Дело № 3а-53/2024 (№3а-362/2023)
73OS0000-01-2023-000307-12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 июня 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью
«МХМ-Агро» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Межрегиональному территориальному управлению Федерального
агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и
Ульяновской области о признании
незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, установлении архивной кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «МХМ-Агро»
обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение),
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской
области о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от
*** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: *** в размере его
рыночной стоимости - 88 257
896 руб. 73 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является арендатором указанного земельного
участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена
в размере 279 434 026 руб. 69
коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 20 *** года, составленному ООО
«Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 25 июля 2023 года составила 88 257 896 руб. 73 коп.
Намереваясь
установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика, он
обратился в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако решением
ОГБУ «БТИГКО» № ***
от *** года ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду
несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области
оценочной деятельности.
Данное решение
административный истец считает
незаконным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве административного ответчика Межрегиональное территориальное управление
Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике
Татарстан и Ульяновской области в качестве заинтересованных лиц ППК
«Роскадастр» ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Представитель ООО
«МХМ-Агро» – Романычева Л.В. в судебном заседании уточнила
заявленные требования в части, а именно: просила установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым *** равной его рыночной
стоимости согласно заключению судебной экспертизы, настаивала на удовлетворении
заявленных требований по доводам, изложенным в административном иске.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебном заседании просила в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
Выразила несогласие
с выводом эксперта об отсутствии в
отчете об оценке нарушения, выявленного учреждением. Учреждением в рамках
исполнения своих полномочий исследуется
рынок недвижимости, который в данном случае опровергает ценовой диапазон,
указанный в отчете об оценке, и принцип достаточности. В данном случае оценщик использовал в своих расчетах либо
завышенную, либо заниженную стоимость, тогда как учреждение предлагает
рассмотреть предложения по средней и приемлемой стоимости, что позволяет
снизить ширину интервала вариации цен предложений и аналогов. Позиция эксперта
при исследовании данного вопроса идет в разрез прямому требованию
законодательства о государственной кадастровой оценке, связанному с
полномочиями бюджетных учреждений, в связи с чем данный вывод эксперта некорректен.
В отношении расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости указывает следующее.
1) В экспертизе
отсутствует обоснование применения
корректировки для диапазона «не обрабатываются более 7 лет».
2) На стр. 93
экспертизы при введении корректировки на
«транспортную доступность» экспертом применена корректировка с учетом значения дорог (федерального, местного
значения). Согласно справочнику Лейфера,
корректировка рассчитана без учета категории дорог.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы представителя
административного истца Романычева Л.В., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65 Земельного
кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «МХМ-Агро» является арендатором
земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***», который является собственностью
Российской Федерации.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской области»
кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере 279 434 026 руб. 69 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в ОГБУ «БТИГКО» из филиала ППК «Роскадастр» по
Ульяновской области поступила информация по состоянию на 30 августа 2022 года о
внесении в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым
номером *** сведений о следующих ограничениях (обременениях):
- охранная зона
сооружения – газопровода ***, протяженностью 148 200 м. (реестровый номер
границы ***);
- охранная зона
линейного сооружения – газопровода-отвода и газораспределительной станции – 85 ***
(реестровый номер границы ***);
- охранная зона
сооружения – «КЛС вдоль г/п-отвода к городу *** на участке *** (реестровый
номер границы ***);
- охранная зона
линейного сооружения – кабельной линии связи вдоль газопровода-отвода к
газораспределительной станции – 85 (реестровый номер границы ***);
- охранная зона
сооружения – отвода *** (реестровый номер границы ***);
- зона минимальных
расстояний до сооружения-газопровода ***, протяженностью 148 200 м.
(реестровый номер границы ***);
- охранная зона
геодезического пункта государственной геодезической сети ***. и государственной
нивелирной сети ***» (реестровый номер
границы ***).
В связи с этим учреждением актом определения
кадастровой стоимости № *** от ***
года кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** была определена по состоянию на 30 августа
2022 года в размере 262 667 985 руб. 09 коп.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в
учреждение из филиала ППК «Роскадастр» по
Ульяновской области поступила информация по состоянию на 1 августа 2023 года о
внесении в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым
номером *** сведений об изменении площади земельного участка с
«40 490 871 кв.м» на «40 490 951», в связи с этим учреждением
актом определения кадастровой стоимости № *** от *** года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была пересчитана и составила по состоянию на
1 августа 2023 года 262 668 504 руб. 05 коп.
Отчетом об оценке
земельного участка № *** от *** года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 25 июля 2023 года определена в размере 88 257 896 руб.
73 коп.
Из
вышеизложенного следует, что кадастровая стоимость по состоянию на 30 августа
2022 года, действовавшая по состоянию на дату оценки – 25 июля 2023 года, в
размере 262 667 985 руб.
09 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых
сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения
сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 30 августа 2022 года, подлежит расчету арендная
плата за период действия указанной кадастровой стоимости, соответственно,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей
статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи
22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 25 октября 2023 года ООО «МХМ-Агро» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке земельного участка *** года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., согласно которому
рыночная стоимость по состоянию 25 июля 2023 года - 88 257 896 руб. 73 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 17 ноября
2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «МХМ-Агро»
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25
июля 2023 года - 88 257 896 руб. 73 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Оценщиком на стр.
45 отчета об оценке указано, что на дату оценки
и в нормальный срок экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж
имелось 9 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение –
Ульяновская область, категория земельных
участков – земли сельскохозяйственного назначения, застроенность участка –
незастроенные земельные участки и (или) земельные участки с располагающимися
на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут экономической
ценности. Застроенные земельные участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные
для эксплуатации, а также земельные участки для садоводства в выборку не
вносились, разрешенное использование/позиционирование при продаже – земли
сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное производство,
площадь – более 10 га (включительно), так как используемая зависимость для
корректировки на площадь не применима
для участков площадью менее 10 га, вид права – собственность,
обрабатываемость - обрабатываемые
земельные участки (под пашни).
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с октября 2021 года по июль 2023 года на рынке были представлены
дополнительно к рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных
участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории
Ульяновской области, не использованных оценщиком в рамках составления отчета.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об оценке
объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от *** года, составленного оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос
о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от *** года, выполненному экспертом ***., на основании проведенных исследований и
анализа представленного отчета об оценке земельного участка *** от *** года,
составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В таблице выборки аналогов для
дальнейшего анализа и отбора в
расчет присутствуют предложения
земельных участков, на дату оценки,
имеющих вид разрешенного
использования «для сельскохозяйственного производства», но находящихся в условиях перехода в иные
сегменты с учетом местоположения, они также позиционируются продавцами как
переходные (предложение № 8). В
большинстве случаев такое положение участка отражается на цене
предложения и его удельной стоимости (за единицу площади), выходящей за границы
диапазона рыночных цен для данного сегмента.
Нарушение
п.п. (в) п. 11 ФСО № 7.
2)
При отборе аналогов не исключены аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка
(предложение № 8), которые находятся в переходной стадии: предложение № 8 – в
зоне ПОЭЗ (портовая особая экономическая зона). Это подтверждается Генеральным
планом развития Мирновского сельского
поселения (отсутствие в данном районе территорий для сельскохозяйственного производства).
Нарушение
статьи 11 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 в) ФСО № 7.
Нарушение не
оказывает влияния на стоимость, так как данный аналог исключен из расчетов при
сравнении объекта оценки с аналогами.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
4)
В отношении объектов-аналогов при сравнении объектов не нивелированы отличия по
местоположению (удаленности от регионального центра), конфигурации и рельефу
(объект оценки и часть аналогов (№ 1, 2, 3, 4, 6) имеют формы, близкие к
прямоугольной и ровный рельеф, часть
аналогов (№ 5, № 7) имеют сложные участки конфигурации), аналоги № 4, № 5,
частично № 7 не обрабатываются, что не учтено в отчете.
Таким
образом, оценщиком неверно применена данная корректировка.
Факты,
указанные экспертом в п. 4, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7,
п.22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости, не
выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** года является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка.
Согласно
заключению эксперта № *** от *** года, с учетом ответа на запрос суда эксперта ***.,
рыночная стоимость земельного участка
с кадастровым номером
***, площадью 40 490 871 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года
составляла 77 023 565 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от *** года выполнено экспертом
***., обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
***. предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от *** года экспертом ***. были даны
письменные пояснения, по результатам ознакомления с которыми представителем ОГБУ «БТИГКО» в
дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету рыночной
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется,
арифметических ошибок не выявлено.
Приведенные
представителем ОГБУ «БТИГКО» в
обоснование несогласия с выводом
эксперта относительно отсутствия в
отчете об оценке указанного в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО» № *** от ***
года нарушения, доводы являются несостоятельными и не опровергают данного вывода. Из письменных пояснений
эксперта ***. следует, что указания ОГБУ «БТИГКО» на неверность ценового диапазона,
представленного в отчете об оценке, и на нарушение принципа достаточности необоснованны, поскольку предложения,
указанные в оспариваемом решении входят в ценовой диапазон, определенный
оценщиком. Оснований говорить о нарушении оценщиком принципа достаточности при
исследовании рынка недвижимости не имеется.
Представителем
административного истца в судебном заседании указанное заключение эксперта и
его выводы не оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от *** года,
выполненного экспертом ***., по
вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № *** от *** года,
составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., требованиям законодательства об
оценочной деятельности следует, что в
указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в
области оценочной деятельности,
повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования
административного истца о
признании незаконным решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным
отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом ***., с учетом её ответа на запрос суда, и установить архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 40 490 871 кв.м, кадастровый
номер ***,
расположенного по адресу: ***», равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года
в размере 77 023 565 руб., определив период применения данной
архивной кадастровой стоимости – с 1
января 2023 года по 31 июля 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления заявлению
общества с ограниченной ответственностью «МХМ-Агро» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Межрегиональному
территориальному управлению Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области в части признания незаконным решения
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 40 490 871 кв.м, кадастровый
номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
25 июля 2023 года в размере 77 023
565 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости – с 1 января 2023 года
по 31 июля 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
