Дело № 3а-75/2024
73OS0000-01-2023-000303-24
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Голышевой К.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью
«Агрофирма «Абушаев» к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агрофирма
«Абушаев» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО») № *** от 14 ноября 2023 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
5 625 079 кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости 15 542 584
руб. 52 коп.
Требования
мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка, при
этом арендные платежи зависят от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 49 739 735 руб. 68 коп. Вместе с тем, в соответствии с отчетом
оценщика ООО «ЦенСо» № *** (оценщик Шабалин С.В.) от 13 октября 2023 года
рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023 года
составила 15 542 584 руб. 52 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от 14 ноября 2023 года в удовлетворении его заявления было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «ЦенСО», оценщик Шабалин
С.В., МУ администрация МО «Тимирязевское сельское поселение», Салина О.И.,
Кузнецова К.С., Архипова Н.И., Бакиров В.И., Тимошин В.П., Козлов П.И.,
Разенкова Т.Н., Зарубина В.В., Смирнова И.А., Мордвова Т.И., Грачева Н.П.,
Власова Н.В., Макеева Е.Н., Терехин А.В., Зарубин В.А., Степанидин С.В.,
Абрамов А.Ж., Каравашкин А.И., Вагина
Е.В., Селиверстова Л.А., Радюхина Е.С., Белянин Е.К., Степанидина О.Н.,
Гвоздева Е.А., Еремина Н.Ю., Карпетченко Е.А., Смирнова Л.П., Терехина Т.В.,
Еремин Е.В., Захарычева Т.М., Иванова Н.Ю., Селиверстов П.Н., Палагина
Н.Е., Юдин А.И., Шаталова Л.А., Салина В.И.,
Царапкина Т.Н., Каравашкина В.Е., Архипова Н.И., Тимошина Л.Н., Лукьянова В.А.,
Зарубина Ф.М., Власов А.В., Захарычев
А.В., Царапкина В.Н., Никольский Н.Ю.,
Терехин В.В., Еремина Л.П., Ерасова В.А.
В ходе рассмотрения
дела представитель истца Новрузбекова О.А. уточнила административные исковые
требования - просила установить кадастровую стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 15 187 713 руб.,
определенной судебным экспертом.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебное заседание не
явилась, о месте и времени его проведения извещена, в письменном отзыве и
дополнениях к нему указала, что решение
учреждения законно, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельных участков подлежащими отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства
об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа. Отказ в
установлении кадастровой стоимости в
размере рыночной не лишает административного истца возможности повлиять на
величину налоговой базы путем нового обращения в учреждение.
В дополнительных
пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении уточненного расчета рыночной стоимости
земельного участка учреждением арифметических ошибок не выявлено, иных
замечаний не имеется.
Остальные участники
процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Заслушав пояснения
представителей истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 5 625 079
кв.м., расположенного по адресу: ***, категория земель – земли
сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для
сельскохозяйственного производства, находится в общей долевой
собственности ООО «Агрофирма «Абушаев», Салиной
О.И., Кузнецовой К.С., Архиповой Н.И., Бакирова В.И., Тимошина В.П., Козлова
П.И., Разенковой Т.Н., Зарубиной В.В., Смирновой И.А., Мордвовой Т.И., Грачевой
Н.П., Власовой Н.В., Макеевой Е.Н., Терехина А.В., Зарубина В.А., Степанидина
С.В., Абрамова А.Ж., Каравашкина А.И.,
Вагиной Е.В., Селиверстовой Л.А., Радюхиной Е.С., Белянина Е.К., Степанидиной
О.Н., Гвоздевой Е.А., Ереминой Н.Ю., Карпетченко Е.А., Смирновой Л.П.,
Терехиной Т.В., Еремина Е.В., Захарычевой Т.М., Ивановой Н.Ю., Селиверстова
П.Н., Палагиной Н.Е., Юдина А.И., Шаталовой
Л.А., Салиной В.И., Царапкиной Т.Н., Каравашкиной В.Е., Архиповой Н.И.,
Тимошиной Л.Н., Лукьяновой В.А., Зарубиной Ф.М., Власова А.В., Захарычева А.В., Царапкиной В.Н., Никольского Н.Ю., Терехина
В.В., Ереминой Л.П., Ерасовой В.А. .
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 49 739 735
руб. 68 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января
2023 года.
Поскольку исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** подлежит расчету земельный налог, начиная с даты начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года, соответственно,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 19 октября 2023 года ООО «Агрофирма «Абушаев» А.Н. обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке №
*** от 13 октября 2023 года, составленный ООО «ЦенСО» (оценщик Шабалин
С.В.), согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию 25 июля 2023 года составляет
15 542 584 руб. 52 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 14 ноября
2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было
отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года -
15 542 584 руб. 52 коп.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Оценщиком на стр. 391-392 Отчета об оценке приведен
отказ от дальнейшего рассмотрения предложений №21
(земельный участок с кадастровым номером ***) и №22 (земельный участок с
кадастровым номером ***) в связи с не обрабатываемостью данных земельных
участков согласно картографическим данным сервера. Согласно ответу «КУМИЗО» МО «Ульяновский район» Ульяновской области данные земельные
участки используются по целевому назначению (для сельскохозяйственного
производства или иной сельскохозяйственной деятельности).
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.
Оценщиком на стр. 379 Отчета об оценке указано, что
на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в Ульяновской области на рынке
продаж имелось 7 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, наиболее
сопоставимых с объектом оценки: местоположение — Ульяновская
область, категория земельных участков - земли сельскохозяйственного назначения,
застроенность участка - незастроенные земельные участки и/или земельные участки
с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут
экономической ценности. Застроенные земельные участки, на которых располагаются
капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные участки для
садоводства в выборку не вносились, разрешенное использование/позиционирование при продаже - земли сельскохозяйственного назначения,
под сельскохозяйственное производство, площадь - более 10 га (включительно),
т.к. используемая зависимость для корректировки на площадь не применима для
участков площадью менее 10 га, вид права - собственность, обрабатываемость -
обрабатываемые земельные участки (под пашни).
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с октября 2021
года по июль 2023 года (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке
были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 6 предложений по
продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на
территории Ульяновской области, не
использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная
информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о
рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов
недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера: ***.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7.
Оценивая законность принятого ОГБУ «БТИГКО» решения, суд приходит к
следующему.
Порядок, сроки принятия
решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке,
по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» эксперту ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 13 октября
2023 года, составленного ООО «ЦенСО» (оценщик Шабалин С.В.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 9 апреля 2024 года, выполненному экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, отчет не соответствует требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», федеральных стандартов оценки,
других актов уполномоченных органов в области оценочной деятельности, в
том числе, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой
величины рыночной стоимости.
В
мотивировочной части экспертного заключения указано, что экспертом выявлены:
1.2.
нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.2.1
– на стр. 394 отчета в качестве рассматриваемого аналога указан земельный
участок (использован в расчетах в качестве аналога № 5) с кадастровым номером ***.
Согласно картографических данных публичной
кадастровой карты Росреестра и карт Гугл указанный земельный участок
частично зарос и не может быть использован в качестве аналога. Корректировка на
необрабатываемость и необходимость удаления зарослей не рассматривалась, что
ведет к искажению стоимости – нарушение требований п.п. 4 п. 9 ФСО-V, п.10
ФСО-V.
1.2.2
– на стр. 399 отчета оценщик описывает ценообразующий фактор местоположение
относительно центров приема и переработки с/х продукции со ссылкой на данные
справочника Лейфера-2023. Понимает их расположение в городе.
Изучение
рынка сбыта сельскохозяйственной продукции в сегменте зерновых и овощных
культур и приведенного справочника позволяет сделать вывод о том, что под
пунктами приема, хранения и переработки с/х продукции составители справочника
имели в виду: элеваторы и мельницы, консервные заводы, заводы по производству
масла, сахарные заводы и т.д.
Сложившийся
на дату оценки порядок хранения (в подавляющем большинстве хозяйств)
подразумевает непосредственное хранение урожая на собственных хранилищах. А вот
реализация урожая производится через перерабатывающие предприятия или центры
перевалки, подразумевающие наличие ж/д путей или речного порта с
соответствующей инфраструктурой на них, позволяющей производить
разгрузку/погрузку больших объемов грузов. Например, последние годы в связи с
удорожанием ж/д перевозок основная масса зерновых культур, произведенных в
области, перегружается через ***. Выращиваемая сахарная свекла, практически,
сразу с полей доставляется на ближайший сахарный завод в ***, где устроены
площадки для хранения – «кагаты».
Однако
при описании местоположения оцениваемых земельных участков на ст. 360-367
отчета оценщик производит расчет удаленности от земельного участка до ***
(центральная усадьба ООО «Агрофирма «Абушаев»), где расположены собственные
склады, но не пункты переработки. Данные вычисления противоречат расчетам по
объектам-аналогам, где расстояния приняты от поля до ближайшего элеватора или
крупного населенного пункта (стр. 1201 стр. 1207, стр. 1211, ст. 1219, стр.
1224 Приложения к отчету). Указанные вычисления предполагают противоречие в
подходе, что приведет к искажению вводимой корректировки по указанному фактору
– нарушение требований п.п. 4 п. 9 ФСО-V.
1.2.3
– оценщиком не применена корректировка
на местоположение земельного участка относительно крупного города.
Данный ценообразующий фактор указан в используемом оценщиком справочнике
Лейфера-2023. Данный ценообразующий фактор, по мнению составителей справочника,
имеет среднее весовое значение среди иных ценообразующих факторов для земельных
участков сельхозназначения, предназначенных под пашни.
При
описании ценообразующих факторов, принятых к расчетам, оценщик проигнорировал
данный ценообразующий фактор, несмотря на то, что он оказывает значительное
влияние на итоговый расчет стоимости, корректировка лежит в диапазоне 18%-36%,
и по своей значимости выше принятых оценщиком к расчетам ценообразующих
факторов меньшей значимости – рельеф, наличие подъездных путей с твердым
покрытием, конфигурация.
Несмотря
на то, что оценщик в своих исследованиях не установил данный ценообразующий
фактор в качестве применимого (стр. 395 отчета), эксперт считает, что
игнорирование данного ценообразующего фактора в рамках исследуемого отчета
является недопустимым. Нарушение требований п.п. 4 п. 9 ФСО-V.
1.3
–экспертом проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших
основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости.
По
п. 1 решения – исследование криншотов страниц из объявлений о предложении на
продажу, исследование картографических материалов (спутниковых снимков) карт
Яндекс, Гугл, публичной кадастровой карты Росреестра позволяем сделать вывод о
длительной необрабатываемости данных земельных участков под пашню. Близость
участков к *** позволяет рассматривать их использование для сельскохозяйственного производства или
иной сельскохозяйственной деятельности в виде мест выпаса животных, заготовки
кормов и т.п., что фактически усматривается в смысле ответа «КУМИЗО» МО
«Ульяновский район» Ульяновской области об использовании данных земельных
участков по целевому назначению. Нарушение требований ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ отсутствует.
По
п. 2 решения – оценщиком в обзоре рынка объектов оценки не указаны еще 6
предложений о продаже сопоставимых земельных участков, отвечающих установленным
самим оценщиком критериям отбора и сопоставимости с объектами оценки. Однако
эксперт не считает данное замечание нарушением действующего законодательства в
области оценочной деятельности, поскольку законодательств не закреплена
обязанность оценщика указывать все предложения, имеющиеся на рынке в период
экспозиции. В обязанности оценщика входит анализ рынка объекта оценки, но
объемы и критерии исследования рынка объекта оценки являются прерогативой оценщика.
Изучение фото и картографических материалов 6 дополнительных предложений
позволяет сделать вывод, что включение их в анализ рынка не приведет к
существенному изменению стоимости, цена за единицу площади лежит в границах
ценового диапазона рынка, исследовавшегося оценщиком.
Нарушение
требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ отсутствует.
В
связи с этим эксперт не признал нарушением законодательства в области оценочной деятельности недостатки,
выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в п. 1-2 решения ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 14 ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости спорного земельного участка в размере го рыночной стоимости.
Поскольку
заключением судебной экспертизы было установлено несоответствие отчета об
оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом в уточненном расчете определена рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере 15 187 713 руб.
Данный
уточненный расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
В соответствии со
ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности
с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям
пункту 8 ФСО VI, а
также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 14
ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет эксперта и с учетом этого установить
кадастровую стоимость земельного участка, площадью
5 625 079 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 15 187 713 руб.,
определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агрофирма «Абушаев» к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от 14 ноября 2023
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 5 625 079 кв.м, кадастровый
номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
25 июля 2023 года в размере 15 187 713
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
