Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, то содержание
и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству
об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо,
составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об
оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из
положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных
доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что
данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им
отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения
сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной
стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная
в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона
об оценочной деятельности).
Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом
решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки
отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с
ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка-Аудит» эксперту Надточему А.Б.
Поскольку изначально административным истцом было заявлено
требование об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка
в размере его рыночной стоимости на
основании отчета об оценке земельного участка,
выполненного оценщиком Павловской Е.А. ООО «Независимость», судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы противоречило
части 16 статьи
22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении
рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение
принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему
заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Из заключения судебной экспертизы № *** от *** года, составленного экспертом ***. ***»
следует, что отчет об оценке земельного участка № *** от *** года, составленный
оценщиком Павловской Е.А. ООО «Независимость», не соответствует требованиям
законодательства РФ об оценочной деятельности.
В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину
итоговой стоимости объекта оценки:
- Нарушены
требования пункта 9 ФСО № V:
1.В отчете отсутствует указание на использование
Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, разработанных в целях развития положений
утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренных советом по оценочной
деятельности при Минэкономразвития России, в которых определены особенности
оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Ценообразующий фактор «Плодородие земельного участка»
является существенным при оценке ЗУ сельскохозяйственного назначения.
Корректировка по данному фактору оценщиком не
рассматривалась, что ведет к искажению стоимости.
2. На странице 62 отчета оценщик проводит корректировку по
ценообразующему фактору «Местоположение земельного участка относительно
областного центра» со ссылкой на данные справочника Лейфера – 2018 (описание
корректировки на странице 42 отчета), указывая, что градация корректировок по
удаленности составляет:
1. до 30 км от обл.центра – 0,84
2. 30-70 км от обл.центра - 0,73
3. более 70 км. от обл.центра – 0,62
Согласно функции «Линейка» приложения Яндекс Карты
расстояние от исследуемого ЗУ до границы г.*** составляет более 90 км, что
обоснованно позволяет расчетный коэффициент принять К=0,62, что противоречит
принятому оценщиком коэффициенту 1.
3. В расчетной таблице на странице 62 отчета оценщик
приводит корректировку на «Местоположение ЗУ относительно пунктов приема и
переработки с/х продуктов», принимая для всех объектов удаленность от 30 до 50
км и указывает корректировку К=1.
Изучение рынка сбыта сельскохозяйственной продукции в
сегменте зерновых и овощных культур и справочника Лейфера-2023 позволяет
сделать вывод о том, что под пунктами приема, хранения и переработки сельскохозяйственной
продукции составители справочника имели ввиду: элеваторы и мельницы, консервные
заводы, заводы по производству масла, сахарные заводы и т.д.
Сложившийся на дату оценки порядок хранения (в подавляющем
большинстве хозяйств) подразумевает непосредственное хранение урожая на
собственных хранилищах. А вот реализация урожая производится через
перерабатывающие предприятия или, т.н., центры перевалки, подразумевающие
наличие ж/д путей или речного порта с соответствующей инфраструктурой на них,
позволяющей производить разгрузку/погрузку больших объемов соответствующих
грузов. Например, последние годы в связи с удорожанием ж/д перевозок основная
масса зерновых культур, произведенных в области, перегружается через
Ульяновский речной порт. Выращиваемая в правобережье сахарная свекла,
практически, сразу с полей доставляется на ближайший сахарный завод в ***, где
устроены площадки для хранения - «кагаты».
Однако, удаленность рассматриваемых ЗУ в 30-50 км от пунктов
переработки оценщиком нигде не описана.
Согласно приложению «Линейка» на Яндекс Картах установлено,
что расстояние до ближайшего элеватора, расположенного на ст. *** от
исследуемого поля составляет около 18 км, а расстояние от поля-аналога №4 (***),
расположенного возле ***, до ближайшего элеватора в *** составляет около 50 км,
что обоснованно приводит к необходимости введения корректировки, и позволяет
расчетный коэффициент принять К=0,89/0,8=1,11, что противоречит принятому
оценщиком коэффициенту К=1.
- Нарушены требования подпункта 3 пункта 5 ФСО № V:
Оценщиком применена поправка на торг в размере К=19,4%
(стр.61 отчета, л.д.66 т.1) и указан используемый оценщиком справочник
Лейфера-2018 (стр.64 отчета, л.д.67 т.1)
Оценщиком использован неактуальный справочник 2018г., т.к в
актуальном на дату оценки справочнике Лейфера-2023 аналогичное значение
поправки составляет К=21%
- Нарушены требования ФСО 7 п.22 и ст.11 135-ФЗ:
1.Корректировка на наличие и качество подъездных путей для
аналога №4 принята неверно. На стр. 62 отчета (л.д.66 т.1) в расчетной таблице
указано, что к аналогу ведет грунтовая дорога. Согласно ЗУ с кадастровым
номером: *** непосредственно примыкает к автодороге ***. Автодорога *** -
дорога федерального значения на территории России. Начинается в городе ***,
проходит через ***, пересекается с дорогой *** и ведет до ***. Участок от
пересечения с *** до *** не имеет статуса федерального. Отрезок от *** до
границы *** и *** областей имеет статус межрегионального.
2. Качество подъездных путей для объекта оценки определено
неверно. На странице 62 отчета (л.д.66)
в расчетной таблице указано, что к ЗУ ведет грунтовая дорога. На основании
натурного осмотра объекта и изучения картографических материалов установлено,
что оцениваемый ЗУ контуром 130/1 непосредственно примыкает к автодороге с
асфальтовым покрытием от с *** к с. ***. Необходимо введение соответствующей
корректировки по данному фактору.
Экспертом установлено, что, причины, послужившие основанием
для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в
размере его рыночной стоимости, указанные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» в пунктах 4
и 5 Решения не признаются нарушениями
законодательства. Нарушения, указанные в пунктах 1, 2, 3, 6, 7, 8 решения эксперт
считает обоснованными.
В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной
стоимости земельного участка требованиям законодательства экспертом определена
рыночная стоимость земельного участка, площадью
5910200 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: *** по
состоянию на 24 мая 2023 года в размере 16 844 070 рублей.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к
числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Указанное доказательство подлежит оценке судом в
соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по
делу.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от
31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях,
дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов
на базе общепринятых научных и практических данных.
Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым
законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего
доказательства и положено в основу решения суда.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей
84 и 168 КАС РФ, суд приходит к
выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят
категорический характер и являются
непротиворечивыми.
Оснований не доверять вышеуказанному экспертному
исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным
лицом уполномоченной организации, с
соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на
использованную нормативную документацию.
Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об
уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение судебной экспертизы никем не оспорено.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения
судебной экспертизы, не представлено.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено,
что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке земельного участка № *** от *** года, составленный
ООО «Независимость» (оценщик Павловская Е.А.), не соответствовал требованиям
законодательства об оценочной деятельности,
имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной
стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от ***
года.
В
соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости
объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр
недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января
года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на
основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Разрешая
требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере
рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и
с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью
5910200 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***», равной его рыночной стоимости по
состоянию на 24 мая 2023 года в размере 16 844 070 рублей, подлежащей
применению с 1 января 2023 года.
Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных
возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости,
определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения этого учреждения
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Позиция заинтересованного лица Администрации Муниципального образования «Новомалыклинский район»
Ульяновской области о том, что права административного истца не нарушены,
отклоняется, так как размер кадастровой стоимости земельного участка
влияет на размер налоговых платежей, а истец
ООО «Борма» как собственник несет бремя уплаты земельного налога за
период действия оспариваемой кадастровой стоимости, размер которого
определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.
Довод, что уменьшение кадастровой стоимости
земельного участка снизит поступления в муниципальный бюджет, не имеет
правового значения и не может повлечь отказ в иске при установленных судом
обстоятельствах.
Истец, реализуя свои права,
гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной
деятельности, правомерно обратился в суд с заявлением об установлении
кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его
рыночной стоимости.
В
соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от
13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав
в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой
стоимости земельного участка с
кадастровым номером: ***.
Таким образом, административные исковые требования
подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями
175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
суд
решил:
административные
исковые требования общества с ограниченной
ответственностью «Борма» удовлетворить частично.
В
удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Борма» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером: ***
в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить
кадастровую стоимость земельного участка, площадью 5910200 кв.м, с кадастровым
номером: ***, расположенного по адресу: ***», равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 мая 2023 года
в размере 16 844 070 рублей, подлежащей применению с 1 января 2023
года.
Вступившее
в законную силу решение является основанием для внесения органом
государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером: ***.
Решение
может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд
общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его
принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное решение принято 7 июня 2024 года.
